房地產(chǎn)正常評估報(bào)告

時間：2024-08-19 02:35:27 資產(chǎn)評估報(bào)告我要投稿

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房地產(chǎn)正常評估報(bào)告范本

　　第一部分：致委托方函

　　致于同江：

房地產(chǎn)正常評估報(bào)告范本

　　承蒙委托，***房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號(建筑面積188.42平方米)房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估目的是為委托方用該房產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的`基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象公開市場價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對本次估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)測算，確定估價(jià)對象于估價(jià)時點(diǎn)20xx年1月10日的市場價(jià)值為1625.05萬元，(幣種：人民幣)。以下是估價(jià)結(jié)果明細(xì)表。詳情請閱讀。

　　法定代表人：李**

　　北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司

　　二○一六年一月十六日

　　第二部分：估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1、估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　4、估價(jià)人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

　　5、估價(jià)人員張**已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

　　6、本報(bào)告書含若干附件，與報(bào)告書正文具同等效力，不可分割對待。

　　7、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

　　8、本評估報(bào)告由北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。

　　9、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的.全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。

　　特此聲明!

　　參與本系評估活動的評估人員簽名：

　　姓名評估師注冊號簽字

　　張** 110206789540

　　二○一六年一月十六日

　　第三部分：估價(jià)假設(shè)和限制條件

　　一、假設(shè)和限制條件

　　1、本估價(jià)報(bào)告中的市場價(jià)值，是指估價(jià)對象在采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：

　　(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方;

　　(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià);

　　(3)在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定;

　　(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;

　　(5)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。

　　2、對于估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。

　　3、估價(jià)對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測量，無理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。

　　4、對于估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設(shè)估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。

　　6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對象于估價(jià)時點(diǎn)狀態(tài)、在市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價(jià)值，不包含該房產(chǎn)買賣時發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。

　　7、估價(jià)對象的估價(jià)時點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日。

　　二、需要特殊說明的'事項(xiàng)

　　1、本報(bào)告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時點(diǎn)的市場狀況分析推斷、預(yù)測得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報(bào)告使用人注意。

　　2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù)，估價(jià)人員已對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實(shí)性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　3、如無特別說明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。

　　4、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。

　　第四部分：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　于同江

　　二、估價(jià)方

　　北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司

　　地址：北京市X路X號X大廈22樓

　　法人代表：李**

　　房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：貳級

　　資質(zhì)證書號：****號

　　聯(lián) 系人：***

　　聯(lián)系電話： 010-****

　　三、評估對象

　　1、1.估價(jià)對象基本狀況

　　本次估價(jià)對象為北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號房地產(chǎn)，房屋建筑面積為188.42平方米，商品房用途為住宅。

　　北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟為普通住宅，建成于20xx年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)19層，建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;電照線路暗設(shè);配置兩部客梯;設(shè)地下停車場。估價(jià)對象位于12層，四室兩廳2衛(wèi)一廚格局，正南朝向。室內(nèi)裝修情況為：地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)�，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。室內(nèi)水、電、天燃?xì)�、有線電視等設(shè)施齊全。

　　根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率為87%。

　　平面如圖所示。

　　2.估價(jià)對象權(quán)利狀況

　　根據(jù)《商品房買賣合同》記載，估價(jià)對象買受人為于同江，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為188.42平方米，土地使用年限自20xx年2月23日至20xx年2月23日。

　　本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價(jià)對象于估價(jià)時點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價(jià)格。

　　3.估價(jià)對象區(qū)位狀況

　　(1)海淀區(qū)基本概況

　　估價(jià)對象位于北京市海淀區(qū)，海淀的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。

　　海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的文化資源，同時也是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術(shù)，記載了海淀的文化積淀;以北大、清華為標(biāo)志的高等學(xué)府和以中科院為代表的科研院所，證明了海淀的文化傳承;以國風(fēng)企業(yè)等為代表的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，更標(biāo)示出海淀文化的發(fā)展創(chuàng)新。圖書城身處的中關(guān)村地區(qū)尤其是文化與科技發(fā)展交融的前沿地帶。這里的高等學(xué)府68所，有以中科院為代表的各級各類科研機(jī)構(gòu)213家，兩院院士占全國院士總數(shù)的39%，每年產(chǎn)業(yè)輻射全國的高水平科研成果數(shù)千項(xiàng)，高新技術(shù)4500余家，年銷售額達(dá)470億元(1999年)。其中，純智力產(chǎn)業(yè)(軟件、圖書、企業(yè)診斷及咨詢等)占全國的50%左右，全員勞動生產(chǎn)能力達(dá)20萬左右，以此項(xiàng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷，中關(guān)村無疑可列全國之首。

　　(2)估價(jià)對象區(qū)位狀況位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。

　　估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。

　　4.估價(jià)對象市場分析

　　近年，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁;開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長;隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑;金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。

　　20xx年北京全市住宅網(wǎng)上簽約49891套，與20xx年相比，成交套數(shù)同比上漲13.7%，成交總金額同比上漲37.7%，成交均價(jià)漲幅為12.8%。除了20xx年初開局遇冷，進(jìn)入二季度以來，北京樓市成交無論量價(jià)都接連攀升，甚至有多個月份成交連連破紀(jì)錄。

　　新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。

　　二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降

　　1.8%，降幅比上月縮小0.4個百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。

　　受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個百分點(diǎn)。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%。

　　總之，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方擬用估價(jià)對象向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時點(diǎn)

　　20xx年1月10日

　　六、價(jià)值定義

　　(1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的房地產(chǎn)公開市場價(jià)格。該估價(jià)結(jié)果基于以下假設(shè)條件：估價(jià)對象以委托方確定并經(jīng)政府確認(rèn)的用途持續(xù)使用，估價(jià)對象無他項(xiàng)權(quán)利限制和其他限制按估價(jià)目的的使用情形;未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害和強(qiáng)制處分等非常因素對估價(jià)對象的影響。

　　(2)估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途為居住用房。

　　因此，本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)時滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下的房地產(chǎn)所有權(quán)公開的市場價(jià)格。

　　貨幣單位：人民幣元。

　　七、估價(jià)依據(jù)

　　1.有關(guān)政策法規(guī)和文件

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》;

　　(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

　　(3)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999;

　　(4)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》GB/T18508-2001;

　　(5)京政發(fā)〔2002〕32號文件《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》;

　　(6)京國土房管出〔2002〕1121號文件《關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知》;

　　(7)其它相關(guān)法律法規(guī)。

　　2.委托方提供的有關(guān)資料

　　3.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。

　　八、估價(jià)原則

　　本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時點(diǎn)原則等，對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)對象用途為住宅，與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測算估價(jià)對象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算其樓面熟地價(jià);由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價(jià)格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價(jià)對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象之土地在估價(jià)時點(diǎn)市場價(jià)格的`方法。

　　2、成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。

　　3、市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　十、評估結(jié)果

　　本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評估得到估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時點(diǎn)20xx年1月10日的市場價(jià)格為：(幣種：人民幣)

　　房地產(chǎn)總價(jià)：1625.05萬元

　　大寫金額: 壹仟叁佰伍拾陸萬陸仟貳佰元整

　　房地產(chǎn)單價(jià)：82246.14元/平方米

　　十一、估價(jià)人員

　　勘查人：張** 簽名：

　　估價(jià)人員：張** 簽名：

　　聯(lián)系電話12345678901

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期

　　本報(bào)告在市場情況無較大波動時有效期為一年(自二○一六年一月十六日起至二○一七年一月十五日)，若市場有較大波動或超過一年，需重新進(jìn)行評估。

　　第五部分：估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對象資料

　　2、參照物與估價(jià)對象對比表

　　三、因素修正

　　1、交易情況修正

　　(1) 基準(zhǔn)地價(jià)說明：

　　20xx年12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)〔2002〕32號文件《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》;20xx年12月27日，北京市國土資源和房屋管理局以京國土房管出〔2002〕1121號文件頒發(fā)了《關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知》，本報(bào)告以上述兩個文件為依據(jù)估算土地使用權(quán)價(jià)格。

　　所選參照物與估價(jià)對象性質(zhì)一致。

　　搜房網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京市20xx年下半年商品住宅銷售均價(jià)82283元/平方米。按照當(dāng)前情況，以上三個參照物中除金輝園房產(chǎn)外均比現(xiàn)行市場價(jià)值低。據(jù)北京市住規(guī)建局發(fā)布的全市6-612月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新建住房價(jià)格為81028元/平方米，比去年價(jià)格上漲8.47%。根據(jù)收據(jù)數(shù)據(jù)及資產(chǎn)評估人員經(jīng)驗(yàn)得到以

　　2、交易時間修正

　　根據(jù)《北京晚報(bào)》：“12月21日消息，6-12月新建住房價(jià)格為81028元/平方米，比去年價(jià)格上漲8.47%。”則每月平均上漲1.4%。考慮到20xx年7月，全國100個城市住宅平均價(jià)格為8874元/平方米，環(huán)比6月上漲0.21%，漲幅與6月相比有所下降，其中環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有80個。所以，每月

　　3、區(qū)域因數(shù)修正

　　四、個別因素修正無

　　五、修正后價(jià)格

　　所以，每平方的估價(jià)==86246.14(萬元)

　　據(jù)上所述，估價(jià)=86246.14*188.42=1625.05(萬元)

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的`原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象公開市場價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對本次估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)測算，確定估價(jià)對象于估價(jià)時點(diǎn)20xx年01月10日的市場價(jià)值為：(幣種：人民幣) 房地產(chǎn)總價(jià)：1625.05萬元

　　大寫金額：人民幣壹仟陸佰貳拾五萬零伍佰元整

　　房地產(chǎn)單價(jià)：86246.14元/平方米