房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告-資產(chǎn)評估報告

時間：2023-04-01 03:59:13 資產(chǎn)評估報告我要投稿

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　　福建中興資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報待評估的資產(chǎn)、負債及所有者權益進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在二○○五年五月三十一日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告-資產(chǎn)評估報告

　　一.委托方及資產(chǎn)占有方簡介

　　1.委托方：　江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司

　　2.資產(chǎn)占有方：　福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　3.福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況：　福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立，注冊號為3501001003841;公司住所：福州市臺江區(qū)五一中路88號平安大廈21A;

　　法定代表人：林中;注冊資本：人民幣壹仟萬元整;企業(yè)類型：有限責任公司;經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商品房銷售和出租。

　　二.評估目的

　　本次資產(chǎn)評估目的是為福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權轉(zhuǎn)讓提供作價參考。

　　三.評估范圍和對象

　　本次評估的范圍根據(jù)委托方的委托，評估福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)、負債和所有者權益。本次委托評估的資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為66，125，412.16元，負債調(diào)整后賬面值45，513，131.58元，凈資產(chǎn)調(diào)整后賬面值20，612，280.58元。

　　四.評估基準日

　　本項目資產(chǎn)評估基準日是二○○五年五月三十一日，評估中所采用的價格均為評估基準日有效的標準。

　　五.評估原則

　　本公司在本次評估工作過程中是遵循如下原則進行資產(chǎn)評估的。

　　(一)產(chǎn)權利益主體變動原則

　　產(chǎn)權利益主體變動原則即指資產(chǎn)評估是以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準日時點上的現(xiàn)行公允價值。

　　(二)資產(chǎn)評估的工作原則

　　1.客觀性原則

　　客觀性原則是指評估結(jié)果應有充分的事實為依據(jù)。本公司評估人員從實際出發(fā)，認真進行調(diào)查研究，在評估過程中除人為因素及某些不可抗拒原因的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學的方法。

　　2.獨立性原則

　　獨立性原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務當事人利益的影響，評估工作應始終堅持獨立的第三者立場。

　　3.公正性原則

　　公正性原則要求注冊資產(chǎn)評估師公平正直、不偏不倚地對待有關各方，不以犧牲一方利益為條件而使另一方受益。

　　4.科學性原則

　　科學性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當?shù)膬r值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學合理。

　　(三)資產(chǎn)評估的操作原則

　　1.替代原則

　　替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，以市場公允價格的資產(chǎn)作為評估值。

　　2.公開市場原則(公允市價原則)

　　公開市場原則是指資產(chǎn)評估選取的作價依據(jù)和評估結(jié)論都可在公開市場存在或成立，在公開市場存在或成立的價格即為公允價格。

　　六.評估依據(jù)

　　(一)行為依據(jù)

　　1.本公司與委托方訂立的資產(chǎn)評估協(xié)議書;

　　2.委托評估的資產(chǎn)、負債評估申報明細表;

　　3.本次評估前，福建華興有限責任會計事務所對福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止2005年5月31日的會計報表進行審計，并出具的閩華興所(2005)審字B-117號的《審計報告》;

　　(二)法規(guī)依據(jù)

　　1.國家頒布的與資產(chǎn)評估有關的法律法規(guī);

　　2.《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;

　　3.《資產(chǎn)評估報告具體內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》;

　　4.行業(yè)性的其他有關法律法規(guī)。

　　(三)產(chǎn)權依據(jù)

　　1.企業(yè)占有方承諾函;

　　2.主要設備的購置發(fā)票;

　　3.汽車行駛證;

　　4.其它有關資料。

　　(四)取價依據(jù)

　　1.企業(yè)提供的有關財務會計資料;

　　2.企業(yè)提供的經(jīng)營方面資料;

　　3.收集的市場詢價資料;

　　4.中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范》;

　　5.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部等有關規(guī)定;　6.《中華人民共和國土地管理法》及《城鎮(zhèn)土地估計規(guī)程》;

　　7.《國土資源部關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展

　　的若干意見》;

　　8、中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

　　9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部等有關規(guī)定;　10.《計算機市場》;

　　11.《中國電子商情》;

　　12.本公司掌握的有關資料以及評估人員實際勘查所獲取的資料;

　　13.其他企業(yè)提供的及評估專業(yè)人員認為評估所必備的資料。

　　七.評估方法

　　根據(jù)評估項目的評估目的和資產(chǎn)負債的具體類型，在核實評估基準日數(shù)量和賬面價值的基礎上，選擇國家規(guī)定的評估方法：

　　1.貨幣資金在核實無誤的基礎上，按核實無誤確認后的價值為評估值;

　　2.各種應收款項的評估(包括應收賬款、其他應收款)在核實無誤的基礎上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值;

　　3.存貨主要包括公司已建成在售的永升城市花園一、二期的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品。經(jīng)現(xiàn)場勘察核實后，采用市價法確定評估值;

　　4.長期投資為對福州旭騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的70%的股權投資，及對福州永升物業(yè)管理有限公司的51%的股權投資，以被投資單位的評估值乘以股權投資比例確定評估值;

　　5.設備采用重置成本法評估;

　　6.各項負債在核實的基礎上以核實確認后的賬面值作為評估值，適當考慮是否存在不需支付的金額。

　　八.評估過程

　　本公司自接受評估項目委托起至提交評估報告的工作過程中，分五個過程進行資產(chǎn)評估，這五個過程依次是接受委托、資產(chǎn)清查、評定估算、評估匯總、提交報告。

　　1.接受委托

　　(1)在通過了解企業(yè)資產(chǎn)狀況后，接受委托，與委托方簽訂資產(chǎn)評估協(xié)議書，明確評估目的、范圍、對象、基準日，布置并輔導委托方進行待評估資產(chǎn)的申報、清查等工作;

　　(2)成立評估工作小組。由項目負責人主持評估工作小組討論會，制定評估實施方案。

　　2.資產(chǎn)清查

　　(1)資產(chǎn)占有方對待評估資產(chǎn)及有關債權、債務進行全面清查盤點;

　　(2)本公司評估專業(yè)人員到現(xiàn)場檢查核實資產(chǎn)占有單位進行的清查情況，驗證所提供的資料;

　　(3)本公司根據(jù)企業(yè)填寫的資產(chǎn)評估申報表數(shù)據(jù)與企業(yè)賬面數(shù)進行核對;

　　(4)收集待評估資產(chǎn)的產(chǎn)權證明、基準日市場價格、信息等資料，

　　對固定資產(chǎn)進行了現(xiàn)場觀測。

　　3.評定估算

　　(1)由本公司評估師、工程師在資產(chǎn)占有方配合下，對申報的實物資產(chǎn)進行核實、觀測，并作相應工作記錄;

　　(2)根據(jù)實物資產(chǎn)和非實物資產(chǎn)的特點及本次評估目的，選用上述擬定的評估方法，運用收集的相關市場信息，進行估算;

　　(3)各專業(yè)組評估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的初步估算材料，撰寫資產(chǎn)評估結(jié)果，填寫完成各類資產(chǎn)負債清查評估明細表，編制工作底稿。

　　4.評估匯總

　　(1)項目負責人對各專業(yè)組編制的工作底稿，進行復核驗證;　(2)項目負責人組織匯總評估結(jié)果，匯集資產(chǎn)評估工作底稿�！�5.提交報告

　　(1)由項目負責人擬寫評估報告初稿;

　　(2)公司領導對評估報告進行審核;

　　(3)經(jīng)公司領導審核后的評估報告初稿征求委托方意見;

　　(4)正式出具評估報告。

　　九.評估結(jié)論

　　本次評估，福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報評估的資產(chǎn)總計為66，125，412.16元，負債總額為45，513，131.58元，凈資產(chǎn)為20，612，280.58元;調(diào)整后資產(chǎn)總計為66，125，412.16元，負債總額為45，513，131.58元，凈資產(chǎn)為20，612，280.58元;經(jīng)評估后，資產(chǎn)總計評估值為77，144，805.46元，增值11，019，393.30元，負債合計評估值為45，513，131.58元，增值0元，凈資產(chǎn)合計評估值為31，631，673.88元，增值11，019，393.30元，增值率53.46%;資產(chǎn)評估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚?/p>

　　(單位：萬元)

　　評估結(jié)論詳細情況見評估明細表。

　　十.特別事項說明：

　　1.本報告的評估結(jié)果是反映評估對象在本評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的公允市價，沒有考慮資產(chǎn)在評估基準日及評估基準日以后可能或已承擔的按揭、抵押、擔保事宜以及特殊的交易可能追加或減少付出的價格等對評估值的影響，也未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響;

　　2.本報告未考慮評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則發(fā)生變化時對評估值的影響;

　　3.本報告未考慮未來市場環(huán)境變化可能對評估值所帶來的影響;

　　4.本報告未考慮因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的有關稅收及費用;

　　5.本公司在評估過程中，接受了部分由福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限

　　公司提供的評估師認為是評估過程中不可缺少的資料，這些資料的真實性、正確性及來源合法性由福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責，評估師均假定這些資料是真實、正確及來源合法，本次評估的結(jié)果在一定程度上依賴于這些資料的真實性、正確性及來源合法性;

　　6.本次評估中評估師未考慮福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截至評估基準日可能存在的賬外應付款和或有負債等因素對評估值產(chǎn)生的影響;

　　7.在本次評估前，福建華興有限責任會計事務所對福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止2005年5月31日的會計報表進行審計并出具了閩華興所(2005)審字B-117號的《審計報告》，該審計報告是本次評估的重要依據(jù);

　　8.本報告僅供江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司在實現(xiàn)本次評估目的時參考使用，評估機構(gòu)和評估師不對因評估目的實現(xiàn)與否所產(chǎn)生的影響及限制負責。

　　十一.評估報告評估基準日后重大事項

　　1.評估基準日后，有效期限以內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相應調(diào)整。當評估方法為重置成本法時，應按照實際發(fā)生額進行調(diào)整;若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估價值;

　　2.本公司評估專業(yè)人員評估基準日后因自身所處客觀環(huán)境及條件的限制，尚未發(fā)現(xiàn)其他有影響評估結(jié)果重大的事項。

　　十二.評估報告法律效力

　　1.本報告是建立在第十點“特別事項說明”的前提條件下成立的;

　　2.本報告至2OO6年5月31日內(nèi)有效;

　　3.本報告的附表、附件均為與資產(chǎn)評估報告書具有同等法律效力;

　　4.本報告評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可本公司不得隨意向他人提供或公開。

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　法定代表人：王永忠

　　福建中興資產(chǎn)評估有限公司

　　二○○五年六月十六日

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