房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范例
目 錄
致委托方函
估價(jià)假設(shè)和限制條件
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
附件
致 委 托 方 函
XX大職院：
我公司受您委托，于20XX年4月25日對(duì)您坐落于XX市XX旗XX大職院教學(xué)樓的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積為145.9㎡，土地獨(dú)用面積為：213.6㎡。估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)：20XX年4月25日。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查看，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其它相關(guān)法規(guī)，選用成本法進(jìn)行評(píng)定估算，在滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制”條件下，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣583966.00元，大寫：伍拾捌萬(wàn)叁仟玖佰陸拾陸元整，單價(jià)為：4002.51元/㎡
特此
函告
XX齊房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
法人代表：
二〇XX年四月二十六日
估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件
一、估價(jià)的假設(shè)條件
1、以估價(jià)對(duì)象合法取得房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證，并以合法用途為假設(shè)前提。
2、本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于良好狀態(tài)，達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。
3、本次估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值是在委托房屋及附屬設(shè)施未設(shè)立任何的抵押、擔(dān)保的假設(shè)條件下成立。
二、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件
1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。
2、本估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。
3、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
4、本次估價(jià)是基于估價(jià)對(duì)象的管理及國(guó)家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提進(jìn)行的。敬請(qǐng)相關(guān)方面在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)注意此點(diǎn)，特此提示。
5、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象證載建筑面積：145.9㎡為準(zhǔn)，不考慮房屋所有權(quán)人后期加建的部分價(jià)值。
6、本估價(jià)報(bào)告有效期自出具報(bào)告之日起為一年，如超過(guò)此期限使用，報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
本估價(jià)機(jī)構(gòu)提請(qǐng)估價(jià)報(bào)告使用方注意閱讀報(bào)告中的《估價(jià)的假設(shè)和限制條件》
房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告
一、委托方
委托人：XX大職院
地址：XX市XX旗XX大職院教學(xué)樓
聯(lián)系電話：15126160269
二、估價(jià)方
受托單位：房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
法定代表人：房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
資質(zhì)等級(jí)：叁級(jí)
詳細(xì)地址：XX旗估價(jià)咨詢公司
三、估價(jià)對(duì)象
1、估價(jià)對(duì)象基本情況
估價(jià)對(duì)象位于XX市XX旗XX大職院教學(xué)樓，地處XX大院內(nèi)，進(jìn)出正街通道較窄，距離天馬路約30米。房屋總建筑面積為145.9㎡，用途為教學(xué)，磚混結(jié)構(gòu)，房屋約于20XX年建蓋完成。土地使用權(quán)類型為劃撥，證載土地面積為213.6㎡，其中獨(dú)用面積為213.6㎡，終止日期為2080年12月23日。
2、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證記載，房屋所有權(quán)人為XX大職院，無(wú)共有權(quán)人。
四、估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20XX年4月25日
六、價(jià)值定義
此次評(píng)估的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。
七、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;
(3)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》;
(4)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;
(5)《XX自治區(qū)建設(shè)工程材料及設(shè)備價(jià)格信息》2010年10月、11月;
(6)《XX自治區(qū)建設(shè)工程重置價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》;
(7)《XX自治區(qū)施工臺(tái)班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法》;
(8)《工程建設(shè)定額基本理論與實(shí)務(wù)》;
(9)2006年《XX自治區(qū)安裝工程消耗量定額》;
(10)2006年《XX自治區(qū)建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法》;
(15)《XX自治區(qū)建筑裝飾工程消耗量定額》(2006年上下冊(cè));
(16)《XX自治區(qū)建筑工程消耗量定額》(2006年上下冊(cè));
(17)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查看記錄;
(18)委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的房地產(chǎn)建筑面積及權(quán)屬資料;
(19)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料;
(20)委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價(jià)委托書;
八、估價(jià)原則
本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和謹(jǐn)慎原則。
1、獨(dú)立、客觀、公正原則
要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或者個(gè)人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn)，完全從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來(lái)面目。房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。
2、合法原則
應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。
3、最高最佳使用原則
應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。
4、替代原則
估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。
5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
九、估價(jià)方法
估價(jià)對(duì)象為教學(xué)用房，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀及估價(jià)目的，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析，由于估價(jià)對(duì)象使用性質(zhì)特殊，在市場(chǎng)上相類似的房地產(chǎn)交易案例很少，故無(wú)法采用市場(chǎng)比較法評(píng)估;估價(jià)對(duì)象作為教學(xué)，無(wú)法采用收益法評(píng)估;但估價(jià)對(duì)象的重新取得成本可以通過(guò)市場(chǎng)上相類似的房地產(chǎn)取得成本確定，故在此次評(píng)估中我們采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。
十、估價(jià)結(jié)果
本著公正、公平、合理的總原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用成本法估價(jià)，我們確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年4月25日的市場(chǎng)價(jià)格為人民幣583966.00元，大寫：伍拾捌萬(wàn)叁仟玖佰陸拾陸元整，單價(jià)為：4002.51元/㎡
十一、估價(jià)人員：房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
十二、估價(jià)作業(yè)日期
20XX年4月25日至20XX年4月26日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期
本報(bào)告有效期自報(bào)告出具之日起一年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十四、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析
房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
1、通用性：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為居民自建住宅用房，其用途具有廣泛性，從而使得該房地產(chǎn)要改變用途難度較小，故該房地產(chǎn)的通用性較好。
2、獨(dú)立使用性：估價(jià)對(duì)象為獨(dú)立使用的房地產(chǎn)，獨(dú)立使用性強(qiáng)。
3、可分割轉(zhuǎn)讓性：根據(jù)合法用途和房地產(chǎn)狀況，估價(jià)對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓性較弱，且轉(zhuǎn)讓時(shí)不能改變用途，分割轉(zhuǎn)讓對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。
4、快速變現(xiàn)價(jià)值：假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場(chǎng)成交活躍度等因素，將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值的七成。
5、變現(xiàn)費(fèi)用、稅金等：當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交易服務(wù)費(fèi)等，營(yíng)業(yè)稅=(轉(zhuǎn)讓額-原建購(gòu)價(jià)款)×5%左右，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育附加1%，交易費(fèi)約為房?jī)r(jià)的1%-2%，拍賣傭金為成交價(jià)格的5%。
6、變現(xiàn)時(shí)間：在當(dāng)前市場(chǎng)條件下估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)變現(xiàn)所需時(shí)間為：6個(gè)月到一年。
十五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)提示
(一)估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值基本保持穩(wěn)定。
(二)對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注: 估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。
(三)估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。
(四)若估價(jià)對(duì)象進(jìn)入清算或執(zhí)行程序需變現(xiàn)，其變現(xiàn)過(guò)程中可能出現(xiàn)的不可預(yù)測(cè)因素較多。而評(píng)估值的計(jì)算僅從理論上和評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)的直觀判斷及經(jīng)驗(yàn)做出估測(cè)，因此估價(jià)對(duì)象實(shí)際變現(xiàn)價(jià)格可能會(huì)與通常情況下的變現(xiàn)價(jià)格出現(xiàn)一定程度的差距或背離，甚至形成有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)交易格局，從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格產(chǎn)生差異，特此提請(qǐng)報(bào)告的使用者注意。
(五)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。
估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告
一、個(gè)別因素分析
估價(jià)對(duì)象位于XX市XX齊XX大院內(nèi)，地處XX齊郊區(qū)，進(jìn)出正街通道較窄，距離天馬路約30米。房屋總建筑面積為145.9㎡，磚混結(jié)構(gòu)，房屋于20XX年建蓋完成，房屋外墻刷白，室內(nèi)為簡(jiǎn)單裝修，估價(jià)對(duì)象所在層數(shù)為一層，內(nèi)有一天井，現(xiàn)為五層樓房。土地使用權(quán)類型為出讓，證載土地面積為213.6㎡，其中獨(dú)用面積為213.6㎡，終止日期為2080年12月23日。
二、區(qū)域因素分析
1、坐落：估價(jià)對(duì)象位于XX市XX齊XX大院內(nèi)。
2、交通條件：該處交通條件較好，距天馬路約30米，有多路公交車通過(guò)。
3、公共配套設(shè)施：估價(jià)對(duì)象周邊有農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，基礎(chǔ)設(shè)施完善，公共配套設(shè)施較完善。
4、環(huán)境條件：街道衛(wèi)生較好，道路寬敞，環(huán)境較好。
三、市場(chǎng)背景分析
1、XX城市建設(shè)現(xiàn)狀：今年以來(lái)，XX齊按照XX市中心城市總體規(guī)劃和XX齊城市總體規(guī)劃，積極實(shí)施城市化戰(zhàn)略，努力推進(jìn)城市化進(jìn)程，積極抓住國(guó)家、省擴(kuò)大內(nèi)需的政策機(jī)遇，把加快城市建設(shè)作作為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增強(qiáng)發(fā)展后勁、促進(jìn)民生改善的重要舉措，大力優(yōu)化環(huán)境，加快項(xiàng)目進(jìn)度。截至目前，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步完善，縱橫交錯(cuò)的城市道路網(wǎng)架已實(shí)現(xiàn)，“兩橫、三縱、五片區(qū)、三大體系、三個(gè)控制區(qū)”的綠化布局基本建成。
4、XX齊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：2008年蒙自市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.42億元，同比增長(zhǎng)128.86%;新建施工面積43.08萬(wàn)平方米，銷售面積43.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.11%;空置面積4.36萬(wàn)平方米，其中，住宅占10%，非住宅占90%，同比增長(zhǎng)1.36%。二級(jí)市場(chǎng)交易量848件，其中，上半年340件，下半年508件，同比增長(zhǎng)11.58%;交易面積13.26萬(wàn)平方米，其中，上半年5.19萬(wàn)平方米，下半年8.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.21%;交易金額2.45億元，其中，上半年0.88億元，下半年1.57億元，同比增長(zhǎng)64.43%。從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，蒙自市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡，且呈平穩(wěn)上升勢(shì)態(tài)，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)和全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑對(duì)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生震蕩，部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度，“買漲不買跌”期望房?jī)r(jià)下跌。2009年蒙自市初具開(kāi)發(fā)條件的14個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房總建筑面積約87萬(wàn)平方米，由于該市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量與人口增長(zhǎng)比例差距越來(lái)越大，今年的商品房銷售將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，蒙自市的商品房住宅價(jià)格在3000～4000元/㎡，高檔住宅價(jià)格在3500～5500元/㎡。
四、最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，由于估價(jià)對(duì)象的評(píng)估目的，即按目前房屋用途、估價(jià)對(duì)象已達(dá)最高最佳使用。
五、估價(jià)方法選用
估價(jià)對(duì)象為公共教學(xué)樓，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀及估價(jià)目的，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析，由于估價(jià)對(duì)象使用性質(zhì)特殊，在市場(chǎng)上相類似的房地產(chǎn)交易案例很少，故無(wú)法采用市場(chǎng)比較法評(píng)估;但估價(jià)對(duì)象的重新取得成本可以通過(guò)市場(chǎng)上相類似的房地產(chǎn)取得成本確定，故在此次評(píng)估中我們采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格及綜合成新率，然后將重新購(gòu)建價(jià)格乘以綜合成新率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1、采用市場(chǎng)比較法測(cè)算土地價(jià)值
市場(chǎng)比較法是以替代原則為依據(jù)，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地在評(píng)估時(shí)點(diǎn)地價(jià)的方法。其計(jì)算公式為：
待估宗地價(jià)格=比較案例價(jià)格×(待估宗地情況指數(shù)/比較案例情況指數(shù))×(待估宗地估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù)/比較案例交易日期地價(jià)指數(shù))×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例個(gè)別因素條件指數(shù))
根據(jù)市場(chǎng)比較法的計(jì)算方法，評(píng)估步驟如下：
�、俦容^案例選擇
選擇比較案例時(shí)，應(yīng)符合以下要求(與待估宗地比較)
(a)用途相同
(b)交易類型相同
(c)屬于正常交易
(d)交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
(e)價(jià)格基礎(chǔ)統(tǒng)一
本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的二個(gè)交易案例作為比較案例：
案例一：XX齊物流公司，土地用途為普通商品住房用地，土地級(jí)別為二級(jí)，面積22077㎡, 1.6≤容積率≤2，出讓年限為70年，總價(jià)3388.8195萬(wàn)元，土地單價(jià)為1535元/㎡，于2010年5月18日拍賣成功。
案例二：紅河大道南側(cè)、紅河富康花園小區(qū)西側(cè)，土地用途為普通商品住房用地，土地級(jí)別為二級(jí)，面積16513㎡, 1.2≤容積率≤3.2，出讓年限為70年，總價(jià)為4730.9745萬(wàn)元，土地單價(jià)為2865元/㎡，于2010年10月13日拍賣成功，買受人為紅河州創(chuàng)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
�、诒容^因素的選擇
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途及區(qū)域位置等條件，選擇影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：
(a)交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)，進(jìn)行交易日期修正。
(b)交易情況：是否為正常、客觀、公平、自愿的交易。
(c)土地使用年期修正。
(d)區(qū)域因素：公交便捷度分值、對(duì)外交通便利度、公用設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度等。
(e)個(gè)別因素：主要有宗地寬深比、守地臨街狀況、周圍土地利用類型、宗地面積、宗地形狀、商業(yè)聚集規(guī)模。
③編制比較因素：
因素條件說(shuō)明表
比較因素 待估宗地 案例一 案例二
位置 農(nóng)大教學(xué)樓 北只圖與火車通道交叉口 紅河富康花園小區(qū)西側(cè)
土地用途 教學(xué)用地 商業(yè)用地 商業(yè)用地
土地級(jí)別 一級(jí) 二級(jí) 二級(jí)
交易日期 2011.4.25 2010.5.18 2010.10.13
交易情況 正常 拍賣 拍賣
土地單價(jià)(元/㎡) 待估 1535 2865
土地使用年限 69.67 70 70
價(jià)格類型 出讓 出讓 出讓
社區(qū)成熟度 良好 較好 較好
交通便捷度 良好 良好 良好
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 五通 五通 五通
公共服務(wù)配套設(shè)施 完善 基本完善 基本完善
環(huán)境質(zhì)量 較好 較差 較好
宗地形狀及可利用程度 較好 好 好
臨路狀況 一面臨路 一面臨路 一面臨路
宗地面積 一般 適中 適中
宗地地質(zhì)情況 無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象 無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象 無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象
�、鼙容^因素指數(shù)確定
(a)使用年期修正系數(shù)
宗地使用年限不同，其地價(jià)將會(huì)不同，且土地使用年限越長(zhǎng)，其土地收益期限就越長(zhǎng)，地價(jià)就越高。因此，通過(guò)土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。土地使用年限修正系數(shù)可通過(guò)下面公式計(jì)算確定：
使用年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
把以上數(shù)字代入公式計(jì)算可得使用年限修正系數(shù)為1。
(b)土地級(jí)別修正系數(shù)
將委估對(duì)象土地級(jí)別修正指數(shù)定為100，高一級(jí)上調(diào)10%，低一級(jí)下調(diào)10%。
(c)交易日期修正指數(shù)的確定
根據(jù)近年個(gè)舊市市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)和地塊所在區(qū)域價(jià)格變化情況，得出委估區(qū)域用地價(jià)格變化幅度為平均每月上漲0.5%。
(d)成熟度修正指數(shù)的確定
成熟度分為五個(gè)級(jí)別，良好、較好、一般或較差及差，每上、下調(diào)一個(gè)級(jí)別修正指數(shù)分別±2%。
(e)區(qū)域土地利用類型修正指數(shù)的確定
以周圍土地利用類型為住宅、商業(yè)時(shí)的修正指數(shù)定為100，周圍土地利用類型為住宅、綜合或工業(yè)，修正指數(shù)分別下調(diào)2%。
(f)交通便捷度的確定
將交通便捷度分為良好、較好、一般、較差、差五級(jí)，每上下調(diào)一級(jí)幅度為±1%。
(g)基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正指數(shù)的確定
將基礎(chǔ)設(shè)施配套達(dá)到五通的修正指數(shù)定為100，五通或四通，修正指數(shù)下調(diào)幅度為5%。
(h)宗地形狀修正指數(shù)的確定
將宗地形狀分為對(duì)土地利用影響良好、較好、對(duì)土地利用無(wú)不良影響、對(duì)土地利用有一定影響、有較大影響五個(gè)級(jí)別，每上下調(diào)一個(gè)級(jí)別則調(diào)整幅度為±3%。
(i)環(huán)境質(zhì)量修正指數(shù)的確定
將環(huán)境質(zhì)量分為良好、較好、一般、較差、差五類，每上下調(diào)一個(gè)級(jí)別則修正幅度為±2%。
(j)臨路狀況：根據(jù)宗地是否臨路以及幾面臨路劃分為3個(gè)等級(jí)，即：宗地二面臨路拐角地為優(yōu)、一面臨路為較優(yōu)、不臨路為一般，每降低一個(gè)級(jí)別，其指數(shù)就減少2%。
(k)宗地面積修正指數(shù)的確定
宗地面積大小對(duì)地價(jià)有一定的影響，分為面積適中、一般、較差、差四個(gè)級(jí)別，每上下調(diào)一個(gè)級(jí)別調(diào)整幅度為±2%。編制比較因素修正系數(shù)表如下：
比較因素修正系數(shù)表
比較因素 案例一 案例二
土地單價(jià) 1535 2865
土地級(jí)別 100/90 100/90
土地用途 100/100 100/100
交易日期 106/100 103/100
土地使用年限 100/100 100/100
交通便捷度 100/100 100/100
區(qū)域土地利用類型 100/100 100/100
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/100 100/100
環(huán)境質(zhì)量 100/104 100/104
臨路狀況 100/104 100/102
宗地形狀 100/100 100/100
宗地面積 100/104 100/104
比準(zhǔn)價(jià)格 1673.48 2972.03
對(duì)以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，最終得出估價(jià)對(duì)象的地價(jià)：
=(1673.48+1527.33+2972.03)÷3
=2057.61元/㎡
則估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)值=土地單價(jià)×土地使用權(quán)面積
=2057.61元/㎡×213.6㎡
=439505.50元
2、重置成本法測(cè)建筑物價(jià)值
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成本法：房屋價(jià)格含勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(道路、水、電)、建安費(fèi)用、管理費(fèi)、稅金、投資利息和利潤(rùn)等費(fèi)用在內(nèi)。根據(jù)蒙自市同類房屋建安費(fèi)用、類似建筑的社會(huì)平均水平、相應(yīng)建安工程價(jià)格指數(shù)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合此次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋實(shí)際情況確定估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格。具體測(cè)算過(guò)程如下：
磚混結(jié)構(gòu)重置價(jià)格構(gòu)成表
(單位：元/每平方米·建筑面積)
序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 測(cè) 算 過(guò) 程 價(jià) 格
1 建筑安裝工程費(fèi) 850
2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 按建安工程費(fèi)的7% 59.5
3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 按40元/㎡ 40
4 管理費(fèi) 按建安工程費(fèi)的3%計(jì) 25.5
5 投資利息 按一年期貸款利率6.31%計(jì)，建設(shè)期半年(1+2+3+4)×[(1+6.31%)0.25-1] 15.03
6 投資利潤(rùn) 按開(kāi)發(fā)成本的15%計(jì) 148.50
7 銷售費(fèi)用和稅金 按售價(jià)的7.55%計(jì) 92.98
合 計(jì) 1231.51
注：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的內(nèi)容：1：500現(xiàn)狀實(shí)測(cè)地形圖測(cè)繪費(fèi)按土地面積0.37元/㎡、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)方案設(shè)計(jì)費(fèi)和建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)的4.5﹪、施工圖審查費(fèi)按建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)的8﹪、工程造價(jià)咨詢費(fèi)按造價(jià)4.2‰、招投標(biāo)費(fèi)用代理費(fèi)按造價(jià)7‰、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按造價(jià)3‰、監(jiān)理費(fèi)按造價(jià)1﹪，以上小計(jì)約7%;基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的內(nèi)容：防空費(fèi)10元/㎡(建筑面積)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)30元/㎡(建筑面積);銷售費(fèi)用和稅金：銷售費(fèi)用按售價(jià)2%計(jì)、銷售稅金按5.55%(營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加1%);20XX年4月9 日的利率一年期貸款利率為6.31 %。
�、诮ㄖ铿F(xiàn)值
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、委托方提供的建筑面積資料，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)各種費(fèi)用定額計(jì)算出建筑造價(jià)，按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，房屋折舊采取直線法，磚混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為50年，殘值率為2%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物價(jià)值為：
Vn=1231.51×145.9×[1-(1-2%)×10/50]=144460.56元
估價(jià)對(duì)象價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物現(xiàn)值
=439505.50+144460.56
=583966.06元
估價(jià)對(duì)象單價(jià)=估價(jià)對(duì)象價(jià)值÷建筑面積
=583966.06元÷145.9㎡
=4002.51元/㎡
七、綜合確定價(jià)格結(jié)果
經(jīng)估價(jià)人員分析取整得出，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣583966.00元，大寫：伍拾捌萬(wàn)叁仟玖佰陸拾陸元整，單價(jià)為：4002.51元/㎡
二〇XX年四月二十六日
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