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城市物業(yè)管理問(wèn)題面面觀
摘 要：論述了城市化進(jìn)程中現(xiàn)代物業(yè)管理的作用。探討了城市化進(jìn)程中物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)及城市小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題。分析了造成物業(yè)管理問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因;最后提出了對(duì)改善物業(yè)管理的一些建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 城市物業(yè)管理
0、引 言
物業(yè)管理是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。它作為房地產(chǎn)業(yè)的分支產(chǎn)業(yè)之一，其行業(yè)的特殊性對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員個(gè)人能力提出了更高的要求。服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)的生命，而物業(yè)管理從業(yè)人員的能力又是制約物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的瓶頸。物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，它的發(fā)展是以服務(wù)作為主旋律的，長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)管理的發(fā)展方向、管理模式和戰(zhàn)略目標(biāo)、服務(wù)的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業(yè)主滿意”。
1、城市化進(jìn)程中現(xiàn)代物業(yè)管理的作用
維持或完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和住宅以及公共建筑的功能，必須投入相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力。物業(yè)管理正好具備這種功能，通過(guò)創(chuàng)造管理服務(wù)軟設(shè)施，滿足業(yè)主或用戶在物業(yè)使用過(guò)程中的多元化需求。促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。物業(yè)管理處于房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)保值、增值方面具有重大影響。房地產(chǎn)價(jià)值不僅與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒(méi)有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。
現(xiàn)代物業(yè)管理改善了過(guò)去陳舊簡(jiǎn)單的房屋管理模式，使得房地產(chǎn)服務(wù)更加完善、有效，適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的大生產(chǎn)方式以及房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，促進(jìn)了城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善。物業(yè)管理從業(yè)人員大部分來(lái)自于企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人，對(duì)于緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾做出了貢獻(xiàn)。改善城市環(huán)境�，F(xiàn)代化文明城市的建設(shè)，既需要加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也需要加強(qiáng)城市文明建設(shè)。在一定的居住范圍內(nèi)，應(yīng)綜合發(fā)揮基層、群眾自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同作用，為維修房屋、整治環(huán)境提供及時(shí)有效的有償服務(wù)，使整個(gè)城市環(huán)境得到綜合整治，提高城市文明程度。城市環(huán)境的改善需要良好的物業(yè)管理，通過(guò)強(qiáng)化環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化系統(tǒng)建設(shè)和維護(hù)車輛管理、保安隊(duì)伍的管理和建設(shè)等，提升城市環(huán)境質(zhì)量。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定與城市治安。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)城市環(huán)境和秩序方面起到了積極作用。
優(yōu)秀的物業(yè)管理能夠協(xié)調(diào)城市建設(shè)和物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，合理分配資源，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定與和諧。物業(yè)管理是維護(hù)城市治安的最有效的載體，主要表現(xiàn)在：首先，物業(yè)管理會(huì)對(duì)公共安全設(shè)施進(jìn)行設(shè)置和改造，能夠抑制和消除產(chǎn)生違法犯罪的一些因素和條件，為社區(qū)治安防范提供物質(zhì)保障;其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用專業(yè)的保安人員來(lái)加強(qiáng)安全防范，有利于維護(hù)城市治安;最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，為社區(qū)治安防范提供新的保障。
2、城市化進(jìn)程中物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)
現(xiàn)代物業(yè)要求物業(yè)管理必須以業(yè)主為本，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而不是管理業(yè)主。隨著城市化進(jìn)程中政府部門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督力度的加強(qiáng)和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求的增加，整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)更加專業(yè)化。物業(yè)機(jī)構(gòu)必須引進(jìn)專業(yè)人才，提高物業(yè)服務(wù)水平，滿足城市化進(jìn)程的需求。建立規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制和物業(yè)市場(chǎng)管理秩序�，F(xiàn)代化城市的發(fā)展要求提供高效、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立高效、規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制。政府和行業(yè)協(xié)會(huì)不斷完善物業(yè)管理行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化。城市化進(jìn)程中物業(yè)機(jī)構(gòu)為業(yè)主提供的服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理法》，明確物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，依法為業(yè)主提供管理服務(wù)，營(yíng)造良好的物業(yè)市場(chǎng)管理秩序。
建立合理的物業(yè)市場(chǎng)需求機(jī)制。市場(chǎng)發(fā)展的三大主要因素是價(jià)格、需求、競(jìng)爭(zhēng)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，這些因素的作用逐漸在規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為、推動(dòng)市場(chǎng)需求發(fā)展中體現(xiàn)出來(lái)。政府應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化，嚴(yán)格實(shí)施《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理法》等相關(guān)法規(guī)，保證政府職能部門有效發(fā)揮質(zhì)量監(jiān)督作用，確保物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由市場(chǎng)機(jī)制自行決定，推動(dòng)市場(chǎng)良性發(fā)展。
3、城市小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題
新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀：
(1)管理發(fā)展越來(lái)越不均衡;
(2)立法還不夠完善;
(3)物業(yè)費(fèi)繳納比較困難;
(4)配套設(shè)施還不夠完善，工程的質(zhì)量問(wèn)題較多
(5)物業(yè)公司的服務(wù)水平存在不同程度的差異。
在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)還屬于一個(gè)新興的行業(yè)，正處于其發(fā)展的初級(jí)階段，因此在人才的儲(chǔ)備上存在嚴(yán)重不足的問(wèn)題，而一些高校的專業(yè)設(shè)置上也很少會(huì)涉及到具體物業(yè)管理課程，這在一定程度上限制了我國(guó)從事該行業(yè)的專業(yè)人數(shù)�，F(xiàn)如今這種人才短缺問(wèn)題的具體表現(xiàn)為：
(1)大多數(shù)從事該行業(yè)的人才通常屬于單一的管理人才，只是針對(duì)某一方面有著特殊的才能，缺乏那種復(fù)合型、在許多方面都具備優(yōu)秀能力的管理人才;
(2)從事物業(yè)管理方面的人才大多是從原有的房地產(chǎn)管理人才轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的，這在一定程度上造成了他們專業(yè)知識(shí)的匱乏，經(jīng)常會(huì)用處理房地產(chǎn)問(wèn)題的那一套方法來(lái)處理工作中面對(duì)的各種問(wèn)題，這在一定程度上并不能很好地解決產(chǎn)生的問(wèn)題;
(3)在管理人才中多數(shù)是初級(jí)的管理人才，這些人掌握的管理方法通常具有很強(qiáng)的局限性。
(4)從事物業(yè)管理的基層工作者多數(shù)學(xué)歷比較低，這在一定程度造成了行業(yè)從事者整體的綜合素質(zhì)偏低。
(5)物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)還不是十分成熟，一些準(zhǔn)入機(jī)制還沒(méi)有得到有效的建立和實(shí)施，這在很大程度上導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)在員工素質(zhì)、資質(zhì)等級(jí)以及設(shè)施的管理上均存在比較大的差距。
同時(shí)，許多物業(yè)企業(yè)還不懂得應(yīng)用一些國(guó)際上的先進(jìn)管理手段，在管理理念上和西方的發(fā)達(dá)國(guó)家還存在很大程度上的差距。
4、造成物業(yè)管理問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因
我國(guó)受地理?xiàng)l件的制約在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上存在比較明顯的地域性差異，這在一定程度上也決定了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的差異，我國(guó)最早的物業(yè)管理行業(yè)就是開(kāi)始于南方一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，這些城市早期受率先執(zhí)行改革開(kāi)放政策的影響，在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因此在住房制度的改革上得到了快速的推進(jìn)，而與之相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之開(kāi)始興起。正是由于這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)起步較早，再加之經(jīng)濟(jì)條件較好，導(dǎo)致該地區(qū)的居民更容易接受這一全新行業(yè)的介入，相比之下，在中西部的一些經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，許多業(yè)主面對(duì)高昂的物業(yè)管理費(fèi)用本身就有著很大的抵觸情緒，這在很大程度上影響到了物業(yè)管理在這些地區(qū)的發(fā)展和水平的有效提升。
企業(yè)自身建設(shè)水平的高低也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)重要影響因素，這主要集中在對(duì)物業(yè)管理人才的有效培養(yǎng)上。因?yàn)槿狈ㄔO(shè)，導(dǎo)致了在該領(lǐng)域的專業(yè)建設(shè)缺乏有效的系統(tǒng)體系，在教育方面體現(xiàn)為專業(yè)師資力量的短缺，這使得培養(yǎng)的專業(yè)人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上整體行業(yè)的發(fā)展進(jìn)度。針對(duì)這種情況，國(guó)家于本世紀(jì)初開(kāi)始在一些高職院校中增設(shè)物業(yè)管理的專業(yè)和課程，但是由于宣傳力度不強(qiáng)，使得許多學(xué)生對(duì)于這門專業(yè)不是十分了解，對(duì)其發(fā)展的前景也是抱有遲疑的態(tài)度，因此，各所院校每年的實(shí)際招生情況都不是十分的樂(lè)觀，這也是限制該領(lǐng)域人才培養(yǎng)的一個(gè)主要決定因素。
5、對(duì)改善物業(yè)管理的建議
加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)宣傳，積極引導(dǎo)業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)理念物業(yè)服務(wù)行業(yè)要抓住“物業(yè)管理工作實(shí)際上就是服務(wù)型商品”的理念，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的消費(fèi)理念，有效化解業(yè)主同物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。加強(qiáng)員工素質(zhì)培訓(xùn)，大力提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平物業(yè)服務(wù)企業(yè)要抓好對(duì)員工業(yè)務(wù)能力和自身素質(zhì)的提高，招聘專業(yè)的物管人才進(jìn)行系統(tǒng)管理。對(duì)所管理的小區(qū)內(nèi)的綠化、車位、健身廣場(chǎng)等設(shè)施，要加大投入，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。加大行業(yè)監(jiān)管力度，在物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行過(guò)程中要加強(qiáng)監(jiān)督，避免只收費(fèi)不服務(wù)、重復(fù)收要認(rèn)真聽(tīng)取群眾意見(jiàn)和建議，在業(yè)主和企業(yè)之間起到橋梁作用，以協(xié)助企業(yè)改進(jìn)管理和服務(wù)，規(guī)范收費(fèi)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理健康發(fā)展。
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