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我國欠發(fā)達城市物業(yè)管理存在問題
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摘要:物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)取得了快速的發(fā)展,但是在發(fā)展過程中也遇到諸多的困難和壓力,暴露出很多問題和矛盾。這些問題和矛盾在欠發(fā)達城市表現(xiàn)的尤為突出,如何在房地產(chǎn)快速發(fā)展的欠發(fā)達城市盡快提高物業(yè)管理水平,是物業(yè)管理行業(yè)急待解決的問題。本文以廣東省河源市為例,對欠發(fā)達城市物業(yè)管理存在問題進行歸類整理并提出解決對策。
關(guān)鍵詞:欠發(fā)達城市;河源市;物業(yè)管理
1河源物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的狀況
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè),伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。河源市作為一個發(fā)展中的城市,物業(yè)管理自1997年萌芽以來,2000年開始啟動物業(yè)管理工作,已經(jīng)歷了十多年的成長歷程,物業(yè)管理在河源發(fā)展得也相當快,自2002年成立第一家物業(yè)管理有限公司――誠標物業(yè)管理有限公司,至今河源本地有資質(zhì)的物業(yè)管理公司共38家。其中有在河源本地成立的有規(guī)模較大的物業(yè)公司,如河源華達物業(yè)管理有限公司;也有從外地進駐河源的高資質(zhì)的物業(yè)管理公司,如河源雅居樂物業(yè)管理公司。但是,物業(yè)管理行業(yè)在河源快速發(fā)展的過程中,也遇到諸多的困難和壓力,暴露出很多問題和矛盾。
2河源物業(yè)管理行業(yè)存在問題
2.1 建管不分,開發(fā)商遺留問題,為物業(yè)服務(wù)造成隱患雖然國家物業(yè)管理條例明確規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)必須通過招投標獲得物業(yè)管理項目,但是河源市的物業(yè)管理相對于廣東珠三角來說起步晚,其物業(yè)管理狀況相當于珠三角物業(yè)管理剛剛起步時的水平。目前,河源物業(yè)有70%的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來的,是“爸爸和兒子”的父子關(guān)系。開發(fā)商在物業(yè)建設(shè)過程中,為了最大限度地獲取利潤,在房屋建設(shè)質(zhì)量、公攤面積計算、配套設(shè)施建設(shè)、房屋維修基金預留等問題上頻頻違約,埋下了糾紛的禍根。
2.2物業(yè)管理收費不規(guī)范,收費難、收費率低物業(yè)管理收費問題一直是物業(yè)管理工作的難點。由于河源市物業(yè)管理市場尚未發(fā)育完善,相當一部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營還不規(guī)范,為了追求利潤,不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù),亂收費、重復收費現(xiàn)象嚴重,收費與服務(wù)不相符。河源市政府為了規(guī)范物業(yè)管理收費問題,對普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收取作了政府指導價,但是經(jīng)調(diào)查河源市70%的物業(yè)管理企業(yè)都未按照政府的指導價來收取物業(yè)管理費。經(jīng)過調(diào)查,普遍反應(yīng)物業(yè)管理費的收取相當困難,主要原因有:①人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變,部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處,他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解,產(chǎn)生抵觸情緒;②物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差,業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意;③物業(yè)管理法規(guī)不健全,對物業(yè)管理收費標準、有關(guān)收費細節(jié)未能明確規(guī)定,易引發(fā)爭議;四是部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。
2.3 物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏、服務(wù)水平低、制約行業(yè)發(fā)展和全國大多數(shù)城市一樣,河源的物業(yè)管理行業(yè)也存在著物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏、服務(wù)水平低的現(xiàn)象。究其原因一方面是由行業(yè)的性質(zhì)決定的,物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短、屬于勞動密集型行業(yè),專業(yè)物業(yè)管理人員少(如表1示)。另一方面是物業(yè)公司是微利行業(yè),對員工進行必要性的培訓也變得不現(xiàn)實,從業(yè)人員的工資待遇跟不上社會發(fā)展的水平(如表2示)。從業(yè)者的勞動價值得不到體現(xiàn),從業(yè)人員不斷流失。其三,物業(yè)管理高層管理人員對物業(yè)管理人力資源存在不全面的認識。人才不足及對人才片面認識的觀念已經(jīng)嚴重制約了河源物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
2.4 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、競爭力弱、抗風險能力低目前河源市的物業(yè)公司中有資質(zhì)的有38家,其中物業(yè)管理企業(yè)中一級資質(zhì)3家,占7%;二級資質(zhì)5家,占13%;三級資質(zhì)20家,占53%;其他未取得資質(zhì)的企業(yè)10家,占27%。其中一二級資質(zhì)都是外來進駐河源的物業(yè)管理企業(yè),三級資質(zhì)都是本土性的物業(yè)管理企業(yè);一、二級資質(zhì)中除了寶晨物業(yè)是綜合性的物業(yè)管理企業(yè)外,其余兩家外來企業(yè)在河源都是單一性的自建自管住宅小區(qū)型物業(yè)企業(yè)。以上數(shù)據(jù)說明,現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小,多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益,整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期,整體抗風險能力差。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn):有些物業(yè)管理公司管理的面積也就是1萬多平方米、管理處里管理人員既是領(lǐng)導也是員工,加上幾個保安和清潔工就組成了一家物業(yè)管理公司。這些物業(yè)公司規(guī)模小、經(jīng)營狀況差,很多是處于虧損或剛達到收支平衡狀態(tài)的。
2.5 業(yè)主對物業(yè)管理的認識不高由于河源市物業(yè)管理起步較晚,受傳統(tǒng)公房管理模式和當?shù)貥I(yè)主“自掃門前雪”觀念的影響,一方面部分業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念尚未形成,部分小區(qū)的業(yè)主對已經(jīng)商品化的房屋缺乏保養(yǎng)意識,另一方面部分業(yè)主認為現(xiàn)在小區(qū)實行物業(yè)管理和之前的管理并沒有多大的改變;另外,在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)正在實行物業(yè)管理的小區(qū)中竟然有許多業(yè)主根本不知道自己所住的小區(qū)有物業(yè)管理,也不知道物業(yè)管理是干什么的。
2.6 業(yè)主委員會成立難,已成立的業(yè)委會并未在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記,在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織。它和物業(yè)管理公司之間是平等的契約關(guān)系。但是,就實地調(diào)研的結(jié)果來看,河源市成立業(yè)主委員會的物業(yè)不到30%,無論是業(yè)主本身還是物業(yè)公司都表示要依法成立業(yè)主委員會相當?shù)碾y。影響業(yè)主委員會難成立的因素眾多:業(yè)主法律意識不強、業(yè)主之間的矛盾難于調(diào)和、經(jīng)費缺乏、小區(qū)入住率較低、政府無強制成立業(yè)主委員會的權(quán)利等。盡管有些小區(qū)成立了業(yè)主委員會,但在目前的實際運作中,業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒有體現(xiàn)出來。其一,業(yè)主委員會的維權(quán)意識差。其二,業(yè)主委員會缺乏監(jiān)督機制。其三,業(yè)主委員會組成復雜,利益難協(xié)調(diào)。其四,業(yè)主委員會法律地位不明確。這些因素都導致業(yè)委會并不能在物業(yè)管理中發(fā)揮最大的效用。
3解決欠發(fā)達城市物業(yè)管理存在問題的對策研究
解決欠發(fā)達城市物業(yè)管理存在的問題,必須具體問題具體分析,如河源市,要在借鑒珠三角先進物業(yè)管理經(jīng)驗的同時,走出自己的道路。
3.1 發(fā)揮政府職能機關(guān)的作用,促使物業(yè)管理問題的解決
3.1.1 做好物業(yè)管理的必要宣傳工作房地產(chǎn)商品與一般商品不同,業(yè)主普遍對建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)不了解,不知道如何行使權(quán)利,對物業(yè)管理關(guān)系和業(yè)主委員會的性質(zhì)也認識不清。加上國家近幾年關(guān)于物業(yè)管理方面的法律法規(guī)不斷地進行修改完善、針對物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)主對物業(yè)管理的了解程度,做好必要的物業(yè)管理宣傳工作,讓廣大市民加深對物業(yè)管理的了解。
3.1.2 促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離目前,在物業(yè)管理中存在的許多問題都與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間的不正當關(guān)系密切相關(guān),有必要促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離,使物業(yè)管理企業(yè)真正實現(xiàn)“自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”,其基本方法就是實行招標制度。
3.1.3 加強物業(yè)管理的行業(yè)管理,提升物業(yè)管理水平首先應(yīng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的資格管理。其次加強物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)和審計工作,對物業(yè)管理費收支使用情況進行必要監(jiān)督。在責任落實方面,應(yīng)嚴格查處各種違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為。
3.2 加強宣傳,提高全民物業(yè)管理消費意識政府主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通力合作,進一步加強物業(yè)管理的宣傳力度,形成物業(yè)管理的立體宣傳網(wǎng)絡(luò),使公眾對這新興行業(yè)有正確的、更高層次上的認識,令每一位消費者及社會各方人士都積極地參與。以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。一個重要而有效的途徑就是利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進行大規(guī)模的宣傳。通過媒體的正面引導,使社會各方面充分認識到物業(yè)管理實質(zhì)上是一種服務(wù),可以帶來巨大的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益,營造一個全社會了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍,為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會環(huán)境。
3.3 提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化
3.3.1 加強物業(yè)管理從業(yè)人員的再教育企業(yè)應(yīng)積極鼓勵員工進行自我提升的學習,結(jié)合當前國家農(nóng)民工免費培訓的政策,鼓勵員工考取物業(yè)管理從業(yè)資格證,有條件的到相應(yīng)的大專院校進行深造,取得相應(yīng)的學歷。提高物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和專業(yè)知識水平。同時,加強內(nèi)部培訓,學習新的政策法規(guī),掌握新的辦公手段,實現(xiàn)員工管理服務(wù)水平的大幅提高。
3.3.2 積極引進各類具有專業(yè)知識和專業(yè)技能的人才物業(yè)管理行業(yè)從總體上說,尚屬于新興行業(yè),各類專業(yè)人才比較缺乏,因此,管理者要改變過去陳舊的觀念,要從企業(yè)的長遠建設(shè)出發(fā),積極引進大專院校畢業(yè)的人員,把他們放在工作實踐中進行鍛煉,進一步豐富其實踐經(jīng)驗。要給他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,適時的將他們提拔到領(lǐng)導崗位,委以重任。這樣才能留住人,用好人,發(fā)揮他們的優(yōu)勢,從根本上提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。
3.4 提高業(yè)主的參與能力,充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用
3.4.1 政府相關(guān)部門加強對業(yè)主大會工作的監(jiān)督指導物業(yè)管理行政主管部門要切實履行對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導責任,促進業(yè)主自治管理機制的形成。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,促進業(yè)主自律和民主決策,依法維護自身合法權(quán)益,同時,要監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
3.4.2 建立業(yè)主委員會責、權(quán)、利的協(xié)調(diào)機制及獎勵機制為保證業(yè)主委員會主任工作的公平性、專業(yè)性、及時性,應(yīng)該建立業(yè)主委員會主任的公開選舉制。只要能正確及時地行使業(yè)主委員會的權(quán)利、履行業(yè)主委員會的義務(wù),承擔業(yè)主委員會應(yīng)盡的責任,具備一定的專業(yè)知識的業(yè)主,就可以競聘為業(yè)主委員會主任,當選的業(yè)主委員會主任應(yīng)與業(yè)主大會簽定聘用協(xié)議。為切實保障業(yè)主委員會的正常運作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵機制和約束機制。
參考文獻:
[1]譚善勇.物業(yè)管理市場理論與實務(wù)[M].北京:首都經(jīng)濟貿(mào)易出版社,2001.
[2]陳德豪.物業(yè)管理概論與實務(wù)[M].廣州:廣東職業(yè)技能鑒定中心,2005.
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