關(guān)于前期物業(yè)管理制度法律問題淺析

　　現(xiàn)在離畢業(yè)生們答辯只剩三個(gè)月的時(shí)間，想問大家：畢業(yè)論文都寫好了嗎?話說寫畢業(yè)論文真的是一件很難的事情，為了解救大家，小編特地收集了物業(yè)管理畢業(yè)論文，希望能夠幫到大家!

　　論文摘要：前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實(shí)踐中也面臨許多問題。即前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體的地位及權(quán)利義務(wù)不對等，前期物業(yè)管理相關(guān)制度不規(guī)范，開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責(zé)任存在問題。這種種方面的問題造成了很多現(xiàn)實(shí)糾紛，從立法、相關(guān)管理制度及法律責(zé)任追究方面來完善前期物業(yè)管理成為必要。

　　論文關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理;法律關(guān)系;法律責(zé)任

　　前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實(shí)踐中也面臨許多問題。近年來，在實(shí)踐中，有關(guān)前期物業(yè)管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺(tái)的行政法規(guī)《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，隨后，《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》也進(jìn)行了修正和補(bǔ)充，加強(qiáng)了對前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。但實(shí)踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴(yán)重制約了中國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問題?本文擬對這些問題做一個(gè)粗淺的梳理。

　　一、前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體的地位及權(quán)利義務(wù)不對等

　　從上文分析可以看出，根據(jù)我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要涉及開發(fā)商(建設(shè)單位)、購房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務(wù)公司三方。

　　前期物業(yè)管理法律關(guān)系是民事法律關(guān)系的一種，那么有關(guān)民事活動(dòng)必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務(wù)公司作為獨(dú)立的一方當(dāng)事人，在接受開發(fā)商委托時(shí)與開發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實(shí)上并非如此。實(shí)踐中，獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式在我國并不多。目前，大量物業(yè)服務(wù)公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實(shí)質(zhì)意義上的獨(dú)立經(jīng)營的法人品格，會(huì)受制于開發(fā)商，開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段留下的問題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關(guān)系中真正實(shí)現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個(gè)角度來講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業(yè)服務(wù)公司與購房人地位也不平等。

　　法律關(guān)系中最為核心的部分是權(quán)利和義務(wù)，雙方當(dāng)事人完全有充分的自由來協(xié)商和確定各自在法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，這也是雙方當(dāng)事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)�；�于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權(quán)利義務(wù)的協(xié)商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營的非獨(dú)立性，使得物業(yè)公司難以真正實(shí)現(xiàn)其本應(yīng)行使的權(quán)利。另一方面，在購房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務(wù)也難真正實(shí)現(xiàn)對等。實(shí)踐中，雙方根本不存在機(jī)會(huì)去協(xié)商雙方的權(quán)利和義務(wù)。購房者在購房時(shí)也就簽訂了一些“不平等”條約�，F(xiàn)實(shí)中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權(quán)利和義務(wù)的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。

　　二、前期物業(yè)管理相關(guān)制度不規(guī)范

　　我國前期物業(yè)管理的法定內(nèi)容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內(nèi)容。本文就前期物業(yè)管理實(shí)踐中存在較多糾紛的幾個(gè)方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務(wù)合同存在的問題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)公司具體權(quán)利義務(wù)、確保前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認(rèn)為，前期物業(yè)管理合同對業(yè)主的法律效力是基于我國《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，受讓人同時(shí)取得此三項(xiàng)權(quán)利。在銷售物業(yè)前，開發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，其當(dāng)然有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。

　　在物業(yè)銷售后，開發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開始分散轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，業(yè)主從開發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權(quán)，也同時(shí)繼受了共有權(quán)和成員權(quán)。因此，理論上前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房，漸次設(shè)立出數(shù)個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，而對小區(qū)進(jìn)行管理的權(quán)利依然僅有一個(gè)，由開發(fā)商單獨(dú)享有，實(shí)際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權(quán)實(shí)際上并不存在，更不能真實(shí)的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權(quán)由開發(fā)商獨(dú)享，因此，業(yè)主沒有對前期物業(yè)服務(wù)合同解除的權(quán)利，合同解除權(quán)利在前期物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓過程中并沒有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權(quán)，也就無從行使合同救濟(jì)權(quán)。其次、臨時(shí)管理規(guī)約存在的問題。臨時(shí)管理規(guī)約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說臨時(shí)管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)、確定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。然而，無論是開發(fā)商還是業(yè)主對臨時(shí)管理規(guī)約的重視都不夠，在當(dāng)前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個(gè)文件的獨(dú)特地位侵害業(yè)主權(quán)益的事情卻屢見不鮮。在前期物業(yè)管理這個(gè)階段中，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，臨時(shí)管理規(guī)約，也由建設(shè)單位制定。

　　實(shí)踐中，存在著開發(fā)商用經(jīng)營收益補(bǔ)充管理服務(wù)費(fèi)的情況，此時(shí)，臨時(shí)規(guī)約有條款約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)經(jīng)營小區(qū)的共用配套設(shè)施、共用場地，又有權(quán)把經(jīng)營納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設(shè)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的臨時(shí)管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)存在的問題。開發(fā)商片面地注重經(jīng)營的控制權(quán)和管理的自主權(quán)，從而忽視了外來物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務(wù)公司，來緩解商品房交接過程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問題引發(fā)的矛盾，通過自己的物業(yè)服務(wù)公司來掩飾問題，蒙蔽過關(guān)，而不是把問題解決在業(yè)主進(jìn)住之前。從獲取最大經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，開發(fā)商也不愿意將自己所開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理利潤，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以上幾個(gè)方面直接導(dǎo)致了開發(fā)商在招投標(biāo)工作中采取不正當(dāng)競爭手段，存在大量的招投標(biāo)暗想操作行為。同時(shí)由于地方保護(hù)主義的存在，當(dāng)?shù)卣�府有關(guān)部門或開發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標(biāo)困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務(wù)公司，由于中標(biāo)后各項(xiàng)管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發(fā)商利用招投標(biāo)形式，騙取物業(yè)服務(wù)公司的投標(biāo)資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務(wù)公司接管物業(yè)，使用騙取來的管理方案進(jìn)行管理運(yùn)作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務(wù)公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務(wù)公司進(jìn)行管理。

　　三、開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責(zé)任存在問題

　　物業(yè)管理行業(yè)的投資主體大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》都提出推行物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)“建管分離”、“分業(yè)經(jīng)營”的模式，然而實(shí)踐幾年來，“建管分離”模式并沒有很好地落實(shí)，“自建自管”的模式在物業(yè)管理市場上仍占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤�。在物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商之間，很多物業(yè)服務(wù)公司都和房地產(chǎn)商捆綁在一起，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，雙方這種過于親密的“血緣”關(guān)系，使得雙方關(guān)系不明，使得一些物業(yè)在交付給業(yè)主使用之前，就埋下了導(dǎo)致日后物業(yè)管理過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛的隱患。

【前期物業(yè)管理制度法律問題淺析】相關(guān)文章：

物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺析10-09

前期物業(yè)工作總結(jié)09-26

淺析我國中小企業(yè)融資法律問題的探究10-05

物業(yè)維修基金管理的法律問題論文10-08

前期物業(yè)服務(wù)合同12-13

前期物業(yè)工作計(jì)劃推薦12-15

物業(yè)前期工作心得通用01-10

前期物業(yè)客服工作計(jì)劃03-20

前期物業(yè)服務(wù)合同01-02