物業(yè)管理收費相關(guān)問題

時間：2022-10-05 20:02:29 物業(yè)管理畢業(yè)論文我要投稿

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　　物業(yè)管理收費相關(guān)問題

　　[摘要] 隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也已深入到人們的生活當中，與此同時物業(yè)管理收費矛盾也激增，而利益與收費標準是產(chǎn)生如此現(xiàn)象的直接動因。

　　在物業(yè)管理收費糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，該如何管理物業(yè)收費已成為大家急　　關(guān)鍵詞：物業(yè)費問題管理建議

　　隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也已深入到人們的生活當中，與此同時物業(yè)管理收費矛盾也激增，甚至出現(xiàn)社會不和諧的聲音，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，所有的矛盾癥結(jié)都歸咎于利益，收費標準是最直接的動因。

　　物業(yè)管理關(guān)乎千家萬戶群眾的生活和切身利益，如何規(guī)范和完善物業(yè)管理工作，成為廣大市民普遍關(guān)注的焦點。

　　在物業(yè)管理收費糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，物價部門面臨巨大的壓力，疲于奔命，企業(yè)不滿、業(yè)主不滿，物價部門該如何管理已成為大家急于探究的問題。

　　一、當前物業(yè)收費中存在的問題

　　(一)物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善。

　　由于法律法規(guī)的配套實施細則和政策滯后，致使物業(yè)管理紛爭不止。

　　一是業(yè)主委員會行使權(quán)利的途徑?jīng)]有立法來保障，法律賦予的權(quán)利等于空談，業(yè)主對物業(yè)管理中的不合理收費訴求無門;二是因為產(chǎn)權(quán)不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，如小區(qū)公共地方停車問題，停車費收入如何分配，以及公共面積使用收費規(guī)定不祥等長期積累的一系列問題;三是由于物業(yè)管理企業(yè)提供了某些服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，造成了業(yè)主對它的忽視。

　　由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難感受到物業(yè)管理公司的工作，從而造成了業(yè)主認為物業(yè)公司亂收費的錯覺;四是大部分的物業(yè)管理公司很少公布物業(yè)公司的職務(wù)以及相關(guān)管理制度，從而造成業(yè)主對物業(yè)管理部門的相關(guān)職能的了解甚少，對物業(yè)管理者的收費行為產(chǎn)生懷疑，并因此產(chǎn)生矛盾。

　　(二)業(yè)主委員會行使《物權(quán)法》賦予的權(quán)力有限。

　　按照現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府價格主管部門盡量不要干預(yù)，職能定位為“指導(dǎo)”，努力方向為推進物業(yè)收費市場化。

　　在解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾時，寄希望于業(yè)主的物權(quán)能夠通過業(yè)主委員會得以體現(xiàn)和保證。

　　而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)都沒有成立業(yè)主管理委員會。

　　追究業(yè)主委員會籌建難，普及率低有原因：一是物業(yè)區(qū)業(yè)主不熟悉相關(guān)法規(guī)政策，因此對是否建立業(yè)主委員會沒有一個主觀的概念，認為這是一個可有可無的組織，對其職能及作用沒有相關(guān)的了解;二是沒有合法的運作經(jīng)費及籌措形式。

　　在物業(yè)區(qū)成立業(yè)主委員會并不會得到相關(guān)政府組織的支持，也沒有任何法規(guī)規(guī)定是否成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會的相關(guān)管理制度也沒有特定的規(guī)定;三是業(yè)主委員會有關(guān)人員有時還需面對暴力的人身傷害或財產(chǎn)損失。

　　由以上原因可以看出，物業(yè)區(qū)無人積極組織成立業(yè)主委員會;使其行使權(quán)利之路充滿艱辛。

　　(三)收費方式不規(guī)范、收費難度大。

　　價格主管部門規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主所收取的費用。

　　目前主要采用上門催收的方式，收費物業(yè)管理人員與業(yè)主正面接觸，收費的效果很大程度取決于業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理的相互理解和配合程度，實際操作難度較大，從而導(dǎo)致收費難，收費率低，企業(yè)資金缺口大，嚴重出現(xiàn)虧損。

　　面對這種局面，物業(yè)管理企業(yè)又缺少必要的、行之有效的制約手段，而有部分居民有償服務(wù)的意識不強，他們在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項服務(wù)的同時，總希望少交費，甚至于不交費，因此雙方往往產(chǎn)生矛盾甚至發(fā)生沖突。

　　(四)開發(fā)商遺留問題造成的矛盾也是問題之一。

　　大部分物業(yè)小區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司為父子關(guān)系。

　　為了促銷樓盤，開發(fā)商在售樓時以較低的物業(yè)服務(wù)費或送首年甚至承諾送若干年的物業(yè)服務(wù)費來吸引購房者，在售樓期內(nèi)的1-2年內(nèi)，開發(fā)商從售樓款中補貼部分款項給物業(yè)服務(wù)公司作經(jīng)營費用，過后就由物業(yè)服務(wù)公司自負盈虧。

　　物業(yè)服務(wù)公司需要提高收費才能維持運作，但業(yè)主對提高收費沒有心理準備或不能接受。

　　造成物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)費標準偏低、收繳率偏低的結(jié)果，經(jīng)營難、提高收費難的兩難局面。

　　另外，由于開發(fā)商在小區(qū)工程未完全竣工時提前交房，一些配套設(shè)施工程不配套，遺留費用分攤問題，也會影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　二、解決物業(yè)管理收費存在問題的建議

　　小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主間的尖銳矛盾是無法回避的。

　　因此，使物業(yè)管理收費走出困境，是當前各物業(yè)管理公司及相關(guān)管理部門急待解決的一個重要問題。

　　(一)完善相關(guān)的法律法規(guī)制度，使各項收費透明化。

　　根據(jù)發(fā)達國家和我國港、澳、臺地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗，加強業(yè)主組織的地位、實現(xiàn)業(yè)主自治是解決業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛和維護業(yè)主權(quán)益的有效途徑。

　　必須用法律的形式對業(yè)主(或住戶)自治組織加以規(guī)范、扶持和制約，出臺一些具有較強的可操作性的法規(guī)，對于收費標準的相關(guān)規(guī)定，各物業(yè)公司以及相關(guān)管理部門要制度統(tǒng)一的指標，并對各項指標的收費金額做出標準的規(guī)定，使收費合理化、透明化。

　　(二)嘗試物業(yè)管理新模式。

　　就是試行居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方共同管理小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，對小區(qū)實施全新的物業(yè)管理。

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)站這一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小區(qū)居民能享有滿意的物業(yè)服務(wù)。

　　凡是小區(qū)內(nèi)的重大問題，都必須通過三方聯(lián)席會議的形式協(xié)商解決。

　　參加會議的人員，涵蓋了社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物管企業(yè)等各方代表，會議由街道辦事處指定專人負責召集和主持。

　　此模式可以形成一個好的管理體制，在社區(qū)當中形成少數(shù)人服從大多數(shù)人的總體管理思想和要求，從而達到社區(qū)和諧。

　　(三)妥善解決老小區(qū)(安全文明小區(qū))管理問題。

　　老小區(qū)的癥結(jié)在于：配套設(shè)施不全，收費標準低、收費難，房屋安全隱患大，小區(qū)管委會年年虧損。

　　所以，現(xiàn)階段解決老小區(qū)的根本問題在于解決虧損問題。

　　出臺文件、提高收費標準、政府補貼等都是現(xiàn)階段可供參考的行之有效的方法。

　　化解物業(yè)管理收費糾紛，規(guī)范物業(yè)收費程序，是物業(yè)管理在市場化進程中必須解決的迫切問題，希望經(jīng)過不斷發(fā)展完善和市場的洗禮，逐步完善和規(guī)范物業(yè)管理，逐步營造出一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境。

　　參考文獻：