公共選擇在物業(yè)管理的運(yùn)用綜述論文

　　內(nèi)容摘要：隨著我國的城市發(fā)展和社會(huì)體制變遷，城市社區(qū)物業(yè)管理問題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區(qū)的物業(yè)管理問題，認(rèn)為通過社區(qū)居民自治組織來安排物業(yè)管理服務(wù)等社區(qū)公共物品的提供可以克服目前社區(qū)管理中的一些困難。本文還對(duì)如何發(fā)揮社區(qū)居民自治組織的作用提出建議。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理自治組織公共選擇理論

　　隨著我國城市經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社區(qū)作為一種社會(huì)基層自治組織，其所具有獨(dú)特的社會(huì)功能逐漸顯現(xiàn)出來。改革舊的社區(qū)管理體制，建立適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型社區(qū)管理體制，使社區(qū)發(fā)揮出其特有的社會(huì)功能，成為我國城市發(fā)展的緊迫任務(wù)。但是在當(dāng)前從單位制的居民社區(qū)到社會(huì)性的社區(qū)過渡時(shí)期，社區(qū)物業(yè)管理暴露出許多問題。社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌措困難，社區(qū)公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的公共選擇理論，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行研究。

　　當(dāng)前城市社區(qū)物業(yè)管理中發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

　　在我國進(jìn)行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區(qū)是以工作單位劃分的，社區(qū)物業(yè)管理也由單位后勤部門提供，這種管理實(shí)際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問題，物業(yè)管理費(fèi)用由單位解決，住戶不用自己付費(fèi)，因此物業(yè)管理矛盾不多。

　　隨著住房制度的改革，社區(qū)管理發(fā)生了巨大變化，由過去的企事業(yè)單位管理過渡為社會(huì)化的物業(yè)公司管理，物業(yè)管理的深層次問題就必將出現(xiàn)。社區(qū)物業(yè)管理成為社區(qū)居民需要的公共物品，在費(fèi)用籌集缺乏合理組織管理時(shí)，這一公共物品的供給往往無法到位。從費(fèi)用供給來看，單位化社區(qū)時(shí)期是由單位直接提供社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用，而社會(huì)化物業(yè)社區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用要分?jǐn)偟缴鐓^(qū)住戶，由住戶上繳，這就出現(xiàn)了上繳不到位的問題，造成供給短缺。單位化社區(qū)時(shí)期社區(qū)住戶對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的感受是間接的，或者說無需自己操心；而社會(huì)化物業(yè)社區(qū)的住戶對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的感受是直接的，要從自己的財(cái)富中拿出一部分交給物業(yè)管理公司，心理上不適應(yīng)，往往會(huì)出現(xiàn)拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經(jīng)濟(jì)條件確實(shí)困難，交不起水電費(fèi)與物業(yè)管理費(fèi)。有不少社區(qū)出現(xiàn)了因物業(yè)管理費(fèi)不足而造成的社區(qū)生活垃圾無人清理、社區(qū)斷水?dāng)嚯姷痊F(xiàn)象，嚴(yán)重影響社區(qū)居民生活和城市社區(qū)建設(shè)，不利于社會(huì)安定。社區(qū)物業(yè)管理公司如何搞好各社區(qū)的物業(yè)服務(wù)，政府如何提供對(duì)貧困社區(qū)的支助，解決社區(qū)公共物品供給不足等問題值得關(guān)注。

　　西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的公共選擇理論

　　物業(yè)管理是對(duì)屬于不同產(chǎn)權(quán)的私人業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共有物品（住宅以及社區(qū)的各類相關(guān)配套設(shè)施）進(jìn)行維護(hù)和管理。而籌措費(fèi)用、管好環(huán)境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權(quán)威性。然而，物業(yè)管理公司是企業(yè)，必須借助政府法令和規(guī)章制度，借助基層政府和社區(qū)組織才能實(shí)現(xiàn)。本文借助西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中公共選擇理論來對(duì)社區(qū)物業(yè)管理做一分析。

　　一種物品如果供給一個(gè)人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產(chǎn)出來，可以同時(shí)供一個(gè)以上的個(gè)人聯(lián)合消費(fèi)，要排除其他人的消費(fèi)是不可能的或成本很高，無論其他人對(duì)這種物品是否支付了費(fèi)用。這便是公共物品消費(fèi)的非排他性。公共物品的第二個(gè)特性是非競爭性。即一個(gè)人對(duì)某種物品的消費(fèi)不減少或不影響其他人對(duì)這種物品的消費(fèi)。公共物品不限于物質(zhì)產(chǎn)品（如花草、路燈、衛(wèi)生、道路等），一些由社區(qū)物業(yè)管理公司提供的非物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)也是公共物品，如規(guī)章、鄰里關(guān)系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業(yè)管理公司過程本身，以及建立選擇、聘任、監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區(qū)居民可能都有享受良好物業(yè)環(huán)境的愿望，但往往不愿花費(fèi)時(shí)間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產(chǎn)。

　　對(duì)于社區(qū)的居民個(gè)人來說，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區(qū)的受益居民共同分擔(dān)；而公共物品一旦提供出來，又無法排除那些沒有分擔(dān)成本的居民對(duì)其進(jìn)行消費(fèi)。由于消費(fèi)者無論對(duì)公共物品的供給是否支付了代價(jià)，他都可以從公共物品的消費(fèi)中獲益，這個(gè)事實(shí)就提供了一種刺激，使消費(fèi)者對(duì)公共物品的貢獻(xiàn)小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費(fèi)者總是希望別人貢獻(xiàn)的足夠多，以便把公共物品生產(chǎn)出來，然后來免費(fèi)享用。由于存在逃票乘車的可能性，所以任何個(gè)人都沒有動(dòng)力自愿為公共物品的供給付出代價(jià)。因此，個(gè)人具有逃票乘車動(dòng)機(jī)的直接結(jié)果就是：公共物品不能由要通過對(duì)其消費(fèi)來獲益的私人主動(dòng)生產(chǎn)和供給。

　　公共選擇學(xué)派認(rèn)為，從國家來講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會(huì)成員共同協(xié)議建立起來的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過市場過程有效率地提供出來，因此就需要通過集體選擇，來決定公共物品生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)以及為誰生產(chǎn)的問題，以及決定每個(gè)社會(huì)成員為公共物品的供給所必須承擔(dān)的份額問題。

　　社區(qū)物業(yè)管理中公共選擇理論的應(yīng)用

　　社區(qū)居民要享受到社區(qū)公共物品，就要建立對(duì)應(yīng)于政府的社區(qū)管理組織，但是自治組織缺乏政府的強(qiáng)制權(quán)力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規(guī)政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產(chǎn)生、運(yùn)作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個(gè)問題，物業(yè)社區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)通過怎樣的程序，即如何產(chǎn)生？物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定，即如何收費(fèi)？物業(yè)管理應(yīng)通過什么方式確定社區(qū)居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區(qū)居民的共同需求是什么，即物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)干什么？

　�。ㄒ唬┥鐓^(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生方式

　　社區(qū)管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對(duì)社區(qū)的關(guān)系不是上下級(jí)關(guān)系，而是主導(dǎo)、引導(dǎo)、監(jiān)督和扶助的關(guān)系。當(dāng)社區(qū)無法由自己的居民自發(fā)建立自治組織，缺乏活動(dòng)經(jīng)費(fèi)時(shí)，基層政府需要引導(dǎo)和扶助社區(qū)居民建立自治組織，待其能正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)退出。在新的物業(yè)社區(qū)，居民是逐漸加入社區(qū)的，這時(shí)居民自治組織的功能很多情況下是由物業(yè)開發(fā)公司代理的，過去企事業(yè)單位的物業(yè)社區(qū)往往習(xí)慣于由原單位行政管理。當(dāng)社區(qū)公共物品供給不能滿足居民需要又缺乏自治組織時(shí)，政府基層組織應(yīng)協(xié)助居民建立自治組織來生產(chǎn)公共物品。我國在建立社區(qū)自治組織這一公共物品的提供應(yīng)該是有優(yōu)勢的，關(guān)鍵是改變基層政府的思想觀念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區(qū)管理，政府應(yīng)以立法的形式明確社區(qū)自治組織的法律地位，樹立其權(quán)威，明確其職責(zé)，規(guī)范其行為。社區(qū)居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織不能代替其作用也不應(yīng)當(dāng)代替其作用，而是應(yīng)當(dāng)積極配合其運(yùn)作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區(qū)居民營造一個(gè)好的社會(huì)環(huán)境�，F(xiàn)實(shí)中這種思想沒能被很好認(rèn)識(shí)，政府基層組織往往不能找準(zhǔn)自己的位置，不是干涉過多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉(zhuǎn)變，是社區(qū)管理的問題所在。

　　社區(qū)有了自己的自治組織后，由其選擇和監(jiān)督社區(qū)物業(yè)管理公司或物業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)該不成問題，社區(qū)的物業(yè)管理等公共產(chǎn)品的提供就具備了一個(gè)組織者，這是搞好社區(qū)管理的第一步。在以往的物業(yè)管理實(shí)踐中，一般引入社區(qū)管理委員會(huì)這樣的機(jī)構(gòu)，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認(rèn)為社區(qū)自治組織更能體現(xiàn)社會(huì)組織的意義，通過法律文件規(guī)范其運(yùn)作，對(duì)政府管理城市更有普遍意義。

　　（二）物業(yè)管理的收費(fèi)方式

　　按照社會(huì)福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來購買公共物品或?yàn)楣�共物的生產(chǎn)融通資金，這是政府的職能。與政府對(duì)應(yīng)的社區(qū)自治組織擔(dān)負(fù)著為社區(qū)購買和提供公共物品的職能，也需要籌措經(jīng)費(fèi)融通資金，向居民征收物業(yè)管理費(fèi)用。在實(shí)際運(yùn)作中，這一職能往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，人們要么忽視了社區(qū)自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規(guī)范，運(yùn)作程序和機(jī)制不健全，由此引發(fā)出許多矛盾。物業(yè)管理公司作為經(jīng)濟(jì)組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業(yè)管理公司提供怎樣的公共物品要由社區(qū)自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費(fèi)用額，制定服務(wù)檔次，將單個(gè)居民的需求綜合為對(duì)公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費(fèi)用負(fù)擔(dān)下，沒有人可以提供令所有人都滿意的公共物品。在公共物品為個(gè)人提供的收益與其支付能力差距過大時(shí)，要么居民不滿足，要么超越其需求，大家對(duì)物業(yè)管理運(yùn)作的參與積極性就低，物業(yè)管理公司就難以有足夠經(jīng)費(fèi)，導(dǎo)致大家更為不滿，形成惡性循環(huán)。社區(qū)自治組織要根據(jù)大部分居民的經(jīng)濟(jì)條件和對(duì)公共物品的需求檔次來決定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司購買相應(yīng)的服務(wù)。在缺乏購買最基本公共物品的社區(qū)，應(yīng)由政府提供物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，以保障居民的生活。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理選擇問題

　　盡可能正確地估計(jì)居民對(duì)公共物品的實(shí)際需求，將單個(gè)居民的需求變?yōu)檎麄�(gè)物業(yè)社區(qū)公共物品的需求是重要的一項(xiàng)工作，也是最難的一項(xiàng)工作。

　　“社會(huì)”是個(gè)人的集合體，而每個(gè)人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問題是確定“社會(huì)需要什么”，即通過某種方式對(duì)個(gè)人偏好進(jìn)行加總，然后再做出“社會(huì)”決策。公共物品的供給不是市場決策的結(jié)果，而是非市場決策的結(jié)果；個(gè)人對(duì)公共物品的偏好，不是通過價(jià)格機(jī)制傳遞給生產(chǎn)者，而是通過政治程序被轉(zhuǎn)換成集體行動(dòng)。減少社區(qū)居民的公共選擇的協(xié)調(diào)成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費(fèi)檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔(dān)的費(fèi)用能在其認(rèn)同的范圍內(nèi)，不使獲益與費(fèi)用出現(xiàn)較大偏差。社區(qū)居民自治組織是執(zhí)行政治程序和加總的機(jī)構(gòu)，應(yīng)有正規(guī)程序和加總的方法，需要由政府法令來明確。一旦公共物品的選擇由社區(qū)自治組織合法做出，社區(qū)居民就應(yīng)認(rèn)可，不得以個(gè)人理由拒絕付費(fèi)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理提供的內(nèi)容

　　作為一個(gè)社區(qū)的住戶來說，其需要是多方面，好的物業(yè)硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業(yè)設(shè)施管理、優(yōu)美的室外環(huán)境、良好的社區(qū)治安，是對(duì)物業(yè)管理最基本的需要，而作為社區(qū)的居民來說，其關(guān)心的還有更廣泛的內(nèi)容：社區(qū)的品味和檔次對(duì)成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質(zhì)量；社區(qū)娛樂和人際交往的需要；社區(qū)購物和生活的方便程度。

　　居民的各種生活需要有些是物業(yè)管理公司可以提供的，有些必須由社區(qū)居民自治組織來提供，如良好的人際關(guān)系、社區(qū)的精神文明建設(shè)等。物業(yè)管理公司可以提供物質(zhì)條件，文化內(nèi)涵則要由全體居民通過社區(qū)居民自治組織來建設(shè)。

　�。ㄎ澹┱�府要對(duì)貧困社區(qū)進(jìn)行扶助

　　由于物業(yè)使用者不同層次的需求，顯而易見地會(huì)出現(xiàn)從最昂貴的到最廉價(jià)的不同檔次的社區(qū)。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區(qū)管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業(yè)管理和社區(qū)環(huán)境建設(shè)將因這種平均主義的存在而一事無成。政府要承擔(dān)的將是對(duì)貧困住宅區(qū)、安居工程社區(qū)、租房區(qū)的扶持，這些社區(qū)物業(yè)管理最基本的費(fèi)用應(yīng)由政府承擔(dān)，為社區(qū)居民提供最基本的公共物品是政府應(yīng)該負(fù)責(zé)的事項(xiàng)。

　　結(jié)論

　　搞好城市社區(qū)的物業(yè)管理必須重視居民的公共選擇問題。社區(qū)的管理需要建立居民自治組織，作為社區(qū)全體居民的代表，行使組織協(xié)調(diào)、議事決策、管理教育、監(jiān)督服務(wù)等功能，由其來代表社區(qū)居民選擇和購買物業(yè)管理服務(wù)等公共物品。通過規(guī)范的集體選擇程序，把居民個(gè)人的選擇轉(zhuǎn)化為社區(qū)居民的集體選擇，理順各種關(guān)系，使物業(yè)管理費(fèi)用征收更加合理，盡可能實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民福利最大化，同時(shí)為優(yōu)化政府的財(cái)政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區(qū)居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織應(yīng)當(dāng)積極配合其運(yùn)作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區(qū)居民營造一個(gè)好的社會(huì)環(huán)境。政府應(yīng)以法令形式確定社區(qū)居民自治組織的合法地位與運(yùn)行程序，樹立其權(quán)威，規(guī)范其運(yùn)作。

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