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物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)模式創(chuàng)新
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物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)模式創(chuàng)新【1】
摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的提高，人們的消費(fèi)理念已經(jīng)慢慢從實(shí)物性消費(fèi)轉(zhuǎn)向服務(wù)性消費(fèi)，對服務(wù)行業(yè)的要求也越來越高。
物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)業(yè)的興盛而逐漸壯大的行業(yè)，對于人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨笥兄匾绊�，是保障人民生活質(zhì)量的重要服務(wù)行業(yè)。
本文通過對物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營模式的研究，提出其創(chuàng)新發(fā)展的相關(guān)建議，為物業(yè)管理行業(yè)的健康運(yùn)作提供借鑒。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;企業(yè)營運(yùn)模式;創(chuàng)新
一、我國物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)模式現(xiàn)狀分析
現(xiàn)代企業(yè)制度的建立是以先進(jìn)的管理技術(shù)和方法為依靠的，此外，還要借助一定的制度背景和政策因素實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展壯大。
雖然具有整體上的突破，但是受到市場不良運(yùn)作模式的影響和企業(yè)自身經(jīng)營規(guī)模的限制，我國的物業(yè)管理企業(yè)目前仍存在很多較為嚴(yán)重的問題。
(一)物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)現(xiàn)狀分析。
1.物業(yè)市場競爭不規(guī)范。
目前我國對物業(yè)管理企業(yè)的市場規(guī)范實(shí)行的是加強(qiáng)建管的相對分離，通過招標(biāo)投標(biāo)的方式引入物業(yè)服務(wù)。
在市場經(jīng)濟(jì)改革不斷深化的今天，這種措施的本來意圖是進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，以實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置，但是在實(shí)際的市場運(yùn)作中，出現(xiàn)了很不規(guī)范的市場競爭。
例如“暗箱操作”、“低價競爭”、“陪標(biāo)修場”、“盲目承諾”等惡劣現(xiàn)象的出現(xiàn)使物業(yè)管理為了企業(yè)的生存把價格壓的極低，大部分處于保本微利的營運(yùn)狀態(tài)，甚至出現(xiàn)虧損運(yùn)營。
2.物業(yè)管理的高成本。
物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)的范疇，是勞動密集型行業(yè)，企業(yè)的成本構(gòu)成很大一部分應(yīng)用于人力資源的開發(fā)和培養(yǎng)。
由于近年來我國勞動者權(quán)益意識的提高，國家加大了對勞動者權(quán)益保護(hù)的力度，不斷提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)和福利待遇。
物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員本來屬于低收入人群，但是由于政策的執(zhí)行使之享受到優(yōu)惠越來越多，加大了物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營成本，出現(xiàn)了政府做善事，企業(yè)來買單的尷尬局面，這種狀況讓本來就微利的物業(yè)經(jīng)營成本又進(jìn)一步加大，對企業(yè)的發(fā)展設(shè)置了資金上的障礙。
3.管理規(guī)模小，資源配置不合理。
企業(yè)營運(yùn)的最終目的是獲取利潤，在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時兼顧社會效益和環(huán)境效益。
物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，資源配置很不合理，產(chǎn)品單一化，很難獲得巨大的效益。
雖然現(xiàn)在我國出現(xiàn)了一些大型的物業(yè)管理企業(yè)，其經(jīng)營項(xiàng)目種類齊全，抵抗風(fēng)險的能力較強(qiáng)，因此經(jīng)營收入相對較好，但是大部分的企業(yè)還是處于小規(guī)模的發(fā)展階段，使企業(yè)項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性和連續(xù)性受到挑戰(zhàn)，難以保證良好的經(jīng)濟(jì)效益。
4.物業(yè)管理水平低下，整體形象受到損害。
由于物業(yè)管理市場的不規(guī)范和經(jīng)營規(guī)模的限制，出現(xiàn)了一些企業(yè)素質(zhì)低下的物業(yè)管理公司，以大幅度降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理水平來節(jié)約成本或者運(yùn)用其他不正常的運(yùn)作方式攫取利益，使物業(yè)管理企業(yè)的整體形象受到了嚴(yán)重的傷害，更進(jìn)一步加大了企業(yè)良性運(yùn)行的難度。
(二)我國物業(yè)管理營運(yùn)模式的發(fā)展歷程。
我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)較為薄弱，并且具有較大的依附性，因此從物業(yè)管理行業(yè)正式進(jìn)入市場到現(xiàn)今的發(fā)展現(xiàn)狀分析可以幫助我們了解在物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營中出現(xiàn)的問題和機(jī)遇。
總體來講我國的物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)模式經(jīng)歷了三個階段，分別是營銷型管理模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理模式和品牌化管理模式。
物業(yè)管理發(fā)展中的最初模式為營銷型模式，這種管理模式基本理念是運(yùn)用營銷學(xué)的知識和行為指導(dǎo)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，通過將經(jīng)營融于管理之中，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的價值增值和平穩(wěn)運(yùn)營。
由于大多數(shù)的管理公司在人力資源和技術(shù)力量上的薄弱，加之缺乏專業(yè)的咨詢、估價人員這種模式的局限性使其很快被新型的市場所淘汰;第二階段是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化模式，物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)定位是服務(wù)性企業(yè)，因此其經(jīng)營要點(diǎn)必須放在對服務(wù)質(zhì)量的提升上。
目前我國物業(yè)管理企業(yè)多引入了ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理的很多服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行了定性和定量的規(guī)范，使物業(yè)管理的整體服務(wù)質(zhì)量和效率都有了大幅度提升。
但是目前存在的問題也不容忽視，就是很多的物業(yè)管理企業(yè)把引進(jìn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為相互攀比或?qū)ν庑麄鞯恼袛?shù)，作表面文章，只管引進(jìn)，不管實(shí)施和變革，使質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)淪為空談;物業(yè)管理的第三階段目前還處于探索階段，同時也將是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的整體趨勢。
物業(yè)管理品牌是一個整體性的概念，用來對不同的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行區(qū)分和評價，用于區(qū)別和評價的因素涵蓋了技術(shù)、能力、信用、形象、文化等多個方面的內(nèi)容。
通過一系列的品牌打造、品牌推廣、品牌整合和品牌管理過程能夠使一個物業(yè)管理企業(yè)獲得長久的發(fā)展動力，保持強(qiáng)大的核心競爭力。
二、物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)模式的創(chuàng)新
物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)模式的創(chuàng)新目的是為了改善經(jīng)營狀況，在實(shí)現(xiàn)挖取利潤的同時保持自身的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(一)物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)的管理創(chuàng)新。
科學(xué)有效的管理是企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的保證，在物業(yè)管理企業(yè)的營運(yùn)中，要時刻保持管理方式和技術(shù)上的創(chuàng)新，重點(diǎn)是把握好以下幾點(diǎn)：第一是實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，建立起以質(zhì)量、安全、環(huán)境三位一體的管理體系，明確員工的職權(quán);第二是建立業(yè)主投訴系統(tǒng)，推行“首問追究制”，建立24小時電話服務(wù)平臺，加強(qiáng)對業(yè)主投訴處理的力度和效率;第三是進(jìn)行買單式物業(yè)管理，就是指也住在享用服務(wù)之后，根據(jù)對服務(wù)的評價繳費(fèi)買單;第四是建立完善的業(yè)主投訴消協(xié)賠償機(jī)制，這種機(jī)制的施行能夠有效避免物業(yè)管理市場中的暗箱操作，使消費(fèi)者和物業(yè)公司的權(quán)益同時受到保護(hù)。
(二)開發(fā)物業(yè)管理新領(lǐng)域。
企業(yè)的發(fā)展如果只注重于自身領(lǐng)域內(nèi)的建設(shè)，進(jìn)行單純性的盈利將是非常危險的，這樣會使企業(yè)難以抵御市場風(fēng)險的壓力。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該樹立風(fēng)險意識，開拓服務(wù)新領(lǐng)域，積極擺脫房地產(chǎn)業(yè)附庸的地位，這樣即使上游行業(yè)出現(xiàn)較大的振蕩，對自身的影響也在可控范圍之內(nèi)，既拓展了利潤空間又有效地規(guī)避了行業(yè)風(fēng)險。
物業(yè)管理的新領(lǐng)域建設(shè)可以從兩個方面著手，即內(nèi)部市場的控制和外部市場的拓展。
內(nèi)部市場主要是指物業(yè)小區(qū)的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)、服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容。
例如可以加大在小區(qū)內(nèi)部健身場所、購物場所和業(yè)主生活服務(wù)等內(nèi)容的投入和控制，增加物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)收。
(三)以精品服務(wù)打造企業(yè)品牌資產(chǎn)。
隨著現(xiàn)代人們消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，品牌的吸引力越來越大，有研究表明，在同一質(zhì)量和價格水平上，人們更傾向于市場認(rèn)可度高、品牌效應(yīng)好的物業(yè)管理企業(yè)。
打造企業(yè)品牌一方面要靠過硬的服務(wù)質(zhì)量，為住戶提供人性化、個性化、便捷化的服務(wù)以贏得住戶的信賴和認(rèn)可，另一方面還要加強(qiáng)品牌的市場運(yùn)作能力，通過專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和技術(shù)對企業(yè)文化進(jìn)行合理的包裝，運(yùn)用傳播學(xué)知識和各種途徑將企業(yè)的服務(wù)理念進(jìn)行有效擴(kuò)布，從而加大對市場受眾的影響，為企業(yè)贏得形象上的無形資產(chǎn)。
三、結(jié)論
物業(yè)管理企業(yè)作為當(dāng)代社會經(jīng)濟(jì)活動的主體，擔(dān)負(fù)著提供城市生活服務(wù)和維持房地產(chǎn)行業(yè)良性運(yùn)作的重要使命。
但是從近年來行業(yè)發(fā)展的整體情況來看，其經(jīng)營效益并不理想，行業(yè)利潤一再降低，企業(yè)虧損面日益擴(kuò)大，這就對物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)模式的創(chuàng)新提出了迫切的要求。
通過分析物業(yè)管理企業(yè)面臨的現(xiàn)狀和問題，可以看出加強(qiáng)企業(yè)管理創(chuàng)新水平、開發(fā)物業(yè)管理新領(lǐng)域并在提升服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上打造企業(yè)品牌是取得企業(yè)模式創(chuàng)新的有效途徑。
將這些創(chuàng)新措施積極應(yīng)用于物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營中，必將取得行業(yè)的整體突破，使其更好地為建設(shè)和諧社會服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]謝愛國，董肇君.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式研究[J].現(xiàn)代物業(yè)，2010(11).
[2]張棟棟.“免費(fèi)”運(yùn)營模式探究――對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式創(chuàng)新的思考[J].城市開發(fā)，2010(11).
物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制【2】
摘 要 隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展愈來愈受到重視。
物業(yè)管理行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)占據(jù)重要地位，關(guān)聯(lián)度比較大。
但是由于發(fā)展時間較短，管理水平不完善，使得我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)在激烈的競爭中面臨的風(fēng)險越來越大。
物業(yè)管理的發(fā)展取決于服務(wù)的好壞，因此我國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)通過加強(qiáng)內(nèi)部控制改善其服務(wù)質(zhì)量。
本文旨在通過分析我國物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀，提出一些關(guān)于加強(qiáng)內(nèi)部控制的建議。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理企業(yè) 內(nèi)部控制 建議
一、引言
由于我國近些年經(jīng)濟(jì)的快速崛起，人們收入水平的提高，使得其社會需求由低層次向高層次跨越，對服務(wù)的種類及質(zhì)量要求越來越高。
而作為第三產(chǎn)業(yè)之一的物業(yè)管理行業(yè)則實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延伸，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)行業(yè)。
我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)展將越來越多的居民容納入諸如小區(qū)等之類的載體之中，發(fā)展?jié)摿薮�，是城�?zhèn)化建設(shè)以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，雖然取得了一定的效果，但是由于行業(yè)分散以及日益激烈的市場競爭壓力等因素，導(dǎo)致我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展失衡。
企業(yè)的低管理水平、傳統(tǒng)的經(jīng)營思維使得物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展受到了限制，企業(yè)競爭缺乏競爭意識。
究其原因，主要是由于物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制比較薄弱，各項(xiàng)制度都不夠完善，造成了“住戶不滿、企業(yè)虧損”的雙輸局面。
因此，對物業(yè)管理企業(yè)來說，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高企業(yè)的競爭能力已經(jīng)迫在眉睫。
二、我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題
(一)物業(yè)管理公司缺乏對企業(yè)財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制。
1、企業(yè)內(nèi)部缺乏財(cái)務(wù)控制意識。
前面提到物業(yè)管理是作為一個隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而興起的行業(yè)，因此很多在物業(yè)管理企業(yè)中任職的管理人員和員工都來自房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致缺乏相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理知識及經(jīng)驗(yàn)，使得企業(yè)內(nèi)部缺乏財(cái)務(wù)控制意識。
目前物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏財(cái)務(wù)控制意識，其所獲得的財(cái)務(wù)信息并不能有效地反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營狀況。
另一方面，企業(yè)職工是企業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)，但是由于企業(yè)員工的跨行業(yè)問題以及內(nèi)部缺少對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等，導(dǎo)致從事財(cái)務(wù)工作的人員素質(zhì)普遍較低，無法勝任企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的工作。
2、企業(yè)的預(yù)算模式缺乏合理性。
企業(yè)的預(yù)算通過整合企業(yè)的資金流、物流、信息量，從而優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資金的使用效率。
然而由于目前我國物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模較小，發(fā)展不均衡以及意識落后，企業(yè)在編制預(yù)算時存在著對預(yù)算的認(rèn)識不足，預(yù)算編制不合理，缺乏戰(zhàn)略導(dǎo)向以及預(yù)算的控制和考核機(jī)制不健全等問題。
大多數(shù)企業(yè)缺乏對預(yù)算進(jìn)行合理的評價與分析，在預(yù)算的實(shí)施過程中企業(yè)的資金配置仍然不合理，使用效率也沒有明顯的提高。
大多數(shù)情況下企業(yè)編制預(yù)算所獲得的結(jié)果與期望有偏差。
(二)物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制存在著風(fēng)險。
我國的物業(yè)管理企業(yè)隨著行業(yè)的進(jìn)步而不斷發(fā)展，其業(yè)務(wù)類型以及經(jīng)營范圍越來越廣泛。
因此企業(yè)在經(jīng)營中難免會出現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營不利的因素。
企業(yè)的服務(wù)對象即業(yè)主是其收入的主要來源，如果房屋或基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致業(yè)務(wù)拒絕履行繳納管理費(fèi)業(yè)務(wù)等一系列的問題，企業(yè)無法回收資金，遭遇流動性風(fēng)險。
物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)控還易受到外部環(huán)境即公共關(guān)系的影響。
企業(yè)由于自身控制的不足，缺乏有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的混亂，不利于企業(yè)的長期、健康發(fā)展。
(三)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制缺乏戰(zhàn)略導(dǎo)向。
由于外部環(huán)境的劇烈變化，使得行業(yè)競爭加劇，我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展面臨嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。
發(fā)展戰(zhàn)略對企業(yè)來說有重要的意義，能夠?yàn)槠髽I(yè)明確未來的發(fā)展方向以及主要目標(biāo)。
但我國物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制時，卻忽視了企業(yè)的長期利益，轉(zhuǎn)而將內(nèi)部控制的成果與短期利益掛鉤。
由于物業(yè)管理服務(wù)觀念固化、管理模式陳舊，大多數(shù)企業(yè)市場化程度很低。
建管不分的體制影響了物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化、市場化、公眾化。
企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的目標(biāo)是合理配置資源，但究其根本還是保證企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。
企業(yè)的內(nèi)部控制被局限在企業(yè)分散的職能部門、流程以及工作范圍內(nèi)，無法將整個企業(yè)作為運(yùn)營主體加以控制。
企業(yè)的內(nèi)控體系缺乏戰(zhàn)略的指導(dǎo)及支持，無法形成一個完善的、包容式的內(nèi)控體系，這些都限制了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)控的有效性。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的措施分析
(一)完善我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制。
1、在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控意識。
物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營及其價值流轉(zhuǎn)每一環(huán)節(jié)都離不開財(cái)務(wù)的反映和調(diào)控，因此管理者要重視內(nèi)部的財(cái)務(wù)管控工作，而不僅僅是把它作為企業(yè)發(fā)展的一環(huán)。
提高經(jīng)營者和員工的意識是加強(qiáng)內(nèi)部控制的保障。
企業(yè)的經(jīng)營以人為本，其素質(zhì)不僅影響著工作的開展，還影響著企業(yè)文化的繼承和發(fā)展。
因此對管理層而言，應(yīng)不斷加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，認(rèn)識到財(cái)務(wù)管控在優(yōu)化企業(yè)流程、提高企業(yè)經(jīng)營效率等方面的作用。
當(dāng)然管理層要以身作則，不斷完善內(nèi)部控制制度的同時，遵守其相關(guān)規(guī)定，為下屬樹立良好的典范。
對員工而言，企業(yè)需配置有資質(zhì)的員工擔(dān)任會計(jì)工作，并在企業(yè)內(nèi)部通過培訓(xùn)、教育等方式分層次提高員工的素質(zhì)。
2、建立適合物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算模式。
對物業(yè)管理企業(yè)來說，由于本身的規(guī)模限制，使得企業(yè)缺乏有效的預(yù)算體系。
預(yù)算不健全或不合理都會導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營缺乏約束或盲目發(fā)展。
企業(yè)要想建立健全的全面預(yù)算模式，首先要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，明確相關(guān)的管理體制及執(zhí)行預(yù)算各單位的職責(zé)范圍。
在企業(yè)內(nèi)部組建由企業(yè)管理者和職能部門的人員組成的預(yù)算管理委員會，履行預(yù)算的監(jiān)督管理職責(zé)。
再次，要根據(jù)相應(yīng)時期的政策、市場環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營能力等合理編制預(yù)算方案，避免預(yù)算過高或過低。
編制方案時可采用上下結(jié)合、分級編制、按層次匯總的方式，確保編制依據(jù)合理、方法科學(xué)可行。
最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的預(yù)算考核制度。
通過公平、公開、公正的原則，考核預(yù)算的編制、實(shí)施以及結(jié)果。
(二)基于風(fēng)險管理加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制。
企業(yè)的經(jīng)營不可避免地會遭遇風(fēng)險，因此探析企業(yè)面臨的潛在風(fēng)險以及來源，進(jìn)行風(fēng)險管理已成為企業(yè)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。
風(fēng)險管理既包括對風(fēng)險的預(yù)測和評估，又包括在問題出現(xiàn)后采取的相關(guān)應(yīng)當(dāng)措施。
由于物業(yè)管理公司是進(jìn)駐到房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的產(chǎn)業(yè)中進(jìn)行業(yè)務(wù)工作，兩者的獨(dú)立性使得物業(yè)管理工作在此種情況下更應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)部環(huán)境，改善企業(yè)經(jīng)營狀況。
物業(yè)管理企業(yè)在接手物業(yè)之前，需對房地產(chǎn)開發(fā)商有相關(guān)的了解，包括其信譽(yù)、資金能力、以往的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況等，從源頭來探求風(fēng)險。
同時，物業(yè)管理企業(yè)將雙方的責(zé)任劃分清楚，如房屋質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問題，責(zé)任不應(yīng)涉及到物管企業(yè)。
通過責(zé)任劃分的方式避免房地產(chǎn)開發(fā)商將出現(xiàn)的“爛攤子”轉(zhuǎn)移給物管企業(yè)。
業(yè)務(wù)是其主要收入來源，但是由于個人行為的不確定性，在此物管企業(yè)應(yīng)預(yù)防業(yè)主違反信用的情況出現(xiàn)。
物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)議與房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成一致，即在簽訂房屋出售合同時，考察業(yè)主的支出能力等情況。
由于業(yè)主的管理費(fèi)的拖欠，會導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，給企業(yè)帶來損失。
企業(yè)應(yīng)對業(yè)主的信用狀況進(jìn)行登記并追蹤，降低面臨各類風(fēng)險的可能性。
(三)建立基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制。
物業(yè)管理企業(yè)在變化的社會環(huán)境中，要想優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營效率，企業(yè)的內(nèi)控控制就必須以企業(yè)的戰(zhàn)略為導(dǎo)向，全方位、全過程地對企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行管控。
企業(yè)的內(nèi)控上升到戰(zhàn)略層面，這就要求企業(yè)在內(nèi)控時要摒棄以往的只專注于企業(yè)的某個部門，只重視短期利益的情況，轉(zhuǎn)而將內(nèi)控貫穿到企業(yè)內(nèi)部的各個領(lǐng)域，包括采購、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、營銷等方面。
建立基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制即將戰(zhàn)略作為內(nèi)控的核心，通過制定與實(shí)施企業(yè)的內(nèi)控戰(zhàn)略，并將戰(zhàn)略融入到企業(yè)內(nèi)控的各個層面，通過這樣的無縫連接控制各層級的風(fēng)險的，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)。
因此內(nèi)部控制應(yīng)由多層次的控制構(gòu)成，包含多層次目標(biāo)組成的目標(biāo)體系，基于戰(zhàn)略對目標(biāo)進(jìn)行管控極為關(guān)鍵。
通過發(fā)揮基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制，從根本上保障戰(zhàn)略制定與實(shí)施、促進(jìn)和激勵，以及預(yù)防和糾正等，以促進(jìn)企業(yè)的生存和健康可持續(xù)發(fā)展。
四、結(jié)語
物業(yè)管理行業(yè)目前發(fā)展仍不完善，表現(xiàn)為服務(wù)形式單一、微利、規(guī)模較小等。
這些特點(diǎn)使得物業(yè)管理行業(yè)在競爭劇烈的當(dāng)代市場環(huán)境中，生存和發(fā)展都面臨著困境。
因此，為了提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效率以及行業(yè)競爭力，加強(qiáng)內(nèi)部控制成為企業(yè)必不可少的選擇。
物管企業(yè)在經(jīng)營中應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，通過創(chuàng)新思想，加強(qiáng)風(fēng)險管理以及建立基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制等手段，促進(jìn)物管企業(yè)的全面發(fā)展。
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