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物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制
物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制【1】
摘要：物業(yè)管理企業(yè)在近幾年獲得了發(fā)展，是一個朝陽行業(yè)，但是總體來說，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數企業(yè)，在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還面臨著危機。
多數物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在邊緣線上，出現上述問題的很大一方面的原因來自于內部財務控制上的問題。
本文僅對物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制展開探討。
關鍵詞：物業(yè)管理;內部財務控制
物業(yè)管理企業(yè)是近年來一個新興的行業(yè)，發(fā)展比較快，但是總的來說，整體盈利狀況并不理想，房管部門轉變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)的難以適應市場競爭，虧損比較大，開發(fā)商下附屬的物業(yè)管理企業(yè)大部分由開發(fā)商決定，市場競爭意識薄弱，虧損狀況也比較大。
自主經營的物業(yè)管理企業(yè)經營狀況相對較好一些，但是盈利狀況并不是非常理想。
究其原因，很大一方面就是企業(yè)內部財務控制并不完善，內部財務控制薄弱，使得企業(yè)不具備進行激烈市場競爭的能力。
因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制非常重要。
一、內部財務控制制度以及物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制因素
(一)內部財務控制制度概述
內部控制包括很多方面，其中內部財務控制在內部控制中占很大作用，因為財務管理是一個企業(yè)的核心，對企業(yè)的盈虧有很大的影響。
內部財務控制是指企業(yè)為了保證企業(yè)財產物資的安全、完整，提高會計信息質量，提高企業(yè)整體的盈利狀況所采用的各種方法以及措施。
科學有效的內部會計控制是企業(yè)實現經營目標，防止會計控制的有效手段，因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制非常重要。
物業(yè)管理企業(yè)應該改善內部會計控制環(huán)境，建立健全內部會計控制制度。
(二)物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制因素
物業(yè)管理企業(yè)在其經營管理活動中，經濟收益來自于兩個方面，一個是圍繞物業(yè)管理的工作范圍，提高服務質量，另一方面就是通過多種經營為企業(yè)創(chuàng)造收益，物業(yè)管理企業(yè)以服務為主，因此，管理費用的開支問題就是物業(yè)管理企業(yè)財務控制面臨的最主要的問題，物業(yè)費用的開支要堅持對客戶負責的原則，這是物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制最主要的因素。
二、我國物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制出現的問題
(一)在內部財務成本控制方面存在問題
物業(yè)管理企業(yè)的財務管理目標就是物業(yè)服務以及經營服務，物業(yè)服務就是為業(yè)主以及客戶提供有效、經濟的服務以及維護業(yè)主的財產。
因此，物業(yè)管理企業(yè)就必須密切注意費用的開支，在盡最大能力為業(yè)主提供服務的同時，有效節(jié)約成本，才能為企業(yè)創(chuàng)造利益，保證企業(yè)不陷于虧損狀態(tài)。
目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)把對外提供物業(yè)管理服務看成是一種無形產品，把相關物業(yè)服務功能整合起來作為成本計算對象，把企業(yè)的成本分為營業(yè)成本和非營業(yè)成本。
根據成本管理制度，目前我國物業(yè)管理企業(yè)一般情況下實行定額管理辦法控制成本費用，但是物業(yè)管理企業(yè)的服務費是很難計量的，因此，一般情況下物業(yè)管理企業(yè)更樂于將收支差額作為成本計劃目標，盡量壓低成本費用。
但是物業(yè)管理企業(yè)更多的是涉及的費用，在平時的賬務處理中，期間費用可以抵減損益，并不同制造費用一樣計入產品成本，因此，物業(yè)管理企業(yè)在財務方面就不能全面的顯示費用，從而造成隱含成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)內部財務區(qū)別于其它企業(yè)的地方，當然物業(yè)管理企業(yè)在內部財務控制比較薄弱的情況下，在這方面的管理也比較缺失，不利于進行科學的物業(yè)控制，提供的財務信息也就不準確，這就不利于指導企業(yè)進行科學的決策，因為成本信息不夠準確。
而且物業(yè)管理企業(yè)在財務成本的管理方面只注重提供產品成本數量上的變化，確不能有效的指出變化的原因，這對于物業(yè)管理企業(yè)控制成本，提高企業(yè)效益都是不利的。
因此，物業(yè)管理企業(yè)應該重視成本的管理，重視期間費用的核算。
(二)物業(yè)收費標準有待明確
物業(yè)管理企業(yè)一方面是為業(yè)主提供服務，另一方面也要從中獲取利潤，因此，必須收取服務費。
如今，我國物業(yè)管理行業(yè)相對比較復雜，有的附屬于房地產開發(fā)企業(yè)，有的由房管部門轉變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)，有的是自主經營企業(yè)，總體來說盈利狀況欠佳。
附屬的物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制相對薄弱，對于盈利的追求也不大，因此，在財務上對于物業(yè)收費方面不明確。
物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費并不能切合實際，財務部門更不能進行調查，有的物業(yè)管理企業(yè)收費過高，居民難以承受，使得物業(yè)管理企業(yè)越發(fā)不景氣，有的物業(yè)管理企業(yè)收費標準低于成本，使得物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)虧損經營難以發(fā)展，因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制非常必要，這樣才能根據實際情況健全物業(yè)管理的收費定價原則，使企業(yè)快速發(fā)展。
(三)很多物業(yè)管理企業(yè)并不能認識內部財務控制的重要性
由前面的內容可知，物業(yè)管理行業(yè)比較復雜，很多物業(yè)管理企業(yè)并未從開發(fā)商的售后服務中分離出來，因此，大多數物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理的認識也就相對不足，缺乏物業(yè)管理方面的經驗。
房管改為物業(yè)的企業(yè)對于物業(yè)管理的知識了解的也相對較少，房管單位屬于事業(yè)單位性質，內部財務控制相對較為簡單，物業(yè)管理企業(yè)雖然也不是非常復雜，但是涉及服務費方面的內容的處理還是很重要的，物業(yè)管理企業(yè)并不能深刻的認識這一點，造成很多企業(yè)持續(xù)虧損經營。
對于自主經營的物業(yè)管理企業(yè)雖然盈利狀況相對較好，對物業(yè)管理方面的了解相對較多，但是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較晚，是一個新興的朝陽企業(yè)，一般自主經營的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相對較小，如果企業(yè)想擴大規(guī)模，進行投資融資，現實的財務體制是不能滿足其需要的。
因為現實的物業(yè)企業(yè)財務管理體系不健全，對于投資籌資缺乏全面的財務預算，財務管理體制不完善。
因此，物業(yè)管理企業(yè)只是簡單的處理內部的賬務，以服務為主，經營其它內容為輔，領導并不能加以重視，而且財務人員素質參差，因此，對于很多企業(yè)來說，這樣的發(fā)展前景是不容樂觀的。
三、加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制的建議
(一)采用合理的成本計算方法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本
物業(yè)管理企業(yè)具有自身的行業(yè)特殊性，其是以服務為主的行業(yè)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的服務功能就作為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理對象。
首先物業(yè)管理企業(yè)可以采用作業(yè)成本法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本。
這樣可以拓寬成本核算的范圍。
另外，可以利用作業(yè)成本法解決間接費用的問題。
物業(yè)管理企業(yè)最主要的就是來自于服務費，這涉及到企業(yè)的收益以及成本。
物業(yè)管理企業(yè)間接費用并不是非常高，但是包含的種類很多，項目很廣泛，因此必須對這部分費用進行準確的分攤計入企業(yè)的成本，作業(yè)成本法可以解決這個主要的問題，將間接費用分攤計入成本，有效解決物業(yè)管理企業(yè)的難題。
而且通過作業(yè)成本法可以對物業(yè)管理企業(yè)的成本進行控制，良好運行企業(yè)的作業(yè)流程，為企業(yè)創(chuàng)造效益。
其次，物業(yè)管理企業(yè)可以建立有效的物業(yè)管理成本核算系統，對物業(yè)管理服務的每一個部分的投入成本進行科學的劃分以及分析，將企業(yè)的整體作業(yè)流程理順，力爭做到效益最大，成本最低，滿足客戶以及業(yè)主的要求，為企業(yè)創(chuàng)造效益。
(二)要合理的制定物業(yè)管理企業(yè)的收費標準
首先，物業(yè)管理企業(yè)要建立合理的物業(yè)管理成本系統，強化物業(yè)管理企業(yè)的內部財務控制，這樣就可以清晰明了的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準。
其次，采用作業(yè)成本法可以解決物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)收費標準定價困難的問題。
物業(yè)管理企業(yè)原有的衡量方法無法根據客戶以及產品品種衡量物業(yè)管理企業(yè)的收費多少問題，采用作業(yè)成本法建立在作業(yè)流程基礎上，就可以明確的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準。
第三，物業(yè)管理企業(yè)要強化會計人員的素質，擴大財務部門的規(guī)模，使得財務人員能夠通過其它部門的調查保證合理的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準，而且領導要加強對財務部門的重視，這樣才能保證財務人員從企業(yè)的實際出發(fā)，綜合現狀，在成本效益原則的基礎上計算出最有利于物業(yè)管理企業(yè)以及最令客戶滿意的物業(yè)收費標準，從而令企業(yè)發(fā)展壯大。
(三)加強對內部財務控制的重視
上面已經提到，大部分物業(yè)管理企業(yè)都不能獨立，要么原來從行政事業(yè)單位轉變而來，因此，物業(yè)管理企業(yè)要想發(fā)展壯大，就必須從自身的實際出發(fā)加強對物業(yè)管理企業(yè)的重視。
財務是企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，企業(yè)要想擴大自身的規(guī)模，就必須發(fā)展壯大自身的財務隊伍。
對于附屬于建筑開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)，競爭意識比較薄弱，開發(fā)商要加強對于物業(yè)管理企業(yè)的重視，或者從外界來看，在招標時就要將物業(yè)納入招標的過程中，這樣才能加強開發(fā)商對于物業(yè)管理企業(yè)的重視。
另外對于從行政事業(yè)單位轉化為物業(yè)管理企業(yè)的單位，國家要注意政企分開，要保證物業(yè)管理企業(yè)的經營自主權，同時相應調低稅金以及附加稅的稅率，這對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展都是十分有利的，不僅企業(yè)要加以重視，國家也要加以重視。
第三，對于自主經營的物業(yè)管理企業(yè)，領導自身要加以重視，要加強財務部門的管理，保證財務部門合理處理賬務，為企業(yè)節(jié)省成本，制定收費標準，為企業(yè)創(chuàng)造效益。
四、結論
物業(yè)管理行業(yè)作為一個相對較新的服務行業(yè)，產品的特殊性使企業(yè)自身具有特殊性。
面對激烈的市場競爭，物業(yè)管理企業(yè)成本問題成為影響企業(yè)核心競爭力的關鍵。
如果物業(yè)管理企業(yè)想獲得長足的發(fā)展，就必須從改善成本管理的現狀入手，建立適應物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的新的成本模式，這就需要企業(yè)有一個完善的內部財務制度。
因此，物業(yè)企業(yè)要加強內部財務控制，根據自身經營管理的特點，進行有效的財務分析，加強對于內部財務控制的重視，以更好地促進物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展壯大。
參考文獻：
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[3]肖榮.對我國物業(yè)管理企業(yè)財務管理的思考[J].時代經貿，2008，(06).
物業(yè)管理企業(yè)加強人力成本控制【2】
摘要:物業(yè)管理企業(yè)中如何控制管理人員和一線員工的人力成本支出,通過合理的崗位配置,以及充分利用公司的資源,在保證工作質量的前提下,交替管理使用降低人力成本,為企業(yè)贏得最大的利潤。
關鍵詞:物業(yè)管理企業(yè) 人力成本 控制
在現代物業(yè)管理企業(yè)中,隨著人力成本的不斷提升,企業(yè)的盈利變得越來越困難,但追求經濟效益也是物業(yè)管理企業(yè)這個經濟組織最主要的功能之一。
物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè),人力成本在全部成本支出中占60%以上的比重。
因此,對于物業(yè)管理企業(yè)來講,控制人力成本的支出對于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。
筆者根據多年的物業(yè)管理經驗,認為應重點做好以下幾方面的工作:
一、加強管理人員人力的成本控制
物業(yè)管理企業(yè)的性質決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費用主要是人力資源成本費用支出。
而在所有人力資源成本的組成中,管理人員的人力成本又占了相當大的比重,特別是中層以上部門領導的人力成本,千萬不可輕視它的比重:一個部門經理的工資,是一線服務層員工的幾倍;減少一個管理人員的崗位,就可以增加幾個服務層員工的費用支出。
因地制宜、合理有效地設置公司職能部門,是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實有效的方法和手段。
物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協調、服務四大功能。
從勞動生產率的角度來衡量,物業(yè)服務管理的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。
因此,物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設置,應以精干、高效為宜,部門越少、人員越精越好。
機構龐大、人員冗雜不但增加了成本,還增加了內耗,降低了管理效益。
如何科學、合理、有效地設置公司職能部門和人員崗位筆者認為,以管理“幅度”來確立機構和人員編制比較科學、合理,有效。
管理面積在600萬平方米以內的物業(yè)管理企業(yè),總經理的管理幅度為4～6人(含副總經理和主要職能部門經理);副總經理的管理幅度為8～10人(含職能部門經理和管理處主任);職能部門經理的管理幅度為10～15人(本職能部門和相關事業(yè)部門)。
二、完善基層服務人員人力成本的控制
物業(yè)管理行業(yè)屬勞動密集型服務行業(yè),科學、合理地使用人力成本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的主要方向。
如何有效地控制好基層服務人員人力成本費用?可以采用定崗定編的模式來加以控制。
一方面是科學、合理地制定基層單位的用人編制。
根據公司管理的小區(qū)(大廈)的實際情況和本公司的管理水平定崗定編。
例如:管理面積比較大的封閉式多層小區(qū),可按人均管理面積3500―4500平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。
技防措施好又是封閉式高層小區(qū),可按人均管理面積3500―5000平方米來核定管理處人員編制。
技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū),可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。
面積較小的封閉式多層小區(qū),可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。
開放式的小區(qū)管理難度比較大,可根據實際、具體的情況在定編人數的基礎上乘以10―20%的系數。
定編只是一個參考比較值,我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值,大于邊際值就會減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。
例如:某小區(qū)管理面積20萬平方米,多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。
按人均3000平方米定編小區(qū)管理需要人員60人,各項服務人員全部在內。
但是,由于小區(qū)管理處主任用人把關比較嚴,嚴格按工作量定崗,特別是管理處內部管理人員,l人身兼數職,結果整個小區(qū)管理服務用了52人,比定編人數少了7人,一年增加收入近15萬元,效益十分可觀。
可見嚴格地控制基層服務人員的人力成本,是物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。
三、采取邊緣化的管理以提高經濟效益
向管理要效益是企業(yè)永恒的主題,物業(yè)管理企業(yè)在開展經濟業(yè)務過程中所發(fā)生的成本,涉及到物業(yè)管理企業(yè)的每個部門、每個單位、每個環(huán)節(jié)、每個崗位、每個個人都是一個成本形成點。
在物業(yè)管理行業(yè)采用邊緣化管理很有必要。
第一、采取多種措施,合理地使用資源。
例如:在物業(yè)管理服務中,用人最多的是保安服務和保潔綠化服務,如何通過科學有效的管理來降低人力資本投入,就是一個值得認真研究的課題。
目前,社會上物業(yè)管理對保安、清潔、綠化服務采用兩種模式:一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專業(yè)公司來完成;另一種是由自己公司內部的專業(yè)公司(部門)來完成。
是承包給社會專業(yè)公司做好呢?還是讓自己的專業(yè)化公司做好?筆者認為,內部專業(yè)化服務(由公司自己的專業(yè)公司完成專項服務),應側重專業(yè)技術服務;外部專業(yè)化服務(公司自己的專業(yè)服務公司對外開拓的專業(yè)服務項目),應側重專業(yè)經營服務。
內部專業(yè)化服務主要指的是:專業(yè)化技術服務、專業(yè)技術管理和專業(yè)技術培訓。
例如:保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務工作,如果每個管理處都養(yǎng)一兩個這樣的專業(yè)技術人員,工作量既不飽滿,又會加大管理成本,得不償失。
實行公司內部專業(yè)化管理,專業(yè)技術人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢,一個專業(yè)技術人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術培訓、專業(yè)技術指導、專業(yè)技術服務等工作,達到事半功倍的作用。
這就是內部專業(yè)化管理的優(yōu)勢。
清潔、綠化、保安等專業(yè)服務工作情況如何?質量好壞?公司只考核各個管理處,至于如何達標?如何保證服務質量?由管理處來要求和約束專業(yè)部門,充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用,最大限度地提高成本效益率。
第二、實施全員管理,合理開發(fā)資源。
對小區(qū)各專項專業(yè)服務,實行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發(fā)利用資源。
“綜合”管理的基點是不管哪一項專業(yè)服務出了問題,日常管理責任都在管理處,都應由管理處來負責協調解決。
通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。
例如:小區(qū)的日常保安巡邏工作,由管理處統籌安排(適當增加清潔工的待遇),交給保潔工來兼顧完成;保潔工在保潔過程中要不停地在自己負責的區(qū)域內巡視,完全可以兼顧保安員的巡邏職責;清潔工日積月累對責任區(qū)內的各種情況十分了解,由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。
一旦出了問題由負責治安防范的事務助理負責,由事務助理負責查找原因,提出改進措施并監(jiān)督執(zhí)行。
這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(增設少量的保安巡邏機動崗)。
一個15萬平方米的開放式小區(qū),可以減少4個保安員巡邏崗位,一年就可以增加7.2萬元的收入。
第三、巧妙調整工作時間,合理配置資源。
對專業(yè)服務公司來講,合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。
例如:負責清潔的專業(yè)部門,在保證與各管理處簽訂的專業(yè)服務合同書各項條款和服務質量的前提下,合理地配置人力資源:將清潔工作分為清潔和保潔兩部分,集中六分之三的人負責清潔,下午6:00一7:00進行小區(qū)公共場所的清潔工作;晚9:00以后,進行樓道內的清潔和垃圾清運(晚間人們已休息對清潔好的環(huán)境不會有多大破壞),工作完就回家休息,第二天白天不上班。
將六分之二的人用于保潔,保潔工的工作區(qū)域大于清潔工的工作區(qū)域。
工作時間早上8:00―中午11:00,下午2:30―5:00(人們上班時間)。
抽出兩個人負責清運垃圾和頂班調休。
這樣既保證了服務工作質量,又解決了清潔工的休息問題,同時,減少了六分之一人力成本的投入,達到了減員增效目的。
第四、充分利用現代科技手段來降低人工成本。
例如,在道口增設電腦自動收費系統;在小區(qū)內增設安防監(jiān)控系統,既安全可靠,又能增加收費,同時達到減少保安員崗位,降低人力資本的支出,兩年內就可收回投資成本。
總之,科學合理進行崗位定編和充分利于資源,對內部人員進行合理的“竄崗”,可以最大限度降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本支出,充分保證企業(yè)的盈利水平。
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