物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制

時間：2022-10-06 16:32:28 行政管理畢業(yè)論文我要投稿

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　　物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制

　　摘要隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展愈來愈受到重視。

　　物業(yè)管理行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟占據(jù)重要地位，關(guān)聯(lián)度比較大。

　　但是由于發(fā)展時間較短，管理水平不完善，使得我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)在激烈的競爭中面臨的風(fēng)險越來越大。

　　物業(yè)管理的發(fā)展取決于服務(wù)的好壞，因此我國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)通過加強內(nèi)部控制改善其服務(wù)質(zhì)量。

　　本文旨在通過分析我國物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀，提出一些關(guān)于加強內(nèi)部控制的建議。

　　關(guān)鍵詞物業(yè)管理企業(yè) 內(nèi)部控制建議

　　一、引言

　　由于我國近些年經(jīng)濟的快速崛起，人們收入水平的提高，使得其社會需求由低層次向高層次跨越，對服務(wù)的種類及質(zhì)量要求越來越高。

　　而作為第三產(chǎn)業(yè)之一的物業(yè)管理行業(yè)則實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延伸，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)行業(yè)。

　　我國城鎮(zhèn)化的進展將越來越多的居民容納入諸如小區(qū)等之類的載體之中，發(fā)展?jié)摿薮螅浅擎?zhèn)化建設(shè)以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

　　我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，雖然取得了一定的效果，但是由于行業(yè)分散以及日益激烈的市場競爭壓力等因素，導(dǎo)致我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展失衡。

　　企業(yè)的低管理水平、傳統(tǒng)的經(jīng)營思維使得物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展受到了限制，企業(yè)競爭缺乏競爭意識。

　　究其原因，主要是由于物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制比較薄弱，各項制度都不夠完善，造成了“住戶不滿、企業(yè)虧損”的雙輸局面。

　　因此，對物業(yè)管理企業(yè)來說，加強內(nèi)部控制，提高企業(yè)的競爭能力已經(jīng)迫在眉睫。

　　二、我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

　　(一)物業(yè)管理公司缺乏對企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部控制。

　　1、企業(yè)內(nèi)部缺乏財務(wù)控制意識。

　　前面提到物業(yè)管理是作為一個隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而興起的行業(yè)，因此很多在物業(yè)管理企業(yè)中任職的管理人員和員工都來自房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致缺乏相應(yīng)的財務(wù)管理知識及經(jīng)驗，使得企業(yè)內(nèi)部缺乏財務(wù)控制意識。

　　目前物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)財務(wù)管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏財務(wù)控制意識，其所獲得的財務(wù)信息并不能有效地反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營狀況。

　　另一方面，企業(yè)職工是企業(yè)運營的基礎(chǔ)，但是由于企業(yè)員工的跨行業(yè)問題以及內(nèi)部缺少對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等，導(dǎo)致從事財務(wù)工作的人員素質(zhì)普遍較低，無法勝任企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的工作。

　　2、企業(yè)的預(yù)算模式缺乏合理性。

　　企業(yè)的預(yù)算通過整合企業(yè)的資金流、物流、信息量，從而優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資金的使用效率。

　　然而由于目前我國物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模較小，發(fā)展不均衡以及意識落后，企業(yè)在編制預(yù)算時存在著對預(yù)算的認識不足，預(yù)算編制不合理，缺乏戰(zhàn)略導(dǎo)向以及預(yù)算的控制和考核機制不健全等問題。

　　大多數(shù)企業(yè)缺乏對預(yù)算進行合理的評價與分析，在預(yù)算的實施過程中企業(yè)的資金配置仍然不合理，使用效率也沒有明顯的提高。

　　大多數(shù)情況下企業(yè)編制預(yù)算所獲得的結(jié)果與期望有偏差。

　　(二)物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制存在著風(fēng)險。

　　我國的物業(yè)管理企業(yè)隨著行業(yè)的進步而不斷發(fā)展，其業(yè)務(wù)類型以及經(jīng)營范圍越來越廣泛。

　　因此企業(yè)在經(jīng)營中難免會出現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營不利的因素。

　　企業(yè)的服務(wù)對象即業(yè)主是其收入的主要來源，如果房屋或基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致業(yè)務(wù)拒絕履行繳納管理費業(yè)務(wù)等一系列的問題，企業(yè)無法回收資金，遭遇流動性風(fēng)險。

　　物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)控還易受到外部環(huán)境即公共關(guān)系的影響。

　　企業(yè)由于自身控制的不足，缺乏有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的混亂，不利于企業(yè)的長期、健康發(fā)展。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制缺乏戰(zhàn)略導(dǎo)向。

　　由于外部環(huán)境的劇烈變化，使得行業(yè)競爭加劇，我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展面臨嚴重的挑戰(zhàn)。

　　發(fā)展戰(zhàn)略對企業(yè)來說有重要的意義，能夠為企業(yè)明確未來的發(fā)展方向以及主要目標。

　　但我國物業(yè)管理企業(yè)在進行內(nèi)部控制時，卻忽視了企業(yè)的長期利益，轉(zhuǎn)而將內(nèi)部控制的成果與短期利益掛鉤。

　　由于物業(yè)管理服務(wù)觀念固化、管理模式陳舊，大多數(shù)企業(yè)市場化程度很低。

　　建管不分的體制影響了物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化、市場化、公眾化。

　　企業(yè)進行內(nèi)部控制的目標是合理配置資源，但究其根本還是保證企業(yè)戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

　　企業(yè)的內(nèi)部控制被局限在企業(yè)分散的職能部門、流程以及工作范圍內(nèi)，無法將整個企業(yè)作為運營主體加以控制。

　　企業(yè)的內(nèi)控體系缺乏戰(zhàn)略的指導(dǎo)及支持，無法形成一個完善的、包容式的內(nèi)控體系，這些都限制了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)控的有效性。

　　三、加強物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的措施分析

　　(一)完善我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制。

　　1、在企業(yè)內(nèi)部加強財務(wù)管控意識。

　　物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營及其價值流轉(zhuǎn)每一環(huán)節(jié)都離不開財務(wù)的反映和調(diào)控，因此管理者要重視內(nèi)部的財務(wù)管控工作，而不僅僅是把它作為企業(yè)發(fā)展的一環(huán)。

　　提高經(jīng)營者和員工的意識是加強內(nèi)部控制的保障。

　　企業(yè)的經(jīng)營以人為本，其素質(zhì)不僅影響著工作的開展，還影響著企業(yè)文化的繼承和發(fā)展。

　　因此對管理層而言，應(yīng)不斷加強理論學(xué)習(xí)，認識到財務(wù)管控在優(yōu)化企業(yè)流程、提高企業(yè)經(jīng)營效率等方面的作用。

　　當(dāng)然管理層要以身作則，不斷完善內(nèi)部控制制度的同時，遵守其相關(guān)規(guī)定，為下屬樹立良好的典范。

　　對員工而言，企業(yè)需配置有資質(zhì)的員工擔(dān)任會計工作，并在企業(yè)內(nèi)部通過培訓(xùn)、教育等方式分層次提高員工的素質(zhì)。

　　2、建立適合物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算模式。

　　對物業(yè)管理企業(yè)來說，由于本身的規(guī)模限制，使得企業(yè)缺乏有效的預(yù)算體系。

　　預(yù)算不健全或不合理都會導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營缺乏約束或盲目發(fā)展。

　　企業(yè)要想建立健全的全面預(yù)算模式，首先要加強企業(yè)內(nèi)部預(yù)算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，明確相關(guān)的管理體制及執(zhí)行預(yù)算各單位的職責(zé)范圍。

　　在企業(yè)內(nèi)部組建由企業(yè)管理者和職能部門的人員組成的預(yù)算管理委員會，履行預(yù)算的監(jiān)督管理職責(zé)。

　　再次，要根據(jù)相應(yīng)時期的政策、市場環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營能力等合理編制預(yù)算方案，避免預(yù)算過高或過低。

　　編制方案時可采用上下結(jié)合、分級編制、按層次匯總的方式，確保編制依據(jù)合理、方法科學(xué)可行。

　　最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的預(yù)算考核制度。

　　通過公平、公開、公正的原則，考核預(yù)算的編制、實施以及結(jié)果。

　　(二)基于風(fēng)險管理加強物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制。

　　企業(yè)的經(jīng)營不可避免地會遭遇風(fēng)險，因此探析企業(yè)面臨的潛在風(fēng)險以及來源，進行風(fēng)險管理已成為企業(yè)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。

　　風(fēng)險管理既包括對風(fēng)險的預(yù)測和評估，又包括在問題出現(xiàn)后采取的相關(guān)應(yīng)當(dāng)措施。

　　由于物業(yè)管理公司是進駐到房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的產(chǎn)業(yè)中進行業(yè)務(wù)工作，兩者的獨立性使得物業(yè)管理工作在此種情況下更應(yīng)加強內(nèi)部控制，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)部環(huán)境，改善企業(yè)經(jīng)營狀況。

　　物業(yè)管理企業(yè)在接手物業(yè)之前，需對房地產(chǎn)開發(fā)商有相關(guān)的了解，包括其信譽、資金能力、以往的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況等，從源頭來探求風(fēng)險。

　　同時，物業(yè)管理企業(yè)將雙方的責(zé)任劃分清楚，如房屋質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問題，責(zé)任不應(yīng)涉及到物管企業(yè)。

　　通過責(zé)任劃分的方式避免房地產(chǎn)開發(fā)商將出現(xiàn)的“爛攤子”轉(zhuǎn)移給物管企業(yè)。

　　業(yè)務(wù)是其主要收入來源，但是由于個人行為的不確定性，在此物管企業(yè)應(yīng)預(yù)防業(yè)主違反信用的情況出現(xiàn)。

　　物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)議與房地產(chǎn)開發(fā)商達成一致，即在簽訂房屋出售合同時，考察業(yè)主的支出能力等情況。

　　由于業(yè)主的管理費的拖欠，會導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，給企業(yè)帶來損失。

　　企業(yè)應(yīng)對業(yè)主的信用狀況進行登記并追蹤，降低面臨各類風(fēng)險的可能性。

　　(三)建立基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制。

　　物業(yè)管理企業(yè)在變化的社會環(huán)境中，要想優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營效率，企業(yè)的內(nèi)控控制就必須以企業(yè)的戰(zhàn)略為導(dǎo)向，全方位、全過程地對企業(yè)經(jīng)營進行管控。

　　企業(yè)的內(nèi)控上升到戰(zhàn)略層面，這就要求企業(yè)在內(nèi)控時要摒棄以往的只專注于企業(yè)的某個部門，只重視短期利益的情況，轉(zhuǎn)而將內(nèi)控貫穿到企業(yè)內(nèi)部的各個領(lǐng)域，包括采購、生產(chǎn)、財務(wù)、營銷等方面。

　　建立基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制即將戰(zhàn)略作為內(nèi)控的核心，通過制定與實施企業(yè)的內(nèi)控戰(zhàn)略，并將戰(zhàn)略融入到企業(yè)內(nèi)控的各個層面，通過這樣的無縫連接控制各層級的風(fēng)險的，加強企業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)。

　　因此內(nèi)部控制應(yīng)由多層次的控制構(gòu)成，包含多層次目標組成的目標體系，基于戰(zhàn)略對目標進行管控極為關(guān)鍵。

　　通過發(fā)揮基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制，從根本上保障戰(zhàn)略制定與實施、促進和激勵，以及預(yù)防和糾正等，以促進企業(yè)的生存和健康可持續(xù)發(fā)展。

　　四、結(jié)語

　　物業(yè)管理行業(yè)目前發(fā)展仍不完善，表現(xiàn)為服務(wù)形式單一、微利、規(guī)模較小等。

　　這些特點使得物業(yè)管理行業(yè)在競爭劇烈的當(dāng)代市場環(huán)境中，生存和發(fā)展都面臨著困境。

　　因此，為了提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效率以及行業(yè)競爭力，加強內(nèi)部控制成為企業(yè)必不可少的選擇。

　　物管企業(yè)在經(jīng)營中應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)實際情況，通過創(chuàng)新思想，加強風(fēng)險管理以及建立基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制等手段，促進物管企業(yè)的全面發(fā)展。

　　參考文獻：

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　　[2]劉兵.物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及應(yīng)對措施[J]. 中國總會計師. 2011(11)

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