投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

時間：2024-07-11 09:51:32 資產(chǎn)評估報告我要投稿

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　　xx誠資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)在20xx年12月31日的市場價值進(jìn)行了評估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

　　一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評估報告使用者概況

　　(一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者概況

　　委托方及產(chǎn)權(quán)持有者均為中海發(fā)展股份有限公司。

　　公司名稱：中海發(fā)展股份有限公司

　　住所：上海市洋山保稅港區(qū)業(yè)盛路 188 號 A-1015 室

　　法定代表人：李紹德

　　注冊資本：人民幣 340455.2270 萬元

　　公司類型：股份有限公司(港澳臺與境內(nèi)合資、上市)

　　經(jīng)營范圍主營：主營沿海、遠(yuǎn)洋、長江貨物運(yùn)輸，船舶租賃，貨物代理、代運(yùn)業(yè)務(wù);兼營船舶買賣、集裝箱修造、船舶配備件代購代銷，船舶技術(shù)咨詢和轉(zhuǎn)讓;國內(nèi)沿海散貨船、油船海務(wù)管理、機(jī)務(wù)管理及船舶檢修、保養(yǎng);國際船舶管理業(yè)務(wù)。(涉及行政許可的憑許可證經(jīng)營)

　　(二)其他評估報告使用者概況

　　除委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、國家法律法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者外，業(yè)務(wù)約定書未約定其他評估報告使用者。

　　二、評估目的

　　本次評估的目的是為中海發(fā)展股份有限公司擬以公允價值模式計量的投資中海發(fā)展擬以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

　　性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)。

　　三、評估對象和范圍

　　評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。

　　評估對象和評估范圍是位于上海市虹口區(qū)東大名路670號的上海港國際客運(yùn)中心5號樓除7層以外的寫字樓、商鋪和車位，具體評估范圍是該樓的地上1-6層、地下1層以及地下2-3層的148個車位。該房屋竣工于2009年，鋼混結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)證編號為滬房地虹字(2012)第010730號，委估建筑面積為13,689.16平方米，土

　　地使用權(quán)取得方式為出讓。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)約定書確定的評估范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　評估價值類型為市場價值。

　　市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　五、評估基準(zhǔn)日

　　本次評估基準(zhǔn)日是201x年12月31日。

　　六、評估依據(jù)

　　(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

　　中海發(fā)展股份有限公司2012年第十七次董事會會議《關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的議案》。

　　(二)法律法規(guī)依據(jù)

　　1.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號);

　　2.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)〔1992〕36號);

　　3.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令第378號);

　　4.《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)〔2001〕102號);

　　5.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號);中海發(fā)展擬以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告正文

　　6.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部令第14號);

　　7.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)〔2006〕274號);

　　8.《中華人民共和國土地管理法》;

　　9.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)

　　1.《評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財企〔2004〕20號);

　　2.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié)〔2003〕18號);

　　3.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》等7項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則(中評協(xié)〔2007〕189號);

　　4.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)〔2008〕218號);

　　5.《以財務(wù)報告為目的的評估指南》;

　　6.《中評協(xié)關(guān)于修改評估報告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通知》中評協(xié)〔2011〕230號)。

　　(四)權(quán)屬證明

　　上海市房地產(chǎn)權(quán)證。

　　(五)其他參考依據(jù)

　　評估人員收集的上海市房地產(chǎn)交易資料。

　　七、評估方法

　　房屋建筑物類資產(chǎn)評估通常采用的評估方法有成本法、收益法、市場法。成本法一般用于自建房產(chǎn);收益法一般主要用于商業(yè)性用房，適合具有(或潛在)收益的房產(chǎn)評估;市場法一般用于同一區(qū)域或均質(zhì)區(qū)域有類似的交易案例。

　　由于委估資產(chǎn)為整棟購入的房地產(chǎn)，故不適合采用成本法評估;委估資產(chǎn)的B1-5層及地下車位已出租，其承租方分別為中海財務(wù)、中海碼頭、中海投資、中海集團(tuán)等內(nèi)部關(guān)聯(lián)單位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場水平的基礎(chǔ)，此外，在委估資產(chǎn)周邊區(qū)域無法找到可比租賃交易案例，故不適合采用收益法評估。

　　委估資產(chǎn)為外購的房地產(chǎn)，因市場上可收集到相似類型的物業(yè)成交案例，故中海發(fā)展擬以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告正文本次評估采用市場法。

　　市場法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將委估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等進(jìn)行修正，得出委估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格。

　　基本計算公式為：

　　P=P′×A×B×C×D

　　式中：P-----委估建筑物評估價值;

　　P′-----參照物交易價格;

　　A-----交易情況修正系數(shù);

　　B-----交易日期修正系數(shù);

　　C-----區(qū)域因素修正系數(shù);

　　D-----個別因素修正系數(shù)。

　　交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價格調(diào)整為一般市場情況下的正常、客觀、公正的交易價格;

　　交易日期修正系數(shù)B用于將參照物的交易價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價格;

　　區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整委估建筑物與參照物在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異;

　　個別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整委估建筑物與參照物在臨街狀況、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、已使用年限等方面的差異。

　　根據(jù)上海市車位市場成交價格及上漲幅度等相關(guān)資料，對比確定委估車位單價。

　　八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　(一)接受委托

　　經(jīng)與委托方洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日等評估業(yè)務(wù)基本事項，經(jīng)綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性和評價業(yè)務(wù)風(fēng)險，確定接受委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書。針對具體情況，確定評估價值類型，了解可能會影響評估業(yè)務(wù)和評估結(jié)論的評估假設(shè)和限制條件，擬定評估工作計劃，組織評估工作團(tuán)隊。

　　(二)資產(chǎn)核實(shí)

　　指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料，以此為基礎(chǔ)，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對其法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對收集獲取的評估資料進(jìn)行審閱、核查、驗證。

　　(三)評定估算

　　根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。

　　結(jié)合所掌握的評估資料，開展市場調(diào)研，收集相關(guān)市場信息，確定取價依據(jù)，進(jìn)行評定估算。

　　(四)出具報告

　　對評估結(jié)果進(jìn)行匯總、復(fù)核、分析、判斷、完善，形成評估結(jié)論。撰寫評估報告，經(jīng)內(nèi)部審核，在與委托方和相關(guān)當(dāng)事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，出具正式評估報告。

　　九、評估假設(shè)

　　本評估報告及評估結(jié)論的成立，依賴于以下評估假設(shè)：

　　(一)基本假設(shè)

　　公開市場假設(shè)。公開市場假設(shè)是假定待評估資產(chǎn)在公開市場中進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場價值。資產(chǎn)的市場價值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。這里的公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。

　　(二)具體假設(shè)

　　1.在評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

　　2.任何有關(guān)評估對象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

　　十、評估結(jié)論

　　在評估基準(zhǔn)日 20xx 年 12 月 31 日，委估資產(chǎn)的賬面值為 58,928.14 萬元。經(jīng)評估，委估資產(chǎn)的評估值為 119,345.84 萬元，評估值比賬面價值增值 60,417.70萬元，增值率為 102.53%。評估結(jié)果詳見下表：

　　資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

　　評估基準(zhǔn)日：20xx 年 12 月 31 日

　　產(chǎn)權(quán)持有者：中海發(fā)展股份有限公司單位：人民幣萬元

　　賬面價值評估價值增減值增值率

　　項目

　　A B C=B-A D=C/A×100%

　　投資性房地產(chǎn) 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

　　十一、評估報告使用限制說明

　　1.評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

　　2.評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

　　3.除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得出具評估報告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

　　4.根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)果有效使用期為一年，從資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 20xx 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。