房屋評估報告有效期

　　房屋的評估報告，我們這些外行人可能并不知道其到底說的是什么?所以小編我就找了一些關于房屋評估報告的事分享給大家!!

　　【1】房屋評估報告的那些事

　　1案情概覽

　　原告等13人系湘潭市雨湖區(qū)火車站社區(qū)東環(huán)小區(qū)的部分居民。

　　2013年，原告等人的房屋所在區(qū)域因湘潭市一環(huán)東路道路建設(西段)項目占地被納入行政征收范圍，后因原告未能與被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府就房屋征收補償安置協(xié)議達成一致，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府于2014年12月8日作出涉案《房屋征收補償決定書》。

　　原告等人對該補償決定不服，依法復議至湘潭市人民政府，2015年4月3日，湘潭市人民政府作出行政復議決定書予以維持。

　　原告據此認為該補償決定書違法，侵害了原告等人的合法權益，訴至湘潭市中級人民法院，請求予以撤銷。

　　湘潭市中級人民法院一審認定，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府未就房地產價格評估機構的選定與原告等人進行協(xié)商;分戶評估報告中列明的評估方法僅為比較法和收益法，未采用市場法的評估辦法;原告拿到的分戶評估報告單上的評估師簽字非由本人簽署。

　　但是原告雖對評估報告的選定及房屋分戶評估報告所選用的評估方法、評估標準、評估價值等持有異議，但其在收到相應評估報告后，未在告知的法定期限內向房地產價格評估機構申請復核評估，

　　也未向房地產價格評估專家委員會申請鑒定，故本院認定上述選用方法無明顯不當。

　　被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府在審理過程中，認可本案所涉分戶評估報告中注冊房地產評估師的簽名系一人代簽，不符合《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第二款規(guī)定，

　　故據此作出的《房屋征收補償決定》存在程序上的重大瑕疵，一審法院判決確認被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府作出的上述《房屋征收補償決定書》違法。

　　宣判后，各方當事人均未提出上訴。

　　2法律點評

　　本案因房屋征收評估報告存在著重大程序上瑕疵，導致作出的征收補償決定被確認違法。

　　那么房屋評估報告在征收當中處于何種地位，判斷房屋征收評估報告是否合法應該從哪方面考慮呢?

　　被征收人房屋價值的需要評估報告來確定。

　　在城市房屋征收過程中，征收補償的標準是房屋征收的核心要素。

　　現(xiàn)實中，絕大多數被征收人與行政機關的矛盾，主要集中在征收拆遷房屋的補償標準上，被征收人認為征收補償標準太低，而行政機關認為被征收人漫天要價。

　　被征收房屋的價值到底多少算是合適?這關系到公平合理地實施房屋征收與補償的基礎。

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款對此作出規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　所謂類似房地產，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或相似的房地產。

　　規(guī)定由中立的具有相應資質的房地產價格評估機構按照既定的評估辦法來確定房屋的價值彰顯了公平與公正，有效化解征收過程中的矛盾。

　　房地產價格評估機構的選定必須符合法律的規(guī)定。

　　房地產評估機構的評估工作在房屋征收補償標準的確定過程中發(fā)揮著無比重要的作用，關乎著被評估房屋的市場價格是否公正。

　　為此，《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定：房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

　　任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。

　　與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

　　評估機構的選定和評估機構的評估結果等都影響著補償標準的高低，進而影響著被征收人的合法權益能否得到保障。

　　實踐中，在房地產評估機構的選定上必須堅持公平協(xié)商，充分尊重被征收人合法權益。

　　房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定;在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

　　本案中，征收部門作出的房屋分戶評估報告署名造假，導致?lián)�此作出的房屋征收補償決定程序上存在重大瑕疵。

　　價值評估報告須向被征收人送達并公示。

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規(guī)定：房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。

　　分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

　　房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

　　房屋價值評估報告是行政機關作出補償決定最重要的依據之一，如果評估報告未能送達被征收人，會導致被征收人申請復評和申請鑒定的法定權利無法行使，進而使得補償決定本身失去合法性基礎。

　　為此法律規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。

　　對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定，可見，法律法規(guī)賦予了被征收人一系列程序救濟權利，如果被征收人不能獲悉價值評估報告，無疑等于剝奪了被征收人的程序救濟權。

　　北京圣運律師事務所主任 王優(yōu)銀

　　3辦案點睛

　　在房屋征收補償案件維權中，極其不合理的評估報告幾乎是所有拆遷矛盾的始作俑者。

　　評估報告影響著被征收人的實體權益，保證被征收人不因征收行為導致實際生活水平下降，更為重要的是影響著被征收人知情權、參與權、救濟權等程序權利的實現(xiàn)。

　　因此房屋征收與拆遷補償案件維權有必要掌握一定評估報告的相關專業(yè)知識，來維護自身的合法權益不受非法侵犯。

　　【2】房地產評估報告抵押評估價值的含義

　　一、房地產估價機構抵押評估報告中抵押價值的含義：

　　住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合國家技術監(jiān)督總局于2014年2月1日頒布實施了《房地產估價基本術語標準》，其中對抵押價值的含義有明文解釋，原文為：“抵押價值是假定估價對象在價值時點未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

　　嚴格從市場價值的內涵來衡量，未設立法定優(yōu)先受償權下的價值不是市場價值………因此，抵押價值既不是經過貸款成數打折或扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的凈值或靜價格，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款的完全價值”。

　　條文中的“價值”、“市場價值”、“凈值”、“完全價值”和“抵押價值”的關系用公式可以這么表達：

　　1、價值=完全價值

　　2、市場價值=價值-法定優(yōu)先受償款

　　3、抵押價值= 市場價值

　　4、凈值=抵押價值-實現(xiàn)抵押權所需稅費

　　同時須注意的是，條文中還強調了“抵押價值”基于“價值時點”體現(xiàn)。

　　也就是說，目前普遍使用的房地產抵押報告中的抵押價值是在價值時點下減去法定優(yōu)先受償款后的市場價值。

　　假設某個評估報告描述：“價值時點是：2014年9月5日，確定估價對象的房地產抵押價值為人民幣83.80萬元。

　　(估價結果與假設和限制條件一致，未扣除出讓金、稅金及相關費用)”。

　　其含義為：在2014年9月5日這個時間點上(注意是 “點”)估價對象扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值是83.80萬元，而且沒有扣除將來為了實現(xiàn)抵押權所必須付出的稅費額。

　　那么，銀行等金融機構實際需要的是什么樣的抵押價值呢?

　　二、銀行等金融機構需要的抵押價值的四個特點：

　　1、房地產抵押價值是預期價值：

　　預期價值應在貸款存續(xù)期內考慮了抵押房地產所承擔的各種風險(如市場價格波動、抵押物本身減值、功能和經濟折舊、各項影響價格因素的波動和房屋的使用情況質量等等)之后，量化上述風險對價格的影響程度后得到的價值，且需要將來處置房地產時和原評估價值基本保持一致，即：它是一種用現(xiàn)值價格來表述未來可能實現(xiàn)價格的價值，一般情況下，這個未來指當前價值時點起一年。

　　用公式表達為：

　　1)抵押價值=價值-貸款存續(xù)期內的風險價值-法定優(yōu)先受償款

　　2)抵押凈值=抵押價值-實現(xiàn)抵押權所需稅費

　　2、房地產抵押價值應具有安全性：

　　銀行等金融機構在貸款時，抵押房地產并不是第一還款來源，只起到反擔保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的另一道防線。

　　如果貸款人貸款到期時能購保證還本付息，這時抵押房地產只是貸款人向銀行提供的一種質保;如果貸款人到期無力還貸款本息，這時就需要強行處置抵押的房地產，保證受償貸款的本息。

　　這時，原評估抵押價值能否得以實現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產抵押價值是否具有安全性。

　　目前安全性是這樣實現(xiàn)的：由估價機構評估出價值時點下的市場價值，扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經營情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。

　　因此，筆者認為這種抵押價值是部分具有安全性的價值，而完全具有安全性的價值應該考慮量化后的貸款存續(xù)期內風險價值。

　　3、房地產抵押價格的確實性：

　　房地產作為反擔保抵押物有其特殊要求，其抵押價值要符合客觀實際的原則，要求真實、正確、可用。

　　這種確實性來源于對類似物業(yè)的調查、各種情況的綜合考查和經驗判斷。

　　比如對一個商業(yè)性大廈進行抵押評估，因為是明顯有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應首選收益法進行估價。

　　同時不能簡單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當時的收益情況還原出其抵押價值，而是要綜合考慮或預測在抵押期內這些收益的變化情況，在此期間內都有哪些影響其收益的因素發(fā)生，才可能評估出確實的抵押價值。

　　4、房地產抵押價值變現(xiàn)的難易有多樣性：

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》和一些相關的法律、法規(guī)都有規(guī)定，允許抵押的房地產有土地使用權、在建工程和現(xiàn)房。

　　以住宅房的開發(fā)程度為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地;

　　以住宅房的市場替代性為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、獨立別墅;

　　以住宅房的產別為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅私產、住宅股份產、住宅公產;

　　以抵押房地產的用途為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場商鋪、商場。

　　三、估價機構和銀行對抵押價值的需求如何保持一致?

　　估價機構評估的抵押價值由于必須按照《房地產估價技術規(guī)范》的要求進行，因此，在“謹慎原則”條件下，普遍以當前“價值時點”這個時間點求取估價對象價值，參考的是當前市場價格，只是扣除法定優(yōu)先受償款后剩余的價值作為抵押價值報給銀行使用，并未考慮抵押存續(xù)期內的風險價值。

　　銀行在使用估價機構的抵押價值時，也明白其中并不包含存續(xù)期內的風險價值，但自身又無法量化判斷該價值的具體數值，因此，普遍采用“打折”等手段確定貸款成數，防范貸款風險。

　　一般情況下，感覺風險大就“打折”多一些，貸款成數小一些;感覺風險小就“打折”少一些，貸款成數大一些。

　　那么，如何考慮抵押存續(xù)期內的風險價值呢?其實，該風險價值就是抵押物的變現(xiàn)能力，考慮抵押存續(xù)期內的風險價值就是進行抵押物變現(xiàn)能力分析，一般情況下，應由估價機構完成。

　　目前在一些較大型估價機構的報告中也有變現(xiàn)能力分析，但往往表示為“能力強”、“能力弱”或者直接給一個百分比，與貸款成數類似且并無具體量化數值。

　　因此，估價機構在進行考慮了變現(xiàn)能力分析的抵押價值評估時，應按以下順序進行：先評估出抵押房地產的價值，然后進行變現(xiàn)能力分析，一定要量化一個數值，并從評估價值中減去這個數值，再減去法定優(yōu)先受償款。

　　其中變現(xiàn)能力分析可以從以下幾個方面考慮：1、房地產通用性、獨立實用性、可分割轉讓性、變現(xiàn)時間長短;2、預期可導致抵押房地產價值下跌的因素;3、變現(xiàn)稅費多少、變現(xiàn)難易程度大小。

　　還有其它一些因素，就不一一列舉了。

　　總之，在經過以上考慮了變現(xiàn)能力分析之后的抵押價值的評估后，可以大大增加銀行等金融機構的貸款安全性。

　　但目前存在的困難是，這種條件下的抵押價值往往過低，因為出于謹慎的考慮，該減值都減掉了，容易造成抵押人不理解和反感，估價機構積極性不高。

　　而如果由銀行等抵押權人主動推動實施，才可能使估價機構和銀行對抵押價值的需求和認識保持高度一致。

　　【3】你可能收到一份假的房屋評估報告!

　　被征收房屋的價值評估是征收補償中的重要一環(huán)，它直接的影響著補償的多少、補償是否合理。

　　房屋的評估價值直接體現(xiàn)在評估報告上，被征收人可以直接根據評估報告來判斷房屋的價值評估是否合理、補償是否符合標準。

　　房屋價值評估時點

　　被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，即市縣級人民政府發(fā)布征收決定公告的當日為征收估價時點。

　　用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　不動產的地上附著物、商品的儲存數量、租賃權是可以變動的，這就需要有一個計算財產結構的基準日期，此外，財產價格本身也存在變動的可能，貨幣不穩(wěn)定時尤其如此，這就需要一個財產價值的起算日期。

　　對所評估的房屋統(tǒng)一確定時間，使所評估的被征收或被拆遷房屋的價格能夠作為判斷評估對象價格的依據，從而作為補償安置的依據。

　　評估機構的選擇

　　評估機構是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產價格評估活動的中介服務機構。

　　作為一種專業(yè)資質，房地產價格評估需要獲得行政許可后，方可進行相應活動。

　　房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定;在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

　　具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　評估程序

　　房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應當協(xié)助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

　　被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

　　被征收人或者房屋征收部門對評估結果確定的被征收房屋價值有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

　　申請復核評估的，應當向原房地產價格機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

　　原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。

　　復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

　　被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　房屋征收當事人提出鑒定申請時，應當提交以下材料：(1)評估鑒定申請書(2)身份證明(委托代理的，還應當提交授權委托書及代理人的身份證明);(3)房地產價格評估報告或者分戶報告;(4)評估標的物的房屋權屬證書，無房屋權屬證書的，提交規(guī)劃、土地、建設等批準性文件;(5)鑒定繳費證明;(6)其他材料。

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