房屋評(píng)估報(bào)告模板
當(dāng)你想知道一棟房屋的價(jià)格時(shí)，你會(huì)怎么評(píng)估呢?以下是關(guān)于房屋評(píng)估報(bào)告模板，希望對(duì)您有所幫助!
項(xiàng)目名稱：首都機(jī)場(chǎng)****地上物拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估
受托估價(jià)單位：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
委托估價(jià)單位：****公司
估 價(jià) 日 期：xxxx年**月**日至xxxx年**月**日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****
目 錄
第一部分 致委托方函. 3
第二部分 估價(jià)師聲明. 4
第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件. 5
第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告. 6
第五部分 附件. 15
第一部分 致委托方函
****公司：
受貴單位的委托，我公司對(duì)首都機(jī)場(chǎng)****項(xiàng)目所涉及的位于****的地上物拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
估價(jià)結(jié)果如下：
一、估價(jià)對(duì)象
根據(jù)《拆遷許可證》(****號(hào))及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象為首都機(jī)場(chǎng)****項(xiàng)目所涉及的位于****的地上物，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。
二、估價(jià)目的
因修建首都機(jī)場(chǎng)****的需要，委托方擬對(duì)拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實(shí)施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對(duì)地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
因此，本次評(píng)估目的：確定地上物價(jià)值，為拆遷補(bǔ)償提供參考。
三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日
四、估價(jià)結(jié)果
于估價(jià)時(shí)點(diǎn)xxxx年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元
其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元
村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元
以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《****集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。
北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
xxxx年**月**日
第二部分 估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。
2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國(guó)家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、本報(bào)告得到幾位工程技術(shù)人員及果樹專家的支持和幫助。
7、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。
參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名(蓋章)：
(略)
第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件
1、本次估價(jià)以首都機(jī)場(chǎng)****項(xiàng)目已完成征地手續(xù)為估價(jià)前提。
2、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。
3、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。
3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。
4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。
5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容。
6、本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。
第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方
(略)
二、受托方
估價(jià)機(jī)構(gòu)：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
機(jī)構(gòu)地址：
資質(zhì)級(jí)別：
資質(zhì)證號(hào)：
法人代表：
聯(lián)系人：
聯(lián)系電話：
三、估價(jià)對(duì)象
根據(jù)《拆遷許可證》(****號(hào))及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象為首都機(jī)場(chǎng)****項(xiàng)目所涉及的位于****的地上物，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。
村民個(gè)人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖氣、上下水管、化糞池、滲井、燈、電表、門樓、院墻、太陽(yáng)能、樹木等附屬物。
村集體所有的地上物包括村委會(huì)辦公及配套用房及村集體的給水渠、排水溝、水塔、道路、橋涵、電線桿、變壓器、魚塘、苗木等附屬物。
四、估價(jià)目的
因修建首都機(jī)場(chǎng)****的需要，委托方擬對(duì)拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實(shí)施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對(duì)地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
因此，本次評(píng)估目的：確定地上物價(jià)值，為拆遷補(bǔ)償提供參考。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日
六、價(jià)值定義
本次評(píng)估擬確定地上物補(bǔ)償價(jià)值，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物補(bǔ)償價(jià)值。
根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》及北京市有關(guān)規(guī)定，宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)構(gòu)成;村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)構(gòu)成。
本次拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。
七、估價(jià)依據(jù)
(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(主席令第8號(hào));
2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(主席令第29號(hào));
3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(主席令第62號(hào));
4、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999);
5、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號(hào));
6、北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》(京國(guó)土房管征[xxxx]606號(hào));
7、北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實(shí)施意見的通知》(京國(guó)土房管征[xxxx]666號(hào));
8、北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[xxxx]808號(hào));
9、《北京市建筑工程預(yù)算定額》(xxxx年);
10、《北京工程造價(jià)信息》(北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦xxxx)。
(二)委托方提供的資料(略)
(三)受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。(略)
八、估價(jià)原則
本次評(píng)估主要遵循以下原則:
1、合法原則
遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。
所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。
2、最高最佳使用原則
所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。
由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。
3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。
要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。
4、公平原則
房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。
5、替代原則
在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來(lái)進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。
要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
總之，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。
九、估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)目的，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估。
1、宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式:
宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)
(1)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶均安置面積÷戶均宅基地面積
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況評(píng)估確定;
也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況確定。
(2)宅基地面積確定
《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認(rèn)定宅基地面積及補(bǔ)償原則:①認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)。
�、谖唇�(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。
�、劢�(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。
《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn):①近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過(guò)0.25畝(折合167平方米)。
�、谄渌貐^(qū)最高不得超過(guò)0.3畝(折合200平方米)。
�、�1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶最高不得超過(guò)0.4畝(折合267平方米)。
(3)房屋及其附屬物重置成新價(jià)確定
根據(jù)北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》及北京市國(guó)土房管局、
北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)采用成本法測(cè)算。
計(jì)算公式為:
①磚木結(jié)構(gòu)房屋
房屋及其附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)
�、诖u混結(jié)構(gòu)房屋
房屋及其附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)
2、村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式:
村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=重置全價(jià)×成新率
(1)對(duì)已包含在《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估。
(2)對(duì)尚未列入《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的附屬物，如設(shè)備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實(shí)評(píng)估。
首先編制工程造價(jià)。
按照北京市xxxx年預(yù)算定額及計(jì)算規(guī)則、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和xxxx年**月市場(chǎng)價(jià)格水平編制附屬物工程造價(jià)，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，建安工程費(fèi)=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤(rùn)+稅金。
然后計(jì)算重置全價(jià)。
對(duì)于價(jià)值量較小、建設(shè)周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價(jià);對(duì)于價(jià)值量較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的附屬物工程還應(yīng)在工程造價(jià)的基礎(chǔ)上，加上前期工程費(fèi)、資金成本等費(fèi)用后得出重置全價(jià)。
根據(jù)附屬物工程建成時(shí)間及使用維護(hù)狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價(jià)。
十、估價(jià)結(jié)果
于估價(jià)時(shí)點(diǎn)xxxx年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為:人民幣****元
其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為:人民幣****元
村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為:人民幣****元
以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《****集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。
十一、估價(jià)人員
(略)
十二、估價(jià)作業(yè)日期
開始于xxxx年**月**日，完成于xxxx年**月**日。
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。
房屋評(píng)估報(bào)告模板【2】
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位):×××
二、估價(jià)目的:拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估
三、估價(jià)日期:二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間:二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價(jià)依據(jù)
1.中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
3.評(píng)估委托書:
4估價(jià)評(píng)估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));
6.國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價(jià)原則:本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法:根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)拆遷評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評(píng)估，至于部分無(wú)證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。
另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。
本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評(píng)估。
八、估價(jià)結(jié)果
本評(píng)估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評(píng)估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密的測(cè)算，
并結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為:
人民幣小寫:206247元
大寫:貳拾萬(wàn)陸仟貳佰肆拾柒元
八、評(píng)估價(jià)格有效期
本報(bào)告評(píng)估時(shí)效為半年，自二00二年四月十五日起生效。
隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評(píng)估對(duì)象自身情況發(fā)生變化，評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評(píng)估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評(píng)估價(jià)格應(yīng)用范圍
該評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1.估價(jià)假設(shè)條件
我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)拆遷評(píng)估對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè):
(1)有自愿銷售的賣主和自愿購(gòu)買的買主;
(2)該物業(yè)可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓;
(3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià);
(4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
2.限制條件
(1)對(duì)于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對(duì)于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。
(3)未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評(píng)估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
2.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
4.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)標(biāo)的物現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。
但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。
除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
估價(jià)分析說(shuō)明部分
一、估價(jià)物概況
本報(bào)告評(píng)估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號(hào))，
評(píng)估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評(píng)估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)(XX號(hào)與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。
評(píng)估房地產(chǎn)屬于正在出租的營(yíng)業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場(chǎng)所。
3.建筑物基本狀況描述
評(píng)估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。
建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，
頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營(yíng)方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。
二層目前為商業(yè)經(jīng)營(yíng)人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，
予制過(guò)梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過(guò)，為經(jīng)營(yíng)和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時(shí))經(jīng)評(píng)估人的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)及調(diào)查了解，
評(píng)估房產(chǎn)北墻長(zhǎng)為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過(guò)二次裝修使用及維護(hù)情況較好，
根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1.專業(yè)人員組織評(píng)估小組，擬定評(píng)估工作方案。
2.核定與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對(duì)評(píng)估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。
4.評(píng)估測(cè)算，撰寫提交評(píng)估報(bào)告。
三、評(píng)估方法的選擇
因目前市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估較好。
又因?yàn)樵摖I(yíng)業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評(píng)估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以權(quán)重并計(jì)算，便得出拆遷標(biāo)的物的價(jià)格。
房屋評(píng)估報(bào)告模板【3】
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位):×××
二、估價(jià)目的:拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估
三、估價(jià)日期:二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間:二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價(jià)依據(jù)
1.中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
3.評(píng)估委托書:
4估價(jià)評(píng)估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));
6.國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價(jià)原則:本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法:根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)拆遷評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評(píng)估，至于部分無(wú)證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。
另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。
本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評(píng)估。
八、估價(jià)結(jié)果
本評(píng)估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評(píng)估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為:
人民幣小寫:206247元
大寫:貳拾萬(wàn)陸仟貳佰肆拾柒元
九、評(píng)估價(jià)格有效期
本報(bào)告評(píng)估時(shí)效為半年，自二00二年四月十五日起生效。
隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評(píng)估對(duì)象自身情況發(fā)生變化，評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評(píng)估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評(píng)估價(jià)格應(yīng)用范圍
該評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1.估價(jià)假設(shè)條件
我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)拆遷評(píng)估對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè):
(1)有自愿銷售的賣主和自愿購(gòu)買的買主;
(2)該物業(yè)可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓;
(3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià);
(4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
2.限制條件
(1)對(duì)于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對(duì)于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。
(3)未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評(píng)估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
2.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
4.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)標(biāo)的物現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。
但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。
除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
估價(jià)分析說(shuō)明部分
一、估價(jià)物概況
本報(bào)告評(píng)估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號(hào))，
評(píng)估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評(píng)估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)(XX號(hào)與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。
評(píng)估房地產(chǎn)屬于正在出租的營(yíng)業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場(chǎng)所。
3.建筑物基本狀況描述
評(píng)估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。
建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，
一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營(yíng)方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。
二層目前為商業(yè)經(jīng)營(yíng)人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，
予制過(guò)梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過(guò)，為經(jīng)營(yíng)和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時(shí))經(jīng)評(píng)估人的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)及調(diào)查了解，
評(píng)估房產(chǎn)北墻長(zhǎng)為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過(guò)二次裝修使用及維護(hù)情況較好，
根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1.專業(yè)人員組織評(píng)估小組，擬定評(píng)估工作方案。
2.核定與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對(duì)評(píng)估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。
4.評(píng)估測(cè)算，撰寫提交評(píng)估報(bào)告。
三、評(píng)估方法的選擇
因目前市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估較好。
又因?yàn)樵摖I(yíng)業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評(píng)估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以權(quán)重并計(jì)算，便得出拆遷標(biāo)的物的價(jià)格。
四、評(píng)估測(cè)算過(guò)程
(一)市場(chǎng)比較法
1.市場(chǎng)比較法公式:市場(chǎng)比較法是指在求取估價(jià)對(duì)象，房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，
從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法，其基本公式為:
待估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個(gè)交易為可比案例。
案例
項(xiàng)目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時(shí)間售價(jià)
(元/平方米)
A平原路及勞動(dòng)路交叉口營(yíng)業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜莊街交叉口營(yíng)業(yè)磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營(yíng)業(yè)磚混六層1/62000.42900
D新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營(yíng)業(yè)磚混六層1/62000.82600
3. 估價(jià)計(jì)算
(1)交易情況修正
可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價(jià)，價(jià)格較正常，可比實(shí)例B為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價(jià)對(duì)象的交易價(jià)格指數(shù)為100，
得出可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格指數(shù)為100，B的交易價(jià)格指數(shù)為95。
(2)交易日期修正
實(shí)例A、C、D的交易日期均為xxxx年，實(shí)例B的交易日期為1999年，由于近一年來(lái)xxxx-xxxx年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)房銷售市場(chǎng)基本無(wú)變化，無(wú)需進(jìn)行交易日期修正，
設(shè)估價(jià)對(duì)象交易日期修正指導(dǎo)為100，則A、C、D交易日期修正指數(shù)為100，由于實(shí)例B發(fā)生交易時(shí)間較早，其交易日期修正指數(shù)為98。
(3)區(qū)域因素修正
因可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面有所差別，如:地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。
經(jīng)比較分析，可比實(shí)例A位于勞動(dòng)路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評(píng)估對(duì)象稍強(qiáng)，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營(yíng)，道路通達(dá)程度較好。
可比實(shí)例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評(píng)估對(duì)象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評(píng)估對(duì)象，周圍環(huán)境和評(píng)估對(duì)象相似。
可比實(shí)例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評(píng)估對(duì)象，但交通通達(dá)，可比實(shí)例D位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評(píng)估對(duì)象，
所處居民區(qū)這一因素比估價(jià)對(duì)象較優(yōu)，設(shè)估價(jià)對(duì)象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為100，通過(guò)列下表分析，得出可比實(shí)例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區(qū)域因素修正表
區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
地段0.1100110110110110
交通通達(dá)程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區(qū)0.1100100110110115
周圍環(huán)境0.21001051059580
小計(jì)11021051069789.50
<4>個(gè)別因素
因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價(jià)格。
經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價(jià)對(duì)象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營(yíng)業(yè)出租，面積及形狀都比估價(jià)對(duì)象好。
設(shè)估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素修正指數(shù)為100，通過(guò)列下表可得出A、B、C、D的個(gè)別修正因素指數(shù)分別為118、115、110、109。
個(gè)別因素修正系數(shù)表
個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
建筑結(jié)構(gòu)0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.2100100100100100
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計(jì)1100118115110109
<5>比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算
根據(jù)市場(chǎng)比較法計(jì)算公式，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表:
項(xiàng)目交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，求其算術(shù)平均值即為對(duì)象價(jià)格:
2632+2732+3718+2655
估價(jià)對(duì)象單價(jià)=-----------=2682元/平方米
4估價(jià)對(duì)象價(jià)格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運(yùn)用恰當(dāng)?shù)倪�原利率，將未來(lái)的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法，其基本公式為:
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中:V為房地產(chǎn)價(jià)格
r為還原利率
n為未來(lái)可取得收益的年限
運(yùn)用此方法評(píng)估時(shí)，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時(shí)，我們既考慮物業(yè)的實(shí)際，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數(shù)的選擇
通過(guò)調(diào)查，分析收集有關(guān)資料如下:
(1) 按照新鄉(xiāng)市不同區(qū)段房屋租賃狀況，測(cè)算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2) 房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅教育費(fèi)附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費(fèi)按房屋現(xiàn)值的3%。
(4) 年折舊費(fèi)按房屋重置價(jià)的1.5%計(jì)算。
(5) 保險(xiǎn)費(fèi)為房屋現(xiàn)值的3‰。
(6) 管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)算。
3.計(jì)算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計(jì)算總費(fèi)用
(1) 房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費(fèi):
管理費(fèi)=56400×3%=828元
(3)修繕費(fèi):
房屋折舊費(fèi)=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現(xiàn)值=830×78.9-20628=44859元
修繕費(fèi)=44859×2%=897元
(4)折舊費(fèi):
折舊費(fèi)=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險(xiǎn)費(fèi):
保險(xiǎn)費(fèi)=44859×3%=134元
(6) 總費(fèi)用:
總費(fèi)用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費(fèi)用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法確定.根據(jù)中國(guó)人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，
按照影響評(píng)估對(duì)象的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素確定低風(fēng)險(xiǎn)下的土地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為7%，房屋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為8%，利用公式:
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重，Y為房產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重。
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
選用計(jì)算公式
a 1
V=- × [ 1 - ---- ]
r (1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評(píng)估房屋為磚混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房按規(guī)定經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。
將上述有關(guān)參數(shù)代入公式可得:
119 1
V=--- × [ 1 - ------ ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通過(guò)以上兩種估價(jià)方法的不同運(yùn)用，用市場(chǎng)比較法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為211609元，用收益還原法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為198204元。
根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，取市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果權(quán)重值為0.6，取收益還原法評(píng)估結(jié)果權(quán)重值為0.4，綜合得出評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值為:
211609×0.6+198204×0.4=206247
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