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房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
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估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(2008)第***號(hào)
一、 委估項(xiàng)目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目
二、 委托方
名稱：***公司
地址：***
三、 估價(jià)方
名稱：***房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
地址：***
證書號(hào)：*** 資質(zhì)等級(jí)：***
法定代表人：***
四、 估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
五、 估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2008年8月15日
七、 價(jià)值定義
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
八、 估價(jià)原則
本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：
1. 合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。
九、 估價(jià)依據(jù)
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2. 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
3. 國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4. 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、 估價(jià)方法
估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
十一、 估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價(jià)對(duì)象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值大，變現(xiàn)所需時(shí)間長(zhǎng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格范圍為：估價(jià)結(jié)果±10%，變現(xiàn)時(shí)涉及以下稅費(fèi)：
�、僦薪榉⻊�(wù)費(fèi)：5%--6%
②契稅：4%
�、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：5.5%
④所得稅：20%
�、葸^戶手續(xù)費(fèi)：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5‰
�、咂渌M(fèi)用
十三、估價(jià)人員
*** 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)號(hào)：***
*** 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)號(hào)：***
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間
2008年8月12日—***
十五、估價(jià)報(bào)告有效期限
本估價(jià)報(bào)告有效期為自報(bào)告出具之日起壹年，即從2008年8月18日至2009年8月17日止。
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、 個(gè)別因素分析
估價(jià)對(duì)象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
二、 區(qū)域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對(duì)外交通條件
***。
4.基礎(chǔ)設(shè)施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。
四、 估價(jià)方法的選取
估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
五、 估價(jià)過程
1. 確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年純收入
A.確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入
�、俅_定客房年總收入
據(jù)調(diào)查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價(jià)對(duì)象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價(jià)對(duì)象年平均入住率按房間分類計(jì)算為40%-70%之間，估價(jià)對(duì)象擁有各類客房共82套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：
|
房間名稱 |
數(shù)量（套） |
房?jī)r(jià)（元） |
入住率 |
年收入（元） |
|
主樓標(biāo)準(zhǔn)客房 |
49 |
248 |
70% |
3104836 |
|
副樓標(biāo)準(zhǔn)客房 |
8 |
120 |
70% |
245280 |
|
主樓單間 |
13 |
258 |
60% |
734526 |
|
副樓單間 |
6 |
160 |
60% |
210240 |
|
主樓高級(jí)套間 |
2 |
880 |
50% |
321200 |
|
副樓套間 |
2 |
380 |
50% |
138700 |
|
總統(tǒng)套房 |
2 |
1260 |
40% |
367920 |
|
合計(jì) |
82 |
-- |
-- |
5122702 |
客房年收入=房?jī)r(jià)×數(shù)量×入住率×365
客房年總收入=512.27萬元
日平均入住人數(shù)=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
�、诖_定會(huì)議室年總收入
根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象會(huì)議室使用收入情況如下表：
|
會(huì)議室名稱 |
半天價(jià)格（元） |
出租率 |
年收入（元） |
|
大會(huì)議室 |
1800 |
30% |
394200 |
|
小會(huì)議室 |
1200 |
40% |
350400 |
|
合計(jì) |
-- |
-- |
744600 |
會(huì)議室年收入=半天價(jià)格×2×出租率×365
會(huì)議室年總收入=74.46萬元
�、鄞_定餐飲年總收入
餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)等，按80%住宿旅客每人每天消費(fèi)100元計(jì)算，則
餐飲年總收入=96.8×80%×100×365
=282.66萬元
�、艽_定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項(xiàng)之和，則
年總收入=512.27+74.46+282.66
=869.39萬元
B.確定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用
�、俅_定人員工資福利年總費(fèi)用
估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員98人，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計(jì)為1800元，則
工資福利年總費(fèi)用=100×1800×12
=216萬元
�、诖_定餐飲年總成本
餐飲年總成本按餐飲收入的40%計(jì)算，則
餐飲年總成本=282.66×40%
=113.06萬元
�、鄞_定消耗品年總成本
消耗品年總成本按客房及會(huì)議室年總收入的8%計(jì)算，則
消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%
=46.94萬元
�、艽_定年廣告宣傳費(fèi)
年廣告宣傳費(fèi)按總收入的2%計(jì)算，則
年廣告宣傳費(fèi)=869.39×2%
=17.39萬元
�、荽_定年水電供熱費(fèi)
年水電供熱按總收入的5%計(jì)算，則
年水電供熱費(fèi)=869.39×5%
=43.47萬元
�、薮_定年維修保養(yǎng)費(fèi)
年維修保養(yǎng)費(fèi)按年總收入的3%計(jì)算，則
年維修保養(yǎng)費(fèi)=869.39×3%
=26.08萬元
�、叽_定年行政管理費(fèi)
年行政管理費(fèi)按年總收入的6%計(jì)算，則
年綜合稅收及附加=869.39×6%
=52.16萬元
�、啻_定年綜合稅收及附加
年綜合稅收及附加包含營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計(jì)算，則
年綜合稅收及附加=869.39×15%
=130.41萬元
�、岽_定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用
估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用為以上1-8項(xiàng)之和，則
年總費(fèi)用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51萬元
C.確定估價(jià)對(duì)象年純收入
年純收入=年總收入-年總費(fèi)用
=869.39-645.51
=223.88萬元
2. 確定資本化率
資本化率是指年投資回報(bào)率，本次估價(jià)專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報(bào)率，一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險(xiǎn)投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險(xiǎn)投資利率，當(dāng)前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插，則
資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.確定收益年限
估價(jià)對(duì)象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。
4.計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格
公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中：P為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益總價(jià)，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。
房地產(chǎn)總價(jià)=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28萬元
根據(jù)***房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號(hào)土地評(píng)估報(bào)告結(jié)果確定估價(jià)對(duì)象中土地總價(jià)為1131.94萬元，則
估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)總價(jià)=3397.28-1131.94
=2265.34萬元
六、 估價(jià)結(jié)論
經(jīng)評(píng)估，確定估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
七、附件
�、俜课輬D片 ②委托書 ③委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ④房屋所有權(quán)證復(fù)印件 ⑤估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ⑥估價(jià)方資質(zhì)證書復(fù)印件 ⑦估價(jià)師證書復(fù)印件
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