房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告參考

時(shí)間：2023-04-01 07:20:07 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告我要投稿

相關(guān)推薦

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告，是評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估合同的成果，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。評(píng)估報(bào)告包括正文和附件兩部分。以下是關(guān)于房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告參考，歡迎閱讀!

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告參考

　　內(nèi)容格式

　　基本內(nèi)容

　　一、概述

　　二、評(píng)估報(bào)告書封面及目錄

　　三、評(píng)估報(bào)告書摘要

　　四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文

　　五、備查文件

　　六、評(píng)估報(bào)告書裝訂

　　評(píng)估說明

　　一、撰寫評(píng)估說明的基本要求

　　二、評(píng)估說明封面及目錄

　　三、關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明

　　四、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明

　　五、資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明

　　六、評(píng)估依據(jù)的說明

　　七、各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估技術(shù)說明

　　八、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法評(píng)估驗(yàn)證說明

　　九、評(píng)估結(jié)論及其分析

　　資產(chǎn)評(píng)估

　　一、概述

　　二、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表樣表

　　房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告參考【2】

　　評(píng)估項(xiàng)目名稱：××(按土地證的坐落)抵押價(jià)值評(píng)估

　　委托方：

　　評(píng)估方:

　　評(píng)估人員：

　　評(píng)估報(bào)告作業(yè)日期：

　　評(píng)估報(bào)告編號(hào)：目錄致委托方函 3

　　評(píng)估師聲明 4

　　評(píng)估的假設(shè)和限制條件 6

　　評(píng)估結(jié)果報(bào)告 10

　　一、委托評(píng)估方 10

　　二、評(píng)估方 10

　　三、評(píng)估對(duì)象 10

　　四、評(píng)估目的 10

　　五、評(píng)估時(shí)點(diǎn) 11

　　六、評(píng)估依據(jù) 11

　　七、評(píng)估原則 11

　　八、價(jià)值定義 12

　　九、評(píng)估方法 12

　　十、評(píng)估結(jié)果 12

　　十一、評(píng)估報(bào)告的工作日期 13

　　十二、評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用有效期 13

　　十三、參與本次評(píng)估的工作人員 13

　　參加本次評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽名(至少有兩名) 13

　　評(píng)估技術(shù)報(bào)告 14

　　一、評(píng)估對(duì)象 14

　　二、評(píng)估方法選用依據(jù) 15

　　三、最高最佳使用分析 15

　　四、評(píng)估測(cè)算過程 15

　　成本法 15五、評(píng)估結(jié)果確定 20

　　變現(xiàn)能力分析 22

　　附件 23

　　致委托方函

　　致函對(duì)象(為委托方的全稱)

　　致函正文 ①評(píng)估對(duì)象位置、建筑面積、土地面積、權(quán)屬狀況、用途及形象進(jìn)度等

　�、谠u(píng)估目的

　　③評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　�、茉u(píng)估結(jié)果

　�、輩⑴c本報(bào)告評(píng)估的評(píng)估師

　�、薹康禺a(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表，包括市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值

　　房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)果匯總表

　　幣種：人民幣

　　數(shù)額及說明

　　項(xiàng)目及單位數(shù) 額說明

　　1.假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值總價(jià)(元或萬元)

　　單價(jià)(元/m2)

　　2.法定優(yōu)先受償款總額(元或萬元)

　　2.1拖欠建設(shè)工程價(jià)款總額(元或萬元)

　　2.2 已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額總額(元或萬元)

　　2.3其他法定優(yōu)先受償款總額(元或萬元) 3.抵押價(jià)值總價(jià)(元或萬元)

　　單價(jià)(元/m2)

　　地上建筑物價(jià)值

　　土地價(jià)值

　　注：抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款

　　致函落款(為評(píng)估機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名)

　　二〇〇**年**月***日

　　評(píng)估師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　⑴我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　�、票驹u(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　⑶我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

　　⑷我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。

　　⑸我們已(或沒有)對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘(在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘)，

　　評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象的勘查限于評(píng)估對(duì)象的外觀和使用狀況，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋非暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。

　�、蕸]有人對(duì)本評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。

　�、吮緢�(bào)告評(píng)估結(jié)果僅作為委托方在本次評(píng)估目的下使用，不得做其他用途。

　　未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的主部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何書面形式發(fā)表。

　　⑻本評(píng)估報(bào)告由XX公司負(fù)責(zé)解釋

　�、蛥⒓颖敬卧u(píng)估的工作人員

　　參加本次評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽名(至少有兩名)

　　評(píng)估師姓名注冊(cè)證書號(hào) 簽字

　　參加評(píng)估人員：

　　評(píng)估的假設(shè)和限制條件

　　1.說明本次評(píng)估的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，評(píng)估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本評(píng)估報(bào)告使用的限制條件。

　�、藕戏ㄇ疤幔�

　�、贆�(quán)屬清晰無異議

　�、诓粚儆诜煞ㄒ�(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)

　�、埔粤㈨�(xiàng)主體可以在正常市場(chǎng)條件下轉(zhuǎn)讓為前提

　　⑶依據(jù)合理

　�、葍�(yōu)先受償權(quán)利

　�、墒袌�(chǎng)穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響

　　2.報(bào)告使用者注意的事項(xiàng)：

　�、艃�(yōu)先受償款情況：

　　⑵評(píng)估對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響;

　�、窃诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn);

　�、群侠硎褂迷u(píng)評(píng)估值;

　�、啥ㄆ诨蛘咴诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

　�、时卷�(xiàng)目已于年月日開始預(yù)售，預(yù)售范圍。

　　3.評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　4.假設(shè)評(píng)估對(duì)象在建工程在評(píng)估后按照現(xiàn)有的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)指標(biāo)持續(xù)建設(shè)，能夠按照正常建設(shè)期完工，取得竣工手續(xù)并交付使用。

　　評(píng)估結(jié)果報(bào)告

　　一、委托評(píng)估方

　　二、評(píng)估方

　　**公司

　　地址:

　　法定代表人:

　　房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別: 資質(zhì)證書號(hào)：

　　聯(lián)系人：聯(lián)系電話：

　　三、評(píng)估對(duì)象

　　1、項(xiàng)目坐落及四至

　　2、權(quán)益狀況

　　土地證、項(xiàng)目核準(zhǔn)、規(guī)劃文件、施工許可證等法律文件的取得情況。

　　3、實(shí)物狀況

　　簡(jiǎn)要介紹在建工程的形象進(jìn)度。

　　4、評(píng)估范圍

　　要明確評(píng)估對(duì)象是全部土地使用權(quán)還是按地上建筑物分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)。

　　若抵押物的范圍只是項(xiàng)目的一部分，應(yīng)就抵押部位、對(duì)應(yīng)用途等描述清楚。

　　四、評(píng)估目的

　　為確定評(píng)估對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估在建工程抵押價(jià)值。

　　五、評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　評(píng)估對(duì)象抵押評(píng)估時(shí)點(diǎn)，原則上為完成評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日。

　　但評(píng)估委托合同另有約定的除外。

　　評(píng)估時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在"評(píng)估的假設(shè)和限制條件"中假定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在評(píng)估報(bào)告中提醒評(píng)估報(bào)告使用者注意。

　　六、評(píng)估依據(jù)

　　1、國(guó)家法律法規(guī);

　　2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等部門規(guī)章;

　　3、北京市政府及有關(guān)部門的政策性文件;

　　4、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》【國(guó)標(biāo)GB/T 50291-1999】

　　《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》【國(guó)標(biāo)GB/T 18508-xxxx】

　　5、委托方提供的相關(guān)資料：

　　6、評(píng)估人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。

　　七、評(píng)估原則

　　⑴遵循合法原則。

　�、谱裱罡咦罴咽褂迷瓌t。

　�、亲裱娲瓌t。

　�、茸裱u(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

　�、勺裱�(jǐn)慎原則。

　　八、價(jià)值定義

　　抵押價(jià)值為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去評(píng)估師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值包括評(píng)估對(duì)象占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值與地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值之和，或抵押地上建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值之和。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在評(píng)估時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括拖欠建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他。

　　九、評(píng)估方法

　　居住類在建工程抵押應(yīng)選用適宜的兩種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，即成本法和假設(shè)開發(fā)法(需簡(jiǎn)述每種方法思路與測(cè)算結(jié)果，最終取值的依據(jù))。

　　十、評(píng)估結(jié)果房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)果匯總表

　　幣種：人民幣

　　數(shù)額及說明

　　項(xiàng)目及單位數(shù) 額說明

　　1.假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值總價(jià)(元或萬元)

　　單價(jià)(元/m2)

　　2.法定優(yōu)先受償款總額(元或萬元)

　　2.1拖欠建設(shè)工程價(jià)款總額(元或萬元)

　　2.2 已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額總額(元或萬元)

　　2.3其他法定優(yōu)先受償款總額(元或萬元) 3.抵押價(jià)值總價(jià)(元或萬元)

　　單價(jià)(元/m2)

　　地上建筑物價(jià)值

　　土地價(jià)值

　　注：抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款十一、評(píng)估報(bào)告的工作日期

　　十二、評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用有效期

　　十三、參與本次評(píng)估的工作人員

　　參加本次評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽名(至少有兩名)

　　評(píng)估師姓名注冊(cè)證書號(hào) 簽字

　　參與評(píng)估人員：單位蓋章年月日

　　評(píng)估技術(shù)報(bào)告

　　一、評(píng)估對(duì)象

　　1、項(xiàng)目坐落及四至

　　2、權(quán)益狀況分析

　　(1)土地登記和權(quán)利狀況(權(quán)屬證書及登記情況：包括證號(hào)、權(quán)利人、使用權(quán)類型、權(quán)利終止日期、他項(xiàng)權(quán)利狀況等)。

　　土地使用權(quán)證號(hào) 土地使用權(quán)人

　　土地使用權(quán)性質(zhì) 土地面積(m2)

　　權(quán)利終止日期

　　地價(jià)款支付情況

　　他項(xiàng)權(quán)利狀況

　　其它

　　(2)項(xiàng)目核準(zhǔn)、規(guī)劃文件(建設(shè)用地與代征地、用途、建筑規(guī)模與密度、人防情況)，施工許可文件。

　　(3)法定優(yōu)先受償款情況

　　(4)銷售許可文件及預(yù)售情況

　　(5)就權(quán)益的瑕疵對(duì)價(jià)格的影響進(jìn)行分析

　　3、實(shí)物狀況

　　(1) 宗地情況

　　(2)地上建筑物的規(guī)劃與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

　　(3)地上建筑物的建設(shè)現(xiàn)狀

　　(4)對(duì)價(jià)格影響的分析

　　4、評(píng)估范圍

　　要明確評(píng)估對(duì)象是全部土地使用權(quán)還是按地上建筑物分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，若抵押的范圍只是項(xiàng)目的一部分，應(yīng)就抵押部位對(duì)應(yīng)用途等描述清楚。

　　5、區(qū)位狀況分析

　　6、市場(chǎng)背景分析

　　二、評(píng)估方法選用依據(jù)

　　根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，簡(jiǎn)要說明選用成本法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的理由。

　　三、最高最佳使用分析

　　遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的最高最佳使用為前提評(píng)估。

　　四、評(píng)估測(cè)算過程

　　(一)成本法

　　運(yùn)用成本法評(píng)估應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

　　1.搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等資料;

　　2.估算重置價(jià)格或重建價(jià)格

　　重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評(píng)估對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：

　�、磐恋厝〉贸杀�

　　⑵開發(fā)成本

　�、枪芾碣M(fèi)用

　�、蠕N售費(fèi)用

　�、赏顿Y利息

　�、输N售稅費(fèi)

　�、送顿Y利潤(rùn)

　　3.求取評(píng)估對(duì)象價(jià)格

　　測(cè)算公式

　　在建工程價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+投資利潤(rùn)

　　土地取得成本=土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格+買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)

　　土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格應(yīng)考慮評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)的年限。

　　新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應(yīng)扣除折舊。

　　成本法評(píng)估測(cè)算匯總表

　　單位數(shù) 額說明

　　一、重新購(gòu)建價(jià)格元

　　(一)土地取得成本元

　　購(gòu)買價(jià)格元

　　取得稅費(fèi) 元

　　或：征收集體土地費(fèi)用元

　　征地補(bǔ)償安置費(fèi)用元

　　土地補(bǔ)償費(fèi) 元

　　安置補(bǔ)助費(fèi) 元

　　地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 元

　　青苗補(bǔ)償費(fèi) 元

　　安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用元

　　相關(guān)稅費(fèi) 元

　　征地管理費(fèi) 元

　　耕地占用稅元

　　耕地開墾費(fèi) 元

　　新菜地開發(fā)建設(shè)基金元

　　出讓金等費(fèi)用元

　　管理費(fèi)用元

　　土地開發(fā)費(fèi) 元

　　利息元

　　利潤(rùn) 元

　　或：城市房屋拆遷費(fèi)用元

　　房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用元

　　被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格元

　　被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額元

　　搬遷補(bǔ)助費(fèi) 元

　　安置補(bǔ)助費(fèi) 元

　　拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi) 元

　　相關(guān)稅費(fèi) 元

　　房屋拆遷管理費(fèi) 元

　　房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 元

　　房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 元

　　房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi) 元

　　出讓金等費(fèi)用元

　　管理費(fèi)用元

　　土地開發(fā)費(fèi) 元

　　利息元

　　利潤(rùn) 元

　　(二)開發(fā)成本元

　�、趴辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 元

　�、平ㄖ惭b工程費(fèi) 元

　　基礎(chǔ)工程費(fèi)用元

　　結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用元

　　設(shè)備安裝和裝飾工程費(fèi)用元

　�、鞘彝夤こ藤M(fèi) 元

　　a.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 元

　　道路工程元

　　給排水工程元

　　給水工程元

　　雨水工程元

　　污水工程元

　　中水工程元

　　電力工程元

　　電信工程元

　　燃?xì)夤こ?元

　　熱力工程元

　　有線電視工程元

　　b.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 元

　　(三)管理費(fèi)用元

　　(四)銷售費(fèi)用元

　　(五)投資利息元

　　(六)銷售稅費(fèi) 元

　　銷售稅金及附加元

　　其他銷售稅費(fèi) 元

　　(七)投資利潤(rùn) 元

　　投資利潤(rùn)率 %

　　二、在建工程折舊元

　　物質(zhì)折舊元

　　功能折舊元

　　經(jīng)濟(jì)折舊元

　　三、測(cè)算結(jié)果總價(jià) 元或萬元

　　單價(jià) 元/m2

　　附件

　　1. 委托方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照

　　2. 委托方的委托函

　　3. 評(píng)估對(duì)象的位置圖

　　4. 評(píng)估對(duì)象四至和周圍環(huán)境照片(應(yīng)有評(píng)估師在勘查現(xiàn)場(chǎng)的照片)

　　5. 評(píng)估對(duì)象形象進(jìn)度照片

　　6. 項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件、權(quán)屬證明文件

　　7. 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的查詢資料和調(diào)查記錄

　　8. 評(píng)估中引用的其他專用文件資料

　　9. 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格證明等

　　房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告

　　(參數(shù)部分)

　　(居住類在建工程成本法)四、成本法體系參數(shù)

　　成本法參數(shù)體系及取值區(qū)間表

　　項(xiàng)目名稱相關(guān)系數(shù) 備注

　　1 土地取得成本

　　1.1 土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格 - 根據(jù)土地使用權(quán)的實(shí)際取得成本，參照土地市場(chǎng)情況確定

　　1.2 買方購(gòu)買時(shí)應(yīng)繳納稅費(fèi) 3% 取費(fèi)基數(shù)為土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格

　　2 開發(fā)成本

　　2.1 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程 - 按照不同的結(jié)構(gòu)，根據(jù)工程進(jìn)度確定，詳見工程造價(jià)構(gòu)成表

　　結(jié)構(gòu)工程

　　設(shè)備安裝及裝飾工程

　　2.2 工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 5-8% 以建安工程費(fèi)為基數(shù)

　　2.3 室外工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5-15% 根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況，按建安工程費(fèi)用的一定比例確定，對(duì)于別墅類等室外工程費(fèi)用占比較大的項(xiàng)目，可以不受此指標(biāo)的限制。

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) - 根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況測(cè)算

　　3 管理費(fèi)用 2-5% 按表中1-2項(xiàng)之和為基數(shù)

　　4 銷售費(fèi)用 2-4% 按表中1、2、3三項(xiàng)之和為基數(shù)

　　5 投資利息 - 按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率計(jì)算，按表中1、2、3、4四項(xiàng)之和為基數(shù)，

　　6 銷售稅金 5.5% 主要指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估值為基數(shù)計(jì)算

　　7 投資利潤(rùn)率 ≤40% 根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)情況，結(jié)合項(xiàng)目所處位置與工程形象進(jìn)度等情況，按表中1、2、3、4四項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)

　　五、參數(shù)體系說明

　　1.土地取得成本

　　1.1期日修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)根據(jù)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)位及北京市土地市場(chǎng)情況確定。

　　1.2買方購(gòu)買時(shí)應(yīng)繳納稅費(fèi)

　　根據(jù)北京市情況，契稅按土地取得成本3%。

　　2.開發(fā)成本

　　2.1建筑安裝工程費(fèi)

　　包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝及裝飾工程費(fèi)用等。

　　根據(jù)勘察確定的實(shí)際工程進(jìn)展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安裝工程費(fèi)。

　　其計(jì)算公式為：

　　建筑安裝工程費(fèi)=∑[各項(xiàng)工程完成進(jìn)度(%)×各項(xiàng)建筑工程預(yù)算]

　　不同結(jié)構(gòu)工程中主要工程項(xiàng)目比例

　　結(jié)構(gòu)分類

　　項(xiàng)目名稱建筑結(jié)構(gòu)類型

　　磚混一等、二等鋼砼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)

　　基礎(chǔ)工程 15 25 35

　　結(jié)構(gòu)工程 50 60 55

　　設(shè)備安裝及裝飾工程 35 15 10

　　備注：為毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格構(gòu)成

　　上表中的比例為參考比例，應(yīng)按照不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合實(shí)際完工情況進(jìn)行測(cè)算，調(diào)整幅度在±10%為宜。

　　2.2 工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　包括市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場(chǎng)地平整及臨時(shí)用房等開發(fā)項(xiàng)目前期工作所必要的費(fèi)用。

　　2.3室外工程費(fèi)

　　2.3.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費(fèi)用和居住小區(qū)紅線以外專門為本居住小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

　　應(yīng)按照市政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)(決)算造價(jià)按居住面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。

　　可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費(fèi)，居住小區(qū)路燈維護(hù)費(fèi)，地下水資源費(fèi)，人防空地下室易地建設(shè)費(fèi)，供電貼費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目共用電力設(shè)施代維護(hù)費(fèi)，綠化補(bǔ)償費(fèi)等。

　　2.3.2公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括非經(jīng)營(yíng)性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施等。

　　應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)(決)算造價(jià)按居住面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。

　　3.管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　管理費(fèi)用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本，通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和一定比例測(cè)算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取2-5%。

　　4.銷售費(fèi)用

　　銷售費(fèi)用，企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　按評(píng)估對(duì)象土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的一定比例計(jì)算，一般取2-4%。

　　5. 投資利息

　　投資利息，為開發(fā)經(jīng)營(yíng)者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　其中土地取得成本計(jì)息期為形象工程的客觀開發(fā)周期;建安費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、室外工程費(fèi)的計(jì)息期為形象工程的客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率。

　　開發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測(cè)算，一年以上按復(fù)利測(cè)算。

　　6.銷售稅金

　　根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，按評(píng)估值的5.5%或5.4%(遠(yuǎn)郊區(qū)縣)測(cè)算。

　　稅率的差別是根據(jù)評(píng)估對(duì)象所在位置的不同確定的。

　　7.投資利潤(rùn)率

　　根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)情況，根據(jù)開發(fā)利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)不同，可以有不同合理取值區(qū)間。

　　根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)情況，結(jié)合項(xiàng)目所處位置、項(xiàng)目定位、工程進(jìn)度，投資利潤(rùn)率不超過土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用之和的40%。

　　六、在建工程折舊

　　新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應(yīng)扣除折舊。

　　房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告參考【3】

　　一、委托評(píng)估方

　　二、受托評(píng)估方

　　投行三班評(píng)估小組

　　三、評(píng)估對(duì)象

　　概況(包括實(shí)例房產(chǎn))

　　1、房產(chǎn)位置

　　2、房產(chǎn)現(xiàn)狀

　　根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼筋混凝土樓房，

　　建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：

　　建筑物詳細(xì)列表

　　房產(chǎn)名稱

　　光華陽光水城

　　華宇西城麗景

　　俊峰龍鳳云洲

　　性質(zhì)

　　商品房

　　戶型

　　一室一衛(wèi)

　　兩室一廳一衛(wèi)

　　兩室兩廳兩衛(wèi)

　　租金

　　850元/月

　　1100元/月

　　1200元/月

　　交通條件

　　209楊家坪——井口(中級(jí)車)、210菜園壩——白公館(中級(jí)車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級(jí)車)、227沙坪壩——井口半邊街、

　　221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、

　　805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級(jí)車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級(jí)車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級(jí)車)，與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場(chǎng)相距不過3分鐘車程

　　公交車228 267 881 821 808 209途經(jīng)

　　210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng)，距離三峽廣場(chǎng)只有三分鐘的車程

　　周邊環(huán)境

　　陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū)，地理位置得天獨(dú)厚，

　　總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。

　　鄰近沙坪壩公園和歌樂山

　　小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達(dá)43.89%，水系占到20%。

　　主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場(chǎng)，中央水系分為兩部分，一個(gè)近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，

　　更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。

　　增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的細(xì)心研究和對(duì)人們生活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計(jì)本著實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，

　　從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡(jiǎn)潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實(shí)用，戶型幾乎沒有浪費(fèi)，每一平方米都有它的空間定位。

　　戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。

　　盡可能將功能做細(xì)、做足，在細(xì)節(jié)處出彩。

　　地理位置

　　沙坪壩區(qū)楊公橋附近

　　楊梨路20號(hào)(原重慶燈泡廠原址)

　　該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)

　　商業(yè)區(qū)繁華程度

　　餐飲：家�；疱�(楊公橋店),重慶家�；疱仐罟珮虻�,農(nóng)老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦，購(gòu)物金樂連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽店,家樂福超市三峽廣場(chǎng)步行街店,美家樂超市,大川花園農(nóng)貿(mào)超市

　　鄰近三峽廣場(chǎng)步行街(只有幾分鐘的車程)

　　購(gòu)物：國(guó)美電器立洋百貨王府井百貨

　　餐飲：兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋

　　基礎(chǔ)設(shè)施

　　教育：沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設(shè)施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國(guó)工商銀行楊公橋分理處、中國(guó)信合楊公橋分社、中國(guó)工商銀行楊公橋分理處等

　　教育：68中南開中學(xué) 楊公橋小學(xué) 重慶大學(xué) 西南政法大學(xué)，小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球臺(tái)、基本健身器材等

　　教育條件：重慶大學(xué) 西南政法大學(xué) 重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)院

　　銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行

　　評(píng)估對(duì)象土地開發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)。

　　四、評(píng)估目的

　　為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　xxxx年1月1日

　　六、價(jià)值定義

　　本次評(píng)估采用的是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象于評(píng)估時(shí)點(diǎn)xxxx年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”

　　(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、評(píng)估依據(jù)

　　1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

　　(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》;

　　(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;

　　(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;

　　(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。

　　2、受托評(píng)估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。

　　八、評(píng)估原則

　　1、合法原則

　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。

　　本報(bào)告遵守這一原則。

　　2、替代原則

　　具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評(píng)估中，可以通過對(duì)房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來評(píng)估租賃價(jià)格。

　　3、最高最佳使用原則

　　房產(chǎn)評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。

　　本報(bào)告是為委托評(píng)估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。

　　4、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。

　　本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為xxxx年5月2日。

　　九、評(píng)估方法

　　房產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料，

　　在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，最后經(jīng)過綜合測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。

　　運(yùn)用市場(chǎng)比較法法求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)租賃價(jià)值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，

　　通過對(duì)比租賃交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的租賃價(jià)值。

　　十、區(qū)域因素修正

　　區(qū)域因素比較表

　　區(qū)域因素

　　實(shí)例一

　　實(shí)例二

　　評(píng)估對(duì)象

　　性質(zhì)

　　相同(100/100)

　　交易情況

　　相同(100/100)