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房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告【1】
目 錄
致 委 托 方 函
評(píng) 估 人 聲 明
評(píng)估的假設(shè)和限制條件
房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告
一、委托評(píng)估方
二、受托評(píng)估方
三、評(píng)估對(duì)象概況
四、評(píng)估目的
五、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
六、價(jià)值定義
七、評(píng)估依據(jù)
八、評(píng)估原則
九、評(píng)估方法
十、區(qū)域因素修正
十一、個(gè)別因素修正
十二、評(píng)估結(jié)果
十三、評(píng)估人員
十四、評(píng)估作業(yè)日期
十五、評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期
致 委 托 方 函
xxxxxxxxx：
承蒙委托，對(duì)位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20XX年1月1日的評(píng)估結(jié)果如下：
一、評(píng)估對(duì)象
評(píng)估對(duì)象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。
在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。
二、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
20XX年1月1日
三、估評(píng)目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。
四、評(píng)估結(jié)果
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20XX年1月1日的價(jià)值結(jié)果為：
房產(chǎn)租金：光華陽(yáng)光水城-人民幣895元整
華宇西城麗景-人民幣1048元整
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整
大寫：光華陽(yáng)光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整
華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整
俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整
評(píng)估結(jié)果匯總表
房產(chǎn)名稱
租金(元/月)
光華陽(yáng)光水城
895元/月
華宇西城麗景
1048元/月
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
投行三班房產(chǎn)租賃評(píng)估組
二〇**年一月一日
評(píng)
估 人 聲 明
我們鄭重聲明：
1、我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 50291-1999)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。
5、評(píng)估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢(mèng)娜、王屹鳳已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對(duì)其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評(píng)估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。
6、本報(bào)告評(píng)估結(jié)果僅作為委托方在本次評(píng)估目的下使用，不得做其他用途。
未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。
參加本次評(píng)估的評(píng)估人簽名：
姓 名 簽 字
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、由于本次評(píng)估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)的，因此以保持現(xiàn)狀為評(píng)估前提。
2、本報(bào)告評(píng)估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，不得用于其它交易。
本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)值。
3、報(bào)告評(píng)估出的房地產(chǎn)租賃價(jià)值，不涉及獨(dú)立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等(該類設(shè)備的有無(wú)，不影響建筑物的正常使用)。
4、房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期。
本次報(bào)告評(píng)估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，評(píng)估對(duì)象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化，則本估價(jià)報(bào)告需做出相應(yīng)的調(diào)整，甚至重新評(píng)估。
6、自出具報(bào)告之日起，本報(bào)告的有效期為壹年。
房產(chǎn)租賃評(píng)估結(jié)果報(bào)告
一、 委托評(píng)估方
二、受托評(píng)估方
投行三班評(píng)估小組
三、評(píng)估對(duì)象
概況(包括實(shí)例房產(chǎn))
1、房產(chǎn)位置
2、房產(chǎn)現(xiàn)狀
根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：
建筑物詳細(xì)列表
房產(chǎn)名稱
光華陽(yáng)光水城
華宇西城麗景
俊峰龍鳳云洲
性質(zhì)
商品房
商品房
商品房
戶型
一室一衛(wèi)
兩室一廳一衛(wèi)
兩室兩廳兩衛(wèi)
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通條件
209楊家坪——井口(中級(jí)車)、210菜園壩——白公館(中級(jí)車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級(jí)車)、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級(jí)車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級(jí)車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級(jí)車)
，與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場(chǎng)相距不過(guò)3分鐘車程
公交車228 267 881 821 808 209途經(jīng)
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng)，距離三峽廣場(chǎng)只有三分鐘的車程
周邊環(huán)境
陽(yáng)光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂(lè)山風(fēng)景區(qū)，地理位置得天獨(dú)厚，總建筑面積40萬(wàn)平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
鄰近沙坪壩公園和歌樂(lè)山
小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達(dá)43.89%，水系占到20%。
主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場(chǎng)，中央水系分為兩部分，一個(gè)近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。
增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的細(xì)心研究和對(duì)人們生活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計(jì)本著實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡(jiǎn)潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實(shí)用，戶型幾乎沒(méi)有浪費(fèi)，每一平方米都有它的空間定位。
戶戶觀景，無(wú)視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無(wú)界限。
盡可能將功能做細(xì)、做足，在細(xì)節(jié)處出彩。
地理位置
沙坪壩區(qū)楊公橋附近
楊梨路20號(hào)(原重慶燈泡廠原址)
該房位于楊公橋車站 龍鳳云洲小區(qū)
商業(yè)區(qū)繁華程度
餐飲：家�；疱�(楊公橋店),重慶家福火鍋楊公橋店,農(nóng)老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦，購(gòu)物金樂(lè)連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽(yáng)店,家樂(lè)福超市三峽廣場(chǎng)步行街店,美家樂(lè)超市,大川花園農(nóng)貿(mào)超市
鄰近三峽廣場(chǎng)步行街(只有幾分鐘的車程)
購(gòu)物：國(guó)美電器 立洋百貨 王府井百貨
餐飲：兩江雙椒雞 兩江風(fēng)情火鍋 君之薇 和喜火鍋
基礎(chǔ)設(shè)施
教育：沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設(shè)施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國(guó)工商銀行楊公橋分理處、中國(guó)信合楊公橋分社、中國(guó)工商銀行楊公橋分理處等
教育：68中 南開(kāi)中學(xué) 楊公橋小學(xué) 重慶大學(xué) 西南政法大學(xué)，小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球臺(tái)、基本健身器材等
教育條件：重慶大學(xué) 西南政法大學(xué) 重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院 愛(ài)德華醫(yī)院 重大A區(qū)校醫(yī)院
銀行：招商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 工商銀行
評(píng)估對(duì)象土地開(kāi)發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)。
四、評(píng)估目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20XX年1月1日
六、價(jià)值定義
本次評(píng)估采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象于評(píng)估時(shí)點(diǎn)20XX年1月1日的宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場(chǎng)價(jià)值。
七、評(píng)估依據(jù)
1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程
(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;
(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
2、受托評(píng)估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。
八、評(píng)估原則
1、合法原則
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。
本報(bào)告遵守這一原則。
2、替代原則
具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評(píng)估中，可以通過(guò)對(duì)房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來(lái)評(píng)估租賃價(jià)格。
3、最高最佳使用原則
房產(chǎn)評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。
本報(bào)告是為委托評(píng)估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。
4、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。
本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。
九、評(píng)估方法
房產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，最后經(jīng)過(guò)綜合測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法法求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)租賃價(jià)值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)比租賃交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的租賃價(jià)值。
十、區(qū)域因素修正
區(qū)域因素比較表
區(qū)域因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評(píng)估對(duì)象
性質(zhì)
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情況
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通條件
較好(100/101)
較好(100/101)
較好(100/101)
周邊環(huán)境
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
基礎(chǔ)設(shè)施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商業(yè)區(qū)繁華程度
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
合計(jì)
100/101
100/99
100/103
十一、個(gè)別因素修正
個(gè)別因素比較表
個(gè)別因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評(píng)估對(duì)象
新舊程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
裝修程度
普通(100/99)
精裝(100/102)
精裝(100/102)
樓層
10(100/98)
16(100/102)
18(100/102)
配套設(shè)施(家電)
簡(jiǎn)單(100/99)
標(biāo)準(zhǔn)(100/101)
齊全(100/102)
其他個(gè)別因素
只能一人入住，室內(nèi)條件較簡(jiǎn)陋(100/98)
可合租，室內(nèi)條件較好(100/101)
可合租，室內(nèi)條件豪華(100/102)
合計(jì)
100/94
100/106
100/108
十二、評(píng)估結(jié)果
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20XX年1月1日的價(jià)值結(jié)果為：
房產(chǎn)租賃價(jià)格：人民幣1081元整
大 寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整
評(píng)估結(jié)果匯總表
評(píng)估對(duì)象
租賃價(jià)值
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
十三、評(píng)估人員
姓 名 簽 字
十四、評(píng)估作業(yè)日期
20XX年4月28日
始20XX年1月1日止。
十五、評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期
本報(bào)告的有效期，自出具報(bào)告之日起壹年。
即自20XX年1月1日至20XX年1月1日
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【2】
xxxx信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司是通過(guò)福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理委員會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)行為年度檢查的評(píng)估公司。
公司擁有一批具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及理論知識(shí)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、高級(jí)會(huì)計(jì)師等優(yōu)秀人才。
公司業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)評(píng)估與土地評(píng)估。
在公司我實(shí)習(xí)崗位是助理評(píng)估人員。
和專業(yè)評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行拍照和勘察，和客戶進(jìn)行交流。
搜集相關(guān)的比較案例。
在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下根據(jù)實(shí)地勘察及其結(jié)果做房地產(chǎn)評(píng)估抵押報(bào)告。
并幫忙裝訂報(bào)告，報(bào)備等工作
在實(shí)習(xí)中應(yīng)用的主要技能，如對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的熟悉，判斷其年限，結(jié)構(gòu)，區(qū)位等各方面因素。
對(duì)xx房地產(chǎn)趨勢(shì)的了解和判斷。
拍照的技術(shù)及與客戶如何進(jìn)行對(duì)話。
如何有效率的完成工作。
如何與同事相處的技能。
實(shí)習(xí)中，開(kāi)發(fā)了自己的實(shí)踐能力。
如在一些儀器設(shè)備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。
新學(xué)到了房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)。
還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容。
現(xiàn)場(chǎng)勘察地形的步驟及技術(shù)。
在短短的28的實(shí)習(xí)，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。
能夠端正自己的工作態(tài)度，并認(rèn)真及時(shí)的完成工作，有吃苦耐勞的精神。
能在指導(dǎo)教師耐心的指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的知識(shí)及實(shí)踐操作的技能，能很好的運(yùn)用辦公軟件以較高的工作效率對(duì)待工作。
但同時(shí)發(fā)現(xiàn)了自身的不足。
如具備的專業(yè)知識(shí)不夠。
理論知識(shí)的欠缺、不扎實(shí)。
沒(méi)有時(shí)刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。
經(jīng)驗(yàn)不足，不善于與客戶進(jìn)行溝通，達(dá)到有效的合作意向。
對(duì)于一些問(wèn)題的處理，不沉著和果斷。
xxxx信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的管理和業(yè)務(wù)都較為合理、規(guī)范化。
內(nèi)部員工辦事效率高，做事積極主動(dòng)。
高層管理人員對(duì)員工信任和支持。
使其取得不錯(cuò)的成績(jī)及經(jīng)濟(jì)效益。
但我覺(jué)得在業(yè)務(wù)方面如果能做到權(quán)責(zé)明確，分配得當(dāng)會(huì)更加完善的。
從這次的實(shí)習(xí)中，認(rèn)識(shí)到了自身的不足。
也更清楚認(rèn)識(shí)到理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要性。
我決定在下一個(gè)月和以后的學(xué)習(xí)生活中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識(shí)和素養(yǎng)。
努力學(xué)好專業(yè)知識(shí)，掌握職業(yè)技能。
做到在實(shí)踐中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。
了解市場(chǎng)行情及變化。
爭(zhēng)取能夠更好更快的融入社會(huì)，找到自己的工作崗位，明確工作方向。
從而實(shí)現(xiàn)人生的價(jià)值追求。
受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于20XX年10月30日至20XX年11月5日，根據(jù)委托的，遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、遵循《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查和社會(huì)調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是412.38萬(wàn)元，人民幣大寫:肆佰壹拾貳萬(wàn)叁仟捌佰元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2062元。
評(píng)估人員:陳曉
20XX年11月05日
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托方
名稱:湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院
法定代表人:xxx
地址:湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號(hào) 聯(lián)系電話:xxxxxxx (二)估價(jià)方 名稱:陳曉
地址:武漢xxx房地產(chǎn)估價(jià)公司
聯(lián)系電話:xxxxxxx
資格等級(jí):xx級(jí)
估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào):xx房地自估(20XX)第xxxx號(hào)
(三)估價(jià)對(duì)象
本次估價(jià)對(duì)象為位于湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號(hào)湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院圖書館，占地面積為20000平方米，建筑總面積為32000平方米，四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于2007月。
土地評(píng)估單位為1800/平方米。
(四)評(píng)估目的
評(píng)估該房地產(chǎn)20XX年10月的市場(chǎng)價(jià)值 (五)評(píng)估基準(zhǔn)日
二零一二年十月三十日 (六)評(píng)估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則 (七)評(píng)估依據(jù)
1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書 3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息 5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》 (八)評(píng)估方法
由于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓，無(wú)直接受益，也很少有交易實(shí)例，故確定采用成本途徑法進(jìn)行本次估價(jià)。
成本途徑法的基本思路:成本途徑是通過(guò)估測(cè)被評(píng)估房產(chǎn)的重新構(gòu)件成本，然后扣除各種貶值，以確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估思路和技術(shù)方法。
估算的計(jì)算公式:房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值;建筑物價(jià)值=重置成本*成新率
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(1)估測(cè)土地價(jià)值
土地總價(jià)值=1800*1000=180萬(wàn)元 (2)估測(cè)建筑物的價(jià)值
①估測(cè)建筑物安裝成本(采用單位工程造價(jià)比較法)
A、B、C3個(gè)參照物的成本情況
經(jīng)分析比較，得知:參照物A外部裝修好于評(píng)估對(duì)象，因此單位工程造價(jià)比評(píng)估對(duì)
象高3%;參照物B門窗的材質(zhì)較評(píng)估對(duì)象差，因此單位工程造價(jià)較評(píng)估對(duì)象低2%;參照物C與評(píng)估對(duì)象的情況基本相同，無(wú)需調(diào)整。
參照物A調(diào)整后的單位造價(jià)為:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調(diào)整后的單位造價(jià)為:1750×100/98=(元/平方米)
評(píng)估對(duì)象的單位工程造價(jià)為:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評(píng)估對(duì)象建筑安裝成本為:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬(wàn)元) ②估測(cè)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)。
勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑安裝成本的2%收取，其他前期工程費(fèi)按建筑安裝成本1.5%計(jì)。
則總的前期費(fèi)用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬(wàn)元)
�、塾�(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)。
根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，文化、教育基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為220(元/平方米)則基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)為704萬(wàn)元。
④計(jì)算管理費(fèi)用。
建筑單位管理費(fèi)用按建筑安裝成本的2%計(jì)算。
則管理費(fèi)用=5714.2857×2%=114.29(萬(wàn)元)
�、萦�(jì)算投資利息。
建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為3 年，其貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、500萬(wàn)元，年利率為6%，建設(shè)期內(nèi)利息只計(jì)息不支付. 則各年應(yīng)計(jì)算利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)*年利率 第一年末:300/2*6%=9萬(wàn)元
第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54萬(wàn)元
第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬(wàn)元 建設(shè)期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬(wàn)元
�、抻�(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
經(jīng)分析調(diào)查，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)該類房地產(chǎn)的平均投資利潤(rùn)率為15%。
則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬(wàn)元) ⑦計(jì)算銷售稅費(fèi)。
經(jīng)分析，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及銷售費(fèi)用合計(jì)為開(kāi)發(fā)后房?jī)r(jià)的9%。
則銷售稅費(fèi)=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬(wàn)元)
�、嘤�(jì)算建筑物的重置成本。
建筑物的重置成本為前幾項(xiàng)之和。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬(wàn)元) ⑨估測(cè)建筑物成新率。
評(píng)定人:周升 評(píng)定日期:20XX年11月4 說(shuō)明:G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的修正系數(shù)，本次評(píng)估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬(wàn)元) (3)計(jì)算房地產(chǎn)評(píng)估值
房地產(chǎn)評(píng)估值=土地使用權(quán)評(píng)估值+建筑物評(píng)估值
=180+8187.42
=8367.42(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)單價(jià)=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評(píng)估結(jié)論
根據(jù)計(jì)算結(jié)果，經(jīng)分析確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為8367.42萬(wàn)元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2614.82元。
附件
1、估價(jià)對(duì)象示意圖
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