資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書書
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資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
共1冊 第1冊項(xiàng)目名稱: 北京力威爾航空裝備制造有限公司擬購買中航發(fā)動(dòng)
機(jī)有限責(zé)任公司土地項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告文號(hào): 滬東洲資評(píng)報(bào)字【2013】第 0048089 號(hào)
上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司
2013 年 1 月 25 日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書【2013】第 0048089 號(hào)
聲 明
本項(xiàng)目簽字注冊資產(chǎn)評(píng)估師鄭重聲明:注冊資產(chǎn)評(píng)估師在本次評(píng)估中恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則,遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定;根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料,評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的,并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十三條的規(guī)定,遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見,是注冊資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性,恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查;我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn),并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露,且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十四條和《注冊資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》,委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)對(duì)所提供評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。注冊資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。本評(píng)估報(bào)告不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供任何保證。
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十六條,本報(bào)告受本評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力限制,相關(guān)當(dāng)事人決策時(shí)應(yīng)當(dāng)有自身的獨(dú)立判斷。注冊資產(chǎn)評(píng)估師有責(zé)任提醒評(píng)估報(bào)告使用者理解并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告,但不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人的決策責(zé)任。
我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制,評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第十三條,評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)全面閱讀本項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告,應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注評(píng)估報(bào)告中揭示的特別事項(xiàng)說明和評(píng)估報(bào)告使用限制說明。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
(摘要)
項(xiàng)目名稱 北京力威爾航空裝備制造有限公司擬購買中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任
公司土地項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
報(bào)告文號(hào) 滬東洲資評(píng)報(bào)字【2013】第 0048089 號(hào)
委托方 委托方一:中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司。
委托方二:中航動(dòng)力控制股份有限公司。
其他報(bào)告使用者 根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的約定,本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的各相關(guān)方,及國家法律、法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用者,為本報(bào)告的合法使用者。
本次評(píng)估對(duì)象購買方為中航動(dòng)力控制股份有限公司下屬單位北京力威爾航空裝備制造有限公司。
被評(píng)估單位 中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司。
評(píng)估目的 擬購買部分資產(chǎn)。
評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 31 日。評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍 本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司部分資產(chǎn),評(píng)估范圍系截止 2012 年 12 月 31 日中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司擁有的位于北京市順義區(qū)汽車生產(chǎn)基地的土地使用權(quán)。基準(zhǔn)日賬面值為 40,340,202.67 元。價(jià)值類型 市場價(jià)值。
評(píng)估方法 主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,在對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)綜合分析后最終選取市場比較法的評(píng)估結(jié)論。
評(píng)估結(jié)論 經(jīng)評(píng)估,北京力威爾航空裝備制造有限公司擬購買中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司位于北京市順義區(qū)汽車生產(chǎn)基地的土地使用權(quán)于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 31 日的市場價(jià)值為人民幣 40,425,394.17元(大寫:人民幣肆仟零肆拾貳萬伍仟叁佰玖拾肆元壹角柒分)。評(píng)估結(jié)論使用有效期 為評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年,即有效期截止 2013 年 12 月 30 日。
重大特別事項(xiàng) 具體請關(guān)注評(píng)估報(bào)告“特別事項(xiàng)說明”。特別提示:本報(bào)告只能用于報(bào)告中明確約定的評(píng)估目的。以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文,欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論,應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。
正文
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
(正文)特別提示:本報(bào)告只能用于報(bào)告中明確約定的評(píng)估目的,且在約定情形下成立。欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況,請認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文及相關(guān)附件。中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司:中航動(dòng)力控制股份有限公司:
上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則,采用市場法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,按照必要的評(píng)估程序,對(duì)北京力威爾航空裝備制造有限公司擬購買中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司部分資產(chǎn)行為所涉及的位于北京市順義區(qū)汽車生產(chǎn)基地的土地使用權(quán)于2012 年 12 月 31 日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下:
項(xiàng)目名稱 北京力威爾航空裝備制造有限公司擬購買中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司土地項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
報(bào)告文號(hào) 滬東洲資評(píng)報(bào)字【2013】第 0048089 號(hào)
一、 委托方及其他報(bào)告使用者概況
I. 委托方 本次評(píng)估由中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司和中航動(dòng)力控制股份有限公司共同委
托。
1、委托方一
名稱:中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司
住所:北京市順義區(qū)順通路 25 號(hào) 5 幢 2 層
法定代表人姓名:龐為
注冊資本:人民幣伍拾億伍仟壹佰伍拾萬元整
實(shí)收資本:人民幣肆拾陸億零伍佰萬元整
公司類型:有限責(zé)任公司
經(jīng)營范圍:許可經(jīng)營項(xiàng)目(無)。
一般經(jīng)營項(xiàng)目:飛行器動(dòng)力裝置、第二動(dòng)力裝置、燃?xì)廨啓C(jī)、直升機(jī)傳動(dòng)系
統(tǒng)的設(shè)計(jì)、研制、生產(chǎn)、維修、銷售及售后服務(wù)。
2、委托方二
名稱:中航動(dòng)力控制股份有限公司
住所:湖南省株洲市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)天臺(tái)西路 1 號(hào)
法定代表人姓名:高華
注冊資本:人民幣玖億肆仟貳佰捌拾叁萬捌仟肆佰捌拾柒元整
實(shí)收資本:人民幣玖億肆仟貳佰捌拾叁萬捌仟肆佰捌拾柒元整
公司類型:上市股份有限公司
經(jīng)營范圍:航空、航天發(fā)動(dòng)機(jī)控制系統(tǒng)產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、銷售、修理;汽車零部件、摩托車零部件生產(chǎn)、銷售;上述產(chǎn)品技術(shù)成果的轉(zhuǎn)讓、咨詢、計(jì)量、技術(shù)測試等服務(wù);自營和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù);經(jīng)營進(jìn)料加工、對(duì)銷貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、"三來一補(bǔ)"業(yè)務(wù);資產(chǎn)租賃、經(jīng)營。(上述經(jīng)營項(xiàng)目國家法律法規(guī)禁止及專營�？氐某�)。II. 產(chǎn) 權(quán) 持 產(chǎn)權(quán)持有者為委托方之一中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司。有者III. 其 他 根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的約定,本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的各相關(guān)方,及國家法律、報(bào)告使用者 法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用者,為本報(bào)告的合法使用者。
二、 被評(píng)估單位及其概況同委托方之一中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司。
三、 評(píng)估目的
根據(jù)中航動(dòng)力控制股份有限公司第六屆董事會(huì)第三次會(huì)議決議,中航動(dòng)力控制股份有限公司擬非公開發(fā)行募集資金,并投入其下屬企業(yè)北京力威爾航空裝備制造有限公司實(shí)施擴(kuò)大國際合作項(xiàng)目,為解決項(xiàng)目用地需求北京力威爾航空裝備制造有限公司擬購買中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司位于北京市順義區(qū)汽車生產(chǎn)基地的土地,本次評(píng)估即為該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的北京市順義區(qū)汽車生產(chǎn)基地的土地使用權(quán)提供市場價(jià)值參考依據(jù)。已取得的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)文件有:中航動(dòng)力控制股份有限公司第六屆董事會(huì)第三次會(huì)議決議。
四、 評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象
1、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍:
本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司部分資產(chǎn),評(píng)估范圍系截止 2012 年 12 月 31 日中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司擁有的位于北京市順義區(qū)汽車生產(chǎn)基地的土地使用權(quán)。
2、實(shí)物狀況:
(1)土地權(quán)證狀況:
根據(jù)《國有土地使用權(quán)證》(編號(hào):京順國用(2010 出字)第 00116 號(hào)),土地使用權(quán)人為中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司,土地座落順義區(qū)汽車生產(chǎn)基地,地號(hào)130321700029000000,土地用途工業(yè)用地,使用權(quán)類型出讓,土地使用終止日期:2060 年 5 月 29 日,土地面積 28,976.70 ㎡。土地東至北京汽車城投資管理有限公司,南至規(guī)劃路,西至順興路、北至規(guī)劃路。
(2)土地使用狀況:
委評(píng)土地至評(píng)估基準(zhǔn)日為空地,無地上建筑物、構(gòu)筑物或在建工程。
五、 價(jià)值類型及其定義本次評(píng)估選取的價(jià)值類型為市場價(jià)值。
市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。需要說明的是,同一資產(chǎn)在不同市場的價(jià)值可能存在差異。本次評(píng)估一般基于國內(nèi)可觀察或分析的市場條件和市場環(huán)境狀況。
本次評(píng)估選擇該價(jià)值類型,主要是基于本次評(píng)估目的、市場條件、評(píng)估假設(shè)及評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。
本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”,是指所約定的評(píng)估范圍與對(duì)象在本報(bào)告約定的價(jià)
值類型、評(píng)估假設(shè)和前提條件下,按照本報(bào)告所述程序和方法,僅為本報(bào)告約定評(píng)估目的服務(wù)而提出的評(píng)估意見。
六、 評(píng)估基準(zhǔn)日
1. 本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2012 年 12 月 31 日。
2. 資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日在考慮經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)等因素后與委托方協(xié)商后確定。
3. 評(píng)估基準(zhǔn)日的確定對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響符合常規(guī)情況,無特別影響因素。本次評(píng)估的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
七、 評(píng)估依據(jù)I. 經(jīng) 濟(jì) 行
1. 中航動(dòng)力控制股份有限公司第六屆董事會(huì)第三次會(huì)議決議。為依據(jù)II. 法 規(guī) 依 1. 《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》;
據(jù) 2. 《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國務(wù)院令第 91 號(hào))及其施行細(xì)則;
3. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》國資委令第 12 號(hào);
4. 《國有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》財(cái)政部令第 14 號(hào);
5. 《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》國資委產(chǎn)權(quán)
[2006]274 號(hào);
6. 《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》國務(wù)院 2003 年第 378 號(hào)令;
7. 《中華人民共和國公司法》;
8. 《中華人民共和國土地管理法》;
9. 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》GB/T18508-2001;
10.財(cái)政部令第 33 號(hào)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》;
11.其它法律法規(guī)。III. 評(píng) 估 1. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則;
準(zhǔn)則 2. 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則;
3. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告;
4. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序;
5. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿;
6. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書;
7. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn);
8. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—無形資產(chǎn);
9. 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見;
10.注冊資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見;
11.企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南。IV. 取 價(jià) 依 1. 《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》京政
據(jù) 發(fā)〔2002〕32 號(hào);
2. 北京市土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公布土地交易數(shù)據(jù);
3. 其他。
依據(jù)
1. 中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司營業(yè)執(zhí)照;
2. 中航動(dòng)力控制股份有限公司營業(yè)執(zhí)照;
3. 國有土地使用權(quán)證(編號(hào):京順國用(2010 出字)第 00116 號(hào));
4. 其他權(quán)屬的相關(guān)資料。VI. 參 考 資 1. 上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司技術(shù)統(tǒng)計(jì)資料;料及其他 2. 其他有關(guān)價(jià)格資料。
八、 評(píng)估方法
I. 概述 主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,在對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)綜合分析后最終選取市場比較法的評(píng)估結(jié)論。
II. 市 場 比 是根據(jù)市場中的替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在估價(jià)期日近期較法 市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較,就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地使用權(quán)進(jìn)行對(duì)照比較,并對(duì)交易實(shí)例加以修正,從而確定待估土地使用權(quán)價(jià)值的方法。
采用市場比較法求取土地使用權(quán)價(jià)格的公式如下:
土地評(píng)估值=比較實(shí)例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×
區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。
即 V=VB×A×B×D×E
式中:V:待估宗地價(jià)格;
VB:比較實(shí)例價(jià)格;
A:待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
B:待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)
D:待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E:待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)III. 基 準(zhǔn) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成地價(jià)系數(shù)修 果,按照替代原則,對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均正法條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》京政發(fā)〔2002〕32 號(hào),采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的計(jì)算公式為: 估價(jià)對(duì)象地價(jià)=區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×(1±區(qū)位修正系數(shù)) ×基準(zhǔn)日
修正系數(shù)×容積率修正系數(shù) ×使用年期修正系數(shù)×土地權(quán)利狀況修正系數(shù)±土地開發(fā)程度修正值IV. 評(píng) 估 方 待估宗地分布區(qū)域土地市場較成熟,工業(yè)用地的交易案例能夠有效搜集,適法及評(píng)估結(jié) 合用市場比較法評(píng)估;另待估宗地位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi),亦可采論選取理由
用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估,故本次評(píng)估采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修及其他正法兩種方法進(jìn)行評(píng)估。并根據(jù)兩種方法的評(píng)估結(jié)果,經(jīng)綜合分析,最后采用市場法定價(jià)。
九、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
I. 1. 我們根據(jù)國家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定,對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估和產(chǎn)權(quán)核實(shí),具體步驟如下:
2. 與委托方接洽,聽取公司有關(guān)人員對(duì)該單位情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹,了解評(píng)估目的、評(píng)估范圍及其評(píng)估對(duì)象,確定評(píng)估基準(zhǔn)日,簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書,編制評(píng)估計(jì)劃;
3. 指導(dǎo)企業(yè)填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表;
4. 對(duì)該單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)申報(bào)表進(jìn)行征詢、鑒別,選定評(píng)估方法;根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容,與該單位有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì),到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)物核實(shí)和調(diào)查,對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄,并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談,了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理情況;查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件等資料;開展市場調(diào)研詢價(jià)工作,收集市場信息資料;
5. 評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型及評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件,選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法,選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷,形成初步評(píng)估結(jié)論,并對(duì)各種評(píng)估方法形成的初步結(jié)論進(jìn)行分析比較,確定最終評(píng)估
結(jié)論;
6. 各評(píng)估人員進(jìn)行匯總分析工作,確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的情況,并根據(jù)匯總分析情況,對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整、修改和完善;
7. 根據(jù)評(píng)估工作情況,起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,并經(jīng)三級(jí)審核,在與委托方交換意見后,向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
十、 評(píng)估假設(shè)
基本假設(shè):
1. 本報(bào)告除特別說明外,對(duì)即使存在或?qū)砜赡艹袚?dān)的抵押、擔(dān)保事宜,以及特殊的交易方式等影響評(píng)估價(jià)值的非正常因素沒有考慮,且本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的
影響;
2. 本次評(píng)估假定國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變化;行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無重大變化;經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的稅收政策、信貸利率、匯率等無重大變化;
3. 對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)或其他事項(xiàng),如產(chǎn)權(quán)持有者等有關(guān)方應(yīng)評(píng)估人員要求提供而未提供,而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序無法獲知的情況下,評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任;
4. 由委托方及被評(píng)估單位提供的與評(píng)估相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件及其他有關(guān)資料是形成本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對(duì)所提供的以上評(píng)估原始資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任;
5. 在執(zhí)行本次評(píng)估程序過程中,對(duì)資產(chǎn)的法律權(quán)屬,評(píng)估師進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí)工作,但并不表示評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表了意見。評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的只是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見;
6. 本評(píng)估報(bào)告僅供本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的各相關(guān)方及國家法律、法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用者使用,不得被任何第三方使用或依賴。公司對(duì)任何個(gè)人或單位違反此條款 的不當(dāng)使用不承擔(dān)任何責(zé)任。
特殊假設(shè):
1、本評(píng)估遵循持續(xù)經(jīng)營的假設(shè),即被評(píng)估資產(chǎn)按照目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等繼續(xù)使用,并相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù);
2、本評(píng)估結(jié)果為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的市場價(jià)值,如改變經(jīng)營方向,本評(píng)估結(jié)果會(huì)發(fā)生較大的變化。
十一、 評(píng)估結(jié)論
I. 概述 經(jīng)評(píng)估,北京力威爾航空裝備制造有限公司擬購買中航發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司位于北京市順義區(qū)汽車生產(chǎn)基地的土地使用權(quán)于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 31日的市場價(jià)值為人民幣 40,425,394.17 元(大寫:人民幣肆仟零肆拾貳萬伍
仟叁佰玖拾肆元壹角柒分)。
評(píng)估結(jié)果匯總表 項(xiàng)目 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增值額 增值率%
(金額單位:萬元) 無形資產(chǎn) 4,034.02 4,042.54 8.52 0.21
評(píng)估基準(zhǔn)日: 其中:土地使用權(quán) 4,034.02 4,042.54 8.52 0.21
2012 年 12 月 31 日 委估資產(chǎn)合計(jì) 4,034.02 4,042.54 8.52 0.21
十二、 特別事項(xiàng)說明
1. 特別事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響,評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)予以關(guān)注。
2. 本報(bào)告中一般未考慮評(píng)估增減值所引起的稅賦問題,委托方在使用本報(bào)告時(shí),應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅賦問題并按照國家有關(guān)規(guī)定處理。
3. 本報(bào)告不對(duì)管理部門決議、營業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證及其他中介機(jī)構(gòu)出具的文件等證據(jù)資料本身的合法性、完整性、真實(shí)性負(fù)責(zé)。
4. 本報(bào)告對(duì)被評(píng)資產(chǎn)所進(jìn)行的調(diào)整和評(píng)估是為了客觀反映評(píng)估結(jié)果,評(píng)估機(jī)構(gòu)無意要求該單位必須按本報(bào)告進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理,是否進(jìn)行及如何進(jìn)行有關(guān)的賬務(wù)處理,應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定。
5. 評(píng)估人員沒有發(fā)現(xiàn)其他可能影響評(píng)估結(jié)論,且非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的重大特殊事項(xiàng)。但是,報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)不完全依賴本報(bào)告,
而應(yīng)對(duì)資產(chǎn)的權(quán)屬狀況、價(jià)值影響因素及相關(guān)內(nèi)容作出自己的獨(dú)立判斷,并在經(jīng)濟(jì)行為中適當(dāng)考慮。
6. 對(duì)該單位存在的影響資產(chǎn)評(píng)估值的特殊事項(xiàng),在委托時(shí)和評(píng)估現(xiàn)場中未作特殊說明,而評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉及無法收集資料的情況下,評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
7. 若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化,應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
8. 若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化,并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值已產(chǎn)生了明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值。
9. 上述特殊事項(xiàng)如對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響而評(píng)估報(bào)告未調(diào)整的情況下,評(píng)估結(jié)論將不成立且報(bào)告無效,不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。
十三、 評(píng)估報(bào)告使用限制說明
I. 評(píng) 估 報(bào) 1. 本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者所使用,并為本報(bào)告所列明告使用范圍 的評(píng)估目的和用途而服務(wù),以及按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府管理部門審查。
2. 除非事前征得評(píng)估機(jī)構(gòu)書面明確同意,對(duì)于任何其它用途、或被出示或掌握本報(bào)告的任何其他人,評(píng)估機(jī)構(gòu)不承認(rèn)或承擔(dān)責(zé)任。
3. 未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意,評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、
引用或披露于公開媒體,法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
4. 本報(bào)告含有的若干附件、評(píng)估明細(xì)表及評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的專供政府或行業(yè)管
理部門審核的其他正式材料,與本報(bào)告具有同等法律效力,及同樣的約束力。II. 評(píng) 估 結(jié) 1. 本評(píng)估結(jié)論的有效期按現(xiàn)行規(guī)定為壹年,從評(píng)估基準(zhǔn)日2012 年 12 月 31 日論使用有效 起計(jì)算至 2013 年 12 月 30 日有效。期
2. 超過評(píng)估結(jié)論有效期不得使用本評(píng)估報(bào)告。III. 涉 及 本評(píng)估項(xiàng)目涉及國有資產(chǎn),如本報(bào)告未經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門備案、核準(zhǔn)或確國有資產(chǎn)項(xiàng) 認(rèn)并取得相關(guān)批復(fù)文件,則本報(bào)告不得作為經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。目的特殊約定IV. 評(píng) 估 報(bào) 本評(píng)估報(bào)告意思表達(dá)解釋權(quán)為出具報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu),除國家法律、法規(guī)有明告解釋權(quán) 確的特殊規(guī)定外,其他任何單位和部門均無權(quán)解釋。
十四、 評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告日為 2013 年 1 月 25 日。
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