關于年末土地資產評估報告范文

　　導語：專注的眼神，終年沉浸，像不知疲倦的魚，在數字河流里游蕩，像古玩鑒賞家，帳簿是翻不盡的畫，細細地分辨瑕疵，讓數字公正地站立，本文是小編為大家整理的資產評估報告。想要知更多的資訊，請多多留意文書幫!

　　資產評估報告【篇一】

　　南京港務管理局擬轉讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權項目 資產評估報告書目錄 目 錄

　　資產評估報告書摘要....................................I

　　南京港務管理局擬轉讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權項目 資產評估報告書摘要

　　南京港務管理局擬轉讓

　　南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權項目

　　資產評估報告書摘要

　　中通評報字[2006]第45號

　　中通誠資產評估有限公司接受南京港務管理局的委托，根據國家有關資產評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，實施了必要的評估程序，為滿足南京港務管理局擬轉讓部分股權的需要，采用收益法對所涉及的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司股東權益進行了評估工作，得出以下評估結論：

　　在評估基準日2006年3月31日，南京港務管理局擬轉讓的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司的

　　本評估報告有效使用期為2006年3月31日至2007年3月30日。

　　本評估報告提出日期：2006年6月18日

　　以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。

　　評估機構法定代表人：劉公勤

　　中國注冊資產評估師：金大鵬

　　中國注冊資產評估師：劉斌

　　二○○六年六月十八日

　　南京港務管理局擬轉讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權項目 資產評估報告書

　　南京港務管理局擬轉讓

　　南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權項目

　　資產評估報告書

　　中通評報字【2006】第45號

　　中通誠資產評估有限公司接受南京港務管理局的委托，根據國家有關資產評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，實施了必要的評估程序，為滿足南京港務管理局擬轉讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權的需要，采用收益法對所涉及的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司股東權益進行了評估工作，現將資產評估情況及評估結果報告如下：

　　(一)委托方簡介

　　本次評估的委托方為南京港務管理局。

　　名稱：南京港務管理局(以下簡稱：南京港)

　　住所：南京市下關區(qū)江邊路19號

　　法定代表人：孫子健

　　注冊資本：人民幣貳億肆仟捌佰伍拾貳萬柒仟元整

　　經營范圍：港口(管理)裝卸搬運貨物;客貨集散(運輸)聯(lián)運。引水領航(服務)代理客貨運輸、倉儲。港口設備(安裝、修理)港口機械(制造)碼頭、機械、倉庫、船舶(租賃)港口(技術咨詢、培訓)水運輔助;外輪理貨;港區(qū)駁運;煤炭銷售;場地租賃。

　　南京港自建國以來管理體制幾經變化，原屬交通部，1988年下放地方，實行雙重領導以地方為主的管理體制。2001年成建制下放南京市，與交通部脫鉤。2003年9月實施政企分開，政府職能全部劃到南京市港口管理局。

　　南京港是中國內河第一大港，位于長江與東部沿海“T”型經濟發(fā)展的戰(zhàn)略結合部，東距長江口437公里，是萬噸級海輪入長江的終點，經長江入�？膳c世界五大洲相連;西溯長江可直抵武漢、重慶，與長江干支流各港溝通。港區(qū)航道為B級航道，萬噸級海輪可常年通航、靠泊，自然條件十分優(yōu)

　　南京港務管理局擬轉讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權項目 資產評估報告書 越。南京港是國家大型一類交通企業(yè)，我國一類對外開放口岸，是一個以能源、外貿、集裝箱為主、公用碼頭和貨主碼頭并重，功能比較齊全的大型綜合性的江海型樞紐港口。

　　港口依托的南京市是江蘇省省會，是中國重要的經濟、文化、科教中心，又是長江三角洲的西部中心和寧鎮(zhèn)蘇皖贛十八地市經濟區(qū)域中心。區(qū)位優(yōu)勢突出，交通配置發(fā)達。津浦、滬寧、寧皖贛三條鐵路干線在此與港口鐵路相接，312、104、205、328四條國道以及滬寧、寧連、寧通等高等級公路網為南京港構造了一個遼遠廣闊、四通八達的輻射區(qū)域，已開通的祿口國際機場將成為華東地區(qū)重要的國際航空港，加上魯寧輸油管道，五種運輸方式使南京港具有得天獨厚的物資集散疏運條件和十分廣闊的經濟腹地。

　　南京港現有碼頭泊位73座，其中生產性泊位57座(萬噸級泊位20座);生產性錨地泊位5個，水域面積26.57萬平方米;待泊錨地7處，水域面積386萬平方米;使用岸線11457米，占南京已利用公用岸線19% ;擁有裝卸機械設備544臺(套)(不含龍?zhí)陡蹍^(qū))，工作船(含拖輪、駁船)155艘，鐵路專用線18，363米，庫場面積66.4萬平方米;陸域面積330萬平方米。擁有長江上最大的外貿港區(qū)、原油港區(qū)、煤炭港區(qū)和集裝箱專用碼頭。全港資產逾40億元人民幣。

　　(二)資產占有方簡介

　　本次評估的資產占有方為南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司。

　　名稱：南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司(以下簡稱：龍?zhí)都�裝箱)

　　住所：南京市棲霞區(qū)龍?zhí)督值牢锪鲌@區(qū)1-2號

　　法定代表人：孫子健

　　注冊資本：47400萬元人民幣

　　企業(yè)類型：中外合資經營

　　經營范圍：港口開發(fā)與建設，碼頭和其他港口設施經營;在港區(qū)內從事集裝箱的裝卸、堆存、門到門運輸、相關配件銷售、倉儲(危險品除外);集裝箱的拆裝、拼箱、修理、清洗;港口機械、設施、設備租賃、維修，電子數據交換服務及信息咨詢服務;船舶港口服務業(yè)務經營(僅限供岸電、生活用水)。

　　經營期限：自2005年8月10日至2025年8月9日

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　　南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程是國家沿江港口布局規(guī)劃中的重點工程，是南京市“十五”時期計劃建設的重大項目。設計年集裝箱吞吐能力52萬TEU,總投資概算10.89億元。2000年4，經南京市政府批準成立南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司，為龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程的項目主體和項目法人，是南京港全資子公司，注冊資本23700萬元。2005年5月南京港與南京港股份有限公司、上海港集裝箱股份有限公司、上港集箱(澳門)有限公司、中遠碼頭(南京)有限公司簽署合資經營合同，龍?zhí)都�裝箱變更為中外合資企業(yè)，經南京蘇建聯(lián)合會計師事務所寧建驗(2005)033號驗資報告審驗，各方股東出資額及所占股權比例如下： 股東名稱

　　南京港務管理局

　　南京港股份有限公司

　　上海港集裝箱股份有限公司

　　上港集箱(澳門)有限公司

　　中遠碼頭(南京)有限公司

　　合計 出資額(萬元)23700237094802370948047400股權比例 50% 5% 20% 5% 20% 100%

　　龍?zhí)都�裝箱位于長江南京段龍?zhí)端�道，河勢穩(wěn)定，建港條件優(yōu)良，距南京市區(qū)30公里。港區(qū)一期工程包括3個2.5萬噸級(水工結構按靠泊5萬噸級集裝箱船設計)和2個千噸級集裝箱專用泊位，設計年通過能力為52萬TEU，工程總投資為10.89億人民幣。南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程設計碼頭長910米，寬43.5米，引橋5座;后方陸域縱深1000米，寬930米，陸域面積93萬平方米。建設堆場20.8萬平方米，道路15.22萬平方米，生產、生活輔助設施建筑面積2.39萬平方米。相應配套建設給排水、供電、通信、計算機管理、環(huán)境保護及其他輔助設施等。公司通過技術改造，增加堆場面積、增加裝卸設備數量等手段，在一期工程建設完成的基礎上陸續(xù)進行固定資產投資，預計全部投資完成后，年通過能力約為100萬TEU。目前公司的主要裝卸設備包括40.5噸集裝箱裝卸橋4臺、輪胎式龍門起重機6臺和其他相應的設備。港區(qū)從碼頭前沿向后依次布置碼頭防洪墻、重箱堆場、空箱堆場、拆裝箱庫、綜合辦公樓、生產與生活輔助區(qū)以及綠化帶等;集裝箱車輛出入口布置在港區(qū)后方;疏港道路與城市道路網相銜接。

　　龍?zhí)都�裝箱2005年及評估基準日財務狀況如下：

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　　單位：人民幣萬元

　　項目年9-12月年1-3月

　　105,307.99108,001.30 資產總額

　　85,970.4889,881.37 固定資產總額

　　39,903.2441,039.71 負債總額

　　65,404.7666,961.59 凈資產

　　4,090.85

　　5,009.92 主營業(yè)務收入

　　-383.38

　　1,481.85 利潤總額

　　-383.381,481.85 凈利潤 二、評估目的

　　為加快推進南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)開發(fā)建設，促進南京港可持續(xù)發(fā)展，經南京市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會批復，南京港務管理局擬將其所持有的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司的部分股權轉讓給南京港股份有限公司。根據國家有關政策法規(guī)的要求，對股權轉讓所涉及的資產進行評估，為轉讓計價提供參考依據。

　　司20%的股東權益。經江蘇蘇亞金誠會計師事務所審計后，南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司總資產賬面價值為108,001.30萬元，負債賬面價值為41,039.71萬元，凈資產賬面價值為66,961.59萬元。

　　資產類型主要包括流動資產、長期投資、固定資產(包括房屋建筑物、構筑物、機器設備、運輸車輛、電子設備、在建工程)以及相關負債。

　　納入評估范圍的資產與委托評估時確定的資產范圍基本一致。四、價值類型及其定義 本報告書所述的評估價值是指股權轉讓行為完成后，資產不改變原來的用途繼續(xù)使用的假設條件為前提， 被評估資產在評估基準日2006年3月31日的持續(xù)經營價值。其價值具體定義如下：

　　1.委估企業(yè)和資產的狀態(tài)為評估基準日2006年3月31日的現時狀態(tài);不考慮委估企業(yè)改變原經營狀態(tài)、委估資產改變原有用途對價值量的影響;

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　　2.假設股權轉讓行為完成后的資產作為一個有效的整體按原狀態(tài)使用;企業(yè)擁有的各類資產按原用途不變，原地在用和繼續(xù)使用，能在企業(yè)整體生產中產生貢獻;

　　3.假設委估資產的產權為完全產權，在產權上不存在瑕疵。

　　五、評估基準日

　　本項目資產評估基準日是2006年3月31

　　該評估基準日是評估機構與委托方根據經濟行為性質和評估目的計劃實現時間協(xié)商確立的。

　　六、評估原則

　　根據國家國有資產管理及資產評估的有關法規(guī)，評估工作中遵循了：

　　1.獨立、客觀、公正的工作原則;

　　2.貢獻、替代的經濟原則;

　　3.國家及資產評估行業(yè)規(guī)定的公認原則。

　　七、評估依據

　　(一) 主要法律法規(guī)依據

　　1.中華人民共和國國務院令 (第378號) 《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》;

　　2.國務院《國有資產評估管理辦法》(1991年11月16日國務院第91號令);

　　3.國務院辦公廳《國務院辦公廳轉發(fā)財政部關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監(jiān)督管理工作意見的通知》(國辦發(fā)【2001】102號);

　　4.國務院國有資產監(jiān)督管理委員會《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》(2005年8月25日國務院國有資產監(jiān)督管理委員會第12號令);

　　5.財政部《關于印發(fā)〈資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定〉的通知》及其附件 (財評字【1999】91號);

　　6.中國資產評估協(xié)會發(fā)布的.《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》 (中評協(xié)

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　　【1996】03號);

　　7.財政部關于印發(fā)《資產評估準則—基本準則》和《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》的通知及其附件 (財企【2004】20號);

　　8.中國資產評估協(xié)會關于印發(fā)《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》的通知(中評協(xié)[2004]134號);

　　9.《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》 (會協(xié)【2003】18號)。

　　(二) 經濟行為文件依據

　　南京市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會寧國資委綜〔2006〕67《關于同意南京港口集團公司(南京港務管理局)轉讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權的批復》。

　　(三) 重大合同協(xié)議、產權證明文件依據

　　1.土地租賃合同;

　　2.重大設備購置合同和有關付款憑證、發(fā)票;

　　3.車輛行駛證;

　　4.其他產權證明文件。

　　(四) 取價依據

　　1.資產占有方提供的盈利預測、評估申報表、會計報表及有關協(xié)議、合同、發(fā)票等資料;

　　2.其他與本次資產評估有關的文件資料。

　　八、評估方法

　　委估資產為南京港務管理局擬轉讓的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司20%的股權，評估人員按照有關資產評估規(guī)范，采用收益現值法對南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司企業(yè)價值進行了評估，以確定南京港務管理局擬轉讓的股東權益的評估價值。

　　企業(yè)作為一個有機整體，除單項資產能夠產生價值外，其合理的資源配置、優(yōu)良的管理及多年經營中形成的經驗、客戶網絡等綜合因素形成的各種無形資產也是不可忽視的價值組成部分。在評估過程中通過估算被評估資產

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　　未來預期收益(企業(yè)自由現金流)，通過一定的折現率將企業(yè)未來的預期收益還原為整體資產價值。收益現值法的計算公式為：

　　RiP=∑ i󰀀i1+r󰀀ji=1n

　　P——收益現值法評估值

　　Ri——未來第i個收益期的預期收益額;

　　i——收益年期;

　　r——折現率。 1.收益額的確定

　　口徑，通過對企業(yè)未來年度的收益進行預測，在求得各年度凈利潤后，通過下述公式求得企業(yè)自由現金流：

　　企業(yè)自由現金流=凈利潤+固定資產折舊+扣稅利息費用

　　-資本支出-追加營運資金

　　根據評估操作規(guī)范要求，本次評估對企業(yè)未來年度收益預測至2011年，然后假設以后各年度企業(yè)自由現金流保持2011年的水平。

　　2.收益期限的確定

　　港口行業(yè)屬于國家重點發(fā)展和支持的基礎設施行業(yè)，關系著整個國民經濟的運行與發(fā)展，在可預見的未來，當企業(yè)經營期限屆滿時，沒有證據表明企業(yè)會停止經營，因此以無限年期確定收益期限。

　　3.折現率的確定

　　折現率是將未來有期限的預期收益折算成現值的比率，是一種特定條件下的收益率，說明資產取得該項收益的收益率水平。折現率的計算公式為：

　　r=rm+rt +rp+rf

　　式中：

　　r 折現率

　　rm 無風險報酬率

　　rt 行業(yè)風險報酬率

　　rp 經營風險報酬率

　　rf 財務風險報酬率

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　　4.評估值的確定

　　根據上述公式計算出的結果為不含長期投資的股東權益和付息債務的價值，通過加上長期投資評估值并扣減付息債務后可得企業(yè)全部股東權益評估價值。

　　根據南京港擬轉讓的股權比例乘以龍?zhí)都�裝箱全部股東權益價值即為南京港擬轉讓的股權的評估價值。

　　九、評估過程

　　本次資產評估工作于2006年5月8日開始，2006年6月18日出具正式評估報告。整個評估工作分四個階段進行：

　　(一)接受委托階段

　　經評估機構與委托方洽談，明確評估業(yè)務基本事項，接受委托方的資產評估項目委托，簽訂業(yè)務約定書。在充分溝通的前提下，確定評估目的、評估范圍和對象、選定評估基準日，評估機構據以制定資產評估工作計劃。

　　(二)資產清查階段

　　評估人員根據資產評估的有關原則和規(guī)定，指導資產占有方清查資產與收集資料，然后對評估范圍內的資產進行核實與產權鑒定，并對收集的資料進行驗證，具體步驟如下：

　　1.根據評估機構進行資產評估工作的需要，向資產占有方提供資產評估申報表，并協(xié)助其進行資產清查工作;

　　2.收集資產評估所需文件資料;

　　3.聽取資產占有方有關人員對企業(yè)情況以及委估資產歷史和現狀的介紹;

　　4.對資產占有方填報的資產評估申報表與企業(yè)有關財務記錄數據進行核對，根據資產評估申報表的內容到現場進行實物核實和勘察，并對資產狀況進行查看、記錄，與資產管理人員進行交談，了解資產的經營管理狀況;

　　5.在對企業(yè)經營管理狀況進行詳細了解的基礎上，審核企業(yè)填報的未來年度盈利預測，了解編制盈利預測的假設條件、編制方法及企業(yè)為完成盈利預測所采用的運營方法。

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　　(三) 評定估算編制評估報告階段

　　評估人員對所收集資料和現場勘察結果進行分析和匯總，然后進行估算，并在此基礎上進行評估結果匯總、評估結論分析工作。在確認評估工作中未發(fā)生重評和漏評后，根據匯總分析情況，對評估結果進行調整、修改和完善，撰寫資產評估報告書、評估說明，并進行三級審核。

　　(四) 提交報告及報告歸檔階段

　　向委托方提交評估報告初稿，與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產評估報告書，并進行工作底稿的整理歸檔工作。

　　十、評估結論

　　在評估基準日2006年3月31日，龍?zhí)都�裝箱的資產，評估前總資產賬面價值為108,001.30萬元，負債賬面價值為41,039.71萬元，凈資產賬面價值為66,961.59萬元;調整后總資產賬面價值為108,001.30萬元，負債賬面價值為41,039.71萬元，凈資產賬面價值為66,961.59萬元;經評估后，凈資產為85,046.68萬元，凈資產評估值較調整后賬面值增值18,085.09萬元，增值率為27.01%。

　　我們的評估結論是依據我們的評估工作得出。

　　資 產 評 估 結 果 匯 總 表

　　評估基準日：2006年3月31日 資產占有單位：南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司

　　項 目 賬面價值 調整后賬面值

　　建 筑 物

　　設 備

　　資產總計

　　負債總計

　　凈資產 金額單位：人民幣萬元評估價值 增減值 增值率 27.01%

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　　龍?zhí)都�裝箱企業(yè)全部股東權益評估價值為85,046.68萬元，按股權比例折算后，南京港擬轉讓的20%的股權評估價值為17,009.34萬元。

　　十一、評估假設及限定條件

　　1.委估資產為能用貨幣衡量其未來期望收益的整體資產;

　　2.委估資產作為整體依據現有能力持續(xù)經營;

　　3.評估所依據的政策、法規(guī)等不作重大調整;

　　4.委估資產所處經濟環(huán)境保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　十二、評估結論成立條件

　　1.本評估結論是根據上述原則、依據、前提、方法、程序得出的，并在其存在的條件下成立;

　　2.本評估結論在企業(yè)持續(xù)經營、資產繼續(xù)使用、公開市場的假設條件下成立;

　　3.本評估結論僅為本評估目的服務;

　　4.本評估結論系對評估基準日資產公允價值的反映;

　　5.本評估結論是本機構出具的，受本機構評估人員的執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)能力的影響，可能存在一定程度的不確定性。

　　十三、特別事項說明

　　1.注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資產評估業(yè)務，應當對評估結論的合理性負

　　23.遵守相關法律、法規(guī)和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產評估師的責任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。

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　　4.企業(yè)目前未獲得稅務部門關于所得稅減免的相關文件，但由于企業(yè)為中外合資企業(yè)，按國家有關外商投資企業(yè)稅收減免的規(guī)定及企業(yè)所在地的相關法規(guī)，企業(yè)所得稅應執(zhí)行5免5減半的政策，在減免稅期間，地方所得稅全免，則企業(yè)應在2011年開始執(zhí)行7.5%的所得稅率，在本次評估過程中，評估人員按照企業(yè)執(zhí)行上述所得稅減免政策對未來現金流進行估算，如在評估基準日后，稅務部門對企業(yè)適用稅率及減免稅政策的認定與此不符，評估結果應相應進行調整。

　　5.為滿足生產經營需要，龍?zhí)都�裝箱與南京港務管理局于2005年8月26日簽訂《土地使用權租賃合同》，向南京港務管理局租賃南京港務龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程占用土地1,529.45畝(劃撥土地使用權)，租賃期限至2015年8月31日止，租賃價格根據承租方業(yè)務量完成情況確定。根據其股東于2005年5月28日簽訂的《五方股東協(xié)議》，在南京港務管理局整體改制完成且用地性質轉為出讓土地五年內，土地使用權將以股東各方協(xié)商確定的方式(包

　　6訂的《五方股東協(xié)議》，土地使用權人南京港務管理局在土地使用權轉至龍?zhí)都�裝箱名下后，有義務協(xié)助辦理產權證書，辦證費用由龍?zhí)都�裝箱承擔。

　　7.為滿足生產經營需要，由南京港務管理局擔保，龍?zhí)都�裝箱向中國民生銀行北京西路支行借款1000萬元，借款期限2006年3月24日至2006年9月24日，借款年利率4.698%。

　　8.為滿足港口建設需要，龍?zhí)都�裝箱向中國農業(yè)銀行南京市雨花臺支行分別以抵押擔保方式取得固定資產借款，至評估基準日，借款余額30500萬元，明細如下：

　　借款金額

　　年利率 6.03% 6.03% 5.58% 借款期限 2002.01.04-2006.06.25 2002.02.04--2006.09.25 2002.03.27-2006.12.05

　　2002.04.09- 2007.03.25

　　保證或抵押方式 南京港務管理局擔保 南京港務管理局土地使用權抵押

　　南京港務管理局擬轉讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權項目 資產評估報告書

　　元提供擔保(其中單獨擔保6,000.00萬元，與南京國際集裝箱裝卸有限公司共同擔保2,000.00萬元)，為南京港務管理局出具的銀行承兌匯票7,000.00萬元提供擔保，為南京港務管理局預付款保函612.50萬元提供擔保。

　　10.在股權轉讓行為完成后，南京港仍為龍?zhí)都�裝箱第一大股東，且南京港亦為股權受讓方南京港股份有限公司的第一大股東，本次股權轉讓行為不涉及控股權的轉移，故在確定南京港擬轉讓的部分股權價值時，直接以龍?zhí)都�裝箱全部股東權益價值乘以南京港擬轉讓的股權比例確定評估值，未考

　　慮可能存在的折溢價對評估價值的影響。 提請評估報告的使用者注意以上事項對評估結論可能產生的影響。

　　十四、評估基準日期后重大事項

　　評估基準日后，在評估結果有效期內：

　　1.若資產數量發(fā)生變化，應根據本報告的評估方法進行相應評估和調整;

　　2.若資產價格標準發(fā)生變化，并對資產評估價值產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。

　　確定的現行價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經營原則等發(fā)生變化時，評估結果一般會失效;

　　2.本評估報告書依照法律、法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力;

　　3.根據國家的有關規(guī)定，本評估結果使用有效期為一年，從資產評估基準日2006年3月31日起，至2007年3月30日使用有效;

　　4.本評估報告書評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用。評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。委托方因使用不當造成的后果與簽字注冊資產評估師及其所在評估機構無關。

　　十六、評估報告提出日期

　　本評估報告書提出日期為：2006年6月18日。

　　評估機構法定代表人：劉公勤

　　中國注冊資產評估師：金大鵬

　　中國注冊資產評估師：劉斌

　　二○○六年六月十八日

　　南京港務管理局擬轉讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權項目 資產評估報告書

　　資產評估報告書備查文件

　　一、經濟行為文件

　　二、財務報表

　　三、委托方與資產占有方營業(yè)執(zhí)照復印件

　　四、主要資產產權證明文件復印件

　　五、委托方及資產占有方承諾函

　　六、資產評估人員和評估機構的承諾函

　　七、資產評估機構資格證書復印件

　　八、資產評估機構營業(yè)執(zhí)照復印件

　　九、項目參加人員名單及資格證書復印件

　　十、資產評估業(yè)務約定書

　　資產評估報告【篇二】

　　第一部分 摘要 一、估價項目名稱

　　位于相思湖新區(qū)西莊路南側、西寧路路東側的49.216畝土地使用權價格評估。

　　二、委托估價方 ⅩⅩ公司 三、估價目的

　　為了ⅩⅩ公司能滿足對土地的投資開發(fā)需要，依據國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)，我們對委估土地使用權進行估價，提供委估對象在估價基準日的市場價值參考依據。 四、估價基準日

　　二O一O年三月十日。

　　綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個比較的實例，采用市場法進行估價，估價結果為估價對象無權屬瑕疵和限制下的公開市場價值。

　　六、估價結果

　　估價人員對所搜集的資料進行整理分析，對土地使用權價格采用市場法測算，估價人員對所搜集的資料進行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權價格為：

　　土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝) 七、估價師簽名

　　第二部分 評估的過程

　　待評估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評估其2010年3月10日的市場價格。我們通過收集有關數據資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關情況如下表所示。

　　1、進行交易情況修正

　　經調查，未發(fā)現交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。

　　2、進行交易時間修正

　　根據調查，2009年12月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實例C交易時間修正系數=104/100=1.04

　　3、進行區(qū)域因素修正

　　采用打分法，可參照下表的有關數據判斷。

　　根據各個區(qū)域的具體情況進行打分，以被評估對象的各個因素的分值為標準值，即以打滿分處理，以下為被評估對象的具體情況。

　　則

　　B地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下：

　　C地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下

　　于是可以得到：

　　交易實例A區(qū)域因素修正系數=100/176=0.568 交易實例B區(qū)域因素修正系數=100/206=0.485 交易實例C區(qū)域因素修正系數=100/144=0.694

　　4、進行個別因素修正

　　(1)關于面積因素的修正:

　　對土地而言，面積大些便于充分利用，經過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比A、B交易實例價格低6%，估宗地的價格會比C交易實例價格高3%。 經過計算得到面積修正系數為：， 交易實例A的面積修正系數=0.94 交易實例B的面積修正系數=0.94 交易實例C的面積修正系數=1.03 (2)關于容積率因素的修正:

　　經收集有關數據資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關系是： 容積率增加0.1，地價增加2%。則：

　　交易實例A的容積率修正系數=100/140=0.714 交易實例B的容積率修正系數=100/275.2=0.363 交易實例C的容積率修正系數=100/104=0.962 個別因素修正系數計算如下：

　　交易實例A的個別因素修正系數=0.94×0.714=0.671 交易實例B的`個別因素修正系數=0.94×0.363=0.341 交易實例C的個別因素修正系數=1.03×0.962=0.991

　　5.計算比準價格

　　A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(萬元/ 畝) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(萬元/ 畝) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(萬元/ 畝)

　　6.采用算術平均法求得評估結果

　　由于B實例的值為異常值，應予以剔除。其他結果相近，則取其平均值作為評估結果。故宗地D的評估結果為：

　　待估宗地評估價值(單價)=(609.8+400.55)/2 =505.175(萬元/ 畝)

　　待估宗地評估價值(總價)=505.175×49.216=24862.69萬元

　　第三部分 土地估價結果 一、估價依據

　　根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)等法律法規(guī)，并且委托估價方提供的相關資料和受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查獲取的資料進行估價。 二、土地估價 1、估價原則

　　地產評估應遵循公開、公正、公平的工作原則，同時應根據估價目的和選用的估價方法，在估價過程中把握適用的經濟原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動原則等原則，使得在估價過程中，要按照國家和

　　地方的有關規(guī)定，恪守客觀、科學、 合法的原則進行土地價格評估。做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守評估秘密。 2、估價方法

　　根據“城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程”和估價人員現場查勘，對估價對象和參考示例進行的特點及宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進行收集、分析和整理，并結 合估價對象的實際情況，采用市場比較法評定土地價格。 3、估價結果

　　估價人員對所搜集的資料進行整理分析，對土地使用權價格采用市場比較法測算，估價人員對所搜集的資料進行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權價格為：

　　土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝)

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