土地使用權(quán)價格評估報告-資產(chǎn)評估報告

時間：2023-04-01 07:39:24 資產(chǎn)評估報告我要投稿

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土地使用權(quán)價格評估報告-資產(chǎn)評估報告

　　摘要

　　XXX資產(chǎn)評估公司接受XX房地產(chǎn)有限公司的委托，就2009年11月以有償出讓方式取得的一塊土地并在其上建造一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓在評估基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估。

　　評估對象是于2009年11月一塊有50年使用權(quán)的土地，于2011年11月在此地上建成一座寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類建筑物重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑物面積為900平方米。目前用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年所支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價的

　　1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為沒建筑平方米20元，保險費(fèi)為重置價的0.2%，土地資本化率為7%，該建筑物資本化率為7%。

　　評估基準(zhǔn)日為2013年11月1日。

　　本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)和評估準(zhǔn)則，遵循獨立、客觀、科學(xué)的工作原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則、替代性原則等有關(guān)經(jīng)濟(jì)原則，對本宗土地使用權(quán)主要采用收益法進(jìn)行評估。

　　經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，得出了委估對象在評估基準(zhǔn)日2013 年11 月1日的使用權(quán)價格。評估結(jié)果為：本宗土地使用權(quán)在2013年11月1日的土地使用權(quán)價格為2690623.72元，單價為每平方米5381.25元。

　　XX房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)價格評估資產(chǎn)評估報告書

　　一、委托方情況簡介

　　公司名稱：XX房地產(chǎn)有限公司

　　注冊地址：北京市朝陽區(qū)X區(qū)X號

　　法定代表：張X

　　注冊資本：2500萬元

　　注冊號：110003597XXX

　　企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

　　經(jīng)營范圍：開發(fā)、出租出售寫字樓

　　XX房地產(chǎn)有限公司成立于2000年，原注冊資本2000萬元。主要以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼營房地產(chǎn)出租以及信息咨詢業(yè)務(wù)。后經(jīng)多次增資擴(kuò)股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作，注冊資本增加到2500萬元。

　　二、評估目的

　　XX房地產(chǎn)有限公司就用于出租的寫字樓進(jìn)行評估，根據(jù)市場現(xiàn)狀，用收益法將其在評估基準(zhǔn)日的預(yù)期收益進(jìn)行評估，為委托方提供價值參考意見。

　　三、評估對象及評估范圍

　　本次評估對象為XX房子產(chǎn)有限公司以用于出租的寫字樓，評估范圍為基準(zhǔn)日對應(yīng)的土地使用權(quán)價格。

　　2011年寫字樓當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類建筑物重置價格為2500每平方米。

　　四、評估基準(zhǔn)日

　　評估基準(zhǔn)日為2013年11月1日。本次評估的作價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。該基準(zhǔn)日為委托方根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的時間安排選定。

　　五、評估依據(jù)

　　1、《中華人民共和國公司法》;

　　2、財政部財評字[1999]91 號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;

　　3、中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)會協(xié)[2003]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知;

　　4、中國注冊會計師協(xié)會協(xié)[2004]134 號《中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見(試行)〉》的通知;

　　5、財企[2004]20 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;

　　6、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2007]189 號關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》等7 項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知;

　　7、其它相關(guān)的法律法規(guī)文件。

　　六、評估方法

　　通常企業(yè)價值或股權(quán)價值估算的方法主要有市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。本次評估由于該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益，適宜采用收益法。資產(chǎn)評估的收益法又稱收益還原法或收益本金化法，是國際上公認(rèn)的資產(chǎn)評估基本方法之一。

　　資產(chǎn)評估是通過估算被評估資產(chǎn)對象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益一一折成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評估對象重估價值的一種方法。其適用條件要求是：評估對象使用時間較長且具有連續(xù)性，能在未來相當(dāng)年內(nèi)取得一定收益;評估對象的未來收益和

　　評估對象的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險能用貨幣來衡量。顯然地，資產(chǎn)評估的收益法涉及預(yù)期收益額、未來收益期、折現(xiàn)率這三個基本參數(shù)。收益法的核心問題就是確定預(yù)期收益額、未來收益期、折現(xiàn)率。

　　XX有限公司寫字樓已經(jīng)使用兩年土地使用年限為50年長期擁有，目前該寫字樓用于出租，每月平均實收資金為3萬元。與當(dāng)?shù)赝悓懽謽窍啾犬?dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年所支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為沒建筑平方米20元，保險費(fèi)為重置價的0.2%，土地資本化率為7%，該建筑物資本化率為7%。

　　首先計算總收益，其次計算總費(fèi)用，再計算房地產(chǎn)純收益，然后計算房屋純收益，計算土地純收益，計算土地使用權(quán)價格，最后計算評估結(jié)果。

　　計算公式為:

　　年總費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年稅金+年保險費(fèi)

　　(1) 房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費(fèi)用 (2)年折舊率=(1-殘值率)/使用年限 (3) 房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*(房屋資本化率+年折舊率)(4) 土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益 (5) 評估價的計算：

　　年總收益=50*12*900*(1-10%)=486000 元

　　由(1)得

　　年總費(fèi)用

　　=486000*3.5%+2500*900*1.5%+20*900+2500*900*0.2%=73260 由(2)得

　　年房地產(chǎn)純收益=486000-73260=412740 元

　　由(3)得

　　年折舊率=(1-2%)/46=2%

　　由(4)得元