關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文
導(dǎo)語：評(píng)估報(bào)告是對某件事物價(jià)值的衡量。下面是小編收集的關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文，歡迎參考。
關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文(一)
中聯(lián)評(píng)報(bào)字[2015]第 50 號(hào)XX集團(tuán)股份有限公司:
中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受貴公司的委托,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法,按照必要的評(píng)估程序,對XX集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)重組暨整體資產(chǎn)置出之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的XX集團(tuán)股份有限公司的全部資產(chǎn)與負(fù)債在評(píng)估基準(zhǔn)日 2014 年 9 月 30 日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下:
一、委托方、被評(píng)估單位和其他評(píng)估報(bào)告使用者
本次資產(chǎn)評(píng)估的委托方與被評(píng)估單位均為XX集團(tuán)股份有限公司。
(一)委托方(即被評(píng)估單位)概況
1、公司簡介
公司名稱:XX集團(tuán)股份有限公司
公司地址:長春市人民大街 1881 號(hào)
法定代表人:林大湑
注冊資本:貳億叁仟肆佰捌拾叁萬壹仟伍佰陸拾玖元
公司類型: 股份有限公司(上市)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào):220101000014381
2、歷史沿革:
�、殴驹O(shè)立情況
長百集團(tuán)前身為長春市百貨大樓,1988 年 7 月 19 日取得了長春市工商行政管理局頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(注冊號(hào):2201011106388),1992 年經(jīng)長春市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)長體改(1992)22 號(hào)文批準(zhǔn),由長春市國有資產(chǎn)管理局作為發(fā)起人,組建以定向募集方式設(shè)立的股份有限公司“XX股份有限公司”。公司股本總額 8,100 萬股,其中國家股 3,626.40 萬股,募集法人股 2,853.60 萬股,內(nèi)部職工股 1,620 萬股。1992 年 10 月 19 日更名為“XX股份有限公司”,1994 年 6月 12 日,經(jīng)長春市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)長體改[1994]64 號(hào)文批準(zhǔn)組建XX集團(tuán)股份有限公司。
1994 年,經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)證監(jiān)發(fā)審字[1994]5 號(hào)文件、長春市政府[1993]20 號(hào)文件批準(zhǔn),公司向社會(huì)公開發(fā)行人民幣普通股 3,000 萬股,發(fā)行后股本為 11,100 萬股, 其中國家股 3,626.40 萬股,募集法人股2,853.60 萬股,內(nèi)部職工股 1,620 萬股,社會(huì)公眾股 3,000 萬股。股票代碼:600856。
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�、�1996 年增資配股后股本總額增至 13,052.69 萬股
1996 年 5 月,公司經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)證監(jiān)配審字[1996]3 號(hào)文批準(zhǔn)實(shí)施配股,以 1995 年底公司總股本 11,100 萬股為基礎(chǔ)每 10 股配 3 股,實(shí)際配股數(shù)量為 1,952.69 萬股,其中國家股實(shí)際配股數(shù) 435.92 萬股,轉(zhuǎn)配股實(shí)際配股數(shù) 130.77 萬股,社會(huì)公眾股實(shí)際配股數(shù) 1,386 萬股。此次股本變動(dòng)后,長百集團(tuán)總股本增至 13,052.69 萬股。
�、�1998 年實(shí)施送股后股本總額增至 18,273.77 萬股
1998 年 5 月,根據(jù)公司 1997 年度股東大會(huì)決議,以 1997 年末總股
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本 13,052.69 萬股為基數(shù),每 10 股派送紅股 1.5 股,同時(shí)以資本公積每10 股轉(zhuǎn)增 2.5 股,合計(jì)為每 10 送增 4 股,向全體股東按 10:4 的比例實(shí)施送股,1998 年 7 月 6 日實(shí)施,實(shí)施后總股本增至 18,273.77 萬股。
③2000 年公司 183.08 萬股轉(zhuǎn)配股上市流通
2000 年 11 月 6 日,根據(jù)中國證監(jiān)會(huì)《關(guān)于安排上市公司轉(zhuǎn)配股分期/分批上市的通知》精神,經(jīng)上海證券交易所安排,公司 183.08 萬轉(zhuǎn)配股上市流通。長百集團(tuán)股本結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。
�、�2003 年公司原大股東凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)將其持有的長百集團(tuán) 5,300 萬國有股分別轉(zhuǎn)讓給合涌源發(fā)展及合涌源投資。
2003 年 9 月 8 日,長百集團(tuán)原大股東凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,將其持有的長百集團(tuán) 5,300 萬國有股分別轉(zhuǎn)讓給合涌源發(fā)展(轉(zhuǎn)讓 2,800 萬股、占總股本 15.32%)和合涌源投資(轉(zhuǎn)讓 2,500 萬股、占總股本的 13.68%)。2004 年 5 月 12 日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)國資產(chǎn)權(quán)(2004)369 號(hào)文《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司國有股轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的批復(fù)》批準(zhǔn)同意長百集團(tuán)國有股轉(zhuǎn)讓方案,并在 6 月 18 日取得中國證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)。此次轉(zhuǎn)讓后,合涌源發(fā)展及合涌源投資分別為長百集團(tuán)第一、第二大股東。
�、�2006 年長百集團(tuán)實(shí)施了股權(quán)分置改革
2006 年 8 月 21 日,長百集團(tuán)股權(quán)分置改革方案獲得相關(guān)股東會(huì)議審議通過,8 月 31 日,股權(quán)分置改革實(shí)施完畢。根據(jù)公司股權(quán)分置改革方案,非流通股股東為其持有的非流通股份獲得上市流通權(quán)向流通股股東執(zhí)行對價(jià)安排,以公司現(xiàn)有流通股本 8,591.48 萬股為基數(shù),用資本公積金向方案實(shí)施股權(quán)登記日登記在冊的全體流通股股東轉(zhuǎn)增股本,流通股每 10 股獲得 6.06343 股的'轉(zhuǎn)增股份。實(shí)施股權(quán)分置改革后,流通股東獲得的轉(zhuǎn)增股份總數(shù)為 5,209.39 股。使公司總股本由 18,273.77 萬股增加到 23,483.16 萬股,全部為流通股,其中實(shí)際流通股份 13,800.87 萬股,
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告限售流通股份 9,682.28 萬股。
⑥合涌源發(fā)展和合涌源投資轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)
2007 年 12 月 11 日,合涌源發(fā)展、合涌源投資分別與高力集團(tuán)簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,高力集團(tuán)受讓合涌源發(fā)展所持有的本公司 2,800 萬股股份和合涌源投資所持有的 250 萬股股份,占本公司總股本的 12.99%。2008 年 3 月 24 日,公司股東變更為第一大股東為江蘇高力集團(tuán)有限公司,第二大股東為上海合涌源投資有限公司。2009 年 6 月 4 日,高力集團(tuán)將股份返還給合涌源發(fā)展、合涌源投資。
�、呓刂乖u(píng)估基準(zhǔn)日,長百集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下:上海合涌源企業(yè)發(fā)展有限公司持有 26,000,000 股,占總股本的 11.07%,為長百集團(tuán)的第一大股東;上海合涌源投資有限公司持股 22,651,700 股,占 9.65%,為長百集團(tuán)的第二大股東;其他流通股股東持股 186,179,869 股,占79.28%。
3、長百集團(tuán)前十大股東持股情況
截至 2014 年 9 月 30 日,上市公司前十大股東情況如下:
股東名稱 股東性質(zhì) 持股比例(%) 持股總數(shù)
上海合涌源企業(yè)發(fā)展有限公司 境內(nèi)非國有法人 11.07 26,000,000
上海合涌源投資有限公司 境內(nèi)非國有法人 9.65 22,651,700
北京泰和成長控股有限公司 未知 1.75 4,120,353
長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 國家 1.65 3,872,480
吳毅 境內(nèi)自然人 1.43 3,350,000
大象創(chuàng)業(yè)投資有限公司 未知 1.22 2,872,460
大連嘉天莉裝飾工程有限公司 未知 1.22 3,000,000
北京盛世景投資管理有限公司 未知 1.07 2,520,000
付桂蘭 境內(nèi)自然人 0.98 2,300,000招商基金-光大銀行-招商基金-匯諾 1 號(hào)
其他 0.63 1,475,661資產(chǎn)管理計(jì)劃
4、經(jīng)營范圍
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
經(jīng)營范圍:零售百貨、針紡織品、五金、交電、食品、副食品、通訊器材、工藝美術(shù)品、建筑材料、金銀首飾、柜臺(tái)出租,汽車(除小轎車)、自營內(nèi)銷商品范圍內(nèi)的商品及相關(guān)技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù);代理內(nèi)銷商品范圍內(nèi)的商品及相關(guān)技術(shù)的出口業(yè)務(wù),經(jīng)營對銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易(國家專營的進(jìn)出口商品和禁止進(jìn)出口的商品除外),汽車配件;物業(yè)管理;設(shè)計(jì)、制作、代理電視、報(bào)紙、廣播廣告;零售卷煙、雪茄煙(法律、法規(guī)禁止的不得經(jīng)營,需經(jīng)專項(xiàng)審批的項(xiàng)目,在未獲得專項(xiàng)審批前不得經(jīng)營)**
5、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營狀況
截 止 評(píng) 估 基準(zhǔn) 日 2014 年 9 月 30 日 , 長 百 集團(tuán) 資產(chǎn) 總 額 為46,925.54 萬元,負(fù)債總額 33,662.65 萬元,凈資產(chǎn)額為 13,262.89 萬元,實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 28,052.89 萬元,凈利潤 176.55 萬元。公司近 3 年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況如下表:
公司資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況(母公司)
單位:人民幣萬元
項(xiàng)目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 9 月 30 日
總資產(chǎn) 45,430.71 46,639.26 46,925.54
負(fù)債 34,081.97 33,552.92 33,662.65
凈資產(chǎn) 11,348.74 13,086.34 13,262.89
2012 年度 2013 年度 2014 年 1-9 月份
主營業(yè)務(wù)收入 39,187.47 40,613.41 28,052.89
利潤總額 839.81 1,737.60 176.55
凈利潤 839.81 1,737.60 176.55
審計(jì)機(jī)構(gòu) 中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所 大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所 大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所
(二)委托方與被評(píng)估單位之間的關(guān)系
委托方與被評(píng)估單位為同一單位。
中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第8頁
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
(三)委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者
本評(píng)估報(bào)告的使用者為委托方、被評(píng)估單位、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以及按照國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報(bào)送備案的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外,任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。
二、評(píng)估目的
根據(jù) 2013 年 12 月XX集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“長百集團(tuán)”)與青島中天能源股份有限公司《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金之意向書》,經(jīng)雙方協(xié)商討論,一致同意對長百集團(tuán)實(shí)施重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金方案,長百集團(tuán)以截至審計(jì)、評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債(作為置出資產(chǎn))與青島中天能源股份有限公司 100%股權(quán)(作為資產(chǎn)置入)進(jìn)行置換。
長百集團(tuán)擬進(jìn)行重大資產(chǎn)重組,中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受委托對重組方案涉及的標(biāo)的資產(chǎn)于 2014 年 4 月 5 日出具了 [中聯(lián)評(píng)報(bào)字(2014)第 162 號(hào)] 評(píng)估報(bào)告書(評(píng)估基準(zhǔn)日為 2013 年 12 月 31 日)。
長百集團(tuán)于 2014 年 6 月 27 日向中國證監(jiān)會(huì)申報(bào)了重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易(以下簡稱“本次重大資產(chǎn)重組”)申請文件,于 2014 年 8 月 15 日取得中國證監(jiān)會(huì)第 140774 號(hào)《受理通知書》;長百集團(tuán)于 2014 年 9 月 12 日取得中國證監(jiān)會(huì)第 140774 號(hào)《反饋意見通知書》,并于 2014 年 9 月 19 日對反饋意見進(jìn)行了回復(fù);因本次重大資產(chǎn)重組尚未取得商務(wù)部核準(zhǔn)長百集團(tuán)向 3 家外國投資者發(fā)行股份的批復(fù)文件,長百集團(tuán)向中國證監(jiān)會(huì)申請中止審查公司本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng),并于 2014 年 12 月 30 日取得中國證監(jiān)會(huì)第 140774 號(hào)《中XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告止審查通知書》。長百集團(tuán)取得商務(wù)部批復(fù)文件后,長百集團(tuán)將向中國證監(jiān)會(huì)申請恢復(fù)審查公司本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。
為了繼續(xù)推進(jìn)本次重組事項(xiàng),重組方根據(jù)有關(guān)要求委托中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司,就本次重組標(biāo)的資產(chǎn)以 2014 年 9 月 30 日為基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估,為投資者進(jìn)一步了解重組標(biāo)的資產(chǎn)的市場價(jià)值提供參考依據(jù)。
三、評(píng)估對象和評(píng)估范圍
評(píng)估對象是XX集團(tuán)股份有限公司置出的全部資產(chǎn)與負(fù)債。評(píng)估范圍為XX集團(tuán)股份有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債,資產(chǎn)總額為 46,925.54 萬元,負(fù)債總額 33,662.65 萬元,凈資產(chǎn)額為 13,262.89 萬元。具體包括流動(dòng)資產(chǎn) 13,831.04 萬元;非流動(dòng)資產(chǎn)33,094.50 萬元;流動(dòng)負(fù)債 33,662.65 萬元;非流動(dòng)負(fù)債 0 萬元。
上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表,評(píng)估是在企業(yè)經(jīng)過審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。
委托評(píng)估對象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對象和評(píng)估范圍一致。
(一)委估主要資產(chǎn)情況
本次評(píng)估范圍中的主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)等。
1、主要資產(chǎn)法律權(quán)屬狀況
主要的房屋建筑物位于長春市人民大街 1881 號(hào),為XX集團(tuán)股份有限公司商用大樓即長百大樓,已辦理房屋所有權(quán)證,建筑面積 59,293.22 平方米;該大樓所占用的宗地共 11 宗,均為出讓性質(zhì),已取得國有土地使用證,土地面積共計(jì) 6,093.00 平方米,證載權(quán)利人均為XX集團(tuán)股份有限公司。
2、主要資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況與物理狀況
長百集團(tuán)主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn),用于經(jīng)營零售百貨。
長百大樓由東西北南緊密相連的四幢營業(yè)樓構(gòu)成,分別建于 1983年 9 月、1990 年 1 月、1994 年 7 月和 1996 年 9 月,西營業(yè)樓又于 2010年 9 月接建了三層,鋼混結(jié)構(gòu),賬面價(jià)值 25,634.69 萬元。
長百大樓申報(bào)的設(shè)備類資產(chǎn)為機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備。
機(jī)器設(shè)備主要包括 TS-LEH4.3、TS-LE 型自動(dòng)扶梯、空調(diào)、鍋爐等;車輛主要為辦公用車和運(yùn)輸車輛共 59 輛,購置期間為 1990 年至 2013年 7 月。
電子設(shè)備為電腦、空調(diào)、電視機(jī)等。
上述資產(chǎn)主要是企業(yè)經(jīng)營使用的建筑物、機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備、車輛等,維護(hù)保養(yǎng)狀況較好,可滿足正常經(jīng)營和使用的需要。
(二)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
企業(yè)申報(bào)評(píng)估的范圍內(nèi)的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)和各種辦公軟件,目前使用正常。其中取得國有土地使用證的土地 14 宗,長百大樓所占用的土地 11 宗,為出讓性質(zhì),已取得國在土地使用證;其他 3 宗土地也取得了國有土地使用證,土地用途為入股、劃撥,上述宗地證載權(quán)利人均為XX集團(tuán)股份有限公司。長百大樓所占用的 11 宗土地于評(píng)估基準(zhǔn)日已設(shè)定抵押權(quán),抵押權(quán)人為中國工商銀行人民廣場支行、中國農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)行綠園支行,取得借款 24,600.00 萬元,抵押期限至 2015年 9 月 29 日。賬面記載的二道區(qū)東盛路的宗地根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料,為該公司 1995 年 10 月兼并長春百貨采購站東盛商店,接收其債權(quán)、債務(wù)而形成的該商店賬面記載的土地使用權(quán) 36 萬元,后因政府改造,營業(yè)室被拆除,該公司為解決職工住房問題,在此地段置換成職工住宅分配給職工,并進(jìn)行了房改,職工住宅歸個(gè)人所有。另賬面記載的土地出讓金為該公司 2001 年擴(kuò)建東樓時(shí)繳納的土地出讓款項(xiàng)。
(三)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量
企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn),無表外資產(chǎn)。
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額
本項(xiàng)目除引用審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)年度報(bào)告外,其他的所有評(píng)估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司完成,不存在引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的情況。
關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文(二)
一、前言
致委托方函：××女士：受您委托，我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東潮州市奎元路粵�；▓@A區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。
估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月110日公開的市場評(píng)估總價(jià)為人民幣717930元(大寫：人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整)，評(píng)估單價(jià)為5318元/平方米。
估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法定代表人：xxx
二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：
1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。
7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。
未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。
評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。
9·本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。
房地產(chǎn)估價(jià)師：xx2013年11月10日
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。
3.本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見。
4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對2010年12月14日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價(jià)值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價(jià)格對估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價(jià)價(jià)值的影響。
5、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見，不對估價(jià)對象權(quán)屬及附著于估價(jià)對象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價(jià)對象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。
6·本次評(píng)估以估價(jià)對象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。
委托方對所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
8、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價(jià)對象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒有接受對估價(jià)對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。
9、由于本次估價(jià)對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。
10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對象未來市場價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對估價(jià)結(jié)果的影響。
委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)委托方名稱：潮州市粵�；▓@法定代表人：xxx地址：面積：135平方米聯(lián)系電話：xxxxxxx
(二)估價(jià)方名稱：xxx地址：聯(lián)系電話：xxxxxxx資格等級(jí)：xx級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào)：xx房地自估(2013)第xxxx號(hào)
(三)估價(jià)對象
1.本次估價(jià)對象為位于XXX，位于奎元路中段。
周圍有潮州市實(shí)驗(yàn)學(xué)校，楓溪中學(xué)。
大潤發(fā)，國土局，中銀大廈，市政府。
目前有7路，12路直線到達(dá)。
該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
2.占地面積為135平方米。
四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于2007月。
委估對象位于第3層，建筑面積為135平方米;裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷;廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼;進(jìn)戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。
估價(jià)對象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好評(píng)估該房地產(chǎn)2013年10月的市場價(jià)值(四)評(píng)估目的為該住房出售提供參考。
(五)評(píng)估基準(zhǔn)日
(六)評(píng)估原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評(píng)估依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書
3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息
5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》評(píng)估方法按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場比較法對估價(jià)對象進(jìn)行評(píng)估。
市場比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)。
收益法：收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格然后扣除折舊以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.(九)估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年11月10日公開的市場評(píng)估總價(jià)為738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。
(十一)估價(jià)作業(yè)日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。
、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期1:本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開市場價(jià)格，隨著時(shí)間及市場情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過一年(即有效期為2013年11月10日至2014年11月10日)，我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對象或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方及時(shí)聘請房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
否則，我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
3、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響;故貸款人(金融機(jī)構(gòu))應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。
(十三)、其他需要說明的問題：1、本次評(píng)估的對象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。
在本次評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。
3、本評(píng)估報(bào)告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。
4、上述評(píng)估結(jié)論是反映委估對象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評(píng)估價(jià)的`影響。
5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。
(十四)、估價(jià)人員評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)估價(jià)人員：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)估價(jià)報(bào)告審核人：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)評(píng)估機(jī)構(gòu)：潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
報(bào)告出具時(shí)間：20XX年11月10日
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
1、市場比較法市場比較法：在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),并且將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值
1.1比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對象的房屋條件，影響估價(jià)對象的主要因素有：
A、交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素：主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對外交通便利度)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個(gè)別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.建筑名稱 圖書館 結(jié)構(gòu)類型 框架 建造年份 2007年 層數(shù) 7層 建筑面積 32000平方米 分部 序號(hào) 項(xiàng)目 評(píng)分 結(jié)構(gòu)部分
⑴ 地基基礎(chǔ) 24 完好,無任何下沉,有足夠承載力
�、� 承重構(gòu)件 24 墻體、樓板良好，梁、板、柱無裂縫
⑶ 非承重墻 14 平直完好，無裂縫
⑷ 屋面 19 完好平整，無滲漏
⑸ 樓地面 14 整體面層平整牢固，無裂縫
�、� (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25 裝修部分
⑺ 門窗 24 開關(guān)靈活、完整無損
�、� 外裝飾 19 完整、牢固、無裂縫、空鼓
�、� 內(nèi)裝飾 19 完整、無破損
�、� 頂棚 18 完整、無破損
�、� 細(xì)木裝修 13 完整牢固、油漆完好
�、� (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾)×S 11.16 設(shè)備部分
�、� 水衛(wèi) 38 上下水通暢、器具齊全、無銹蝕
⒁ 電氣照明 23 線路裝置完好、牢固、絕緣 ⒂ 暖氣 33 設(shè)備管道完好、使用正常 ⒃ (⒀+⒁+⒂)×B 12.22 總計(jì)(⑹+⑿+⒃) 94.63 成新率 94.63%
1·2、比較因素條件說明
1.3.2對交易日期進(jìn)行修正經(jīng)調(diào)查測算，本市估價(jià)對象同類房地產(chǎn)價(jià)格從2011年11月至2013年11月基本無太大的價(jià)格浮動(dòng)，故對交易日期不修正。
則交易日期修正系數(shù)表如下：可比實(shí)例A 100/100 可比實(shí)例B 100/100 可比實(shí)例3 100/100 1.3.3對區(qū)域因素進(jìn)行修正以估價(jià)對象區(qū)域因素為100，則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表區(qū)域比較因素修正表1.3.4對個(gè)別因素進(jìn)行修正以估價(jià)對象個(gè)別因素為100，則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見下表個(gè)別比因素較修正表個(gè)別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例A 100/97 可比實(shí)例B 100/99 可比實(shí)例C 100/99 1.4計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果見下表：贊同2、收益法收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2.1凈收益的確定：根據(jù)市場調(diào)查確定估價(jià)對象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用率為10%，估價(jià)對象每年的凈收益比上年遞增2%，估價(jià)對象可租售面積為135平方米，則;年凈收益為=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元2.2還原利率的確定：還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，安全利率取定為銀行存款利率5.25%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為1%，則還原利率為6%。
2.3評(píng)估值計(jì)算：此次估價(jià)中，土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年11月10日)，剩余使用年限為58.5年。
則：評(píng)估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元?jiǎng)t單價(jià)為=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。
六、估價(jià)結(jié)果市場比較法估價(jià)結(jié)果為：5775元/平方米，占權(quán)重為91%收益法估價(jià)結(jié)果為：2416元/平方米，占權(quán)重為9%委估房地產(chǎn)均價(jià)確定為=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。
委估房地產(chǎn)價(jià)值為5472元/m2×135m2=738813.15元
七、評(píng)估結(jié)論
經(jīng)過我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開的市場評(píng)估總價(jià)為人民幣738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。
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資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的范圍，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書可以劃分為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的種類：
一、整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
這是按資產(chǎn)評(píng)估的范圍劃分的。
1、整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：凡是對整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書稱為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
2、單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：凡是僅對某一部分、某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書稱為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和土地估價(jià)報(bào)告書
這是按評(píng)估對象不同劃分的。
1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是以資產(chǎn)為評(píng)估對象所出具的評(píng)估報(bào)告書。
這里的資產(chǎn)可能包括負(fù)債和所有者權(quán)益，也可能包括房屋建筑物和土地。
2、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書則只是以房地產(chǎn)為評(píng)估對象所出具的估價(jià)報(bào)告書。
3、土地估價(jià)報(bào)告書：土地估價(jià)報(bào)告書是以土地為評(píng)估對象所出具的估價(jià)報(bào)告書。
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