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資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估方案
根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)過本人實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，下面是小編為您精心整理的關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估方案全文內(nèi)容，僅供大家參考。
一、土地
(一)確定評(píng)估范圍
(二)了解土地使用權(quán)概況
1.土地登記狀況
2.土地權(quán)利狀況
3.土地利用狀況
(三)對(duì)土地價(jià)格影響因素進(jìn)行分析
城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響因素有：
(1) 一般因素;
指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。
(2) 區(qū)域因素;
指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
(3) 個(gè)別因素。
指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
(四)地價(jià)定義
(五)核實(shí)過程
(六)評(píng)估方法
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》，目前國(guó)內(nèi)對(duì)宗地地價(jià)的評(píng)估方法有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和路線價(jià)法。評(píng)估人員根據(jù)本次評(píng)估目的即待估宗地所處的位置、土地利用性質(zhì)、土地開發(fā)程度等具體情況，確定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。
1、市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。
以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：
V=VB×A×B×D×E (13)
式中：
V：待估宗地價(jià)格;
VB：比較實(shí)例價(jià)格;
A：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其它估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
2、收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。
基本公式
(1)土地收益為無限年期：
V=a/r
式中： V：土地收益價(jià)格
a：土地純收益(或地租)
r：土地還原利率
(2)土地收益為有限年期：
V=(a/r)[1-1/(1+r)n]
式中： V、a、r含義同前
n：未來土地使用年期
收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地或不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。
3、剩余法
剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來估算帶估土地價(jià)格的方法。
基本公式：
V=A-(B+C)
V—待估土地的價(jià)格
A—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值;
B—整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本;
C—開發(fā)上合理利潤(rùn)
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：
土地價(jià)格=房屋于其總售價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-開發(fā)商利潤(rùn)
剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：(1)待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià);(2)僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià);(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。
4、成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要
取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。
成本逼近法的基本公式如下：
V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
=VE+R3
式中：
V：土地價(jià)格
Ea：土地取得費(fèi)
Ed：土地開發(fā)費(fèi)
T：稅費(fèi)
R1：利息
R2：利潤(rùn)
R3：土地增值
VE：土地成本價(jià)格
R3：土地增值
成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估。
5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。
其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：
V：土地價(jià)格
V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)
∑Ki：宗地地價(jià)修正系數(shù)
Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法一般用于：(1)完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地評(píng)估，即該城市具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果。(2)基準(zhǔn)地價(jià)修正法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)的評(píng)估，因此，可快速方便地進(jìn)行大面積的、數(shù)量總舵的土地價(jià)值評(píng)估。(3)基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。
6、路線價(jià)法
利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等。
宗地地價(jià)計(jì)算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn (59)
式中：
V：待估宗地地價(jià)
u：路線價(jià)
dv：深度指數(shù)
Ki：其它修正系數(shù)(i=1-n)
據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及上述方法選擇的要求，我們擬選出最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估：評(píng)估人員通過實(shí)地勘察，認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確
定評(píng)估原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本次報(bào)告評(píng)估目的綜合確定土地評(píng)估方法。
(七)得出評(píng)估結(jié)果
二、房屋建筑物
(一)確認(rèn)評(píng)估范圍
(二)了解房屋建筑物的狀況
其中：主要了解房屋建筑物的用途、結(jié)構(gòu)、利用狀況、維護(hù)狀況、相關(guān)會(huì)計(jì)政策以及占用土地權(quán)屬狀況。
(三)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)
(四)選取評(píng)估方法
1、成本法：
成本法計(jì)算公式如下：
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
(1)重置全價(jià)的確定
房屋建筑物的重置全價(jià)一般包括：建筑安裝工程費(fèi)用、建設(shè)工程前期及其他費(fèi)用和資金成本。房屋建筑物重置全價(jià)計(jì)算公式如下：
重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本
A.建安綜合造價(jià)
對(duì)于大型、價(jià)值高、重要的建(構(gòu))筑物，采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安綜合造價(jià)，即以待估建(構(gòu))筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)?shù)貓?zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件，分別計(jì)算土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等，得到建安綜合造價(jià)。
對(duì)于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建(構(gòu))筑物采用單方造價(jià)法確定其建安綜合造價(jià)。
B.前期及費(fèi)用
建設(shè)工程前期及其他費(fèi)用按照被評(píng)估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國(guó)家或地方政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。
C.資金成本
資金成本按照被評(píng)估單位的合理建設(shè)工期，參照評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，以建安綜合造價(jià)、前期及其他費(fèi)用等總和為基數(shù)按照資金均勻投入計(jì)取。被評(píng)估單位的合理建設(shè)工期為××年。資金成本計(jì)算公式如下：
資金成本=(建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用)×合理建設(shè)工期×貸款基準(zhǔn)利率×1/2
(2)成新率的確定
�、賹�(duì)于大型、價(jià)值高、重要的建(構(gòu))筑物，依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命年限、已使用年限，通過對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)結(jié)構(gòu)、裝飾、附屬設(shè)備等各部分的實(shí)際使用狀況作出判斷，綜合確定其尚可使用年限，然后按以下公式確定其綜合成新率。
綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% ②對(duì)于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建(構(gòu))筑物，主要依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命年限確定成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查情況進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公式如下：
年限法成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%
綜合成新率=年限法成新率×調(diào)整系數(shù)
(3)評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
2、市場(chǎng)法：
市場(chǎng)法是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
(1)搜集交易實(shí)例;
(2)選取可比實(shí)例;
(3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ);
(4)進(jìn)行交易情況修正;
(5)進(jìn)行交易日期修正;
(6)進(jìn)行區(qū)域因素修正;
(7)進(jìn)行個(gè)別因素修正;
(8)求出比準(zhǔn)價(jià)格。
市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算公式如下：
待估房地產(chǎn)價(jià)格=參照物交易價(jià)格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價(jià)格指數(shù)×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個(gè)別因素值/參照物房地產(chǎn)個(gè)別因素值
(五)典型案例
(六)得出評(píng)估結(jié)果
3、收益法：
收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
具體公式為：
P=A/(Y-g)*{1-[(1+g)n/(1+Y)n]}
P：評(píng)估現(xiàn)值;
A：估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的年純收益;
Y：估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率;
g：估價(jià)對(duì)象的收益遞增比率;
n：剩余收益年限。
三、車輛
車輛成本法評(píng)估步驟如下：
車輛評(píng)估價(jià)值=車輛重置全價(jià)×綜合成新率
1、車輛重置全價(jià)：按照評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格，加上車輛購(gòu)置稅、牌照費(fèi)等其它合理費(fèi)用確定其重置全價(jià)(因是單項(xiàng)資產(chǎn)，不對(duì)其增值稅進(jìn)行抵扣)。運(yùn)輸設(shè)備重置全價(jià)計(jì)算公式如下：
重置全價(jià)=購(gòu)置價(jià)+購(gòu)置價(jià)×10%/(1+17%)+牌照費(fèi)
2、綜合成新率：綜合成新率=年限成新率×1/3+里程成新率×1/3+現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率×1/3
年限成新率的確定根據(jù)《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年第12號(hào))的規(guī)定，再結(jié)合車
輛的性質(zhì)確認(rèn)符合規(guī)定的使用年限。采用公式：車輛年限成新率=尚可使用年限/使用年限。
里程成新率根據(jù)《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年第12號(hào))的規(guī)定，結(jié)合車輛性質(zhì)確認(rèn)強(qiáng)制報(bào)廢前的行駛里程數(shù)。采用公式：車輛里程成新率=尚可行駛里程/規(guī)定報(bào)廢里程。
現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率，屆時(shí)根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，填寫現(xiàn)場(chǎng)勘察表。根據(jù)勘察結(jié)果確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)成新率。
四、辦公設(shè)備及其他
辦公設(shè)備及其他采用成本法步驟如下：
評(píng)估公式=重置全價(jià)×綜合成新率
重置全價(jià)=市場(chǎng)公開詢價(jià)+運(yùn)費(fèi)
綜合成新率=年限成新率×40%+現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率×60%
年限成新率的確定首先要確定該辦公設(shè)備的使用年限，在評(píng)估過程中，我們將咨詢?cè)撛O(shè)備生產(chǎn)廠家、查閱設(shè)備說明書等資料，確認(rèn)該設(shè)備的使用壽命，然后再查閱該設(shè)備的購(gòu)置發(fā)票，確認(rèn)購(gòu)置時(shí)間。根據(jù)企業(yè)管理人員提供的資料，確認(rèn)設(shè)備的啟用時(shí)間。算出設(shè)備尚可使用壽命。采用公式：尚可使用壽命÷使用壽命×100%=年限成新率。
現(xiàn)場(chǎng)成新率根據(jù)評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)勘察打分結(jié)果確認(rèn)。
五、車站站牌、站亭、站樁
車站站牌、站亭、站樁等資產(chǎn)采用成本法步驟如下：
成本法公式：評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)×綜合成新率
重置全價(jià)其構(gòu)成大致為：
重置全價(jià)=材料費(fèi)+安裝費(fèi)+設(shè)計(jì)費(fèi)+其他費(fèi)用，其具體構(gòu)成需要根據(jù)評(píng)估師了解了站牌、站亭、站樁等資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的過程之后具體確定。
綜合成新率=年限成新率×40%+現(xiàn)場(chǎng)成新率×60%
年限成新率根據(jù)該資產(chǎn)材料構(gòu)成，咨詢相關(guān)專業(yè)人士確認(rèn)其使用年限，根據(jù)被評(píng)估單位確認(rèn)的啟用時(shí)間算出年限成新率。
現(xiàn)場(chǎng)成新率根據(jù)評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)打分之后確定。
五、長(zhǎng)期股權(quán)投資
首先，在資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日確認(rèn)評(píng)估范圍，了解被評(píng)估資產(chǎn)的狀況，包括被投資單位名稱、住所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法人代表、注冊(cè)資本、實(shí)收資本、企業(yè)類型、經(jīng)營(yíng)范圍、股權(quán)結(jié)構(gòu)、歷史沿革及近三年的財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)狀況。其次，評(píng)估師再核實(shí)上述情況。
《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法常用
的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
確認(rèn)評(píng)估方法，評(píng)估方法的確認(rèn)中要考慮長(zhǎng)期股權(quán)投資是全資控股還是非全資控股。全資及控股長(zhǎng)期股權(quán)投資對(duì)全資及控股長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行整體評(píng)估，首先評(píng)估獲得被投資單位的股東全部權(quán)益價(jià)值，然后乘以所持股權(quán)比例計(jì)算得出股東部分權(quán)益價(jià)值。對(duì)非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，由于不具備整體評(píng)估的條件，評(píng)估人員根據(jù)各被投資單位的具體情況分別采用不同的方法進(jìn)行評(píng)估。
最后，結(jié)合資產(chǎn)的具體情況選取了恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法之后得出評(píng)估結(jié)論。
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