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2017精選年度資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書范文
導(dǎo)語：真實(shí)是人生的命脈，是一切價(jià)值的根基。下面是小編為大家整理的，年度資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書范文，想要知更多的資訊，請多多留意文書幫!
六、評(píng)估原則
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則， 還遵循如下的實(shí)操性原則： 1、合法原則 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建 筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已經(jīng) 取得《房屋所有權(quán)證》
，具備合法性。 2、最高最佳使用原則 在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。 房地產(chǎn) 價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適度均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便 能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為住宅，以估價(jià)對(duì)象 所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。 3、替代性原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理， 在同一個(gè)市場內(nèi)相同的商品價(jià)格基本上趨于一致。這一原 則統(tǒng)一適用于房地產(chǎn)市場， 本次評(píng)估中運(yùn)用市場比較法進(jìn)行價(jià)格測算時(shí)，即是依 據(jù)該原則。 通過調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí) 例， 以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀依據(jù)， 確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 由于房地產(chǎn)市場價(jià)格是不斷變化的，因此在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn) 一般有不同的價(jià)格水平。 本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況界定，均以 其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的狀況為準(zhǔn)。
七、評(píng)估依據(jù)
(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) 1、委托方與受托方(經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 102071 班第六組)簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估 業(yè)務(wù)委托協(xié)議》 。 (二)法律依據(jù) 1、 《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》 (試行) (中國資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)協(xié)[1996]03 號(hào)) ; 2、 《企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見試行》及《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》 (中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) 中評(píng)協(xié)(2004)134 號(hào)) ; 3、 《關(guān)于印發(fā) < 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 > 的通知》 (財(cái)評(píng)字 [1999]91 號(hào)) ; 4、 《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見>(試行)的通知》 (原國家國有資產(chǎn)管理 局國資辦發(fā)[1996]23 號(hào)) ; 5、 《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》 (財(cái)政部財(cái)產(chǎn)評(píng)估司財(cái)評(píng)字[1999] 第 91 號(hào)文) ; 6、 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》 ; 7、 《注冊資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》 (會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào)) ; 8、 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—房地產(chǎn)》 ; 9、 《中華人民共和國土地管理法》 ; 10、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
11、 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ; 12、 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 ;
13、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》; 14、 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2001 年11 月12 日發(fā)布的 《城鎮(zhèn)土地 估價(jià)規(guī)程》GB/ T18508-2001;
15、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。 (三)產(chǎn)權(quán)依據(jù) 1、個(gè)人住房借款合同; 2、房權(quán)證; 3、其他產(chǎn)權(quán)證明文件等。 (四)
價(jià)格依據(jù) 1、商品住宅成本公示表; 2、撫州市物價(jià)指數(shù)變動(dòng)表; 3、撫州市房地產(chǎn)市場開發(fā)平均利潤率表; 4、撫州市內(nèi)部裝修價(jià)格表。
八、評(píng)估方法
(一)評(píng)估方法的選擇 在市場上可以找到與被評(píng)估房產(chǎn)類似的交易案例，因此采用市場售價(jià)類比 法。 根據(jù)撫州市青云峰路 14 號(hào)鳳凰城的房產(chǎn)情況和現(xiàn)行房地產(chǎn)評(píng)估制度的規(guī)定， 結(jié)合本次房地產(chǎn)評(píng)估的范圍、 評(píng)估目的和所收集到的資料，本次評(píng)估采用市場售 價(jià)類比法和重置成本法進(jìn)行評(píng)估， 最后經(jīng)過綜合分析確定被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià) 值。 (二)市場法簡介 市場售價(jià)類比法又稱市場價(jià)格比較法， 是指利用市場上同類資產(chǎn)或類似資產(chǎn) 的近期交易價(jià)格， 通過比較與被評(píng)估資產(chǎn)的異同程度，以判斷被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的 各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
這種方法是以相似參照物的市場銷售價(jià)格分析為基 礎(chǔ)，即根據(jù)市場參照物的市場價(jià)格，通過比較它們在效用、能力、質(zhì)量、新舊程 度等方面的差異，按一定方法做出調(diào)整，從而確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。相似比較法 可用整體參照物相比較進(jìn)行評(píng)估，也可以分項(xiàng)歸類相比較進(jìn)行評(píng)估。這里的關(guān)鍵 是選擇參照物，參照物可能一個(gè)，也可能若干個(gè)。 計(jì)算公式為： 被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=可比交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日 期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù) 交易情況修正后的正常價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格×正常交易情況指數(shù)(100) ÷可比實(shí)例交易情況指數(shù) 評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格×評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)÷可比實(shí)例交易 價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)修正后的價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格×被評(píng)估房地產(chǎn)狀況指數(shù)÷可比實(shí) 例房地產(chǎn)狀況指數(shù) 容積率修正后價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格×被評(píng)估宗地容積率修正系數(shù)÷可比 實(shí)例容積率修正系數(shù) 使用年期修正后的土地價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格×土地使用年期修正系數(shù)
(三)重置成本法簡介 1、重置成本法基本思路 重置成本法是以建造估價(jià)對(duì)象建筑物或類似建筑物所需的各項(xiàng)必需費(fèi)用之 和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息、利潤和相關(guān)稅費(fèi)，得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)值并考 慮成新，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價(jià)值評(píng)估可以 直接利用取得土地的價(jià)款、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他相關(guān)費(fèi)用、稅金 和利潤來計(jì)算。用公式表示為：新建房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值 =取得土地使用權(quán)價(jià)格+ 開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅金+利潤 2、成本法的基本前提 第一，被評(píng)估資產(chǎn)適用持續(xù)使用假設(shè)。
第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，且形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。 第三，被評(píng)估資產(chǎn)可以復(fù)制或再生。
九、評(píng)估過程
本次資產(chǎn)評(píng)估工作于 2012 年 12 月 18 日接受委托并開始一些前期準(zhǔn)備工作， 2012 年 12 月 24 日完成對(duì)評(píng)估對(duì)象及現(xiàn)場的了解詢問工作，2012 年 12 月 27 日 完成對(duì)評(píng)估報(bào)告的初步演算過程，經(jīng)過認(rèn)真修改，細(xì)致核對(duì)，于 2013 年 01 月 02 日完成評(píng)估報(bào)告的所有工作，2013 年 01 月 03 日出具正式評(píng)估報(bào)告并提交委 托方。整個(gè)評(píng)估工作分為以下四個(gè)步驟： (一)接受委托階 本階段的主要工作是： 經(jīng)受托方與委托方洽談后，接受委托方的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng) 目委托。在充分溝通的前提下，確定評(píng)估目的、評(píng)估范圍和對(duì)象、選定評(píng)估基準(zhǔn) 日等各項(xiàng)目，受托方據(jù)以制定資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。 (二)實(shí)地了解詢問階段 評(píng)估小組根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定， 向資產(chǎn)占有方詢問了委估資產(chǎn)的 一些基本資料， 然后對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行拍照取樣，并對(duì)收集的資料以及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核 實(shí)，具體步驟如下： 1、根據(jù)評(píng)估小組進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，向資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)評(píng)估的 一些證件，委托協(xié)議等資料; 2、收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料; 3、聽取資產(chǎn)占有方有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹; 4、對(duì)資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)和憑證進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)資產(chǎn) 狀況進(jìn)行查看、記錄，與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營管理狀況。 (三)評(píng)定估算及綜合處理階段 評(píng)估小組從以下四步對(duì)從調(diào)查現(xiàn)場收集的資料進(jìn)行分析和匯總： 1、對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行分析、計(jì)算和評(píng)估，擬定各分項(xiàng)評(píng)估說明資料; 2、根據(jù)評(píng)估小組對(duì)委估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行評(píng)估結(jié)果匯總、評(píng)估結(jié)論 分析工作; 3、確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì) 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善; 4、根據(jù)評(píng)估工作情況，撰寫正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(共四部分內(nèi)容) ，并進(jìn)行 三級(jí)審核; (四) 提交報(bào)告書階段
十、評(píng)估結(jié)論
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，運(yùn)用 資產(chǎn)評(píng)估法定的程序和公允的方法，我們小組對(duì)撫州市青云峰路 14 號(hào)鳳凰城 2 棟 911 號(hào)房產(chǎn)采用以市場售價(jià)類比法為主，以重置成本法為輔進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。通 過評(píng)估工作， 我們得出以下結(jié)論:在評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 30 日，在價(jià)值定義 設(shè)定條件下的估價(jià)結(jié)果如下： 采用市場售價(jià)類比法確定
的房產(chǎn)價(jià)值為665321.55元，采用成本法確定的房 產(chǎn)價(jià)值為622294.40元， 兩者相差43027.15元， 差異率6.47%， 評(píng)估結(jié)果基本接近。 相差原因是大家預(yù)期房價(jià)還會(huì)上漲，因此市場法比成本法要高出一點(diǎn)。因市場售 價(jià)類比法最接近資產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值，經(jīng)綜合分析，本次評(píng)估以市場售價(jià)類比法 確定的評(píng)估值為準(zhǔn)。 在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年12月30日持續(xù)經(jīng)營的前提下， 評(píng)估江西省撫州市鳳凰城 一期2棟911號(hào)市場價(jià)值665321.55元。
十一、評(píng)估結(jié)論成立的條件
1、本評(píng)估結(jié)論是根據(jù)本報(bào)告所述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的， 并在其存在的條件下成立; 2、本評(píng)估結(jié)論在交易假設(shè)、公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)的條件下成立， 被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)條件下; 3、本評(píng)估結(jié)論僅為本評(píng)估目的服務(wù); 4、本評(píng)估結(jié)論系對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值地客觀反映，其價(jià)值僅適 用于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 30 日; 5、本評(píng)估結(jié)論是本小組出具的，受本小組評(píng)估人員的知識(shí)水平和判斷能力 的影響，可能存在一定程度的不確定性; 6、本評(píng)估結(jié)論沒有考慮委托評(píng)估資產(chǎn)將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以 及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響， 也來考慮國家宏觀經(jīng) 濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
十二、特別事項(xiàng)說明
1、本次評(píng)估結(jié)果是依據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的，采用市場售價(jià)類比法 和重置成本法，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式 可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響， 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變 化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。 2、評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評(píng)估單位提供，被 評(píng)估單位對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。 3、本次評(píng)估按評(píng)估書所揭示的評(píng)估目的使用，一份報(bào)告書只有一個(gè)用途。 4、本次評(píng)估只能在報(bào)告書的有效期內(nèi)(自評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi))使用，超 過報(bào)告書的有效期時(shí)，原資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果無效。
102071 班第六評(píng)估小組 11 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
東華理工大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估課程
撫州鳳凰城房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
十三、評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日期后調(diào)整事項(xiàng)
1、在評(píng)估基準(zhǔn)日后、有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，應(yīng)按以下 原則處理： (1)當(dāng)資產(chǎn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整; (2)當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng) 及時(shí)聘請有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值; (3)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng) 給予充分考慮
，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 2、在評(píng)估結(jié)果有效期間若國家政策發(fā)生重大變化，一般會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。 3、評(píng)估基準(zhǔn)日后，如發(fā)生戰(zhàn)爭或重大自然災(zāi)害等不可抗力事件對(duì)資產(chǎn)占有 方造成重大影響時(shí)，將會(huì)影響本次評(píng)估結(jié)果。
十四、評(píng)估結(jié)論的法律效力、適用范圍和評(píng)估結(jié)果有效期
(一)法律效力 1、本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，以假設(shè)委估資產(chǎn)整體轉(zhuǎn) 讓后仍按其現(xiàn)有用途不變，沒有考慮現(xiàn)在或?qū)砜赡艹袚?dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以 及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響， 未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì) 政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。 當(dāng)前述條件發(fā) 生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效; 2、本評(píng)估報(bào)告所揭示的評(píng)估結(jié)論僅供委托方為實(shí)現(xiàn)本評(píng)估報(bào)告所載明的目 的和用途; 3、評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。評(píng)估報(bào)告的全部 或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評(píng)估機(jī)構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容，法 律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外; 4、本報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。當(dāng)評(píng)估目的在 評(píng)估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，以評(píng)估結(jié)論作為交易價(jià)值參考依據(jù)，超過一年， 需重新確定評(píng)估結(jié)論。(自2012年12月30日起，至2013年12月30日之前有效); 5、與本評(píng)估報(bào)告所述評(píng)估目的為委托方以咨詢?yōu)閷?duì)象進(jìn)行的房地產(chǎn)交易工 作提供交易價(jià)格參考依據(jù)， 為公開市場交易提供參考意見應(yīng)該符合國家的有關(guān)政 策、法規(guī)規(guī)定，并應(yīng)報(bào)請相關(guān)部門批準(zhǔn)。評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告 書，由于使用評(píng)估報(bào)告書不當(dāng)所造成的后果，由評(píng)估報(bào)告的使用者負(fù)完全責(zé)任; 6、本評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有。報(bào)告的結(jié)論僅供委托方為本報(bào)告所 列明的評(píng)估目的使用，以及送交審查使用。未經(jīng)委托方許可，不得向他人提供或 公開。 (二)適用范圍 評(píng)估結(jié)論僅供委托方本次評(píng)估目的所用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的 全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。 (三)評(píng)估結(jié)果有效期 評(píng)估結(jié)果有效期為自 2012 年 12 月 30 日起至 2013 年 12 月 30 日止， 超過一 年需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
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