資產(chǎn)評估報告集合15篇
在學習、工作生活中，需要使用報告的情況越來越多，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。其實寫報告并沒有想象中那么難，下面是小編為大家整理的資產(chǎn)評估報告，希望能夠幫助到大家。
資產(chǎn)評估報告1
無形資產(chǎn)評估報告需要改進的地方
《資產(chǎn)評估準則———無形資產(chǎn)》的要求，無形資產(chǎn)評估報告應在以下方面進行改進：
1、披露無形資產(chǎn)評估假設。
評估結(jié)果是建立在一系列假設基礎上的。在無形資產(chǎn)評估過程中，評估師需要做一定的假設，該假設應在評估報告中進行充分披露。評估報告使用者可以根據(jù)評估師所做的假設，對評估方法和評估參數(shù)的合理性進行分析。
2、披露所選擇的評估方法的依據(jù)和取值依據(jù)。
無形資產(chǎn)評估方法包括成本法、市場法和收益法，其中收益法較常用。評估師在評估報告中應充分披露選擇該評估方法的理由，供評估報告使用者進行分析。
在采用收益法對無形資產(chǎn)進行評估時，涉及許多重要的評估參數(shù)，其中折現(xiàn)率是一個非常重要的參數(shù)。在評估報告中，評估師應詳細說明折現(xiàn)率的計算模型，充分披露企業(yè)應用該項無形資產(chǎn)面臨的風險，說明無風險報酬率、風險報酬率的確定方法和依據(jù)。只有充分披露各種參數(shù)的取值依據(jù)，才有利于評估報告使用者正確判斷評估結(jié)果的可信度。
3、加強無形資產(chǎn)評估信息數(shù)據(jù)庫的建設，為評估師及時提供各種經(jīng)濟信息。
通過技術(shù)市場等各種渠道積極收集各種專利、商標、科技成果的'價格信息；通過證券市場收集每一個行業(yè)的資產(chǎn)收益率、風險報酬率等行業(yè)信息；通過國債市場、金融市場收集無風險收益率、利率變動趨勢等信息。
4、完善評估理論和評估制度。
評估機構(gòu)要加強無形資產(chǎn)的監(jiān)控，完善評估的理論研究，探索無形資產(chǎn)評估操作實務，認真貫徹法律法規(guī)。不做超過自身業(yè)務能力的項目，保障企業(yè)無形資產(chǎn)的價值評估結(jié)果準確。改革評估收費管理制度，強化評估服務質(zhì)量和透明度。應考慮將注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)資格分為不動產(chǎn)評估師、機器設備評估師、企業(yè)價值評估帥和無形資產(chǎn)評估師。無形資產(chǎn)評估業(yè)務爭門由具有無形資產(chǎn)評估資格的評估師來做。
資產(chǎn)評估報告2
資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機構(gòu)完成評估工作后出具的具有公正性的結(jié)論報告，該報告經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門或有關主管部門確認后生效。"
資產(chǎn)評估報告總則：
一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院第91號令)以及國家其他有關法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
三、本規(guī)定所稱的資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容和格式是指資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托開展資產(chǎn)評估活動后，按照資產(chǎn)評估管理工作的要求，向財產(chǎn)評估主管機關和委托方出具的涉及該評估項目的評估過程、方法、結(jié)論、說明及各類備查文件等內(nèi)容的資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容及編制格式；
評估機構(gòu)在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細表及相關附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估活動時，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求；具體項目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項目的實際情況增減相應的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應充分體現(xiàn)評估機構(gòu)的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的`陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應當采用阿拉伯數(shù)字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。
九、本規(guī)定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
資產(chǎn)評估報告內(nèi)容格式：
(一)凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定必須進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目，應當按本基本內(nèi)容與格式的要求撰寫評估說明，其目的在于通過注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)描述其評估程序、方法、依據(jù)、參數(shù)選取與計算過程，通過委托方、資產(chǎn)占有方充分揭示對資產(chǎn)評估行為和結(jié)果構(gòu)成重大影響的事項等，說明評估操作符合相關法律、行政法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求，在一定程度上證實評估結(jié)果的公允性，保護評估行為相關各方的合法利益。
(二)評估機構(gòu)、注冊資產(chǎn)評估師及委托方、資產(chǎn)占有方應保證其撰寫或提供的構(gòu)成評估說明各組成部分的內(nèi)容真實完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。
(三)評估說明是資產(chǎn)評估報告申請審查確認材料的必備部分，評估說明中所揭示的內(nèi)容應同評估報告所闡述的內(nèi)容一致。
(四)評估說明是財產(chǎn)評估主管機關審查確認評估報告的重要文件，原則上評估說明不提交給其他有關當事人。
(五)評估說明包括以下基本內(nèi)容和格式：
1.評估說明的封面及目錄；
2.關于評估說明使用范圍的聲明；
3.關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明；
4.資產(chǎn)清查核實情況說明；
5.評估依據(jù)的說明；
6.各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說明；
7.整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法評估驗證說明；
8.評估結(jié)論及其分析。
資產(chǎn)評估報告3
現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
一、委托方簡介
企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)
住所：北流市招商局
法定代表人：陳宏
注冊資本：壹仟萬元整
實收資本：壹仟萬元整
企業(yè)類型：有限責任公司
營業(yè)執(zhí)照注冊號：470264****05730
發(fā)照機關：北流市工商行政管理局
成立日期：20xx年5月26日
經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設，有機農(nóng)業(yè)基地建設。
截至評估基準日20xx年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：
北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表
二、評估目的
根據(jù)需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負債于評估基準日20xx年11月30 日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
(一)評估對象
本項目評估對象為20xx年11月30 日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負債，具體包括公司的流動資產(chǎn)和負債等。
(二)評估范圍
根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于20xx年11月30 日的全部資產(chǎn)和負債。
截止20xx年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細表的委估資產(chǎn)和負債具體情況如下： (2)非流動資產(chǎn)合計8,970,426.67元，其中：無形資產(chǎn)8,970,426.67元;
(3)資產(chǎn)總計17,193,777.63元;
(4)流動負債合計7,565,368.60元，其中：其他應付款7,565,368.60元;
(5)負債合計7,565,368.60元;
(6)所有者權(quán)益合計9,628,409.03元。
本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。
四、價值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易價值的估計數(shù)額。
五、評估基準日
本項目的評估基準日為20xx年11月30日。
為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方商定，以 20xx年11月30 日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
六、評估報告的使用者
本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關的主管部門。
七、評估原則
根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認原則：
(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構(gòu)，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;
(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場調(diào)查，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學的.方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù);
(三)遵循科學性原則。評估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點確定了科學的評估方法，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學合理;
(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日的現(xiàn)行市場價值;
(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎上使用，確定相應的評估方法、參數(shù)和依據(jù);
(六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響;
(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;
(八)維護產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。
八、評估依據(jù)
本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：
(一)法律法規(guī)依據(jù)
1、參照國務院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》; 3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;
4、財政部頒發(fā)的財評字[1999]91號“關于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知”;
5、《中華人民共和國證券法》;(20xx年8月28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂); 7、其他相關法律、法規(guī)、通知文件等。
(二)準則依據(jù) 2、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[20xx]18 號《中國注冊會計師協(xié)會關于印發(fā)<注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權(quán)屬指導意見>的通知》;
3、財政部令第 33 號《企業(yè)會計準則――基本準則》、財會[20xx]3 號《財政部關于印發(fā)<企業(yè)會計準則第 1="">等 38 項具體準則的通知》及財政部制定的《企業(yè)會計準則――應用指南》; 5、《中華人民共和國土地管理法》; 7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。
(三)經(jīng)濟行為依據(jù)
委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》。
(四)產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)
1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證復印件;
2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表;
3、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關協(xié)議、合同、土地使用權(quán)證、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料;
4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;
5、其它有關產(chǎn)權(quán)證明文件。
(五)取價依據(jù)
1、本人實地勘查、調(diào)查所獲得的資料;
2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料;
3、本評估機構(gòu)掌握的其他價格資料;
4、關于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標準的通知(省政辦發(fā)(20xx)47號);
5、市人民政府關于印發(fā)《市征地拆遷補償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔20xx〕20號)。
(六)參考資料及其它
1、李環(huán)會計師事務所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計報告;
2、國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標準及價格信息資料;
3、其他資料。
九、評估方法
根據(jù)資產(chǎn)評估有關規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據(jù)資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎法(成本法)的評估方法進行評估。
資產(chǎn)基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項資產(chǎn)及負債的構(gòu)成，采用的具體評估方法如下：
(一)流動資產(chǎn)的評估
流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：
1、貨幣資金的評估
納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。
對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準日20xx年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款評估值。
公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：
評估基準日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。
2、預付賬款
預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業(yè)務的真實性。
對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。
(二)無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))評估
根據(jù)評估對象土地實際情況，并結(jié)合此次評估目的，土地使用權(quán)評估采用成本逼近法進行評估。
成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益
(三)負債的評估
納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款;非流動負債為零。
對于負債，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負債形成的具體情況，重點分析欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發(fā)放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以調(diào)整后的賬面值確定評估值。
十、評估過程
具體過程如下：
(一)接受委托及評估準備 2、根據(jù)本次評估目的和有利于減少事后調(diào)整事項的原則確定評估基準日;
3、通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計劃。
(二)現(xiàn)場清查核實 1、聽取產(chǎn)權(quán)持有者有關人員對企業(yè)的歷史及現(xiàn)狀、企業(yè)目前的經(jīng)營狀況和評估對象情況介紹;
2、指導北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關人員清查資產(chǎn)與收集相關資料;
3、組成項目評估組，擬定資產(chǎn)評估工作方案;
4、根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表，評估組成員在現(xiàn)場對各類資產(chǎn)和負債進行清查核實。同時通過現(xiàn)場勘察，對重點資產(chǎn)狀況作了深入了解;
5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購置合同、發(fā)票等資料;
6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場核查情況完善和充實工作底稿;
7、現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價格信息。
(三)評定估算
1、根據(jù)資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)和負債的評估方法;
2、開展市場調(diào)研、詢價工作;
3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關資產(chǎn)和負債進行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。
(四)評估匯總
1、初步匯總資產(chǎn)評估結(jié)果;
2、分析評估結(jié)果，確認有無重復和漏評，進行必要的調(diào)整、修改和完善;
3、項目負責人匯總、撰寫資產(chǎn)評估報告書;
4、三級復核資產(chǎn)評估報告書及評估說明。
(五)提交報告
經(jīng)與委托方及相關當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。
十一、評估假設
由于產(chǎn)權(quán)持有者各項資產(chǎn)和負債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設以充分支持所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采用的評估假設如下：
資產(chǎn)評估報告4
珠海XX資產(chǎn)評估有限責任公司接受A公司的委托，根據(jù)國家關于資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，對A公司擁有的“大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其技術(shù)”的所有權(quán)進行了評估。我公司評估人員按照必要的評估程序，對評估對象進行了市場調(diào)查與詢證，對受托評估的對象在評估基準日二零一*年十一月一日所表現(xiàn)的預期收益價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
一、委托方、資產(chǎn)持有方及評估報告其他使用方
1、委托方、資產(chǎn)持有方：A公司，A公司于5年前自行研發(fā)了該項大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其處理技術(shù)，并獲得了發(fā)明專利證書，專利的保護期為20年。
2、評估報告其他使用方：企業(yè)專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓相對應的機構(gòu)及法律、法規(guī)另有規(guī)定的使用方。
二、評估目的
根據(jù)評估委托協(xié)議的約定，A公司擬將其擁有的專有技術(shù)“大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其技術(shù)”出售給B公司合作，本次評估目的為對上述專有技術(shù)于評估基準日的預期收益價值進行評估，以對A公司的出售行為提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象及評估范圍
本次評估對象為委托方委托評估的“大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其技術(shù)”在未來預期收益的現(xiàn)值。
本次評估的范圍為委托方擬進行出售的“大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其技術(shù)”預期收益價值，具體包含大功率電熱轉(zhuǎn)換體設計、制造、工藝方面的技術(shù)，以及生產(chǎn)產(chǎn)品銷售的收入預測和收益預測。
四、價值類型及定義
本次評估所使用的價值類型為預期收益價值。
“預期收益價值”，在此被定義為，該專利技術(shù)所生產(chǎn)的產(chǎn)品在未來銷售過程中為企業(yè)帶來的利潤收入現(xiàn)值。
五、評估基準日
本項目評估基準日定為20xx年11月1日，這樣與實際現(xiàn)場勘察、評估信息資料分析以及評估目的的實現(xiàn)日期較為接近，有利于評估目的的實現(xiàn)。評估中所采用的價值標準是評估基準日有效的持續(xù)經(jīng)營價值標準。
六、評估依據(jù)
1、法律法規(guī)依據(jù)
(1)中華人民共和國國務院令第91 號(1991 年)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
(2)原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36 號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;
(3)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12 號令(20xx 年)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》;
(4)其他與本項評估有關的法律法規(guī)。
2、評估準則依據(jù)
(1)財政部發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估準則—評估報告》、《資產(chǎn)評估準則—評估程序》、《資產(chǎn)評估準則—工作底稿》、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》;
(2)財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》;
(3)中評協(xié)發(fā)布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》、《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》;
(4)中注協(xié)發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權(quán)屬指導意見》;
(5)其他與本項評估有關的評估準則、規(guī)范。
3、取價依據(jù)及參考依據(jù)
(1)企業(yè)于評估基準日的會計報表;
(2)企業(yè)最近三年的財務報表;
(3)企業(yè)提供的銀行對賬單、有關財務憑證等;
(4)企業(yè)提供的有關事項說明。
七、評估方法
本次評估所使用的主要方法為收益法。
收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的方法。
八、評估過程
評估時間從20xx年11月1日至20xx年11月17日，經(jīng)過接受委托、資產(chǎn)清查、評定估算、評定匯總、提交報告等過程，具體如下：
1、接受委托：20xx年11月1日，評估機構(gòu)接受委托方項目委托、明確評估目的、確定評估對象及范圍，選定評估基準日和擬定評估工作方案。
2、資產(chǎn)清查：20xx年11月1日—17日，評估人員首先指導委托方收集準備資料，并與委托方工作人員一起清查核實委托評估的資產(chǎn)，驗證有關資料。
3、評定估算：本次專利技術(shù)評估采用收益法
(1)、轉(zhuǎn)讓條件
A公司是出售該專利技術(shù)，轉(zhuǎn)讓的是該專利技術(shù)的所有權(quán)。
(2)、專利現(xiàn)狀
該項技術(shù)已申請專利權(quán)，其所具備的基本功能可以從相關的專家鑒定書中獲悉。此外，A公司已經(jīng)使用了該項專利技術(shù)5年時間，產(chǎn)品已進入市場，市場的潛力較大。因此，該項專利技術(shù)的獲利能力預期較強。
(3)、相關參數(shù)
根據(jù)對該類專利技術(shù)的更新周期以及市場上產(chǎn)品更新周期的分析，確認該專利技術(shù)的剩余使用年限6年。根據(jù)對該類專利技術(shù)的交易實例的分析，以及該類專利技術(shù)對產(chǎn)品生產(chǎn)的貢獻率的分析，確定銷售收入分成率為5%，所得稅的稅率確定為30%。
九、評估假設
本項目的前提假設為：
1、我們假設委估技術(shù)的實施不會違反國家法律及社會公共利益，也不會侵犯他人包括專利權(quán)在內(nèi)的任何受國家法律依法保護的權(quán)利。
2、本次預測是基于現(xiàn)有的市場情況，不考慮今后市場發(fā)生目前不可預測的重大變化和波動。如經(jīng)濟危機、惡性通貨膨脹等因素。
3、本次預測是基于現(xiàn)有的國家法律、法規(guī)、稅收政策以及銀行利率等政策，不考慮今后的不可預測的重大變化。
十、評估結(jié)果
按收益法中的評估思路估算，專利技術(shù)預期收益價值為259.066萬元，大寫人民幣貳佰伍拾玖萬零陸佰陸拾元整。
截止評估基準日，納入評估范圍的專利技術(shù)預期收益評估價值為259.066萬元，大寫人民幣貳佰伍拾玖萬零陸佰陸拾元整。
本評估結(jié)論系對基于評估基準日專利技術(shù)預期收益價值的反映。評估結(jié)論系根據(jù)本報告書所述評估假設、原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出，評估結(jié)論只有在上述評估假設、原則、依據(jù)、前提存在的條件下，以及委托方所提供的所有原始文件都是真實與合法的條件下成立。評估結(jié)果沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、有關法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價值的影響。
評估基準日后，評估報告有效期以內(nèi)，專利技術(shù)相關內(nèi)容若發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對參數(shù)進行相應調(diào)整，若資產(chǎn)價值類型或價值標準發(fā)生變化，并對評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值。
本評估結(jié)論的.有效使用期限從評估基準日起計算,即有效期從20xx年11月1日至20xx年10月31日。
十一、特別事項說明
1. 本次評估結(jié)果自評估基準日起的一年內(nèi)有效，但如果本次評估前提發(fā)生變化，則可能會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。委托方應根據(jù)本次評估中使用的評估方法對資產(chǎn)評估值進行相應調(diào)整或重新委托評估機構(gòu)進行評估。
2. 本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的的公允價格，在評估中，我們沒有考查委估資產(chǎn)是否存在抵押、質(zhì)押、擔保及其他對其轉(zhuǎn)讓價可能產(chǎn)生影響的因素，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生不可預測的變化以及遇有不可預測的自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
3. 各有關方面應該了解并意識到，我們的評估工作是對評估對象的價值進行估算，并發(fā)表專業(yè)意見。在進行評估工作中，評估人員依據(jù)評估有關規(guī)范意見的規(guī)定對委托方和資產(chǎn)占有方提供的評估對象產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明文件、資料進行關注和必要的查驗，但我們不是法定的資產(chǎn)權(quán)屬鑒證機構(gòu)，對委托評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)鑒證工作超出評估工作的范圍，我們不能對委托評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關系的真實性、合法性和完整性提供任何保證。
4. 本次評估是建立在假設上述技術(shù)的轉(zhuǎn)讓和實施不會違反國家法律及損害社會公共利益，也不會侵犯他人包括專利權(quán)在內(nèi)的任何受國家法律依法保護的權(quán)利的基礎上的。
5. 本次評估的專有技術(shù)所有人為A公司。
6. 本次評估結(jié)果是為本次評估目的，根據(jù)公開市場原則和一些假設前提下對評估對象的公平市場價值的評估。本次評估所涉及的委估技術(shù)產(chǎn)品的未來銷售預測是建立在委托方制定的盈利預測基礎上的。我們的評估假設是在目前條件下，對委估對象未來經(jīng)營的一個合理預測，如果未來出現(xiàn)可能影響假設前提實現(xiàn)的各種不可預測和不可避免的因素，則會影響上述盈利預測的實現(xiàn)程度。我們愿意在此提醒委托方和其他有關方面，并不保證上述假設可以實現(xiàn)，也不承擔實現(xiàn)或幫助實現(xiàn)上述假設的義務。并且，我們愿意提請有關方面注意，影響假設前提實現(xiàn)的各種不可預測和不可避免的因素很可能會出現(xiàn)，因此有關方面在使用我們的評估結(jié)論前應該明確設定的假設前提，并綜合考慮其他因素做出交易決策。
7. 本次專利技術(shù)評估中，我們僅考慮上述專利技術(shù)所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益的價值，沒有考慮由于上述專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓、實施等可能使受讓方以上述技術(shù)或上述技術(shù)中的某些部分為技術(shù)平臺，進一步開發(fā)出其他技術(shù)所可能產(chǎn)生的附加經(jīng)濟效益和社會效益。也沒有考慮上述技術(shù)轉(zhuǎn)讓所可能促使受讓方技術(shù)進步所產(chǎn)生的社會效益。
8. 評估報告陳述的事項是真實和準確的，評估人員對評估所依據(jù)的信息來源進行了驗證，并確信其是可靠和適當?shù)?評估報告的分析和結(jié)論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的，僅在假設和限定條件下成立。
資產(chǎn)評估報告5
為逐步全面了解資產(chǎn)評估在我國資本市場的參與和服務情況，客觀反映資產(chǎn)評估規(guī)范和促進資本市場發(fā)展的基礎作用，并為資產(chǎn)評估未來更加全面深入地服務于我國資本市場提供研究建議和參考，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立研究小組，開展了20xx年度我國主板市場資產(chǎn)評估情況統(tǒng)計分析研究。
由于20xx年11月起IPO暫停，截止20xx年底，主板無IPO上市公司。因此，研究小組按照研究方案，根據(jù)上市公司公告信息，重點對20xx年度完成交易的并購重組資產(chǎn)評估相關數(shù)據(jù)進行了收集整理和統(tǒng)計分析，形成了《20xx年度我國主板市場資產(chǎn)評估情況統(tǒng)計分析報告》。120xx年度我國主板市場資產(chǎn)評估總體情況資產(chǎn)評估廣泛服務于我國主板市場，為企業(yè)改制上市及并購重組等重大經(jīng)濟活動提供鑒證、定價、咨詢專業(yè)服務，涵蓋金融、制造、電力、文化、生態(tài)環(huán)保等各個領域，涉及企業(yè)上市、資產(chǎn)置換、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購兼并、債務重組等各類經(jīng)濟行為。據(jù)對上市公告信息的統(tǒng)計，20xx年度，我國主板市場共有1518（含B股）家上市公司，完成并購重組交易的共755家，占上市公司總數(shù)量49.74%，其中，605家使用了資產(chǎn)評估服務，占完成并購重組交易公司的80.13%，經(jīng)評估的公司總市值105,697,53億元，占全部主板上市公司市場值的46.77%。資產(chǎn)評估專業(yè)服務有效發(fā)揮了價值發(fā)現(xiàn)、價值管理的重要功能，為上市公司籌集資金、優(yōu)化資源配置、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了專業(yè)服務和支撐，保護了投資人權(quán)益，保障了資本市場健康規(guī)范發(fā)展，資產(chǎn)評估越來越得到市場主體、報告使用方和監(jiān)管部門的重視和認可。
圖1：上市公司各板塊總家數(shù)、重組家數(shù)與評估家數(shù)對比圖
220xx年度并購重組資產(chǎn)評估情況1基本情況013年度，我國主板上市公司共有755家完成并購重組交易，其中，經(jīng)過評估的605家，占80.13%。經(jīng)評估的資產(chǎn)總量為6,685,89億元，凈資產(chǎn)賬面值3,106,90億元、評估值6,403,15億元、增值額3,296,25億元、增值率106.09%。在1163份并購重組資產(chǎn)評估報告中，1037份報告結(jié)果被作為重組交易的定價依據(jù)和參考，占比89.17%。
圖2：上市公司并購重組評估家數(shù)與評估比例圖
20xx年度完成重大資產(chǎn)重組交易的上市公司共70家，其中，經(jīng)過評估的67家，占95.7%。經(jīng)評估的資產(chǎn)總量1,694,39億元，凈資產(chǎn)賬面值757,43億元、評估值1,679,51億元、增值額922,08億元、增值率121.74%。131份重大重組資產(chǎn)評估報告中，除2份資產(chǎn)評估報告交易對象為上市公司直接以市場定價外，其余129份資產(chǎn)評估報告結(jié)果均被作為交易定價基礎，占比高達98.47%。資產(chǎn)評估為上市公司并購重組交易定價環(huán)節(jié)提供了專業(yè)依據(jù)和參考，促進了上市公司并購重組公平交易和規(guī)范運行。
圖3：上市公司并購重組評估值與賬面值對比、及增值率圖2
專題情況結(jié)合當前我國發(fā)展形勢及經(jīng)濟熱點情況，研究小組還圍繞中央企業(yè)、金融企業(yè)、文化企業(yè)、輕資產(chǎn)企業(yè)和生態(tài)環(huán)保企業(yè)等五個專題領域?qū)?0xx年度并購重組資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)進行了分類統(tǒng)計，分析了資產(chǎn)評估在各領域服務的主要情況和積極作用。
1、保護國有資產(chǎn)保值增值。
20xx年度，國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會努力探索并推動央企之間、央企內(nèi)部相近業(yè)務板塊之間聯(lián)合重組上市，推進央企上市公司的優(yōu)化整合，共有134家進行了資產(chǎn)重組。在108份并購重組資產(chǎn)評估報告中，以評估值作為定價參考的為77份，占比71.30 %。其中，7家發(fā)生重大資產(chǎn)重組，在7份報告中，以評估值作為定價參考的資產(chǎn)評估報告7份，占比高達100 %。資產(chǎn)評估已成為國資委監(jiān)督管理央企改制及資產(chǎn)重組行為的主要手段，保證了央企戰(zhàn)略性重大重組的順利進行。
2、促進金融企業(yè)重組改制。
近年來，財政部分別出臺了《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理辦法》（財政部令第47號）和《金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（財政部令第54號）等文件，明確了金融企業(yè)需要進行資產(chǎn)評估的各種經(jīng)濟行為，并強調(diào)了資產(chǎn)評估結(jié)果是確定金融企業(yè)國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的參考依據(jù)，國有金融企業(yè)并購重組需要借助評估機構(gòu)的專業(yè)判斷。20xx年度，我國主板市場發(fā)生重組的金融企業(yè)共有17家。在19份并購重組資產(chǎn)評估報告中，以評估值作為定價參考的16份，占比84.21 %。其中，重大資產(chǎn)重組2家，共出具資產(chǎn)評估報告2份，全部以評估結(jié)果作為交易定價，占比100%。在金融國有資產(chǎn)管理鏈條中，資產(chǎn)評估已經(jīng)成為防止金融資產(chǎn)低價轉(zhuǎn)讓和流失的重要環(huán)節(jié)。
3、加快文化企業(yè)上市重組進程。
財政部20xx年5月7日下發(fā)《關于加強中央文化企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理的`通知》，中央文化企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應當依法履行內(nèi)部決策程序和審批程序，按規(guī)定做好清產(chǎn)核資、審計和資產(chǎn)評估等有關工作，并以經(jīng)核準或備案的資產(chǎn)評估值作為轉(zhuǎn)讓價格的參考依據(jù)。20xx年度，共有21家文化企業(yè)進行了資產(chǎn)重組，共出具評估報告37份，以評估值作為定價參考的32份，占比86.49%。其中，1家公司發(fā)生重大資產(chǎn)重組，共出具資產(chǎn)評估報告10份，全部以評估值作為定價參考，占比100%。資產(chǎn)評估有效推動了國有文化資產(chǎn)優(yōu)化配置和結(jié)構(gòu)調(diào)整，有助于加快國有文化企業(yè)合并、重組、股改和上市的步伐。
4、“輕資產(chǎn)”行業(yè)重組快速增長。
隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，步入“新常態(tài)”，以信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務業(yè)為代表的輕資產(chǎn)行業(yè)的重組明顯增長，監(jiān)管部門對于資產(chǎn)評估的監(jiān)管更多關注程序合法和信息披露，對于估值的合理性交由市場去判斷。20xx年度，上市公司中共有28家進行了資產(chǎn)重組，共出具資產(chǎn)評估報告27份，以評估值作為定價參考的19份，占比70.37%。資產(chǎn)評估發(fā)揮價值發(fā)現(xiàn)功能，有效地解決輕資產(chǎn)行業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)定價問題，確定輕資產(chǎn)行業(yè)的公允價值。
5、促進生態(tài)環(huán)保建設。
生態(tài)環(huán)保企業(yè)及生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)服務功能的價值評估，對生態(tài)環(huán)保資源的可持續(xù)經(jīng)營具有重要意義。20xx年度，我國生態(tài)環(huán)保企業(yè)共有60家進行了資產(chǎn)重組，資產(chǎn)重組出具資產(chǎn)評估報告109份，以評估值作為定價參考的93份，占比85.32%。其中，2家上市公司發(fā)生了重大資產(chǎn)重組，出具資產(chǎn)評估報告8份，全部以評估值作為定價參考，占比100%。資產(chǎn)評估為生態(tài)環(huán)保企業(yè)并購重組提供了合理的公允價值判斷及專業(yè)咨詢，促進了生態(tài)優(yōu)化和環(huán)保建設。320xx年度參與并購重組資產(chǎn)評估機構(gòu)情況20xx年度共有155家資產(chǎn)評估機構(gòu)參與了上市公司的并購重組評估。其中，70家具有證券評估資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)（以下簡稱證券資格機構(gòu)）全部都有參與。20xx年度上市公司并購重組共出具的1163份評估報告中，證券資格評估機構(gòu)出具評估報告1060份，占比91.14%。
從機構(gòu)所在區(qū)域看，155家分布在24個省市，有7個省市沒有機構(gòu)參與并購重組項目。參與評估機構(gòu)數(shù)量最多的前五位省市分別是：北京、廣東、上海、江蘇和浙江，這5個省市合計有98家機構(gòu)參與并購重組，占全部參與機構(gòu)的比例為63.23%，其中這五個省市有55家證券資格機構(gòu)參與并購重組，占全部70家證券資格機構(gòu)的78.57%。
從出具報告數(shù)量的情況來看，與各省份的評估機構(gòu)數(shù)量相關，排在前五位的省份是：北京、上海、江蘇、廣東和浙江。其中北京市的評估機構(gòu)出具報告數(shù)量為706份，占比60.71%，前五位的省份機構(gòu)出具的報告數(shù)量為998份，比例為85.81%。
注冊地在北京的證券資格機構(gòu)39家，出具報告655份，占全部報告比例56.32%，高出第二位上海44.02%。北京市的證券評估資格的機構(gòu)在承做并購重組項目上優(yōu)勢明顯。
就機構(gòu)承做項目的數(shù)量來看，有106家機構(gòu)出具報告為5份以下，占出具報告機構(gòu)數(shù)量的68.39%，出具報告份數(shù)為176份，比例僅占全部報告的15.13%。出具1份報告的家數(shù)達58家，其中證券資格機構(gòu)21家。非證券資格機構(gòu)出具報告數(shù)主要集中在5份以下，5份以上僅一家為非證券資格機構(gòu)。出具30份以上報告的機構(gòu)數(shù)量僅有9家，機構(gòu)數(shù)量占比5.81%，但出具報告454份，占比為39.04%，其中證券資格機構(gòu)出具報告的比例為42.83%。進一步分析證券資格機構(gòu)承做情況，呈現(xiàn)并購重組業(yè)務向大機構(gòu)集中的趨勢，與財政部支持機構(gòu)做強做大做優(yōu)的政策密不可分。20xx年度綜合評價排名前三位的機構(gòu)承做比例高達17.37%，平均每家出具67份報告。
結(jié)論及建議20xx年度我國主板市場資產(chǎn)評估情況統(tǒng)計分析結(jié)果表明：20xx年，國家著力于優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，深化國有企業(yè)改革，大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。資產(chǎn)評估作為獨立的專業(yè)服務行業(yè)，積極服務于資本市場，資產(chǎn)評估的價值發(fā)現(xiàn)、判斷、管理的專業(yè)服務功能，真實、客觀地反映了上市公司資產(chǎn)狀況，已經(jīng)成為上市公司并購重組定價的核心環(huán)節(jié)和主要依據(jù)，對促進上市公司規(guī)范運作，維護證券市場公開、公正、公平發(fā)揮了積極作用，對國家經(jīng)濟建設方針、政策的有效施行起到了重要的推動作用，對促進經(jīng)濟發(fā)展和社會進步發(fā)揮了不可替代的作用，在市場經(jīng)濟中具有不可或缺的重要地位。資產(chǎn)評估的市場化定價創(chuàng)新了市場經(jīng)濟的定價制度，對我國經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。同時，資產(chǎn)評估價值發(fā)現(xiàn)、價值管理的功能也越來越被社會各界所重視和認可。
為進一步發(fā)揮資產(chǎn)評估作用，更好地促進我國資本市場規(guī)范發(fā)展，提出以下政策建議：
1、建議在證券立法中進一步明確資產(chǎn)評估在資本市場的功能和作用資產(chǎn)評估為上市公司并購重組交易定價環(huán)節(jié)提供了專業(yè)依據(jù)和參考，成為促進上市公司并購重組公平交易和規(guī)范運行的重大舉措。在20xx年度重大重組資產(chǎn)評估報告中，除交易對象為上市公司直接以市場定價外，其余均被作為交易定價基礎。資產(chǎn)評估作為定價的核心環(huán)節(jié)已獲市場廣泛認可，在證券法律制度層面進一步作出規(guī)定，更有利于充分發(fā)揮資產(chǎn)評估的作用，保護公眾利益，維護資本市場的正常秩序。
2、建議資產(chǎn)評估師深度參與上市公司發(fā)行定價環(huán)節(jié)，進一步完善IPO定價機制目前，上市公司發(fā)行定價主要采用券商詢價方式確定，主要依據(jù)是發(fā)行主體過去幾年實現(xiàn)的市盈率。而資產(chǎn)評估專長于企業(yè)價值評估，對發(fā)行主體的估值不僅依據(jù)賬面和歷史情況，同時更關注其市場價值、未來盈利能力等因素。資產(chǎn)評估深度參與發(fā)行定價環(huán)節(jié)，有利于更準確地對發(fā)行主體資本結(jié)構(gòu)、未來獲利能力等做出判斷和估值，更好地維護廣大投資者利益和促進資本市場健康有序發(fā)展。
3、努力適應上市公司并購重組政策的調(diào)整，積極探索服務于證券資本市場服務的新方式中國證監(jiān)會近日為貫徹落實《國務院關于進一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》（國發(fā)[20xx]14號）、《國務院關于進一步促進資本市場健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[20xx]17號）精神，頒布了修訂后的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，其中對發(fā)行股份購買資產(chǎn)的市場化定價機制、上市公司并購重組支付工具等方面的規(guī)定，雖對資產(chǎn)評估傳統(tǒng)的并購重組業(yè)務有所影響，但同時也對資產(chǎn)評估帶來新機遇。評估行業(yè)要認真研究國家全面深化改革的各項舉措為資產(chǎn)評估專業(yè)服務帶來的新市場、新業(yè)務，為行業(yè)未來健康可持續(xù)發(fā)展提供新的動力。
資產(chǎn)評估報告6
第一章 總則
第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益，根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定和《資產(chǎn)評估準則——評估報告》，制定本指南。
第二條 注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，應當遵守本指南。
金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范。
第三條 本指南所指企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告（以下簡稱評估報告），由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構(gòu)成。
第四條 注冊資產(chǎn)評估師應當清晰、準確陳述評估報告內(nèi)容，不得使用誤導性的表述。
第五條 評估報告提供的信息，應當使企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)和相關機構(gòu)能夠全面了解評估情況，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
第六條 評估報告內(nèi)容應當完整，符合本指南的要求。
第二章 標題、文號、聲明和摘要
第七條 評估報告標題應當簡明清晰，一般采用“企業(yè)名稱+經(jīng)濟行為關鍵詞+評估對象+評估報告”的形式。
評估報告文號包括評估機構(gòu)特征字、種類特征字、年份、報告序號。
第八條 注冊資產(chǎn)評估師應當聲明遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評估準則，并對評估結(jié)論合理性承擔相應的法律責任。評估報告聲明應當提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容。
評估報告聲明應當置于評估報告摘要之前。
第九條 注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告正文的基礎上編制評估報告摘要。
評估報告摘要應當簡明扼要地反映經(jīng)濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結(jié)論及其使用有效期、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項等關鍵內(nèi)容。評估報告摘要應當采用下述文字提醒評估報告使用者閱讀全文：“以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應當閱讀評估報告正文。”評估報告摘要應當置于評估報告正文之前。
第三章 正文
第十條 評估報告正文應當包括：
�。ㄒ唬┚w言；
�。ǘ┪蟹健⒈辉u估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況；
�。ㄈ┰u估目的；
（四）評估對象和評估范圍；
（五）價值類型及其定義；
（六）評估基準日；
（七）評估依據(jù)；
�。ò耍┰u估方法；
�。ň牛┰u估程序?qū)嵤┻^程和情況；
�。ㄊ┰u估假設；
�。ㄊ唬┰u估結(jié)論；
�。ㄊ┨貏e事項說明；
�。ㄊ┰u估報告使用限制說明；
�。ㄊ模┰u估報告日；
（十五）簽字蓋章。
第十一條 緒言一般采用包含下列內(nèi)容的`表述格式：
“×××（委托方全稱）：
×××（評估機構(gòu)全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用×××評估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序，對×××（委托方全稱）擬實施×××行為（事宜）涉及的×××（資產(chǎn)——單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益）在××××年××月××日的××價值（價值類型）進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下�！�
第十二條 評估報告正文應當介紹委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者的概況。
（一）委托方和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)營范圍等。
（二）企業(yè)價值評估中，被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）概況一般包括：
1、名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、主要經(jīng)營范圍、注冊資本、公司股東及持股比例、股權(quán)變更情況及必要的公司產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)、歷史情況等；
2、近三年資產(chǎn)、財務、經(jīng)營狀況；
3、委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）之間的關系（如產(chǎn)權(quán)關系、交易關系）。
（三）單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）概況一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)營范圍等。
�。ㄋ模┪蟹脚c被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一企業(yè)，按對被評估單位的要求編寫。
�。ㄎ澹┐嬖诮徊娉止傻�，應當列示交叉持股圖并簡述交叉持股關系及是否屬于同一控制的情形。
（六）存在關聯(lián)交易的，應當說明關聯(lián)方、交易方式等基本情況。
第十三條 評估報告應當說明本次資產(chǎn)評估的目的及其所對應的經(jīng)濟行為，并說明該經(jīng)濟行為獲得批準的相關情況或者其他經(jīng)濟行為依據(jù)。
第十四條 評估報告應當對評估對象進行具體描述，以文字、表格的方式說明評估范圍。
企業(yè)價值評估中，應當說明下列內(nèi)容：
�。ㄒ唬┪性u估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應當說明原因，并說明是否經(jīng)過審計；
�。ǘ⿲ζ髽I(yè)價值影響較大的單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存貨、工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)線及廠房等）的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況；
�。ㄈ┢髽I(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權(quán)屬狀況等；
（四）企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量；
�。ㄎ澹┮闷渌麢C構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）。
單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，應當說明委托評估資產(chǎn)的數(shù)量（如土地面積、建筑物面積、設備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等）、法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況等。
資產(chǎn)評估報告7
一、緒言
湖南華兆園林管理有限公司，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，因資產(chǎn)占有方融資項目的需要，對其所有的苗木資產(chǎn)進行了評估工作，本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)υu估的資產(chǎn)實施查驗、市場調(diào)查與詢證，對其資產(chǎn)在 年 月 日所表現(xiàn)的價值作出了公允反映，并以此價值作為該公司(個人)融資的參考依據(jù)�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
二、評估方及資產(chǎn)占有方
甲方(評估方)：
乙方(資產(chǎn)占有方)：
資產(chǎn)占有方概況：
法人代表： 聯(lián)系方式：
苗木資產(chǎn)所在地：
主要苗木種類：
三、評估目的
本次評估目的是對乙方的苗木資產(chǎn)進行評估，為該公司(個人)依法進行融資提供價值參考依據(jù)。
四、評估對象及范圍
納入本次資產(chǎn)評估范圍的評估對象是乙方因融資所抵押的苗木資產(chǎn)。
五、評估價值類型及定義
參照評估有關的法規(guī)，遵循客觀、獨立、公正和科學的原則及其他一般的公認評估原則，我們對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了必要的核查與鑒定，查閱了有關文件及資料，實施了我們認為必要的其他程序，在此基礎上，根據(jù)評估目的及資產(chǎn)狀況，確定資產(chǎn)評估的價值類型為：抵押貸款價值。
抵押貸款價值的內(nèi)涵：是指評估對象根據(jù)有關林權(quán)資產(chǎn)管理等相關法律、法規(guī)關于苗木資產(chǎn)的具體規(guī)定和要求所具有的價值估計數(shù)額。
六、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為 年 月 日。
七、評估原則
我們在對委托方指定的資產(chǎn)進行評估的過程中，依據(jù)國家有關的法律法規(guī)及規(guī)范化要求，嚴格遵循資產(chǎn)評估的以下原則：
(一)遵循了真實性、科學性、可行性的工作原則;
(二)遵循合法原則，以待估資產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提來確定其價值; (三)遵循估價日期原則，以評估基準日的市場條件為基礎來確定待估資產(chǎn)價值; (四)評估操作恪守獨立、客觀、公正、實事求是的原則，維護國家及其他投資主體的合法權(quán)益。
八、評估依據(jù)
1、資產(chǎn)占有方出具的評估資產(chǎn)清單;
2、專業(yè)資產(chǎn)評估公司所出具的資產(chǎn)評估報告;
3、公司農(nóng)藝專家出具的`經(jīng)濟林及苗木木調(diào)查、分類、評估的意見; 4、評估人員收集的有關詢價、參數(shù)資料記錄。
九、評估方法
對苗木資產(chǎn)抵押價值的評估，我們是依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行) 》、《市森林資源保護管理條例》、，結(jié)合所估苗木的生長發(fā)育狀況后，按如下規(guī)定公式進行：
P = 各苗木按品種、規(guī)格×單價×株數(shù)
十、評估過程
(一)接受委托及準備階段
(二)資產(chǎn)核查階段
(三)評定估算及報告提交階段
十一、評估假設和限定條件
在評估過程中，我們遵循以下評估假設和限定條件：
1、除評估基準日政府已頒布和已頒布尚未實施的影響資產(chǎn)占有方經(jīng)營的法律、法規(guī)外，假設收益期內(nèi)與資產(chǎn)經(jīng)營相關的法律、法規(guī)不發(fā)生重大變化。
2、對本次納入評估范圍內(nèi)的苗木資產(chǎn)不存在權(quán)屬爭議。
十二、評估結(jié)論
在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，委托方指定的資產(chǎn)在年 月 日所表現(xiàn)的補償價值反映如下：
資產(chǎn)評估結(jié)果： 萬元 (詳見評估明細表)
十三、特別事項說明
1、本報告所稱“評估價值”系指我們對所評估資產(chǎn)在評估基準日之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，為本報告書所列明的目的而提出的估值意見，而不對其他用途負責。
2、遵守相關法律、法規(guī)、評估準則，對委托方提供的資料進行核查，執(zhí)行相關法律、法規(guī)、評估準則要求的其他必要評估程序，并最終出具委估資產(chǎn)在特定評估目的下在評估基準日的專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責任;提供必要的資料并保證所提供資料的可靠性、真實性、準確性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
3、在履行評估程序過程中，評估人員依據(jù)評估有關規(guī)定對資產(chǎn)占有方提供的評估對象的權(quán)屬文件、資料進行了關注，并進行了必要的查驗，但評估師不對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。
十四、評估報告使用限制說明
1、本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的和基準日下的抵押價值，我們沒有考慮將來可能發(fā)生的其他交易對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策，特別是補貼政策的變化以及遇自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
2、本評估結(jié)果是在基準日被評估資產(chǎn)抵押價值的客觀反映，湖南華兆園林管理有限公司對這一基準日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔發(fā)表意見的責任。
3、根據(jù)國家有關部門的規(guī)定，評估結(jié)果有效期為一年，超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
4、除甲方乙方之外，未經(jīng)本公司同意，不得向任何其他的單位和個人提供，任何機構(gòu)不得轉(zhuǎn)載或引用本報告部分或全部內(nèi)容，除依據(jù)法律需公開的情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。
6、本報告含有若干附件，附件與正文具有同等法律效力。
十五、評估報告的提出日期
本評估報告提出日期 年 月 日。謹此報告!
甲方法人代表簽字： 乙方法人代表簽字：
甲方(公章) 乙方(公章)
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
苗木資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
評估基準日： 年月日
資產(chǎn)占有方： 金額單位： 人民幣 萬元
資產(chǎn)評估報告8
一、緒言
二、委托方及資產(chǎn)占有方
三、評估目的
四、評估對象及范圍
四、評估價值類型和定義
五、評估基準日
六、評估依據(jù)
七、評估原則
八、評估依據(jù)
九、評估方法
十、評估過程
十一、評估假設和限定條件
十二、評估結(jié)論
十三、特別事項說明
十四、評估報告的使用限制說明
十五、評估報告提出日期
資產(chǎn)評估報告書備查文件
一、委托方與資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復印件
二、產(chǎn)權(quán)證明文件復印件
三、委托方與資產(chǎn)占有方承諾函
四、資產(chǎn)評估人員和機構(gòu)的承諾函
五、××林資產(chǎn)評估有限公司資格證書復印件
六、××林資產(chǎn)評估有限公司營業(yè)執(zhí)照復印件
七、項目參加人員名單及其資格證書復印件
評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應的法律責任。
二、我們出具評估報告，沒有以預先設定的價值作為評估結(jié)論。我們不會為當事人的決策承擔責任，我們提請報告使用者注意，評估結(jié)論不應該被認為是被評估資產(chǎn)價值在市場上可實現(xiàn)價格的保證。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
五、我們已對評估報告中的評估對象進行現(xiàn)場勘查；我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權(quán)屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行了披露。
六、我們具備評估業(yè)務所需的.執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關專業(yè)評估經(jīng)驗。
七、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
八、我們對評估對象的價值進行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟行為實現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報告載明的評估目的，僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開；未經(jīng)評估機構(gòu)同意委托方不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開和內(nèi)部媒體上。
九、本評估報告的解釋權(quán)為出具評估報告的評估機構(gòu)，除國家法律、法規(guī)有明確的特別規(guī)定外，其他任何機關和部門均無權(quán)解釋。
十、本評估報告的使用者限制為：
1、委托方（資產(chǎn)占有方）；
2、××州市章貢區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社；
3、××縣林業(yè)局、××縣果業(yè)局。
資產(chǎn)評估報告9
ZX評估有限責任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委托方委估的房地產(chǎn)市場價值進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在 20xx年7月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
名稱：QS股份有限公司
住所：XX區(qū)XX大道1154號
法定代表人：XXX
注冊資本：4500萬
經(jīng)營范圍：飲食供應，國內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務，美容美發(fā)，商務服務，禮儀服務，模擬游戲機。
二、評估目的
為對外投資提供價值參考依據(jù)。
三、評估范圍和對象
本次納入評估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。除儲運部16幢倉庫位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營。委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國用(20xx)字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。
四、評估基準日
本評估項目基準日是20xx年7月1日;本評估報告所采用的一切取價標準均為評估基準日有效資產(chǎn)價格標準，與評估目的的實現(xiàn)日接近。
五、評估原則
遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。在對全部資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察的基礎上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù)，力求準確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時公允價值。
六、評估依據(jù)
1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》;
2、國務院1991年第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》和《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;
3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會“中評協(xié)(1996)03號”文頒發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;
4、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定》和財企[20xx]20號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》及《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》;
5、W市政府制定的基準地價資料;
6、W政[20xx]39號《市人民政府關于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標準的通知》;
7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明：“W國用(20xx)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”;
8、資產(chǎn)評估業(yè)務約定書和資產(chǎn)占有方法人營業(yè)執(zhí)照;
9、工程造價信息及房價信息;
10、評估人員現(xiàn)場勘查記錄等。
七、評估方法
根據(jù)本次資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評估方法，對QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場比較法，對儲運部倉庫采用重置成本法，對土地使用權(quán)采用重置成本法和基準地價修正系數(shù)法。
八、評估過程
本次評估于xxxx年7月15日至xxxx年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過程。主要步驟為：
1、接受委托：我公司于xxxx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項資產(chǎn)評估業(yè)務。在接受評估后，由項目負責人先行了解委托評估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃并簽訂“資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書”，明確雙方各自承擔的責任、義務和評估業(yè)務基本事項。
2、現(xiàn)場調(diào)查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎上，評估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評估申報明細資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫現(xiàn)場勘察記錄，檢查、核實、驗證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。
3、評定估算：評估人員針對資產(chǎn)類型，依據(jù)評估現(xiàn)場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產(chǎn)的評估值。
4、提交報告：根據(jù)評估人員對委估資產(chǎn)的.初步評估結(jié)果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產(chǎn)評估報告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見，進行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評估報告書。
九、特別事項說明
1、本次評估結(jié)果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
2、本次評估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。
十、評估報告評估基準日期后的重大事項
評估基準日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)評估方法對資產(chǎn)額進行相應調(diào)整。若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應聘請評估機構(gòu)重新確定評估值。
十一、評估報告的法律效力
1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。
2、本報告的附件是構(gòu)成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。
3、本評估結(jié)論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時，可以此評估結(jié)果作為底價或作價依據(jù)，超過一年，需重新進行評估。
4、本評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關系，評估工作置于法律監(jiān)督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
6、報告所涉及的有關法律證明文件，由委托方提供，其真實性由委托方負責。
7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構(gòu)無關。
十二、評估結(jié)論
列入本次評估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評估值73,774,378元，土地使用權(quán)評估值50,341,179元。
十三、評估報告提出日期
本報告提出日期為xxxx年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物評估明細表
2、土地使用權(quán)評估明細表
3、資產(chǎn)評估委托方承諾函(復印件)
4、委估土地使用權(quán)證(復印件)“W國用(20xx)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權(quán)證(復印件)“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”
6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照(復印件)
7、評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復印件)
8、評估機構(gòu)資格證(復印件)
9、注冊評估師資格證(復印件)
注冊資產(chǎn)評估師：XX
ZX評估有限責任公司
二OXX年七月二十一日
資產(chǎn)評估報告10
資產(chǎn)評估學是運用商品價值理論對特定資產(chǎn)的價格給予真實、客觀、公正、合理的評定和估算。
估價結(jié)果報告
一、委托方和權(quán)屬方 1、委托方：馬玉桂 2、權(quán)屬方：馬玉桂
二、估價方基本情況
估價方名稱：xxx房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司負責人：xxx 聯(lián)系人：xxx 聯(lián)系電話：xxx
三、估價對象所在區(qū)位情況
1、項目四至：東為北沿路，南為文靖西路，西為秦淮河，北為宏運大道; 2、交通組織：北沿路、文靖西路、宏運大道等; 3、周邊商業(yè)配套：周邊銀行、酒店等商業(yè)配套一般 4、鄰近商圈：東山漁港商業(yè)圈; 5、周邊商業(yè)氛圍：較優(yōu);
6、基礎設施：宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”; 7、公共交通：137路、103路等;
8、距離公交站點：距離公交北沿路站約100米。
四、估價對象基本情況 1、房屋坐落：xxxx; 2、銷售案名：xxxx; 3、房屋結(jié)構(gòu)：鋼混; 4、現(xiàn)狀用途：商業(yè);
5、房屋層次：評估對象所在建筑為鋼混3層結(jié)構(gòu)，評估對象位于第-1-2層; 6、建筑面積：169.42㎡; 7、套型：商鋪; 8、朝向：東南;
9、建筑年代、保養(yǎng)情況：20xx年左右，保養(yǎng)情況較優(yōu);
10、小區(qū)環(huán)境、綠化：所在小區(qū)環(huán)境較優(yōu)，綠化較優(yōu)，保潔情況較優(yōu); 11、車庫(車位、車棚)情況：地下車庫、地上停車位; 12、物業(yè)管理：物業(yè)公司管理; 13、所在項目規(guī)模：一般; 14、商業(yè)氛圍：較優(yōu);
15、內(nèi)部裝修：估價對象原作為飯店經(jīng)營，現(xiàn)狀空置; 16、其他：公共部分裝修：涂料;外墻：玻璃幕墻、鋁板;
五、權(quán)屬狀況 1、房屋權(quán)屬狀況
(1) 證號：xxxx第JN00150280號; (2) 房屋所有權(quán)人：馬玉桂; (3) 房屋坐落：xxxx; (4) 丘權(quán)號：----; (5) 房屋性質(zhì)：私有; (6) 幢號：55; (7) 房號：11; (8) 房屋結(jié)構(gòu)：鋼混; (9) 房屋總層數(shù)：3; (10)所在層數(shù)：----; (11)建筑面積：169.42㎡; (12)規(guī)劃用途：住宅; (13)產(chǎn)權(quán)來源：轉(zhuǎn)移; (14)建筑年代：----;
(15)備注：----;
(16)共有情況：單獨所有;
(17)他項權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價時點估價對象未設定任
何他項權(quán)利。
2、土地權(quán)屬狀況
(1)證號：xxx(20xx)第07292號; (2)土地使用權(quán)人：馬玉桂; (3)座落：xxx;
(4)地號：21100055003; (5)圖號：----;
(6)用途：住宅用地(商品房); (7)使用權(quán)類型：出讓;
(8)終止日期：20xx年02月23日; (9)使用權(quán)面積：58.8㎡;
六、估價基本事項
1、估價目的
為委托方擬用估價對象向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。
2、估價時點 20xx年03月15日
3、估價方法
選取市場比較法和收益還原法作為本次估價的基本方法。 (1)市場比較法
基于評估人員掌握有充足的交易實例，選用市場比較法比較適宜。市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的'類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)的
資產(chǎn)評估報告11
1、企業(yè)價值的評估方法：
企業(yè)價值評估方法主要有成本法、收益法和市場法。
企業(yè)價值評估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。
企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估單位預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法是從企業(yè)獲利能力的角度衡量企業(yè)的價值，建立在經(jīng)濟學的`預期效用理論基礎上。
企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。
按照《資產(chǎn)評估準則—基本準則》，評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇資產(chǎn)評估方法。
根據(jù)本項目評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件選擇資產(chǎn)基礎法進行評估。
2、其他評估的方法描述
資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。
市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。運用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息，并以此為基礎判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。
收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。
成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。
按照《資產(chǎn)評估準則—基本準則》，評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。
根據(jù)本項目評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件選擇成本法對XXX公司委估資產(chǎn)進行評估。
資產(chǎn)評估報告12
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受三九醫(yī)藥股份有限公司的委托，就香港啟利投資有限公司轉(zhuǎn)讓湖南三九南開制藥有限公司股權(quán)之事宜，所涉及的湖南三九南開制藥有限公司整體資產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行了評估。
評估范圍和對象是湖南三九南開制藥有限公司于評估基準日經(jīng)審計后的資產(chǎn)負債表所列示的全部資產(chǎn)和負債，包括流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)、流動及長期負債。
評估基準日為20xx年12月31日。
本次評估遵照中國有關資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)，遵循獨立、客觀、科學的工作原則和持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則、公開市場原則等有關經(jīng)濟原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況、有關市場交易資料和現(xiàn)行市場價格標準，并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場為前提，主要采用資產(chǎn)基礎法對各項資產(chǎn)進行評估并對各項負債進行核實、采用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價值進行估算，最終以資產(chǎn)基礎法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
評估的價值類型為公開市場價值。
經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，得出湖南三九南開制藥有限公司評估結(jié)論如下：
資產(chǎn)合計賬面價值9,444.65萬元，調(diào)整后賬面值9,444.65萬元，評估值11,8XX.53萬元，評估增值2,361.88萬元，增值率25.01%。
負債合計賬面值5,511.52萬元，調(diào)整后賬面值5,511.52萬元，評估值5,511.52萬元，評估無增減值。
凈資產(chǎn)賬面價值3,933.13萬元，調(diào)整后賬面值3,933.13萬元，評估值6,295.01萬元，評估增值2,361.88萬元，增值率60.05%。
各類資產(chǎn)評估情況見下表。
表1、資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面價值調(diào)整后賬面值評估價值增減值增值率
項目
A B C D=C-B E=D/B 100%流動資產(chǎn)1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41長期投資2 - - - -固定資產(chǎn)3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中：在建工程4 - - - -建筑物5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85設備6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68無形資產(chǎn)7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用權(quán)8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他資產(chǎn)9 - - - -
資產(chǎn)總計10 9,444.65 9,444.65 11,8XX.53 2,361.88 25.01流動負債11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -長期負債12 - - - -
負債總計13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
凈資產(chǎn)14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
本報告使用有效期為一年，即自20xx年12月31日至20xx年12月30日有效。
本報告評估結(jié)論僅供委托方為上述評估目的使用，評估師的責任是就該項評估目的下的資產(chǎn)價值量發(fā)表專業(yè)意見，評估師和評估機構(gòu)所出具的評估報告不代表對評估目的所涉及的經(jīng)濟行為的任何判斷。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，請認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
評估機構(gòu)法定代表人：
注冊資產(chǎn)評估師：
注冊資產(chǎn)評估師：
二OO七年四月二十五日中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
湖南三九南開制藥有限公司
股權(quán)價值評估項目
資產(chǎn)評估報告書
中聯(lián)評報字[20xx]第390號三九醫(yī)藥股份有限公司：
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負債進行了評估工作。評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在20xx年12月31日所表現(xiàn)的公允價值作出了反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介
本項目委托方為三九醫(yī)藥股份有限公司，資產(chǎn)占有方為湖南三九南開制藥有限公司。
(一)委托方簡介
公司名稱：三九醫(yī)藥股份有限公司
公司地址：廣東省深圳市羅湖區(qū)銀湖路口北環(huán)大道1028號中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
法定代表人：孫曉民
注冊資本：玖億柒仟捌百玖拾萬元
營業(yè)執(zhí)照注冊號：10000011XX157
1、公司簡介
三九醫(yī)藥股份有限公司(簡稱：三九醫(yī)藥)系根據(jù)中華人民共和國有關法律的規(guī)定，于1999年3月2日經(jīng)國家經(jīng)濟貿(mào)易管理委員會國經(jīng)貿(mào)企改[1999] 134號文件批準，由三九藥業(yè)、三九集團、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先達明物業(yè)管理有限公司和惠州市壬星工貿(mào)有限公司作為發(fā)起人，以發(fā)起方式設立的股份有限公司，三九醫(yī)藥于1999年4月21日于國家工商行政管理局注冊登記。三九醫(yī)藥設立時注冊資本為55,300萬元。
三九醫(yī)藥經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字[1999]142號文批準,于1999年11月11日-12日在深交所發(fā)行人民幣普通股20,000萬股，發(fā)行價為每股8.45元，共募集資金人民幣169,000萬元。20xx年3月9日在深圳證券交易所正式上市交易，三九醫(yī)藥發(fā)行后注冊資本變更為75,300萬元。
三九醫(yī)藥于20xx年6月11日實施20xx年度股東大會審議通過的用資本公積金每10股轉(zhuǎn)增3股的方案，股本增加22,590萬股。截止20xx年8月31日，三九醫(yī)藥總股本97,890萬股。
三九企業(yè)集團占有8.45%股權(quán)，三九企業(yè)集團下屬全資子公司深圳三九藥業(yè)有限公司占有62.717%股權(quán)。
2、經(jīng)營范圍中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
藥品、保健品、醫(yī)療器械的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售;相關技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務;醫(yī)療、保健服務。
(二)資產(chǎn)占有方簡介
公司名稱：湖南三九南開制藥有限公司
公司注冊地：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園
公司辦公地址：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園
郵政編碼：215433
法定代表人：胡宏發(fā)
營業(yè)執(zhí)照注冊號：00XX26
注冊資本：939萬元
1、公司簡介
湖南三九南開制藥有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地區(qū)制藥廠、湖南南開制藥廠。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注冊登記成立，成立時公司注冊資本9390000元。1998年8月在"郴交會"上，被三九集團實施承債式整體兼并，歸于三九麾下。20xx年2月10日經(jīng)郴體改發(fā)[20xx]004號批準成立湖南三九南開制藥有限公司。20xx年7月8日變?yōu)橥馍酞氋Y企業(yè)，其股東為三九企業(yè)集團公司下屬企業(yè)香港啟利投資有限公司。
2、經(jīng)營范圍
生產(chǎn)中成藥、保健品及食品、銷售自產(chǎn)產(chǎn)品(國家限制或禁止的品種除外)。
3、主要經(jīng)營業(yè)績中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
表2、資產(chǎn)、財務狀況表
單位：人民幣
萬元
項目20xx年20xx年20xx年
總資產(chǎn)10,089.77 10,515.07 9,444.66
凈資產(chǎn)2,794.49 3,764.41 3,933.13
項目
主營業(yè)務收入6,008.81 5,804.83 4,958.36
利潤總額453.54 367.57 149.73
凈利潤453.54 367.57 149.73
以上數(shù)據(jù)中20xx年度的財務報表經(jīng)深圳鵬城會計師事務所審計,20xx年度財務報表經(jīng)天職國際會計師事務所審計,20xx年度財務報表經(jīng)中和正信會計師事務所有限公司審計，均出具保留意見報告。
二、評估目的
根據(jù)三九企業(yè)集團總經(jīng)理辦公會決議，三九企業(yè)集團擬將下屬公司香港啟利投資有限公司所持有的湖南三九南開制藥有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓于三九醫(yī)藥股份有限公司用于抵償債務，本次評估目的是反映湖南三九南開制藥有限公司全部資產(chǎn)及相關負債于評估基準日的市場價值，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提供價值參考依據(jù)。
三、評估范圍和對象
本次評估的對象為湖南三九南開制藥有限公司的全部股東權(quán)益，所對應的評估范圍是湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)及相關負債。
評估前資產(chǎn)總額9,444.65萬元、負債5,511.52萬元、凈資產(chǎn)3,933.13萬元。具體包括流動資產(chǎn)賬面值4,922.09萬元;固定資產(chǎn)賬面凈值4,244.44萬元;無形資產(chǎn)賬面凈值278.12萬元;流動負債賬面值5,511.12萬元。。中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
以上評估范圍和對象與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。
四、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日是20xx年12月31日。資產(chǎn)評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
三九企業(yè)集團與三九醫(yī)藥股份有限公司為此項目擬訂了時間表，為了加快整體工作的進程，同時考慮到評估基準日盡可能與本次評估目的的實現(xiàn)日接近的需要和完成評估工作的實際可能，經(jīng)與各方協(xié)商，確定評估基準日為20xx年12月31日。
五、評估原則
根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法規(guī)，我們遵循獨立、客觀、科學的原則和資產(chǎn)評估的職業(yè)標準，對湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負債進行評估，以保證資產(chǎn)評估工作的有效和評估結(jié)果的準確性。遵循的原則有：
(一)獨立、客觀、科學的工作原則
獨立性原則：嚴格按照國家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評估業(yè)務當事人的影響，確保資產(chǎn)評估資料和信息的真實性和可靠性。
客觀性原則：一切從實際出發(fā)，認真進行現(xiàn)場勘察和調(diào)查研究，掌握翔實可靠的'資料和依據(jù)，采取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結(jié)果。
科學性原則：制定科學的操作方案，采用科學的評估程序和方法，嚴格按照國家資產(chǎn)評估有關規(guī)定，實施評估，科學、合理地進行資產(chǎn)價格的評定中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
和估算。
(二)資產(chǎn)評估公允的專業(yè)原則
資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則：根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
替代性原則：充分考慮被評估的每一項資產(chǎn)的選擇性或有無替代性，以效能相同為前提，以市場公允價確定委估資產(chǎn)的價值。
公開市場原則：資產(chǎn)評估選取的作價依據(jù)和評估結(jié)論都可在公開市場存在或成立。
六、評估依據(jù)
(一)主要法律依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》(20xx年10月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂);
2、《中華人民共和國土地管理法》(20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);
3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日);
4、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務院第378號令，20xx);
5、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院第91號令，1991年);
6、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(國資委、財政部第3號令，20xx年12月31日);
7、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號(20xx年8月25日);
8、《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》(國資委中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第
產(chǎn)權(quán)[20xx]274號);
9、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財評字[1999]91號);
10、《財政部關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)[20xx] 102號，20xx年);
11、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996年5月7日發(fā)布);
12、《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權(quán)屬指導意見》(中國注冊會計師協(xié)會20xx);
13、《資產(chǎn)評估準則-基本準則》(財企(20xx)20號);
14、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則-基本準則》(財企(20xx)20號);
15、《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會，20xx年12月30日);
16、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999);
17、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(中華人民共和國國家標準GB/T18508-20xx)。
(二)經(jīng)濟行為文件
三九企業(yè)集團總經(jīng)理辦公會決議。
(三)產(chǎn)權(quán)證明文件
1.資產(chǎn)權(quán)屬證明文件(房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、機動車行駛證);
2.設備購置合同;重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
3.有關資產(chǎn)權(quán)屬方面的“說明”;
4.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
(四)取價標準依據(jù)
1.國務院令[20xx]第294號《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》;
2.國經(jīng)貿(mào)[1997] 456號"汽車報廢標準";
3.國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[20xx] 1202號《關于調(diào)整汽車報廢標準若干規(guī)定的通知》;
4.《中國人民銀行貸款利率表》20xx年8月19日起執(zhí)行;
5.《中國統(tǒng)計年鑒》分行業(yè)工業(yè)品出廠價格指數(shù)(國家統(tǒng)計局);
資產(chǎn)評估報告13
XXXXX有限公司：
我們接受貴公司的委托，對貴公司位于 （地址）號自編1棟的租金價格與周邊同等物業(yè)收取租金的對比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發(fā)票等相關資料，這些資料的真實性、完整性、合法性由貴公司負責。同時，我們對貴公司周邊同類型的物業(yè)出租和環(huán)境設施等狀況進行了調(diào)查。在實施審查及調(diào)查工作的基礎上對這些資料發(fā)表意見。
一、基本情況
貴公司于一九九四年十月二十四日經(jīng) 行政管理局注冊登記，取得了注冊號。經(jīng)營范圍：。
貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同，具體情況如下：
合同：
二、用途
租金情況：20xx年 月1日至 年 月日，按每月每平方米 元
計算月租 元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元計算月租 元。
1、交通設施
貴公司所租地段毗鄰國道G107和廣清高速公路，車輛出入自由方便，交
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于貨物的配送。
2、周邊設施配套
貴公司所租地段地處廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫(yī)院、郵局等配套齊全，便于員工日常生活。
3、周邊租金
貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右，辦公租金平均是22元/ 平方米左右。
三、結(jié)論：
經(jīng)我們調(diào)查，截止20xx年6月10日，貴公司上述租賃合同的.租金情況比周邊同等物業(yè)收取的租金價格低。
四、其他事項
本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平，不應將其視為是對貴公司報告日后租金費用的證明。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本咨詢業(yè)務的注冊會計師及會計師事務所無關。
法定代表或授權(quán)人：
經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：
經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：
資產(chǎn)評估報告14
一、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者簡介
委托方：百和超市
住所：新疆烏魯木齊市西山區(qū)成立日期：20xx年12月6日法定代表人：注冊資本：65萬元公司類型：股份有限公司
經(jīng)營范圍：農(nóng)副產(chǎn)品、糧油及制品、食品飲料、酒及其他副食品、零售乳制品(含嬰幼兒配方乳粉)、日用百貨、家用電器及電子產(chǎn)品、通訊器材、針紡織品、服裝、文化體育用品及器材、音像制品、出版物及電子出版物等。
二、評估目的
本次評估是根據(jù)評估機構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書，對委估的百和超市無形資產(chǎn)商標權(quán)價值進行評估，確定其在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值，為資產(chǎn)重組提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
本次評估的評估對象為百和超市股份有限公司的商標權(quán)，評估范圍為以百和超市商標。具體以資產(chǎn)占有方評估申報表為準。
四、評估基準日
本項目評估基準日是_________年____月____日。資產(chǎn)評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
五、價值類型
根據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
六、評估報告的使用者
本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為相關的當事方。
七、評估原則
根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定,本公司及評估人員遵循以下原則進行評估：
(一)堅持獨立性、客觀性、科學性的工作原則
(二)堅持預期和公開市場的操作原則
本次資產(chǎn)評估過程中,本公司評估人員按照國家有關國有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評估的有關法律法規(guī)以及《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的要求,遵循以上基本原則,對委估資產(chǎn)進行評估,以保證客觀、公正地反映評估對象在評估基準日的公允市場價值。
八、評估依據(jù)
在本次資產(chǎn)評估工作中,評估人員遵循的具體行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價依據(jù)和參考資料有：
(一)法規(guī)依據(jù)
1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)[1992]第36號);
3、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；
4、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)(中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996年5月7日發(fā)布);
5、《中華人民共和國公司法》;
(二)行為依據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、開元投資法人營業(yè)執(zhí)照;2、"出資(無形資產(chǎn))確認書"。
九、商標權(quán)評估的基本概況
百和超市主營農(nóng)副產(chǎn)品、糧油及制品、食品飲料、酒及其他副食品、零售乳制品(含嬰幼兒配方乳粉)、日用百貨、家用電器及電子產(chǎn)品、通訊器材、針紡織品、服裝、文化體育用品及器材、音像制品、出版物及電子出版物等。
經(jīng)營十年來，質(zhì)量穩(wěn)定，貨真價實，在當?shù)匕俸统幸褬淞⒘诵抛u，銷量日增，深受顧客的信賴。為了進一步擴大業(yè)務，提高企業(yè)競爭能力與應變能力，百和超市于年末資產(chǎn)重組，將原屬于百和超市的“百和”牌商標評估作價，作為原五家股東所有的無形資產(chǎn)，共同投入新公司作為各自入資的一部分。經(jīng)我公司評估，該商標以評估值作價投入新公司已被新股東接受，現(xiàn)增資擴股工作已經(jīng)完成，新的合資公司已正式營業(yè)，由于資金實力較前雄厚，新公司擴大了生產(chǎn)規(guī)模。“百和”商標的知名度與美譽度也有所提高。
超市發(fā)展前景:空間巨大，廣闊的消費群體。獨特的百和模式:
(1)產(chǎn)品結(jié)構(gòu):集聚客流、差異化競爭
(2)直采為主的采購體系:價格優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)
(3)自營為主的盈利模式:使公司的發(fā)展更穩(wěn)健、持續(xù)、可復制。
核心競爭力:
(1)優(yōu)秀的供應鏈管理能力,體現(xiàn)在強大的“買手”團隊、高效的庫存管理、日益完善的配送體系、標準化的門店管理以及不斷優(yōu)化的信息系統(tǒng)建設等各個環(huán)節(jié);
(2)先發(fā)優(yōu)勢,議價能力以及品牌。
核心競爭力是公司長期以來不斷總結(jié)、創(chuàng)新形成的,是具備一定的門檻要求,需要長期的經(jīng)驗積累以及巨額投入才能實現(xiàn)的未來業(yè)績增長點:
(1)門店的外延擴張
(2)門店的內(nèi)生增長:開業(yè)第3-5年,每年30%左右的增長;開業(yè)第6-8年,每年15%左右的增長;開業(yè)8年以后,每年5%-8%的增長;
(3)毛利率提升:做大銷售規(guī)模、調(diào)整商品結(jié)構(gòu)、開拓新品類。
風險主要包括
(1)內(nèi)部風險;
(2)門店擴張、新店培育不及預期;
(3)租金風險。
綜上所述，可以看出百和超市所以能持續(xù)暢銷，不斷發(fā)展，是與其重視技術(shù)、嚴格管理，一貫把質(zhì)量和信譽放在首位的結(jié)果，因此可以認為“百和”牌商標的價值是百和公司技術(shù)、經(jīng)營、管理、信譽等所有無形資產(chǎn)的總的體現(xiàn)。
十、評估方法
本次評估采用收益法進行。收益法是指通過預測被評估無形資產(chǎn)經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年的預期收益，并用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)求和，得出評估基準日的現(xiàn)值，以此確定被評估無形資產(chǎn)價格的一種方法。收益法的基本原理是資產(chǎn)的購買者為購買資產(chǎn)而愿意支付的貨幣量不會超過該項資產(chǎn)未來所能帶來的期望收益的折現(xiàn)值。收益法的適用前提條件為：
(1)被評估資產(chǎn)必須是能夠用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn);
(2)產(chǎn)權(quán)所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣來衡量的。衡量無形資產(chǎn)價值最重要的標準是其獲利能力,故本次評估采用收益現(xiàn)值法。根據(jù)委托方本次評估目的、范圍以及委托評估資產(chǎn)的現(xiàn)狀，我們采取收益法進行評估。具體評估該無形資產(chǎn)價格的步驟如下：
(1)預測未來產(chǎn)銷量以及銷售價格確定銷售收入;
(2)依據(jù)銷售收入計算銷售成本和稅金;
(3)計算所得稅,確定稅后利潤;
(4)按適用折現(xiàn)率進行折現(xiàn),確定無形資產(chǎn)評估現(xiàn)值。無限年期收益法計算公式式中：P：被評估資產(chǎn)的評估值;
iR：未來第i年資產(chǎn)的預期收益;i：年序號r：折現(xiàn)率;n：預期收益年限;A：年金
成立條件：純收益在n年(含第n年)以前有變化，純收益在n年(不含第n年)以后保持不變，收益年期無限;r大于零。
十一、評估假設
(1)在評估中所采用的主要假設為：
(2)現(xiàn)有的政治、經(jīng)濟環(huán)境將不發(fā)生大的變化;
(3)當前的稅收法律將不發(fā)生大的變化，主要稅種及稅率保持不變，所有有效的法律法規(guī)將被遵守;
(4)資產(chǎn)按照規(guī)劃用途開發(fā)經(jīng)營;
(5)資產(chǎn)未來收益是可以預測的，各項收入、成本、費用預測能夠如期實現(xiàn);
(6)不可抗拒的自然災害或其它無法預測的突發(fā)事件，不作為預測企業(yè)未來情況的相關因素。
十二、評估過程
此次評估，評估人員與委托方就商標權(quán)資產(chǎn)的基本情況進行了交流，并實地進行了考察，其過程是：
(1)在明確其評估目的的基礎上，確定評估范圍和評估對象，簽
署資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書;
(2)指導委托方填報、搜集資產(chǎn)評估相關資料;
(3)組成資產(chǎn)評估項目組，對委托方所提供資料進行整理、分析;
(4)調(diào)研相關行業(yè)信息資料;
(5)設計評估模型，并對評估模型中參數(shù)選取進行論證與分析;
(6)對資產(chǎn)評估項目實施三級審核;
(7)出具正式資產(chǎn)評估報告書;
(8)整理資產(chǎn)評估資料歸檔。
十三、資產(chǎn)評估
1預測期的確定
商標權(quán)具有時間性、地域性，在有效期內(nèi)，商標權(quán)受法律保護。我國商標法規(guī)定，注冊商標的保護期限為核準注冊日起的10年，注冊商標有效期滿，需要繼續(xù)使用的，可以在期滿前6個月內(nèi)申請續(xù)展注冊。按照上述規(guī)定，通常認為商標專用權(quán)的.壽命期限是無限年期。
2利潤分成率的確定
本次評估采用超額利潤率測算無形資產(chǎn)商標權(quán)的資產(chǎn)收益額。其中：超額利潤率=(標的公司凈利潤率-行業(yè)平均凈利潤率)/行業(yè)平均凈利潤率。分析百和超市的情況，該公司成立時間較短，注冊資金65萬元，在添置了一些設備和辦公用品之后，只有55萬的流動資金用于進貨。近年來品牌效應獲得了當?shù)厥袌稣J可，在烏魯木齊市占據(jù)一定的份額。另外，可以根據(jù)商標許可使用費確定商標權(quán)的利潤分成率。最終綜合確定分成率取23%。
3折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率
無風險報酬率選取在評估基準日近期財政部發(fā)行的中長期國債利率。根據(jù)近幾年5年期國債可知，其年平均利率為3.5%，按年付息，因此本次無風險報酬率取3.5%。
無論是投資還是經(jīng)營，都面臨諸多風險，承擔的風險越高，要求補償?shù)慕痤~也就越大，經(jīng)濟學中把得到的補償相對于風險投資額的比
例稱之為風險報酬率。
對風險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風險對風險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為：風險報酬率=行業(yè)風險報酬率+經(jīng)營風險報酬率+財務風險報酬率
(1)行業(yè)風險報酬率。行業(yè)風險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風險補償，主要與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點、國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素有關。本次咨詢中，考慮到旅游行業(yè)是投資回報率高，發(fā)展速度較快的行業(yè)，其行業(yè)風險報酬率相對較高。
(2)經(jīng)營風險報酬率：經(jīng)營風險指企業(yè)因經(jīng)營上的原因而導致收益發(fā)生變動的可能性，影響經(jīng)營風險的因素包括產(chǎn)品需求、產(chǎn)品售價、產(chǎn)品成本、企業(yè)調(diào)整價格的能力等。經(jīng)營風險具體表現(xiàn)在企業(yè)對經(jīng)濟周期的敏感性，企業(yè)產(chǎn)品需求與產(chǎn)品價格的變異性，企業(yè)的競爭能力和開拓能力，經(jīng)營狀況或環(huán)境變化的變動性越大，經(jīng)營風險也越大。
(3)財務風險報酬率：財務風險是指全部資本中債務資本比率變化帶來收益減少以及由此引發(fā)的債務償還危機的可能性。財務風險報酬率主要與企業(yè)經(jīng)營過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力等因素有關。企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的擴大有賴于資本的大量投入，在自有資金不足的情況下，需要通過融資解決資金問題。
資產(chǎn)評估報告15
一、緒言
**經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司：
**資源資產(chǎn)評估有限公司接受**經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對張家界旅游開發(fā)股份有限公司擬定向增發(fā)而涉及張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司股東全部權(quán)益于20xx年8月31日在持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價值進行了評估工作。
現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下：
二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、委托方以外的其他評估報告使用者
1、委托方簡介
名稱：**經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司
住所：張家界市**花園
法定代表人姓名：李**
注冊資本：人民幣壹億元
公司類型：國有獨資有限責任公司
經(jīng)營范圍：法律、法規(guī)允許的經(jīng)濟投資活動及旅游服務；政策允許的信息產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)及國內(nèi)貿(mào)易開發(fā)、經(jīng)營以及城市基礎設施建設開發(fā)；住宿、餐飲、休閑娛樂服務（限分支機構(gòu)憑前置許可經(jīng)營）；日用百貨、旅游紀念品、政策允許的農(nóng)副產(chǎn)品銷售；景區(qū)維護。
2、資產(chǎn)占有方簡介
企業(yè)名稱：張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司
注冊地址：張家界市武陵源區(qū)軍地坪
注冊資本：人民幣伍仟萬元
法人代表：李智勇
經(jīng)濟性質(zhì)： 有限責任公司
張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司（以下簡稱環(huán)�？瓦\公司）原名張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運有限公司，成立于2001年11月20日，是經(jīng)張家界市發(fā)展計劃委員會以張計投[2001]175號文批準，由**經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司、張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、張家界國家森林公園管理處三家單位共同投資組建的有限責任公司，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4308001000405，法定代表人李智勇，注冊資本人民幣500萬元，其中：**經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司出資275萬元，占55%，張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司出資175萬元，占35%，張家界國家森林公園管理處出資50萬元，占10%。2002年5月30日，公司增資人民幣800萬元，注冊資本變更為人民幣1300萬元，股權(quán)比例不變。2003年5月24日經(jīng)一屆二次股東會會議決議，變更三方股東出資比例，變更后的出資比例為**經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司51％、張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司30％、張家界國家森林公園管理處19％。2006年5月9日公司增資3700萬元，注冊資本5000萬元，增資后股權(quán)比例不變。2008年6月6日公司名稱變更為“張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司”，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號變更為：430800000002826。公司主要經(jīng)營：省際班車客運、市際班車客運、縣際班車客運、縣內(nèi)班車客運、省際包車客運、市際包車客運、縣際包車客運、縣內(nèi)包車客運（有效期至20xx年03月20日）；法律允許的旅游產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)，政策允許經(jīng)營的國內(nèi)貿(mào)易業(yè)務。
環(huán)�？瓦\公司下設高速客運事業(yè)部，另有控股子公司如下：張家界易程天下信息技術(shù)有限公司、張家界市中國旅行社有限責任公司、張家界景區(qū)旅游文化傳播有限公司、張家界易程高速客運有限公司,此外通過張家界易程天下信息技術(shù)有限公司下有控股子公司湖南易程天下國際旅行社有限公司。
子公司張家界易程天下信息技術(shù)有限公司成立于2006年1月6日，是經(jīng)張家界市外經(jīng)貿(mào)[2005]1號文批準，由環(huán)�？瓦\公司和臺灣捷宇國際旅行社股份有限公司兩家共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為51%、49%，注冊資本人民幣210萬元；公司主要經(jīng)營：易程天下網(wǎng)及相關技術(shù)開發(fā)、配套服務；各類廣告的策劃、設計、代理、制作、發(fā)布和經(jīng)營。
張家界市中國旅行社有限責任公司成立于2004年4月6日，是由張家界旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司和張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運有限公司兩家共同投資組建的有限責任公司，持投比例分別為99%、1%，注冊資本人民幣150萬元；根據(jù)20xx年7月31日的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運有限公司受讓張家界旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司99%的股權(quán)比例，變更后張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運有限公司出資比例100%；公司主要經(jīng)營：國內(nèi)旅游、入境旅游、出境旅游業(yè)務服務、旅游商品經(jīng)營及景點、景區(qū)開發(fā)。
張家界易程高速客運有限公司成立于2006年2月21日，是由環(huán)�？瓦\公司和張家界市汽車運輸公司共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為70%、30%，注冊資本人民幣400萬元；公司主要經(jīng)營：定線旅游客運、包車客運；公司自成立以來，一直沒有運營。
張家界景區(qū)旅游文化傳播有限公司于2004年4月12日成立，是由環(huán)�？瓦\公司和張家界景區(qū)環(huán)保汽車維修有限公司共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為99%、1%，注冊資本人民幣50萬元；公司主要經(jīng)營：文化活動組織、交流與策劃；互聯(lián)網(wǎng)信息服務；設計、制作、發(fā)布戶外廣告、店堂廣告；旅游產(chǎn)品銷售；公司自成立以來，一直沒有運營。
通過子公司張家界易程天下信息技術(shù)有限公司控股湖南易程天下國際旅行社有限公司，該公司成立于2006年6月9日，是由張家界易程天下信息技術(shù)有限公司和張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為99%、1%，注冊資本人民幣500萬元；公司主要經(jīng)營：入境旅游業(yè)務、國內(nèi)旅游業(yè)務、旅游商品銷售。該公司目前經(jīng)營正常。
環(huán)�？瓦\公司現(xiàn)有景區(qū)環(huán)保車203臺、高檔高速公路客運車7臺，在職員工318人。公司于2003年元月8日正式運營，幾年來，張家界景區(qū)環(huán)保車安全營運3000多萬公里，順利完成了4000多萬人次的游客運輸任務。環(huán)�？瓦\公司先后通過了ISO9001國際質(zhì)量管理體系認證、ISO14001國際環(huán)境體系認證和OHSAS18001國際職業(yè)健康安全管理體系認證。環(huán)�？瓦\公司重視企業(yè)硬件和軟件建設，籌資3000多萬元建立了對景區(qū)交通實施24小時不間斷監(jiān)控的GPS衛(wèi)星定位和實時監(jiān)控調(diào)度智能交通管理系統(tǒng)，硬化和完善了50多公里景區(qū)道路和10多個候車站場，開通了“0744-5555555”的旅游服務熱線和SOS游客求助系統(tǒng)，積極倡導“服務游客、有求必應”的經(jīng)營理念，關心關愛員工，重視黨團建設和工青婦建設，營造了良好的企業(yè)文化氛圍。
截至20xx年8月31日止，經(jīng)審計后資產(chǎn)總額23,544.74萬元，負債總額
10,270.33萬元，凈資產(chǎn)13,274.41萬元；20xx年1-8月營業(yè)收入11,965.36萬元，凈利潤2,036.15萬元。
三、評估目的
本次評估的目的是確定環(huán)�？瓦\公司股東全部權(quán)益于評估基準日的市場價值，為張家界旅游開發(fā)股份有限公司定向增發(fā)提供價值參考依據(jù)。
四、評估對象和評估范圍
本次評估對象為張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司的股東全部權(quán)益價值。
評估范圍為全部資產(chǎn)和負債，主要包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負債等，部分車輛已抵押給中國銀行張家界分行武陵源分理處，該公司的景區(qū)客運獨家經(jīng)營權(quán)已質(zhì)押給中國建設銀行張家界市分行和中國農(nóng)業(yè)銀行張家界市武陵源區(qū)支行，其他納入評估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均歸資產(chǎn)占有方所有。
五、價值類型及其定義
評估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據(jù)本評估項目的評估目的等相關條件選取確定本次評估價值類型為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估結(jié)果系指評估對象在評估基準日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀況以及其他評估師所依據(jù)的評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。
六、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為20xx年8月31日。
1、本評估基準日是在保證與注冊會計師審計后的會計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
本次評估所采用的價格均為評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。
七、評估依據(jù)
本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)為：
�。ㄒ唬┓梢罁�(jù)
1、國務院[1991]第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；
2、國務院國資委令第12號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；
3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會于1996年發(fā)布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；
4、國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部《關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》(國辦發(fā)[2001]102號)及中華人民共和國財政部令(第14號)《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》；
5、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》；
6、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》（2008年主席令第5號）；
7、《中華人民共和國公司法》（中華人民共和國主席令第42號）；
�。ǘ蕜t依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估準則—基本準則》（財會[2004]20號）；
2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》（財會[2004]20號）；
3、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》（中評協(xié)[2007]189號）；
4、《資產(chǎn)評估準則——評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）；
5、《資產(chǎn)評估準則——機器設備》（中評協(xié)[2007]189號）；
6、《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》（中評協(xié)[2004]134號）；
7、《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權(quán)屬指導意見》（會協(xié)[2003]18號）；
8、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》（中評協(xié)[2007]189號）；
9、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（中評協(xié)[2008]218號）；
10、《資產(chǎn)評估準則——無形資產(chǎn)》（財會[2001]1051號）。
�。ㄈ┤r依據(jù)
1、資產(chǎn)占有方2006-2008年度和20xx年8月31日公司經(jīng)審計的財務會計報表；
2、2006-2008年度和20xx年8月31日的收入、成本、費用統(tǒng)計資料；
3、**經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司《關于核定景區(qū)環(huán)保客運公司20xx年度經(jīng)營管理目標的通知》；
5、武陵源區(qū) “十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要；
6、環(huán)�？瓦\公司20xx年度計劃；
7、評估人員調(diào)查獲取的相關資料；
8、資產(chǎn)占有方提供的財務會計資料和其他與評估相關的資料。
八、評估方法
企業(yè)整體資產(chǎn)的評估方法包括成本法、市場法和收益法。成本法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。收益法是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。
評估人員無法取得與張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司生產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務種類相似企業(yè)股權(quán)交易案例，進而無法采用市場法確定其整體資產(chǎn)價值；重置成本法僅能反映企業(yè)資產(chǎn)的自身價值，而不能全面、科學的體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，并且采用重置成本法也無法涵蓋諸如獨家經(jīng)營、人力資源、商譽等無形資產(chǎn)的價值；因環(huán)保客運公司盈利能力較強，盈利前景較好，未來收入有較充分的保障及風險可合理預計，因此我們采用收益法進行了評估。
T
P＝Σ[Ri(1+r)-t]+[A×(1+r)-T]
t=1
P—被估企業(yè)凈資產(chǎn)現(xiàn)值
T—預測期收益年度
r—折現(xiàn)率
Ri—第t年被估企業(yè)的凈收益
A—被估企業(yè)的期末凈資產(chǎn)
九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，依據(jù)國家有關部門相關法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項，**資源資產(chǎn)評估有限公司業(yè)已實施了對委托方提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，按資產(chǎn)占有方提交的資產(chǎn)清單，對相關資產(chǎn)進行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及財務分析和預測等其他有必要實施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過程如下：
1、接受委托及準備階段
(1)**資源資產(chǎn)評估有限公司于20xx年9月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，**資源資產(chǎn)評估有限公司即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認真討論。
(2)根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設計主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務盈利情況調(diào)查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務培訓，填寫資產(chǎn)評估清查表和各類調(diào)查表。
(3)評估方案的設計
依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。本項目評估人員共劃分為二組，包括收益現(xiàn)值組、綜合組到評估現(xiàn)場。
(4)評估資料的準備
收集和整理評估對象運營情況、收益成本的資料及評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件等。
該階段工作時間為20xx年9月16日－9月19日。
2、現(xiàn)場清查階段
企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查
收集相關單位以前年度損益核算資料，進行測算分析；通過訪談等方式調(diào)查各單位及業(yè)務的現(xiàn)實運行情況及其收入、成本、費用的構(gòu)成情況及未來發(fā)展趨勢，為編制未來現(xiàn)金流預測作準備。
通過收集相關信息，對環(huán)�？瓦\公司各項業(yè)務的市場環(huán)境、未來所面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進行分析和預測。
該階段的工作時間為20xx年9月20日－9月28日。
3、評定估算及綜合處理階段
(1)評估結(jié)果的確定
依據(jù)**資源資產(chǎn)評估有限公司評估人員進行的必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的收益現(xiàn)值法結(jié)果。
(2)評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫
按照**資源資產(chǎn)評估有限公司規(guī)范化要求編制相關資產(chǎn)的評估報告書。評估結(jié)果及相關資產(chǎn)評估報告按**資源資產(chǎn)評估有限公司規(guī)定程序進行三級復核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復核無誤后，由項目組完成并提交報告。
(3)工作底稿的整理歸檔
該階段工作時間為20xx年10月16日－10月19日。
十、評估假設
1、交易假設：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。
2、公開市場假設：公開市場假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。
3、持續(xù)使用假設：持續(xù)使用假設是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估結(jié)果的使用范圍受到限制。
4、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的假設：它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評估對象而作出的評估假定。即企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標，持續(xù)經(jīng)營下去。
企業(yè)經(jīng)營者負責并有能力擔當責任；企業(yè)合法經(jīng)營，并能夠獲取適當利潤，以維持持續(xù)經(jīng)營能力。對于企業(yè)的各類經(jīng)營性資產(chǎn)而言，能夠按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎上使用。
十一、評估結(jié)論
在持續(xù)經(jīng)營前提下，張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司截至評估基準日20xx年8月31日，經(jīng)審計的總資產(chǎn)賬面值為23,544.74萬元，總負債賬面值為10,270.33萬元，股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn)）賬面值為13,274.41萬元，股東全部權(quán)益價值按收益法評估的評估值為64,080.30萬元,評估增值50,805.89萬元，增值率382.74%。
十二、特別事項的說明
以下事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響，敬請評估報告使用者予以重點關注。
1、本報告提出的評估結(jié)果是在委托方及資產(chǎn)占有方提供必要的資料基礎上形成的，我們對委托方和資產(chǎn)占有方提供的有關評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責任對查驗的`情況予以披露。但本評估報告假定委托方提供的所有資料客觀、真實、準確、合法。因資料不真實而造成評估結(jié)果誤差，本公司不承擔任何責任。
2、本評估結(jié)果是對20xx年8月31日這一評估基準日企業(yè)資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本公司對這一基準日以后的企業(yè)資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不負任何責任。
發(fā)生評估基準日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。
在評估基準日期后，且評估結(jié)果有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量、價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值；若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進行相應調(diào)整。
3、部分車輛已于2007年6月29日一20xx年6月28日抵押給中國銀行張家界分行武陵源分理處，公司的景區(qū)客運獨家經(jīng)營權(quán)已于2003年6月27日一20xx年6月26日質(zhì)押給中國建設銀行張家界市分行，公司的景區(qū)客運獨家經(jīng)營權(quán)已于20xx年4月1日一2014年4月1日質(zhì)押給中國農(nóng)業(yè)銀行張家界市武陵源區(qū)支行，其他納入評估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均歸資產(chǎn)占有方所有。
4、本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司股東全部權(quán)益的市場價值，未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、質(zhì)押等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
5、本次評估結(jié)果基于本報告及其說明所陳述的有關假設基礎之上，此等數(shù)據(jù)將會受多種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔發(fā)表意見的責任，同時我們也沒有義務為了反映報告日后的事項而進行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
6、納入評估范圍的資產(chǎn)和負債的賬面值已經(jīng)深圳南方民和會計師事務所有限責任公司審計，并出具了以20xx年8月31日為審計基準日的深南財審報字（20xx）第CA1-138號的審計報告。
7、深圳南方民和會計師事務所有限責任公司對張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司進行了兩年的盈利預測，并出具了深南專審報字（20xx）第ZA1-093號盈利預測審核報告。
8、本報告含有若干備查文件，備查文件構(gòu)成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。
十三、評估報告的使用限制說明
1、本報告僅供委托方用于評估目的對應的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門審查使用；評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有。
2、本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。對不當使用評估結(jié)果于其他經(jīng)濟行為而形成的結(jié)果，本公司不承擔任何法律責任。
4、根據(jù)國家的有關規(guī)定，本評估報告的有效期限為1年，自評估基準日20xx年8月31日起，至20xx年8月30日止。
十四、評估報告日
本評估報告提出日期為20xx年10月19日。
**資源資產(chǎn)評估有限公司
中國、湖南、長沙
二〇xx年x月x九日
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