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XX集團(tuán)資產(chǎn)評估報告實(shí)例范文（完整）
中聯(lián)評報字[2015]第 50 號XX集團(tuán)股份有限公司:
中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司接受貴公司的委托,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法,按照必要的評估程序,對XX集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)重組暨整體資產(chǎn)置出之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的XX集團(tuán)股份有限公司的全部資產(chǎn)與負(fù)債在評估基準(zhǔn)日 2014 年 9 月 30 日的市場價值進(jìn)行了評估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下:
一、委托方、被評估單位和其他評估報告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方與被評估單位均為XX集團(tuán)股份有限公司。
(一)委托方(即被評估單位)概況
1、公司簡介
公司名稱:XX集團(tuán)股份有限公司
公司地址:長春市人民大街 1881 號
法定代表人:林大湑
注冊資本:貳億叁仟肆佰捌拾叁萬壹仟伍佰陸拾玖元
公司類型: 股份有限公司(上市)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
營業(yè)執(zhí)照注冊號:220101000014381
2、歷史沿革:
�、殴驹O(shè)立情況
長百集團(tuán)前身為長春市百貨大樓,1988 年 7 月 19 日取得了長春市工商行政管理局頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(注冊號:2201011106388),1992 年經(jīng)長春市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會長體改(1992)22 號文批準(zhǔn),由長春市國有資產(chǎn)管理局作為發(fā)起人,組建以定向募集方式設(shè)立的股份有限公司“XX股份有限公司”。公司股本總額 8,100 萬股,其中國家股 3,626.40 萬股,募集法人股 2,853.60 萬股,內(nèi)部職工股 1,620 萬股。1992 年 10 月 19 日更名為“XX股份有限公司”,1994 年 6月 12 日,經(jīng)長春市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會長體改[1994]64 號文批準(zhǔn)組建XX集團(tuán)股份有限公司。
1994 年,經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)發(fā)審字[1994]5 號文件、長春市政府[1993]20 號文件批準(zhǔn),公司向社會公開發(fā)行人民幣普通股 3,000 萬股,發(fā)行后股本為 11,100 萬股, 其中國家股 3,626.40 萬股,募集法人股2,853.60 萬股,內(nèi)部職工股 1,620 萬股,社會公眾股 3,000 萬股。股票代碼:600856。
⑵公司上市以來股本演變
�、�1996 年增資配股后股本總額增至 13,052.69 萬股
1996 年 5 月,公司經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)配審字[1996]3 號文批準(zhǔn)實(shí)施配股,以 1995 年底公司總股本 11,100 萬股為基礎(chǔ)每 10 股配 3 股,實(shí)際配股數(shù)量為 1,952.69 萬股,其中國家股實(shí)際配股數(shù) 435.92 萬股,轉(zhuǎn)配股實(shí)際配股數(shù) 130.77 萬股,社會公眾股實(shí)際配股數(shù) 1,386 萬股。此次股本變動后,長百集團(tuán)總股本增至 13,052.69 萬股。
�、�1998 年實(shí)施送股后股本總額增至 18,273.77 萬股
1998 年 5 月,根據(jù)公司 1997 年度股東大會決議,以 1997 年末總股
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告本 13,052.69 萬股為基數(shù),每 10 股派送紅股 1.5 股,同時以資本公積每10 股轉(zhuǎn)增 2.5 股,合計為每 10 送增 4 股,向全體股東按 10:4 的比例實(shí)施送股,1998 年 7 月 6 日實(shí)施,實(shí)施后總股本增至 18,273.77 萬股。
�、�2000 年公司 183.08 萬股轉(zhuǎn)配股上市流通
2000 年 11 月 6 日,根據(jù)中國證監(jiān)會《關(guān)于安排上市公司轉(zhuǎn)配股分期/分批上市的通知》精神,經(jīng)上海證券交易所安排,公司 183.08 萬轉(zhuǎn)配股上市流通。長百集團(tuán)股本結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。
�、�2003 年公司原大股東凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會將其持有的長百集團(tuán) 5,300 萬國有股分別轉(zhuǎn)讓給合涌源發(fā)展及合涌源投資。
2003 年 9 月 8 日,長百集團(tuán)原大股東凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,將其持有的長百集團(tuán) 5,300 萬國有股分別轉(zhuǎn)讓給合涌源發(fā)展(轉(zhuǎn)讓 2,800 萬股、占總股本 15.32%)和合涌源投資(轉(zhuǎn)讓 2,500 萬股、占總股本的 13.68%)。2004 年 5 月 12 日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會國資產(chǎn)權(quán)(2004)369 號文《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司國有股轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的批復(fù)》批準(zhǔn)同意長百集團(tuán)國有股轉(zhuǎn)讓方案,并在 6 月 18 日取得中國證監(jiān)會的核準(zhǔn)。此次轉(zhuǎn)讓后,合涌源發(fā)展及合涌源投資分別為長百集團(tuán)第一、第二大股東。
⑤2006 年長百集團(tuán)實(shí)施了股權(quán)分置改革
2006 年 8 月 21 日,長百集團(tuán)股權(quán)分置改革方案獲得相關(guān)股東會議審議通過,8 月 31 日,股權(quán)分置改革實(shí)施完畢。根據(jù)公司股權(quán)分置改革方案,非流通股股東為其持有的非流通股份獲得上市流通權(quán)向流通股股東執(zhí)行對價安排,以公司現(xiàn)有流通股本 8,591.48 萬股為基數(shù),用資本公積金向方案實(shí)施股權(quán)登記日登記在冊的全體流通股股東轉(zhuǎn)增股本,流通股每 10 股獲得 6.06343 股的轉(zhuǎn)增股份。實(shí)施股權(quán)分置改革后,流通股東獲得的轉(zhuǎn)增股份總數(shù)為 5,209.39 股。使公司總股本由 18,273.77 萬股增加到 23,483.16 萬股,全部為流通股,其中實(shí)際流通股份 13,800.87 萬股,
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告限售流通股份 9,682.28 萬股。
�、藓嫌吭窗l(fā)展和合涌源投資轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)
2007 年 12 月 11 日,合涌源發(fā)展、合涌源投資分別與高力集團(tuán)簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,高力集團(tuán)受讓合涌源發(fā)展所持有的本公司 2,800 萬股股份和合涌源投資所持有的 250 萬股股份,占本公司總股本的 12.99%。2008 年 3 月 24 日,公司股東變更為第一大股東為江蘇高力集團(tuán)有限公司,第二大股東為上海合涌源投資有限公司。2009 年 6 月 4 日,高力集團(tuán)將股份返還給合涌源發(fā)展、合涌源投資。
�、呓刂乖u估基準(zhǔn)日,長百集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下:上海合涌源企業(yè)發(fā)展有限公司持有 26,000,000 股,占總股本的 11.07%,為長百集團(tuán)的第一大股東;上海合涌源投資有限公司持股 22,651,700 股,占 9.65%,為長百集團(tuán)的第二大股東;其他流通股股東持股 186,179,869 股,占79.28%。
3、長百集團(tuán)前十大股東持股情況
截至 2014 年 9 月 30 日,上市公司前十大股東情況如下:
股東名稱 股東性質(zhì) 持股比例(%) 持股總數(shù)
上海合涌源企業(yè)發(fā)展有限公司 境內(nèi)非國有法人 11.07 26,000,000
上海合涌源投資有限公司 境內(nèi)非國有法人 9.65 22,651,700
北京泰和成長控股有限公司 未知 1.75 4,120,353
長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會 國家 1.65 3,872,480
吳毅 境內(nèi)自然人 1.43 3,350,000
大象創(chuàng)業(yè)投資有限公司 未知 1.22 2,872,460
大連嘉天莉裝飾工程有限公司 未知 1.22 3,000,000
北京盛世景投資管理有限公司 未知 1.07 2,520,000
付桂蘭 境內(nèi)自然人 0.98 2,300,000招商基金-光大銀行-招商基金-匯諾 1 號
其他 0.63 1,475,661資產(chǎn)管理計劃
4、經(jīng)營范圍
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
經(jīng)營范圍:零售百貨、針紡織品、五金、交電、食品、副食品、通訊器材、工藝美術(shù)品、建筑材料、金銀首飾、柜臺出租,汽車(除小轎車)、自營內(nèi)銷商品范圍內(nèi)的商品及相關(guān)技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù);代理內(nèi)銷商品范圍內(nèi)的商品及相關(guān)技術(shù)的出口業(yè)務(wù),經(jīng)營對銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易(國家專營的進(jìn)出口商品和禁止進(jìn)出口的商品除外),汽車配件;物業(yè)管理;設(shè)計、制作、代理電視、報紙、廣播廣告;零售卷煙、雪茄煙(法律、法規(guī)禁止的不得經(jīng)營,需經(jīng)專項(xiàng)審批的項(xiàng)目,在未獲得專項(xiàng)審批前不得經(jīng)營)**
5、資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況
截 止 評 估 基準(zhǔn) 日 2014 年 9 月 30 日 , 長 百 集團(tuán) 資產(chǎn) 總 額 為46,925.54 萬元,負(fù)債總額 33,662.65 萬元,凈資產(chǎn)額為 13,262.89 萬元,實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 28,052.89 萬元,凈利潤 176.55 萬元。公司近 3 年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財務(wù)狀況如下表:
公司資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況(母公司)
單位:人民幣萬元
項(xiàng)目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 9 月 30 日
總資產(chǎn) 45,430.71 46,639.26 46,925.54
負(fù)債 34,081.97 33,552.92 33,662.65
凈資產(chǎn) 11,348.74 13,086.34 13,262.89
2012 年度 2013 年度 2014 年 1-9 月份
主營業(yè)務(wù)收入 39,187.47 40,613.41 28,052.89
利潤總額 839.81 1,737.60 176.55
凈利潤 839.81 1,737.60 176.55
審計機(jī)構(gòu) 中磊會計師事務(wù)所 大信會計師事務(wù)所 大信會計師事務(wù)所
(二)委托方與被評估單位之間的關(guān)系
委托方與被評估單位為同一單位。
中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司 第8頁
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
(三)委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告的使用者為委托方、被評估單位、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以及按照國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報送備案的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外,任何未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、評估目的
根據(jù) 2013 年 12 月XX集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“長百集團(tuán)”)與青島中天能源股份有限公司《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金之意向書》,經(jīng)雙方協(xié)商討論,一致同意對長百集團(tuán)實(shí)施重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金方案,長百集團(tuán)以截至審計、評估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債(作為置出資產(chǎn))與青島中天能源股份有限公司 100%股權(quán)(作為資產(chǎn)置入)進(jìn)行置換。
長百集團(tuán)擬進(jìn)行重大資產(chǎn)重組,中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司接受委托對重組方案涉及的標(biāo)的資產(chǎn)于 2014 年 4 月 5 日出具了 [中聯(lián)評報字(2014)第 162 號] 評估報告書(評估基準(zhǔn)日為 2013 年 12 月 31 日)。
長百集團(tuán)于 2014 年 6 月 27 日向中國證監(jiān)會申報了重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易(以下簡稱“本次重大資產(chǎn)重組”)申請文件,于 2014 年 8 月 15 日取得中國證監(jiān)會第 140774 號《受理通知書》;長百集團(tuán)于 2014 年 9 月 12 日取得中國證監(jiān)會第 140774 號《反饋意見通知書》,并于 2014 年 9 月 19 日對反饋意見進(jìn)行了回復(fù);因本次重大資產(chǎn)重組尚未取得商務(wù)部核準(zhǔn)長百集團(tuán)向 3 家外國投資者發(fā)行股份的批復(fù)文件,長百集團(tuán)向中國證監(jiān)會申請中止審查公司本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng),并于 2014 年 12 月 30 日取得中國證監(jiān)會第 140774 號《中XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告止審查通知書》。長百集團(tuán)取得商務(wù)部批復(fù)文件后,長百集團(tuán)將向中國證監(jiān)會申請恢復(fù)審查公司本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。
為了繼續(xù)推進(jìn)本次重組事項(xiàng),重組方根據(jù)有關(guān)要求委托中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司,就本次重組標(biāo)的資產(chǎn)以 2014 年 9 月 30 日為基準(zhǔn)日進(jìn)行評估,為投資者進(jìn)一步了解重組標(biāo)的資產(chǎn)的市場價值提供參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
評估對象是XX集團(tuán)股份有限公司置出的全部資產(chǎn)與負(fù)債。評估范圍為XX集團(tuán)股份有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債,資產(chǎn)總額為 46,925.54 萬元,負(fù)債總額 33,662.65 萬元,凈資產(chǎn)額為 13,262.89 萬元。具體包括流動資產(chǎn) 13,831.04 萬元;非流動資產(chǎn)33,094.50 萬元;流動負(fù)債 33,662.65 萬元;非流動負(fù)債 0 萬元。
上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大信會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計的資產(chǎn)負(fù)債表,評估是在企業(yè)經(jīng)過審計后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。
委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
(一)委估主要資產(chǎn)情況
本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)等。
1、主要資產(chǎn)法律權(quán)屬狀況
主要的房屋建筑物位于長春市人民大街 1881 號,為XX集團(tuán)股份有限公司商用大樓即長百大樓,已辦理房屋所有權(quán)證,建筑面積 59,293.22 平方米;該大樓所占用的宗地共 11 宗,均為出讓性質(zhì),已取得國有土地使用證,土地面積共計 6,093.00 平方米,證載權(quán)利人均為XX集團(tuán)股份有限公司。
2、主要資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況與物理狀況
長百集團(tuán)主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn),用于經(jīng)營零售百貨。
長百大樓由東西北南緊密相連的四幢營業(yè)樓構(gòu)成,分別建于 1983年 9 月、1990 年 1 月、1994 年 7 月和 1996 年 9 月,西營業(yè)樓又于 2010年 9 月接建了三層,鋼混結(jié)構(gòu),賬面價值 25,634.69 萬元。
長百大樓申報的設(shè)備類資產(chǎn)為機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備。
機(jī)器設(shè)備主要包括 TS-LEH4.3、TS-LE 型自動扶梯、空調(diào)、鍋爐等;車輛主要為辦公用車和運(yùn)輸車輛共 59 輛,購置期間為 1990 年至 2013年 7 月。
電子設(shè)備為電腦、空調(diào)、電視機(jī)等。
上述資產(chǎn)主要是企業(yè)經(jīng)營使用的建筑物、機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備、車輛等,維護(hù)保養(yǎng)狀況較好,可滿足正常經(jīng)營和使用的需要。
(二)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
企業(yè)申報評估的范圍內(nèi)的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)和各種辦公軟件,目前使用正常。其中取得國有土地使用證的土地 14 宗,長百大樓所占用的土地 11 宗,為出讓性質(zhì),已取得國在土地使用證;其他 3 宗土地也取得了國有土地使用證,土地用途為入股、劃撥,上述宗地證載權(quán)利人均為XX集團(tuán)股份有限公司。長百大樓所占用的 11 宗土地于評估基準(zhǔn)日已設(shè)定抵押權(quán),抵押權(quán)人為中國工商銀行人民廣場支行、中國農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)行綠園支行,取得借款 24,600.00 萬元,抵押期限至 2015年 9 月 29 日。賬面記載的二道區(qū)東盛路的宗地根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料,為該公司 1995 年 10 月兼并長春百貨采購站東盛商店,接收其債權(quán)、債務(wù)而形成的該商店賬面記載的土地使用權(quán) 36 萬元,后因政府改造,營業(yè)室被拆除,該公司為解決職工住房問題,在此地段置換成職工住宅分配給職工,并進(jìn)行了房改,職工住宅歸個人所有。另賬面記載的土地出讓金為該公司 2001 年擴(kuò)建東樓時繳納的土地出讓款項(xiàng)。
(三)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量
企業(yè)申報評估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn),無表外資產(chǎn)。
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額
本項(xiàng)目除引用審計機(jī)構(gòu)出具的審計年度報告外,其他的所有評估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司完成,不存在引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告的情況。
四、價值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的,確定本次評估的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
五、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是 2014 年 9 月 30 日。
此基準(zhǔn)日是委托方在綜合考慮被評估單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)計所需時間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。
六、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù),及評定估算時采用的取價依據(jù)和其他參考資料等,具體如下:
(一) 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
1.2013 年 12 月XX集團(tuán)股份有限公司與青島中天能源股份有限公司簽訂的《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金之意向書》。
(二)法律法規(guī)依據(jù)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
1.《中華人民共和國公司法》(2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂);
2.《中華人民共和國證券法》(2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過);
3.《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》(2011 年 9 月 1 日);
4.關(guān)于發(fā)布《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》的通知(證監(jiān)發(fā)行字[2007]302 號);
5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2007 年 11 月 28 日國務(wù)院第 197 次常務(wù)會議通過);
6.《機(jī)動車強(qiáng)制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令 2012 年第 12 號);
7. 其他與評估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。
(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)
1.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財企(2004)20號);
2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財企(2004)20號);
3.資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—獨(dú)立性》(中評協(xié)[2012]248 號);
4.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》(中評協(xié)[2007]189號);
5.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)[2007]189號);
6.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2007]189號);
7.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》(中評協(xié)[2011]227 號);
8.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》(中評協(xié)[2011] 230 號);
9.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189 號);
10.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié)[2003]18 號);
11.《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財政部令第 33 號);
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12.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 1 號—存貨》等 38 項(xiàng)具體準(zhǔn)則(財會[2006]3號);
13.《企業(yè)會計準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》(財會[2006]18 號);
14.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999);
15.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001);
16.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2001)。
(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)
1.《房屋所有權(quán)證》及房屋產(chǎn)權(quán)說明;
2.《國有土地使用證》;
3.《機(jī)動車行駛證》;
4.重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
5.其他參考資料。
(五) 取價依據(jù)
1.《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》(財建[2002]394 號);
2.《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》(計價格[2002]10 號);
3.《關(guān)于工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》(計辦價格[2002]1153 號);
4.《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》(發(fā)改價格[2007 ]670號);
5.《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》(計價格[2002]1980 號);
6.《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》(計價格[2002]1號);
7.《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》(國務(wù)院令[2000]第 294號);
8.《2014 機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》(機(jī)械工業(yè)信息研究院);
9.《中國人民銀行貸款利率表》2012 年 7 月 6 日起執(zhí)行;
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
10.《吉林省建筑工程計價定額》(JLJD-JZ-2009);
11.《吉林省市政工程計價定額》(JLJD-SZ-2009);
12.《吉林省建設(shè)工程費(fèi)用定額》(JLJD-FY-2009);
13.《吉林省建設(shè)工程材料預(yù)算價格》(JLJD-CJ -2009);
14.《吉林省施工機(jī)械臺計價定額》(JLJD-JX-2009);
15.吉林省工程造價信息(2014 年 9 月);
16.《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》(原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布);
17.其他參考資料。
(六)其它參考資料
1.XX集團(tuán)股份有限公司 2012 年、2013 年及 2014 年 3
季度會計報表及審計報告;
2.《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》(機(jī)械工業(yè)出版社 2011 年版);
3.wind 資訊金融終端;
4.《投資估價》([美]Damodanran 著,[加]林謙譯,清華大學(xué)出版社);
5.《價值評估:公司價值的衡量與管理(第 3 版)》 ([美]Copeland,T.等著,郝紹倫,謝關(guān)平譯,電子工業(yè)出版社);
6.工程建設(shè)有關(guān)技術(shù)資料;
7.其他參考資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇
依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、
資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化與現(xiàn)
值化,強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參
照物來評價估值對象的現(xiàn)行公平市場價值,它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于
市場,估值結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的思路。
本次評估目的是為XX集團(tuán)股份有限公司繼續(xù)推進(jìn)本次重組事項(xiàng),為投資者進(jìn)一步了解重組標(biāo)的資產(chǎn)的市場價值提供參考依據(jù)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價值,為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù),因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
由于涉及同等規(guī)模企業(yè)的近期交易案例未能獲取,本次評估未選擇市場法進(jìn)行評估。
被評估企業(yè)歷史年度經(jīng)營正常,在未來年度其收益與風(fēng)險可以可靠地估計,因此本次評估可以選擇收益法進(jìn)行評估。
綜上,本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估。
(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹
資產(chǎn)基礎(chǔ)法,是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估對象相同的企業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的依據(jù),具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)價值的方法。
各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法如下:
1、流動資產(chǎn)
(1)貨幣資金:包括現(xiàn)金、銀行存款。
該公司貨幣資金幣種均為人民幣,以清查調(diào)整后賬面值為評估值。
(2)應(yīng)收類賬款
對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的評估,評估人員在對應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上,借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況,具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等,應(yīng)收賬款采用個別認(rèn)定和賬齡分析的方法估計評估風(fēng)險損失。
對有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長的,評估風(fēng)險損失為100%;對很可能收不回部分款項(xiàng)的,且難以確定收不回賬款數(shù)額的,參考企業(yè)會計計算壞賬準(zhǔn)備的方法,根據(jù)賬齡分析估計出評估風(fēng)險損失。
按以上標(biāo)準(zhǔn),確定評估風(fēng)險損失,以應(yīng)收類賬款合計減去評估風(fēng)險損失后的金額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。
(3)預(yù)付賬款
對預(yù)付賬款的評估,評估人員在對預(yù)付款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上,借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況,具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等,未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定按時提供貨物等情況,以調(diào)整后賬面值作為評估值。
(4)存貨
各類存貨具體評估方法如下:
1)原材料
原材料賬面值由購買價和合理費(fèi)用構(gòu)成,由于大部分原材料周轉(zhuǎn)相對較快,賬面單價接近基準(zhǔn)日市場價格,以實(shí)際數(shù)量乘以賬面單價確定評估值。
2)庫存商品
庫存商品主要為化妝品、潔面膏等產(chǎn)品。均為正常銷售產(chǎn)品。主要采用如下方法:
評估人員依據(jù)調(diào)查情況和企業(yè)提供的資料分析,對于庫存商品以不含稅銷售價格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和一定的產(chǎn)品銷售利潤后確定評估值。
評估價值=實(shí)際數(shù)量×不含稅售價×(1-產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率-銷售費(fèi)用率-營業(yè)利潤率×所得稅率-營業(yè)利潤率×(1-所得稅率)×r)
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a.不含稅售價:不含稅售價是按照評估基準(zhǔn)日前后的市場價格確定的;
b.產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率主要包括以增值稅為稅基計算交納的城市建設(shè)稅與教育附加;
c.銷售費(fèi)用率是按銷售費(fèi)用與銷售收入的比例平均計算;
d. 營業(yè)利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤÷主營業(yè)務(wù)收入;
e. 所得稅率按企業(yè)現(xiàn)實(shí)執(zhí)行的稅率;
f. r為一定的折扣率,由于產(chǎn)成品未來的銷售存在一定的市場風(fēng)險,具有一定的不確定性,根據(jù)基準(zhǔn)日調(diào)查情況及基準(zhǔn)日后實(shí)現(xiàn)銷售的情況確定其風(fēng)險。其中r對于暢銷產(chǎn)品為0,一般銷售產(chǎn)品為50%,勉強(qiáng)可銷售的產(chǎn)品為100%。
3)在用周轉(zhuǎn)材料
在用周轉(zhuǎn)材料系在用及辦公在用的低值易耗品等,企業(yè)賬面價值為五五攤銷后的價值。
在用周轉(zhuǎn)材料采用成本法評估,基本計算公式為:
評估價值=重置價值×成新率。
A、在用周轉(zhuǎn)材料重置價值的確定
重置價值=在用周轉(zhuǎn)材料購置價(不含稅)+運(yùn)雜費(fèi)
在用周轉(zhuǎn)材料購置價主要通過向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易公司詢價或參照網(wǎng)絡(luò)信息等價格資料,對少數(shù)未能查詢到購置價的在用周轉(zhuǎn)材料,按類別在用周轉(zhuǎn)材料綜合分析對比,剔除不合理價格因素,最終確定在用周轉(zhuǎn)材料購置價(不含稅)。(購置價中已包含運(yùn)雜費(fèi)的不再單獨(dú)考慮)。
B、在用周轉(zhuǎn)材料成新率的確定
在本次評估過程中,按照在用周轉(zhuǎn)材料的經(jīng)濟(jì)使用壽命、現(xiàn)場勘察情況預(yù)計在用周轉(zhuǎn)材料尚可使用年限,并進(jìn)而計算其成新率。其公式如下:
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成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)*100%
C、評估值的確定
評估值=重置價值×成新率
2、非流動資產(chǎn)
(1)可供出售金融資產(chǎn)
可供出售金融資產(chǎn)為長百集團(tuán)對長春長生基因藥業(yè)股份有限公司的股權(quán)投資,投資比例為 9.95%。
委托方對長春長生基因藥業(yè)股份有限公司不具有控制權(quán),歷史上也無投資收益分紅,且持股比例較小,按委托方提供的同一基準(zhǔn)日的該企業(yè)財務(wù)報表所記載的賬面凈資產(chǎn)乘以投資持股比例計算其評估值 。
(2)長期應(yīng)收款
長期應(yīng)收款是企業(yè)融資租賃產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)以及采用遞延方式分期收款銷售商品或提供勞務(wù)等經(jīng)營活動產(chǎn)生的長期應(yīng)收款,評估人員查閱了相關(guān)合同、協(xié)議及賬務(wù)記錄,按賬面價值評估。
(3)長期股權(quán)投資
本次納入評估范圍的全部為長期股權(quán)投資。
對長期股權(quán)投資,首先對長期投資形成的原因、賬面值和實(shí)際狀況等進(jìn)行了取證核實(shí),并查閱了投資協(xié)議、股東會決議、章程和有關(guān)會計記錄等,以確定長期投資的真實(shí)性和完整性。
對納入本次評估范圍的被投資企業(yè),根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求,需對其進(jìn)行整體評估,然后根據(jù)對被投資企業(yè)持股比例分別計算各長期投資企業(yè)評估值。
長期股權(quán)投資評估值=被投資單位整體評估后凈資產(chǎn)×持股比例
對于具有控制權(quán)的長春長百購物有限公司、長春長百裝飾工程有限公司、XX集團(tuán)股份有限公司廣告分公司根據(jù)其實(shí)際情況采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估,之后按持股比例計算長百集團(tuán)應(yīng)享有長期股權(quán)投資的
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告評估值。
根據(jù)被評估單位提供的有關(guān)說明情況,對于常州自行車廠、匈牙利國長春國際貿(mào)易股份有限公司、江蘇當(dāng)家洗滌公司三家公司由于無法取得相關(guān)評估資料,也無法通過公開渠道獲取評估所需要的資料。鑒于無法獲得與評估相關(guān)的資料,本次評估按審計賬面值列示。
吉林省美大裝飾工程有限公司成立于 1994 年 04 月 01 日,經(jīng)營期限 20 年,于 2014 年 04 月 01 日經(jīng)營期限到期,截至 2014 年 03 月 31日,企業(yè)自行清算后公司資產(chǎn)總額為 3,500.47 元,負(fù)債總額為 0 元,凈資產(chǎn) 3,500.47 元。按照清算后的凈資產(chǎn)乘以持股比例確定長期股權(quán)投資的評估值。
對于長春上品珠寶金行有限公司,雖然持股比例達(dá)到 50%,但由于委托方實(shí)際不具有控制權(quán),無法進(jìn)入被評估單位進(jìn)行整體評估,委托方提供了被投資單位的財務(wù)報表,按照被投資企業(yè)基準(zhǔn)日的持股比例乘以被評估單位賬面凈資產(chǎn)確定長期股權(quán)投資的評估值。
在確定長期股權(quán)投資評估值時,評估師沒有考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價和折價,也未考慮股權(quán)流動性對評估結(jié)果的影響。
(4)固定資產(chǎn)
1)房屋建筑物
通過評估人員大量的房地產(chǎn)市場調(diào)查以及對行業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢的分析與研究工作,評估對象長百大樓雖為商業(yè)用房,但考慮到評估對象所處的區(qū)域范圍內(nèi)尚無同類或同等規(guī)模的物業(yè)交易資料,根據(jù)評估對象的產(chǎn)權(quán)狀況、使用狀況、所收集的市場資料等情況,采用重置成本法評估。
對于長百大樓的評估,因歷史原因及產(chǎn)權(quán)更替,該公司無此建筑物
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告的預(yù)決算資料。因此評估人員對該建筑物的評估采用重編預(yù)算法進(jìn)行測算,即評估人員根據(jù)類似工程造價資料和被評估房屋實(shí)物現(xiàn)狀計算出建筑物工程量,以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、貸款利率計算出建筑物的重置全價,并按建筑物的使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率,進(jìn)而計算出建筑物評估值。
建筑物評估值=重置全價×成新率
其他建筑物是在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上,以類比的方法,綜合考慮各項(xiàng)評估要素,確定重置單價并計算評估值。
A、重置全價
重值全價由建安造價、前期及其他費(fèi)用、資金成本三部分組成。
a、建安造價的確定
建筑安裝工程造價包括土建(裝飾)工程、安裝工程的總價,建安工程造價采用采用重編預(yù)算法進(jìn)行測算,評估人員套用《吉林省建筑工程 計 價 定 額 》( JLJD-JZ-2009 )、《 吉 林 省 市 政 工 程 計 價 定 額 》(JLJD-SZ-2009),《吉林省建設(shè)工程費(fèi)用定額》(JLJD-FY-2009)、《吉林省建設(shè)工程材料預(yù)算價格》(JLJD-CJ -2009),《吉林省施工機(jī)械臺計價定額》(JLJD-JX-2009)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、根據(jù)吉林省2014年造價結(jié)算文件及吉林省工程造價信息(2014年9月)的建筑材料信息進(jìn)行價差調(diào)整,計算得出該工程建安工程造價。
b. 前期及其他費(fèi)用的確定
前期及其他費(fèi)用,包括當(dāng)?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建安造價外的其它費(fèi)用兩個部分。
c. 資金成本的確定
資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息,其采用的利率按基準(zhǔn)日中國人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算,工期按建設(shè)正常合理周期計算,并按均勻投入考慮:
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資金成本=(工程建安造價+前期及其它費(fèi)用)×合理工期×貸款利息×50%
B、 成新率
在本次評估過程中,按照建筑物的設(shè)計壽命、現(xiàn)場勘察情況預(yù)計建筑物尚可使用年限,并進(jìn)而計算其成新率。其公式如下:
成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%
C、評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
2)設(shè)備類資產(chǎn)
根據(jù)本次評估目的,按照持續(xù)使用原則,以市場價格為依據(jù),結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況,主要采用重置成本法進(jìn)行評估。
評估值=重置全價×成新率
1)機(jī)器設(shè)備及電子設(shè)備
A、重置全價的確定
機(jī)器設(shè)備重置全價由設(shè)備購置費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、其他費(fèi)用和資金成本等部分組成。依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局(財稅〔2008〕170號)《關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》,自2009年1月1日起,購進(jìn)或者自制(包括改擴(kuò)建、安裝)固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額,可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第538號)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財政部、國家稅務(wù)總局令第50號)的有關(guān)規(guī)定,從銷項(xiàng)稅額中抵扣。因此,在計算設(shè)備重置全價時應(yīng)扣減設(shè)備購置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
重置全價計算公式:
重置全價=設(shè)備購置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)費(fèi)+其他費(fèi)用+資金成本-設(shè)備購置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額
評估范圍內(nèi)的電子設(shè)備價值量較小,不需要安裝(或安裝由銷售商
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告負(fù)責(zé))以及運(yùn)輸費(fèi)用較低,參照現(xiàn)行市場購置(不含稅)的價格確定。
�、僭O(shè)備購置價的確定
向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商詢價,能夠查詢到基準(zhǔn)日市場價格的設(shè)備,以市場價確定其購置價;
不能從市場詢到價格的設(shè)備,通過查閱2014年機(jī)電產(chǎn)品價格信息等資料及網(wǎng)上詢價來確定其購置價。
�、谶\(yùn)雜費(fèi)的確定
設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指從產(chǎn)地到設(shè)備安裝現(xiàn)場的運(yùn)輸費(fèi)用。運(yùn)雜費(fèi)率以設(shè)備購置價為基礎(chǔ),根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備安裝所在地的距離不同,按不同運(yùn)雜費(fèi)率計取。如供貨條件約定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸和安裝時(在購置價格中已含此部分價格),則不計運(yùn)雜費(fèi)。
�、郯惭b調(diào)試費(fèi)的確定
參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》等資料,按照設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度,以含稅設(shè)備購置價為基礎(chǔ),按不同安裝費(fèi)率計取。
對小型、無須安裝的設(shè)備,不考慮安裝調(diào)試費(fèi)。
�、芷渌M(fèi)用的確定
其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)及環(huán)評費(fèi)等,是依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本身設(shè)備特點(diǎn)進(jìn)行計算。
⑤資金成本的確定
資金成本為評估對象在合理建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本,對于大、中型設(shè)備,合理工期在6個月以上的計算其資金成本,計算公式如下:
資金成本=(設(shè)備購置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用)×合理建設(shè)工期×貸款利率×1/2
貸款利率按照評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的利率確定,資金在建設(shè)期內(nèi)按均勻
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告投入考慮。
�、拊O(shè)備購置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的確定
設(shè)備購置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=設(shè)備含稅購置價×增值稅率/(1+增值稅率)+運(yùn)雜費(fèi)×相應(yīng)的增值稅扣除率
B、成新率的確定
在本次評估過程中,按照設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命、現(xiàn)場勘察情況預(yù)計設(shè)備尚可使用年限,并進(jìn)而計算其成新率。其公式如下:
成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%
對價值量較小的一般設(shè)備和電子設(shè)備則采用年限法確定其成新率。
C、評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
對生產(chǎn)年代久遠(yuǎn),已無同類型型號的機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備則參照近期二手市場行情或價格變動率確定評估值。
2)運(yùn)輸車輛
A、重置全價的確定
重置全價=現(xiàn)行不含稅購置價+車輛購置稅+新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等。
�、佻F(xiàn)行購價主要取自當(dāng)?shù)仄囀袌霈F(xiàn)行報價或參照網(wǎng)上報價;
�、谲囕v購置稅分不同排量按國家相關(guān)規(guī)定計取;
�、坌萝嚿蠎襞普帐掷m(xù)費(fèi)等分別車輛所處區(qū)域按當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T規(guī)定計取。
B、成新率的確定
對于運(yùn)輸車輛,根據(jù) 2013 年 5 月 1 日施行的商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、公安部、環(huán)境保護(hù)部令 2012 年第 12 號公布的《機(jī)動車強(qiáng)制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》,按以下方法確定成新率后取其較小者為最終成新率,即:
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
使用年限成新率=(1-已使用年限/規(guī)定或經(jīng)濟(jì)使用年限)×100%
行駛里程成新率=(1-已行駛里程/規(guī)定行駛里程)×100%
成新率=Min(使用年限成新率,行駛里程成新率)
同時對待估車輛進(jìn)行必要的勘察鑒定,若勘察鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大,則進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,若兩者結(jié)果相當(dāng),則不進(jìn)行調(diào)整。即:
成新率=Min(使用年限成新率,行駛里程成新率)+a
a:車輛特殊情況調(diào)整系數(shù)。
C、評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
賬面上記載的部分車輛已無實(shí)物,根據(jù)被評估單位提供的資料情況評估為零值
(5)在建工程
在建工程(土建工程)為長百大樓東、北樓接層工程的投入的前期費(fèi)用(該工程尚未獲得批準(zhǔn))以及御翠園改造裝修工程款。
評估人員核實(shí)了相關(guān)明細(xì)賬、入賬憑證以及工程等資料,與項(xiàng)目工程技術(shù)人員等相關(guān)人員進(jìn)行了座談。以上工程賬面值基本反映了評估基準(zhǔn)日的購建成本,因金額較小、工程均未完工,以核實(shí)后賬面值作為評估值。
(6)無形資產(chǎn)
1)土地使用權(quán)
本次評估的無形資產(chǎn)為企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)。本次委估土地使用權(quán)共 16 項(xiàng),分別位于長春市人民大街 1881 號和長春市寬城區(qū)鐵北四路、二道區(qū)外環(huán)路,土地面積合計 39,649.00 平方米,其中長百大樓占用土地面積 6,093.00 平方米;賬面值 共計 1,593,004.41 元,其中長百大樓 666,555.24 元。長百大樓所占用的土地為 11 宗,出讓性質(zhì),已取
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告得國有土地使用權(quán)證;其他 3 宗土地也取得了國有土地使用證,土地用途為入股、劃撥,上述宗地證載權(quán)利人均為XX集團(tuán)股份有限公司。另外賬面記載的二道區(qū)東盛路的宗地根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料,為該公司 1995 年 10 月兼并長春百貨采購站東盛商店,接收其債權(quán)、債務(wù)而形成的該商店賬面記載的土地使用權(quán) 36 萬元,后因政府改造,營業(yè)室被拆除,該公司為解決職工住房問題,在此地段置換成職工住宅分配給職工,并進(jìn)行了房改,職工住宅歸個人所有;賬面記載的土地出讓金為該公司 2001 年擴(kuò)建長百大樓東樓時繳納的土地出讓款項(xiàng)。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》,土地估價方法主要有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)針對待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的,結(jié)合待估宗地所在區(qū)域土地市場的實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。
估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后,根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)、實(shí)際利用和開發(fā)狀況,確定土地的評估市場比較法。這是出于以下考慮:由于待估宗地所在區(qū)域可以選擇到與待估宗地相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場交易案例,且長春市商業(yè)地產(chǎn)的近三年市場價格變動較小,較適宜采用市場比較法評估。
由于待估宗地所處區(qū)域?yàn)殚L春市一級商業(yè)地段,在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi),可以采用選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。但由于長春市基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2008年9月1日,距離估價基準(zhǔn)日2014年9月30日較長,也沒有與之配套的基準(zhǔn)地價修正體系,不適宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估;另外由于待估宗地設(shè)定用途為商業(yè)用地,所處區(qū)位好,決定其價值的主要因素為市場供需關(guān)系,加之沒有土地取得成本資料可以獲取,無法采用成本逼近法評估。
由于待估宗地地上建有建筑物并正常使用,產(chǎn)權(quán)人未來也沒有計劃重新建設(shè),不屬于投資開發(fā)的土地,且待估宗地所處區(qū)域沒有與待估宗
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告地地上建構(gòu)筑物相類似規(guī)模的房地產(chǎn)市場交易案例進(jìn)而無法合理確定房地產(chǎn)總價,因此不適宜采用剩余法評估。
被評估的對象為商業(yè)地產(chǎn),受商業(yè)行業(yè)形勢的影響較大,且被評估單位經(jīng)營效益較差,不適宜采用收益法評估。
因此本次對該商業(yè)大樓所占用的宗地僅采用市場比較法評估。
市場比較法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實(shí)例,就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素(房地產(chǎn)的外部條件)及個別因素(房地產(chǎn)自身?xiàng)l件)加以比較對照,以同類房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ),做必要的修正,得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格。
運(yùn)用市場比較法按下列基本步驟進(jìn)行:
a、搜集交易實(shí)例的有關(guān)資料;
b、選取有效的可比市場交易實(shí)例;
c、建立價格可比基礎(chǔ);
d、進(jìn)行交易情況修正;
e、進(jìn)行交易日期修正;
f、進(jìn)行區(qū)域因素修正;
g、進(jìn)行個別因素修正;
h、求得比準(zhǔn)價格,確定被評估建筑物(或房地產(chǎn))的評估值。
B、對其他具有土地使用權(quán)證的3宗地根據(jù)其實(shí)際情況按其用途采用市場法評估。對于二道區(qū)東盛路的宗地因政府改造、房改等原因其權(quán)利已不存在,評估為零值;賬面記載的土地出讓金在評估時其價值已體現(xiàn)在其接層房屋所占用的宗地價值中,調(diào)整為零值。
2)其他無形資產(chǎn)
其他無形資產(chǎn)為購買的各種應(yīng)用軟件等。
評估人員查閱相關(guān)的證明資料,了解原始入賬價值的構(gòu)成,攤銷的方法和期限,查閱了原始憑證。經(jīng)核實(shí)表明賬、表金額相符。軟件類資
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告產(chǎn)以現(xiàn)行市場價格確定評估值。
3、負(fù)債
檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債額,以評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估值。
(三)收益法簡介
1、概述
根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》,確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對擬資產(chǎn)重組即置出全部資產(chǎn)和負(fù)債的價值進(jìn)行估算。
現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)是通過將企業(yè)未來預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值,估計企業(yè)價值的一種方法,即通過估算企業(yè)未來預(yù)期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率,將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時價值,得到企業(yè)價值。其適用的基本條件是:企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件,經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系,并且未來收益和風(fēng)險能夠預(yù)測及可量化。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測,以及數(shù)據(jù)采集和處理的客觀性和可靠性等。當(dāng)對未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時,其估值結(jié)果具有較好的客觀性,易于為市場所接受。
2、基本評估思路
根據(jù)本次評估盡職調(diào)查情況以及企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點(diǎn),本次評估的基本思路是以企業(yè)歷史經(jīng)審計的母公司會計報表為依據(jù)估算其股東全部權(quán)益價值(凈資產(chǎn)),即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF),估算企業(yè)(母公司)的經(jīng)營性資產(chǎn)的價值,再加上企業(yè)母公司報表中未體現(xiàn)對外投資收益的對外長期投資的權(quán)益價值、以及基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營性、溢余資產(chǎn)的價值,來得到企業(yè)(母公司)的企業(yè)價值,并由企業(yè)價值經(jīng)扣減付息債務(wù)價值后,得出企業(yè)(母公司)的股
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告東全部權(quán)益價值(凈資產(chǎn))。
3、評估模型
(1)基本模型
本次評估的基本模型為:
E = BD (1)
式中:
E:股東全部權(quán)益價值(凈資產(chǎn));
B:企業(yè)整體價值;
B = P + ∑ Ci
(2)
P:經(jīng)營性資產(chǎn)價值;
n
Ri Rn
P=∑ +
i =1 (1 + r ) r (1 + r ) n
i
(3)
式中:
Ri:未來第i年的預(yù)期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流量);
Rn:收益期的預(yù)期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流量);
r:折現(xiàn)率;
n:未來預(yù)測收益期。
ΣCi:基準(zhǔn)日存在的非經(jīng)營性、溢余資產(chǎn)的價值。
C i = C1 + C 2 + C 3 + C 4 (4)
式中:
C1:預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量)中未體現(xiàn)投資收益的全資、控股或參股投資價值;
C2:基準(zhǔn)日現(xiàn)金類資產(chǎn)(負(fù)債)價值;
C3:預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量)中未計及收益的在建工程價值;
C4: 基準(zhǔn)日呆滯或閑置設(shè)備、房產(chǎn)等資產(chǎn)價值;
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D:付息債務(wù)價值。
(2)收益指標(biāo)
本次評估,使用企業(yè)自由現(xiàn)金流作為經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指標(biāo),其基本定義為:
R=凈利潤+折舊攤銷+扣稅后付息債務(wù)利息-追加資本 (5)
式中:
追加資本=資產(chǎn)更新投資+營運(yùn)資本增加額+新增長期資產(chǎn)投資(新
增固定資產(chǎn)或其他長期資產(chǎn)) (6)
根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營歷史以及未來市場發(fā)展等,估算其未來預(yù)期的自由現(xiàn)金流量,并假設(shè)其在預(yù)測期后仍可經(jīng)營一段時期。將未來經(jīng)營期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理并加和,測算得到企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)價值。
(3)折現(xiàn)率
本次評估采用加權(quán)平均資本成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率r
r = rd × wd + re × we (7)
式中:
Wd:評估對象的債務(wù)比率;
D
wd =
( E + D) (8)
We:評估對象的股權(quán)資本比率;
E
we =
( E + D) (9)
re:股權(quán)資本成本,按資本資產(chǎn)定價模型(CAPM)確定股權(quán)資本成本;
re = rf + βe×(rm - rf) +ε (10)
式中:
rf:無風(fēng)險報酬率;
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rm:市場預(yù)期報酬率;
ε:評估對象的特性風(fēng)險調(diào)整系數(shù);
βe:評估對象股權(quán)資本的預(yù)期市場風(fēng)險系數(shù);
D
β e = β t × (1 + (1 t ) × )
E (11)
βt:可比公司股票(資產(chǎn))的預(yù)期市場平均風(fēng)險系數(shù)
β t = 34% K + 66% β x (12)
式中:
K:一定時期股票市場的平均風(fēng)險值,通常假設(shè)K=1;
βx:可比公司股票(資產(chǎn))的歷史市場平均風(fēng)險系數(shù)
Cov( R X ; RP )
βx =
σP (13)
式中:
Cov( R X , RP ) :一定時期內(nèi)樣本股票的收益率和股票市場組合收益率的協(xié)方差;
σp:一定時期內(nèi)股票市場組合收益率的方差。
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
整個評估工作分四個階段進(jìn)行:
(一)評估準(zhǔn)備階段
1、2014年12月26日,委托方與中介機(jī)構(gòu)就本次評估的目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍等問題協(xié)商一致,簽訂評估業(yè)務(wù)約定書,并制訂出本次資產(chǎn)評估工作計劃。
2、配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報資產(chǎn)評估申報明細(xì)表等工作。2014年12月27日,評估項(xiàng)目組人員對委估資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)了解,布置資產(chǎn)評估工作,協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報工作,收集資產(chǎn)評估所需文件資料。
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
(二)現(xiàn)場評估階段
項(xiàng)目組現(xiàn)場評估階段的時間為2014年12月27日至2015年1月8日。主要工作如下:
1、聽取委托方及被評估單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀,了解企業(yè)的財務(wù)制度、經(jīng)營狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況。
2、對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別,并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對,對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。
3、根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表,對固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí),對流動資產(chǎn)中的存貨類實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)。
4、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。
5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn),確定各類資產(chǎn)的具體評估方法。
6、對主要設(shè)備,查閱了技術(shù)資料、決算資料和竣工驗(yàn)收資料;對通用設(shè)備,主要通過市場調(diào)研和查詢有關(guān)資料,收集價格資料;對房屋建筑物,了解管理制度和維護(hù)、改建、擴(kuò)建情況,收集相關(guān)資料。
7、對企業(yè)提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)。
8、對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債,在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評估測算。
(三)評估匯總階段
2015年1月9日至1月11日對各類資產(chǎn)評估及負(fù)債審核的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總,對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
(四)提交報告階段
在上述工作基礎(chǔ)上,起草資產(chǎn)評估報告書,與委托方就評估結(jié)果交
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告換意見,在全面考慮有關(guān)意見后,按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M(jìn)行反復(fù)修改、校正,最后出具正式資產(chǎn)評估報告書。
本階段的工作時間為2015年1月12日至1月15日。
九、評估假設(shè)
本次評估中,評估人員遵循了以下評估假設(shè):
(一)一般假設(shè)
1、交易假設(shè)
交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中,評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。
2、公開市場假設(shè)
公開市場假設(shè),是假定在市場上交易的資產(chǎn),或擬在市場上交易的資產(chǎn),資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等,彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間,以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。
3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用,或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用,相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
(二)特殊假設(shè)
1、本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變,國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化;
2、企業(yè)所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化;
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
3、企業(yè)未來的經(jīng)營管理班子盡職,并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式;
4、評估只基于基準(zhǔn)日現(xiàn)有的經(jīng)營能力。不考慮未來可能由于管理層、經(jīng)營策略和追加投資等情況導(dǎo)致的經(jīng)營能力擴(kuò)大,也不考慮后續(xù)可能會發(fā)生的生產(chǎn)經(jīng)營變化;
5、本次評估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提,有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準(zhǔn)日的國內(nèi)有效價格為依據(jù);
6、本次評估假設(shè)委托方及被評估單位提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整;
7、評估范圍僅以委托方及被評估單位提供的評估申報表為準(zhǔn),未考慮委托方及被評估單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債;
8、本次評估測算的各項(xiàng)參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。
當(dāng)上述條件發(fā)生變化時,評估結(jié)果一般會失效。
十、評估結(jié)論
(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對長百集團(tuán)的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評估得出的評估基準(zhǔn)日2014年9月30日的評估結(jié)論如下:
資產(chǎn)賬面價值46,925.54萬元,評估值60,303.08萬元,評估增值13,377.54萬元,增值率28.51 %。
負(fù)債賬面價值33,662.65萬元,評估值33,662.65萬元,無評估增減值。
凈資產(chǎn)賬面價值13,262.89萬元,評估值26,640.43萬元,評估增值13,377.54萬元,增值率100.86 %。詳見下表。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
被評估單位:長百集團(tuán) 評估基準(zhǔn)日:2014 年 9 月 30 日 金額單位:人民幣萬元
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項(xiàng) 目
E=D/B×
B C D=C-B
100%
流動資產(chǎn) 1 13,831.04 13,840.38 9.34 0.07
非流動資產(chǎn) 2 33,094.50 46,462.70 13,368.20 40.39
其中:可供出售金融資產(chǎn) 3 1,277.25 1,080.36 -196.89 -15.42
持有至到期投資 4 - - -
長期應(yīng)收款 5 418.63 418.63 - -
長期股權(quán)投資 6 2,999.52 1,991.94 -1,007.58 -33.59
投資性房地產(chǎn) 7 - - -
固定資產(chǎn) 8 27,958.87 20,646.51 -7,312.36 -26.15
在建工程 12 283.51 283.51 - -
工程物資 13 - - -
固定資產(chǎn)清理 14 - - -
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 15 - - -
油氣資產(chǎn) 16 - - -
無形資產(chǎn) 17 156.71 22,041.74 21,885.03 13,965.31
其中:土地使用權(quán) 18 146.37 21,996.74 21,850.37 14,928.18
其他非流動資產(chǎn) 23 - - -
資產(chǎn)總計 24 46,925.54 60,303.08 13,377.54 28.51
流動負(fù)債 25 33,662.65 33,662.65 - -
非流動負(fù)債 26 - - -
負(fù)債總計 27 33,662.65 33,662.65 - -
凈 資 產(chǎn)(所有者權(quán)益) 28 13,262.89 26,640.43 13,377.54 100.86
資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。
(二)收益法評估結(jié)論
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序,采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對企業(yè)全部資產(chǎn)和負(fù)債即凈資產(chǎn)進(jìn)
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告行評估。長百集團(tuán)在評估基準(zhǔn)日 2014 年 9 月 30 日的凈資產(chǎn)賬面值為13,262.88 萬元,評估后的凈資產(chǎn)價值為 4,689.73 萬元,與賬面值相比減值 8,573.15 萬元,減值率 64.64%。
(三)評估結(jié)果的差異分析及最終結(jié)果的選取
一)評估結(jié)果的差異分析
本次評估資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出的凈資產(chǎn)價值 26,640.43 萬元,采用收益法得出的全部資產(chǎn)和負(fù)債為 4,689.73 萬元。兩種評估方法評估結(jié)果差異為 21,950.70 萬元,產(chǎn)生差異的原因主要是:
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價值標(biāo)準(zhǔn),反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費(fèi)的社會必要勞動,這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟(jì)的變化而變化。
2、收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標(biāo)準(zhǔn),反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能力(獲利能力)的大小,這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響。
綜上所述,從而造成兩種評估方法產(chǎn)生差異。
3、收益法評估結(jié)果與資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果相差較大,其原因?yàn)?
(1)長百集團(tuán)主業(yè)為零售業(yè),收益法評估受行業(yè)發(fā)展形勢影響較大
經(jīng)對批發(fā)和零售業(yè)中 144 家上市公司 2011 年至 2014 年 3 季度的經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計分析,2011 年至 2013 年 144 家上市公司的獲利能力在不斷下降,凈資產(chǎn)收益率由 2011 年 11.56%下降到 2013 年的 9.24%,到 2014年 3 季度為 5.74%;總資產(chǎn)報酬率由 2011 年 7.56%下降到 2013 年的5.66%,到 2014 年 3 季度為 4.39%;銷售凈利率由 2011 年 5.21%下降到2013 年的 3.48%;營業(yè)總收入(同比)增長率由 2011 年的 20.04%下降到 2013 年 12.84%;資產(chǎn)總計(相對年初)增長率由 2011 年的 23.01%
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告下降到 2013 年的 12.9%。由此可見,批發(fā)和零售行業(yè)總體發(fā)展形勢在下滑,獲利能力在減少,增長速度在下降。據(jù)吉林省統(tǒng)計局資料,吉林省 2008 年至 2013 年全省社會消費(fèi)品零售總額增長速度由 2008 年的24.3%分別下降到 19.1%、18.5%、17.5%、16.0%、13.7%。
(2)百貨零售行業(yè)對于國家政策的敏感度較高,尤其政府反腐抑制購物卡、高檔商品和奢侈品的消費(fèi)將會產(chǎn)生一定的影響。
(3)百貨零售除應(yīng)對傳統(tǒng)實(shí)體店之間同行業(yè)競爭外,還要面對商業(yè)地產(chǎn)、電商、網(wǎng)購等新興業(yè)態(tài)的崛起和多位競爭的沖擊,百貨零售領(lǐng)域競爭壓力劇增。
(4)需求不振
持續(xù)幾年的物價上漲(包括不在 CPI 統(tǒng)計范圍內(nèi)的購房支出增長)壓制了消費(fèi)者實(shí)際可支配收入水平,消費(fèi)者對價格敏感度變得更高,零售店鋪不僅難以提價,反而增加了促銷折扣力度以保證客流量,因此盈利提升困難重重。
(5)成本費(fèi)用上升
人力、房租等成本上漲成為零售企業(yè)面臨的一大壓力。2012 年企業(yè)的平均費(fèi)用較上年上漲 8.3%。房租和人工費(fèi)用上漲是推動費(fèi)用上漲的主要因素。2012 年典型零售企業(yè)房租平均上漲 17.5%,以大型零售企業(yè)為主的連鎖零售百強(qiáng)企業(yè)平均房租上漲 21%,人工上漲 20.5%。除房租和人工外,零售業(yè)用電成本依然較高,2012 年零售典型企業(yè)水電費(fèi)平均比上年上漲 16%。
(6)另外長百集團(tuán)由于歷史原因尚承擔(dān)著正常經(jīng)營之外的較大額度的項(xiàng)目投資損失的貸款 1.67 億元,歷史包袱較重,在一定程度上制約了企業(yè)的發(fā)展。
因此本次評估采用收益法評估企業(yè)的全部資產(chǎn)與負(fù)債的價值深受商業(yè)形勢的影響,與其采用按現(xiàn)行價格重置資產(chǎn)相比,與其商業(yè)地產(chǎn)地
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告理位置不可復(fù)制的固有價值屬性相比,受商業(yè)下滑形勢影響的收益法評估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果。
(二)評估結(jié)果的選取
資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果是從重新購建角度反映了委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值,而收益法是從企業(yè)經(jīng)營角度反映其價值,委估資產(chǎn)主要是經(jīng)營性物業(yè),企業(yè)持有該類物業(yè)的收益包括經(jīng)營收益與升值收益,而收益法中僅考慮了其經(jīng)營收益,未考慮其物業(yè)升值收益,對資產(chǎn)價值的反映不全面,且收益法是以企業(yè)目前的經(jīng)營狀況、管理水平為基礎(chǔ)進(jìn)行評估的,由于企業(yè)的總體財務(wù)狀況與同行業(yè)可比公司相比處于劣勢,未能充分發(fā)揮其資產(chǎn)的收益能力,因此收益法的結(jié)果僅能反映企業(yè)在目前的經(jīng)營水平下的價值,未能充分體現(xiàn)其資產(chǎn)的客觀市場價值。
因此,我們選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本次以2014年9月30日為基準(zhǔn)日,以幫助投資者進(jìn)一步了解重組標(biāo)的資產(chǎn)的市場價值的參考依據(jù),由此得到長百集團(tuán)置出的全部資產(chǎn)與負(fù)債即股東全部權(quán)益在基準(zhǔn)日時點(diǎn)的評估值為26,640.43萬元。
十一、特別事項(xiàng)說明
(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)
1、在對房屋建筑物評估中,下列房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明,其情況如下:
建成 建筑 賬面價值(元)
序號 建筑物名稱 結(jié)構(gòu)
年月 面積(㎡) 原值 凈值
1 鐵北三號庫 磚木 1988-12-22 800.00 837,407.78 177,501.39
2 運(yùn)輸公司廠房(八里堡) 混合 1990-4-1 796.50 630,481.31 131,719.48
3 鐵北四號庫 磚木 1991-10-24 1,600.00 1,422,260.97 388,271.66
4 11 號庫 磚木 1996-1-1 400.00
5 8 號庫 磚木 1996-1-1 500.00
6 9 號庫 磚木 1996-1-1 400.00
7 6 號庫 簡易 1992-12-1 1,000.00
8 五金冰箱庫 簡易 1994-6-1 80.00 18,047.21 541.42
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告
9 鐵北倉庫 混合 1996-1-1 6,400.00 3,809,911.11 1,497,548.50
10 貴陽住宅樓 混合 1998-9-1 216.00 760,000.00 497,537.89
11 八里堡簡易房 磚木 2001-12-1 179.04 115,500.00 3,465.00
12 自行車休息室 簡易 1996-9-1 180.00 77,056.00 2,311.68
13 更夫房 簡易 2003-10-1 30
14 更夫房 簡易 2003-10-3 40
15 更夫房 簡易 2003-10-4 10
16 辦公室 磚木 2003-10-5 260
17 倉庫 磚木 2003-10-6 50
18 車庫 混合 1996-08-02 100 180,000.00 145,080.36
上述房屋的建筑面積評估時是以委托方實(shí)際測量與提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行評估的,評估人員進(jìn)行了實(shí)地勘察。如上述委托方申報的被評估的房屋的建筑面積與辦理產(chǎn)權(quán)證件時所測繪的面積數(shù)據(jù)不一致,以該權(quán)威部門測繪的結(jié)果為準(zhǔn),并對申報評估的面積數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。評估時未考慮這些房屋辦理產(chǎn)權(quán)證件時所應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
(二)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素
本報告除發(fā)現(xiàn)以下未決事項(xiàng)、法律糾紛外,未發(fā)現(xiàn)其他的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素:
其他應(yīng)收款(其他應(yīng)收款評估明細(xì)表第 13 項(xiàng))農(nóng)安縣法院劉貴發(fā)142,000 元,該項(xiàng)款項(xiàng)發(fā)生于 2001 年 1 月,銀行將該款項(xiàng)劃入農(nóng)安縣法院劉貴發(fā)個人賬戶,原因是欠農(nóng)安縣農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易處紅利,長百大樓發(fā)現(xiàn)公司并不欠農(nóng)安縣農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易處紅利,多次與銀行、法院交涉,農(nóng)安縣法院因未收到此款,又找不到劉貴發(fā)(此人后被判刑罰)本人,因此長期掛賬待決。評估時考慮該情況,按賬面值并參照審計的計提壞賬準(zhǔn)備的比例方式評估。
(三)重大期后事項(xiàng)
期后事項(xiàng)是指評估基準(zhǔn)日之后出具評估報告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。
本報告無重大期后事項(xiàng)。
(四)其他需要說明的事項(xiàng)
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1、截至評估基準(zhǔn)日,該公司已抵押資產(chǎn)情況如下:
序號 位置 名稱 產(chǎn)權(quán)證編號 設(shè)計用途 面積(平方米) 土地證號
長房權(quán)字第 1259.04 長國用(2006)第
1 1層 商服
1090000611 號 040003587 號
長房權(quán)字第 1410.61 長國用(2006)第
2 2層 商服
1090000612 號 040003588 號
長房權(quán)字第 1410.61 長國用(2006)第
3 3層 商服
1090001993 號 040003589 號
長房權(quán)字第 1410.61 長國用(2006)第
4 4層 商服
1090000614 號 040003590 號
東樓
長房權(quán)字第 1392.94 長國用(2006)第
5 5層 商服
1090002160 號 040003591 號
長房權(quán)字第 1392.94 長國用(2006)第
6 6層 商服
1090000616 號 040003585 號
長房權(quán)字第 1392.94 長國用(2006)第
7 7層 商服
1090000617 號 040003586 號
長房權(quán)字第 2546 長國用(2008)第
8 8~9 層 商服
10901088 號 040000296 號
1~16 長房權(quán)字第 19735.28 長國用(2010)第
9 南樓 商服
層 10900916 號 040017920 號
1~11 長房權(quán)字第 12916.3 長國用(2008)第
10 西樓 商服
層 10900861 號 040000297 號
長房權(quán)字第 14425.95 長國用(2008)第
11 北樓 1~7 層 商服
10900862 號 040000295 號
上述資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日已設(shè)定抵押權(quán),抵押權(quán)人為工商銀行人民廣場支行、農(nóng)行綠園支行,取得借款 24500.00 萬元,最遲抵押期限至 2015年 12 月 31 日。
2、根據(jù)長百集團(tuán)提供的有關(guān)資料,該公司截至 2014 年 9 月 30 日賬面共有長短期借款 24,600.00 萬元;其中 16,700.00 萬元是該公司投資新長百項(xiàng)目借款形成。
新長百項(xiàng)目位于長春市普陽街 3388 號,2001 年 5 月,該公司與長春萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司簽約合作開發(fā)新長百項(xiàng)目,根據(jù)該協(xié)議,萬達(dá)公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計及費(fèi)用,籌集建設(shè)資金,完成土建工程,并負(fù)責(zé)土建項(xiàng)目的維修及維護(hù)工作。該公司自籌資金負(fù)責(zé)該項(xiàng)目所需的內(nèi)部裝飾及電梯、自動扶梯、空調(diào)設(shè)備、消防設(shè)施等施工費(fèi)用,并以承租形式取得自 2002 年 9 月 4 日起至 2022 年 9 月 4 日止,共 20年的經(jīng)營使用權(quán)。按照合同的約定該公司每年需向萬達(dá)公司支付租金。
新長百項(xiàng)目的法律文件簽訂后,雙方各自就合同內(nèi)容履行了部分義
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告務(wù)。該公司轉(zhuǎn)制時,雙方合作已陷入僵局。該公司為維護(hù)其合法權(quán)益,于 2007 年 2 月 8 日向吉林省高級人民法院提起訴訟,要求解除該項(xiàng)顯失公允的合同。按照吉林省高級人民法院民事調(diào)解書([2007]吉民一初字第 1 號)的規(guī)定,該公司將投資損失 16,700 萬元(其中:在建工程1.39 億元、長期待攤費(fèi)用 0.28 億元)計入營業(yè)外支出,中磊會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具了中磊審字[2007]第 5011 號審計報告,同時該公司取得吉林省國家稅務(wù)局吉國稅函[2008]123 號——吉林省國家稅務(wù)局關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司財產(chǎn)損失稅前扣除問題的通知,同意將新長百項(xiàng)目投資損失在企業(yè)所得稅稅前扣除。雖然投資損失現(xiàn)體現(xiàn)在該公司未分配利潤中,但該公司依舊承擔(dān)該項(xiàng)目產(chǎn)生的借款本息。企業(yè)按貸款合同的規(guī)定以浮動利率支付該項(xiàng)貸款利息,評估時按企業(yè)實(shí)際支付的利息測算,提請報告使用者關(guān)注利率變化可能對評估結(jié)論的影響。
3、XX集團(tuán)股份有限公司廣告分公司從工商登記的情況資料記載,該公司屬分公司,但因歷史原因一直在長期投資核算,并單獨(dú)出具審計報告。評估人員與委托方進(jìn)行了溝通,為了與該公司公告的年報一致,也與企業(yè)的賬務(wù)處理保持一致,所以評估時,仍然保持按長期股權(quán)投資處理。
4、根據(jù)被評估單位提供的有關(guān)說明情況,對于常州自行車廠、匈牙利國長春國際貿(mào)易股份有限公司、江蘇當(dāng)家洗滌公司三家公司由于無法取得相關(guān)評估資料,也無法通過公開渠道獲取評估所需要的資料。鑒于無法獲得與評估相關(guān)的資料,本次評估按審計賬面值列示。
5、長期股權(quán)投資--吉林省美大裝飾工程有限公司是XX集團(tuán)股份有限公司與美國拉斯巴比隆服飾有限公司出資組建的有限責(zé)任公司。成立于 1994 年 04 月 01 日,經(jīng)營期限 20 年,于 2014 年 04 月 01日經(jīng)營期限到期,截至 2014 年 03 月 31 日,公司資產(chǎn)總額為 3,500.47元,負(fù)債總額為 0 元,凈資產(chǎn) 3,500.47 元。至評估基準(zhǔn)日,吉林省美大
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告裝飾工程有限公司已經(jīng)取得長春市朝陽區(qū)國家稅務(wù)局和長春市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)局的注銷稅務(wù)登記通知書,由于外方股東聯(lián)系不上,無法取得與終止經(jīng)營有關(guān)的股東會決議,暫未辦理工商廢業(yè)等相關(guān)手續(xù)。
6、對于長投單位,在本次經(jīng)濟(jì)行為涉及到工商變更的問題,由于評估中未取得相關(guān)資料,提請報告使用者關(guān)注該事項(xiàng)可能對交易行為的影響。
7、對該公司賬面上以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的評估,其用途實(shí)際為工業(yè)用途,評估時先按出讓方式評估其市場價值,然后依據(jù)吉林省長春市長府發(fā)〔2010〕9 號 2010 年“長春市人民政府關(guān)于公布實(shí)施長春市市區(qū)基準(zhǔn)地價等土地價格的通知”規(guī)定的該公司此宗地所處級別(六級工業(yè)用地)與用途的出讓金(即 110 元/平方米)扣除出讓金。這部分扣除的土地出讓金數(shù)額可能與實(shí)際補(bǔ)繳金額存在差異。
8、評估師和評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對本報告所述評估目的下的資產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷,并不涉及到評估師和評估機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上,依賴于委托方及被評估單位提供的有關(guān)資料。因此,評估工作是以委托方及被評估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件,有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會計憑證,有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。
9、評估過程中,評估人員觀察所評估房屋建筑物的外貌,在盡可能的情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使用情況,未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測試。在對設(shè)備進(jìn)行勘察時,因檢測手段限制及部分設(shè)備正在運(yùn)行等原因,主要依賴于評估人員的外觀觀察和被評估單位提供的近期檢測資料及向有關(guān)操作使用人員的詢問情況等判斷設(shè)備狀況。
10、本次評估范圍及采用的由被評估單位提供的數(shù)據(jù)、報表及有關(guān)資料,委托方及被評估單位對其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。
11、評估報告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評估單位
XX集團(tuán)股份有限公司整體資產(chǎn)置出項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告提供,委托方及被評估單位對其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
12、在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi),如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時,應(yīng)按以下原則處理:
(1)當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時,應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;
(2)當(dāng)資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時,委托方應(yīng)及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價值;
(3)對評估基準(zhǔn)日后,資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)的變化,委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價時應(yīng)給予充分考慮,進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。同時,本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下,根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價,沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響,同時,本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它情況發(fā)生變化時,評估結(jié)論一般會失效。評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件的變化而導(dǎo)致評估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。
本評估報告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,并得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。
(二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。評估報告的使用權(quán)歸委托方所有,未經(jīng)委托方許可,本評估機(jī)構(gòu)不會隨意向他人公開。
(三)未征得本評估機(jī)構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容,評估報告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體,法律、法規(guī)規(guī)定以及
備查文件目錄
1、 XX集團(tuán)股份有限公司與青島中天能源股份有限公司《關(guān)于XX集團(tuán)股份有限公司重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金之意向書》(復(fù)印件);
2、 2014 年 3 季度審計報告(復(fù)印件);
3、 委托方和被評估單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
4、 評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料(復(fù)印件);
5、 委托方及被評估單位承諾函;
6、 簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函;
7、 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司資產(chǎn)評估資格證書(復(fù)印件);
8、 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
9、 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(復(fù)印件);
10、 簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書(復(fù)印件)。
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