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調(diào)研報(bào)告

市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2024-08-02 18:11:07 調(diào)研報(bào)告 我要投稿
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市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

  為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,及時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展信息,進(jìn)一步研究解決行業(yè)發(fā)展中的新情況、新問(wèn)題,推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康長(zhǎng)足發(fā)展。根據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神,市房地產(chǎn)管理局會(huì)同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進(jìn)

市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

  行了專題調(diào)研,先后組織專人赴淮安、臨、合肥就物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí),現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下:

  一、物業(yè)管理行業(yè)基本情況

  連接千家萬(wàn)戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護(hù)維修、秩序維護(hù)等提供及時(shí)有效的管理和服務(wù),已成為替政府分憂、為城市貢獻(xiàn)、促社會(huì)和諧的重要行業(yè)。隨著近年來(lái)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快,物業(yè)管理經(jīng)歷了從無(wú)到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營(yíng)服務(wù)的發(fā)展階段,物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展,物業(yè)管理行業(yè)得到較快發(fā)展,對(duì)于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。

  1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多,行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過(guò)近幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展,截至目前,全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到130家(國(guó)企19家、民營(yíng)企業(yè)111家),其中,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)99家,暫定三級(jí)資質(zhì)企業(yè)29家,外物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家,物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級(jí)城市前列。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬(wàn)多人,其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書(shū)和專業(yè)管理技術(shù)職稱,其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護(hù)員、水電工、保潔工等一線操作人員,屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。

  2、物業(yè)管理項(xiàng)目由單一到多元,服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前,全市實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目191個(gè)。其中,城區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目145個(gè),管理服務(wù)面積1000萬(wàn)多平方米,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)75%以上,新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達(dá)100%。全市獲國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范大廈1個(gè),省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個(gè),省級(jí)物業(yè)管理示范大廈3個(gè),省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)18個(gè),市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)27個(gè),市級(jí)文明住宅小區(qū)22個(gè),市級(jí)園林式小區(qū)7個(gè)。

  3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從無(wú)到有,物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前,全市符合成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)管理住宅項(xiàng)目140個(gè),成立業(yè)主委員會(huì)27個(gè),業(yè)主委員會(huì)小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立試點(diǎn)工作,相關(guān)職能部門(mén)全程參與實(shí)施監(jiān)督運(yùn)作成立業(yè)主大會(huì),匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入規(guī)范化和市場(chǎng)化發(fā)展的新時(shí)期,對(duì)推動(dòng)全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。

  4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價(jià),服務(wù)機(jī)制不斷健全。近年來(lái),受行業(yè)發(fā)展水平所限,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一直是企業(yè)“各自為政”,收費(fèi)不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點(diǎn)。,市物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)聯(lián)合制定實(shí)施了物業(yè)服務(wù)分等定級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制度,推行物業(yè)管理“等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)得到規(guī)范和理順。

  5、物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面從小到大,受益群眾不斷增多。截至目前,全市共累計(jì)歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.35億元,其中阜城區(qū)歸集9000萬(wàn)元,涉及住宅小區(qū)220個(gè),物業(yè)專項(xiàng)維修資金覆蓋面積396萬(wàn)平方米,歸集戶數(shù)3.56萬(wàn)戶。為進(jìn)一步規(guī)范資金管理,向社會(huì)公開(kāi)實(shí)施招投標(biāo)物業(yè)專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)銀行,開(kāi)創(chuàng)了全省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理先河,確保資金管理使用效益,切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主物權(quán)利益,充分發(fā)揮了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。

  二、推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施

  近年來(lái),在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo),以便民、利民、為民為宗旨,積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式,切實(shí)加快物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作,加大市場(chǎng)主體服務(wù)規(guī)范力度,為推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

  1、及時(shí)安排部署,把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門(mén)召開(kāi)全市物業(yè)管理工作會(huì)議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)會(huì)議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)議等規(guī)范物業(yè)管理專題會(huì)議,認(rèn)真總結(jié)近年來(lái)我市物業(yè)管理工作取得的成效,梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié),明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點(diǎn)以及今后一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理工作任務(wù),要求各地、各有關(guān)部門(mén)要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程,加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo),建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制,落實(shí)責(zé)任分工,建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的物業(yè)管理工作責(zé)任體系,為進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。

  2、明確管理職責(zé),構(gòu)建兩級(jí)物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定,市政府辦公室出臺(tái)了切實(shí)加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施,要求各地按照屬地管理的原則加強(qiáng)物業(yè)管理工作,明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對(duì)所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé),各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開(kāi)發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)管,各縣

  市區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)按照要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為專門(mén)行政職能股室,初步形成了屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的兩級(jí)物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。

  3、完善制度體系,提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn),先后制定出臺(tái)了《市物業(yè)管理行業(yè)-2011年工作規(guī)劃》、《進(jìn)一步加強(qiáng)市物業(yè)管理工作實(shí)施意見(jiàn)》、《市城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用實(shí)施細(xì)則》、《市物業(yè)管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》等近30項(xiàng)規(guī)范性文件,行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作體系得到完善,進(jìn)一步提高了物業(yè)管理法規(guī)政策的可操作性。

  4、嚴(yán)把“四道關(guān)口”,加強(qiáng)前期物業(yè)管理。一是嚴(yán)把物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法規(guī)定,預(yù)售商品房項(xiàng)目必須在備案取得《商品房預(yù)售許可證》之前落實(shí)物業(yè)管理,5萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴(yán)把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān),投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)面積在5萬(wàn)平方米以下的,必須經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。三是嚴(yán)把企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和原有企業(yè)資質(zhì)核定,確保做到標(biāo)準(zhǔn)不降低、審查不遷就。四是嚴(yán)把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過(guò)對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目管理方案的可行性、管理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實(shí)性以及落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查,使物業(yè)管理市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范。

  5、理順投訴受理機(jī)制,努力定紛止?fàn)。近年?lái),市物業(yè)行政主管部門(mén)定期不定期開(kāi)展全市物業(yè)管理項(xiàng)目信息采集,全面掌握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,不斷加大投訴處理力度,拓展延伸投訴受理渠道,初步建立了市、縣(市區(qū))兩級(jí)投訴受理機(jī)制,通過(guò)咨詢投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線、來(lái)人、來(lái)信、來(lái)電等多種渠道受理群眾糾紛投訴,每年依法及時(shí)妥善處置不同形式來(lái)信來(lái)訪達(dá)一百多件,堅(jiān)持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)核查、企業(yè)整改落實(shí)相結(jié)合處理群眾投訴,努力減少物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛,業(yè)主投訴率比去年同期相比下降了15%,業(yè)主滿意率提高了10%以上。

  6、嚴(yán)格項(xiàng)目招投標(biāo),促進(jìn)市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)。為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng),市房地產(chǎn)管理局于出臺(tái)了《市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》,目前已成功舉辦了21個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的23個(gè)住宅項(xiàng)目、4個(gè)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目和2個(gè)綜合辦公區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作,并對(duì)國(guó)有資金投入項(xiàng)目建設(shè)全部推行招投標(biāo)制度建設(shè)。對(duì)5萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū),近年來(lái)共通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目27個(gè),實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施依法陽(yáng)光有序操作。

  7、注重專業(yè)培訓(xùn),提升行業(yè)整體素質(zhì)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主抓手,堅(jiān)持實(shí)行從業(yè)人員持證上崗制度,建立長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)行資格動(dòng)態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍整體素質(zhì),提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程,舉辦崗位培訓(xùn)班,邀請(qǐng)建設(shè)廳資深專家教授、國(guó)家注冊(cè)物管師來(lái)阜授課,達(dá)到了預(yù)期目的,收到了良好效果。同時(shí)大力開(kāi)展職業(yè)教育,與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理?平逃嘏囵B(yǎng)一批高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍,提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。

  8、開(kāi)展專題調(diào)研,明確發(fā)展方向。為及時(shí)掌握行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài),研究解決行業(yè)發(fā)展中的深層次問(wèn)題,市物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)全市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了專題調(diào)研,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入、總支出、城鎮(zhèn)實(shí)施物業(yè)管理覆蓋面、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實(shí)施等情況進(jìn)行調(diào)研,總結(jié)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)做法,分析制約影響物業(yè)管理發(fā)展的主要問(wèn)題與矛盾和原因,提出解決問(wèn)題的措施與對(duì)策,進(jìn)一步明確了規(guī)范行業(yè)發(fā)展的著力重點(diǎn)。

  9、開(kāi)展宣傳報(bào)道,建立長(zhǎng)效機(jī)制。為適應(yīng)新形勢(shì)下物業(yè)管理發(fā)展需要,及時(shí)、準(zhǔn)確、正面反映報(bào)道我市物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展軌跡,堅(jiān)持在全市范圍內(nèi)組織開(kāi)展物業(yè)管理行業(yè)宣傳報(bào)道工作,建立了信息員工作長(zhǎng)效機(jī)制,定期在新聞媒體宣傳報(bào)導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),為企業(yè)提供了有力的宣傳展示平臺(tái),為廣大市民更好地了解認(rèn)識(shí)物業(yè)管理、自覺(jué)參與物業(yè)管理搭建了溝通橋梁,為樹(shù)立行業(yè)良好形象提供了寬闊平臺(tái)。

  三、存在的主要問(wèn)題

  在肯定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時(shí),也必須清醒看到物業(yè)管理仍存在發(fā)展質(zhì)量和服務(wù)水平不高,物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少,質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)機(jī)制剛剛推行仍不夠規(guī)范,社會(huì)群眾對(duì)物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識(shí)不清,物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實(shí)際問(wèn)題,在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展。一是重視程度不夠,監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作,有較強(qiáng)的綜合性、專門(mén)性和區(qū)域性特點(diǎn),涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價(jià)、消防、供電、供水等多個(gè)部門(mén)管理服務(wù)職能。目前,各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門(mén)又是職能部門(mén),物業(yè)行政主管部門(mén)缺乏專職人員,造成工作開(kāi)展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收繳困難,制約行業(yè)加快發(fā)展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)0.3元/月?平方米左右,收費(fèi)率僅達(dá)50%,基本不收費(fèi)和很少收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過(guò)電話、上門(mén)、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,并無(wú)相應(yīng)的強(qiáng)制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長(zhǎng)、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素,致使費(fèi)用收繳困難。出現(xiàn)這種問(wèn)題的主要原因是業(yè)主商品意識(shí)、物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)沒(méi)有完全確立,繳費(fèi)積極性不高,久而久之,就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費(fèi)難的惡性循環(huán)。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問(wèn)題,影響物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。部分住宅小區(qū)存在開(kāi)發(fā)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題未得到有效解決,個(gè)別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問(wèn)題,或者開(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建,業(yè)主不找或找不到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上,有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問(wèn)題較多,亟待加強(qiáng)整治。許多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施,地下管網(wǎng)大都年久失修,排污能力較差,并且大都是隨意進(jìn)出等開(kāi)放式布局,不利于安全管理。公用事業(yè)單位“單戶單控”改造滯后,按照國(guó)家有關(guān)政策,供水、供電、供氣等專業(yè)部門(mén)要收費(fèi)到戶,由于目前單戶單控率較低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會(huì)成立難,小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主要靠城區(qū)街道辦事處來(lái)組織發(fā)動(dòng),單靠職能部門(mén)很難召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì),即使加大協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度,少則幾個(gè)月,多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識(shí)不強(qiáng),大多數(shù)業(yè)主缺乏參與意識(shí),即使成立了業(yè)主委員會(huì),也面臨諸多實(shí)際問(wèn)題難以解決。

  四、規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

  依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,借鑒外地市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我市物業(yè)管理現(xiàn)狀和實(shí)際,提出以下幾點(diǎn)建議:

  1、提高重視程度,加大部門(mén)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)力度。物業(yè)管理事關(guān)很多行政部門(mén)職能的履行,單由哪個(gè)職能部門(mén)牽頭協(xié)調(diào)難度很大,建議市政府成立物業(yè)管理委員會(huì),由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥任主任,建設(shè)、房產(chǎn)、公安、環(huán)保、工商、市容、物價(jià)、供電、供水等相關(guān)部門(mén)為成員,物業(yè)管理委員會(huì)統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范工作,各縣市區(qū)政府也相應(yīng)成立物業(yè)管理委員會(huì),建立市、縣市區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理委員會(huì)的管理體系,加強(qiáng)條塊聯(lián)動(dòng),有力推進(jìn)此項(xiàng)工作。

  2、實(shí)現(xiàn)物管重心下移,創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制。根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理新機(jī)制,將物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)由縣市區(qū)政府統(tǒng)一行使。明確街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督職責(zé),指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作。明確街道辦事處會(huì)同有關(guān)職能部門(mén),指導(dǎo)成立轄區(qū)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、組建業(yè)主委員會(huì)工作,指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)和人民調(diào)解委員會(huì)等組織,及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛,做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境保護(hù)、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任制和檢查考核機(jī)制,各縣市區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與街道辦事處簽訂目標(biāo)責(zé)任狀,切實(shí)將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處以及物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)納入縣市區(qū)政府目標(biāo)責(zé)任制考核,確保規(guī)范物業(yè)管理發(fā)展的一系列措施落到實(shí)處。

  3、理順條塊關(guān)系,明確多方職責(zé)。一是理順條塊關(guān)系。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)接受物業(yè)行政主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。二是街道辦事處建立投訴受理制度,受理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反相關(guān)規(guī)定行為的投訴。三是不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)要承擔(dān)起物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任。四是加強(qiáng)小區(qū)治安聯(lián)防工作。強(qiáng)化公安機(jī)關(guān)片警和群防群治工作,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理安全秩序維護(hù)責(zé)任,抓好住宅小區(qū)治安。

  4、結(jié)合實(shí)際,建立街道“兩站一中心”的物業(yè)管理模式。借鑒外地經(jīng)驗(yàn),結(jié)合實(shí)際,建立街道辦事處服務(wù)中心、物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站、物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站的“兩站一中心”物業(yè)管理模式。一是成立街道服務(wù)中心,全面接管舊住宅區(qū)、保障性住宅小區(qū)等不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),確保工作順利開(kāi)展。二是建立街道辦事處物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站,通過(guò)人才市場(chǎng)公開(kāi)招聘配備一名適應(yīng)工作需要的專職主任和4名兼職協(xié)調(diào)員,選聘后與街道簽訂勞動(dòng)合同,每年對(duì)調(diào)解工作站主任進(jìn)行定期考核。三是各街道辦事處建立物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站,可以聘用專職站長(zhǎng)1名和兼職維修員4名,解決應(yīng)急維修難問(wèn)題,盡最大可能方便業(yè)主生活。四是政府加大對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的投入,街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務(wù)中心年需經(jīng)費(fèi)2萬(wàn)元,投訴調(diào)解工作站年需經(jīng)費(fèi)4萬(wàn)元,應(yīng)急維修服務(wù)站年需經(jīng)費(fèi)4萬(wàn)元,按阜城區(qū)7個(gè)街道辦事處計(jì)劃,“一站兩中心”每年約需投入經(jīng)費(fèi)約70萬(wàn)元,建議由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按7:3比例分擔(dān),因物業(yè)管理工作是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分,經(jīng)費(fèi)缺口也可由創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)調(diào)劑解決。

  5、把好前置關(guān)口,加強(qiáng)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件,必須把好前置關(guān)口,切實(shí)解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的銜接問(wèn)題。一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報(bào)建階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)參與建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究,審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求,為實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是在小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實(shí),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實(shí),提前策劃前期物業(yè)管理方案,使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過(guò)渡。三是建立新建住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)制度,新建住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后,建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)綜合查驗(yàn),符合綜合查驗(yàn)條件的方可交付使用。

  6、抓好舊住宅小區(qū)整治,促進(jìn)城市文明創(chuàng)建。我市住宅建設(shè)與管理中依然存在著重建輕管、建管脫節(jié)等問(wèn)題,小區(qū)占道、占綠地的違章搭建現(xiàn)象較為突出。為此,建議積極借鑒淮安經(jīng)驗(yàn),市委、市政府用2年左右的時(shí)間全面開(kāi)展治理改造居民舊住宅小區(qū)工程,將規(guī)范物業(yè)管理作為治理改造居民住宅小區(qū)工程的一項(xiàng)重要內(nèi)容,在治理整頓中逐步推進(jìn)城市物業(yè)管理。一是成立綜合協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)。建議市政府成立舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各職能部門(mén)職責(zé),統(tǒng)一推進(jìn)舊住宅小區(qū)整治。二是確保舊住宅小區(qū)整治資金。建議按1:2:4的比例籌集整治資金,本著“市政府出1,區(qū)政府出2,開(kāi)發(fā)單位、產(chǎn)權(quán)單位和經(jīng)營(yíng)單位出4”的原則,多方確保資金落實(shí)到位。三是實(shí)施分類(lèi)治理。對(duì)各小區(qū)存在的不同問(wèn)題采取不同治理方式。以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點(diǎn)搞好秩序整頓,以環(huán)境設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、綠化、美化和亮化為重點(diǎn)搞好設(shè)施配套,以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點(diǎn)搞好功能完善。四是協(xié)調(diào)法院簡(jiǎn)易辦案程序。對(duì)拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的業(yè)主,社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)加大催繳力度,依法起訴的,人民法院應(yīng)加大政策扶持,減免相關(guān)費(fèi)用,簡(jiǎn)化過(guò)程,縮短判決時(shí)間,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。五是新聞媒體要加大宣傳力度。政府要協(xié)調(diào)報(bào)刊媒體,利用3年時(shí)間,設(shè)立物業(yè)專欄,為全市物業(yè)管理行業(yè)免費(fèi)宣傳,營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

  7、管好物業(yè)專項(xiàng)維修資金,確保房屋維修及時(shí)有序。房屋及小區(qū)內(nèi)公用部位、公共設(shè)施設(shè)備因質(zhì)量問(wèn)題得不到及時(shí)有效的維修,一直以來(lái)是物業(yè)管理矛盾的集中點(diǎn),必須管好物業(yè)專項(xiàng)維修資金,確保房屋及區(qū)內(nèi)公用部位、公共設(shè)施設(shè)施維修及時(shí)有序。一是抓好物業(yè)專項(xiàng)維修資金征集。按照省政府《物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》規(guī)定,盡快成立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu),明確職責(zé),配套相應(yīng)人員,認(rèn)真做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督等工作,確保?顚S,最大限度維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。二是實(shí)行新建住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記前,按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的比例,一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金,作為該住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)保修費(fèi)用保證,保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?顚S、政府監(jiān)管的原則,建設(shè)單位不履行保修義務(wù),業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以提出申請(qǐng),經(jīng)市或縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核實(shí)后,由街道辦事處或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修,其費(fèi)用在保修金中墊支,確保住宅小區(qū)工程維修資金來(lái)源,減少因房屋質(zhì)量得不到及時(shí)有效維修帶來(lái)的糾紛。

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