淺談住房抵押貨款與反抵押貨款的異同評析

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        論文關(guān)鍵詞:住房抵鉀貨款　反抵鉀貸款　養(yǎng)老保障

　　論文摘要:反抵押貨款作為一種新興的金融工具，是將住房通過金融保險(xiǎn)的手段引入養(yǎng)老保障領(lǐng)城，來解決老年人養(yǎng)老問題的一重要舉措。自美國于上世紀(jì)八十年代推出以來，目前正受到極大重視。研究反抵押貨軟與普通抵鉀貨款的差異，對兩者的異同組織多方面的評析，對反抵鉀貨款在我國開辦的適用性組織前瞻性的研究等應(yīng)當(dāng)是非常必要的。

　　一、問題的提出

　　反抵押貸款目前正受到社會各界的關(guān)注。中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中房集團(tuán)總裁孟曉蘇博士，根據(jù)美國金融界針對部分老年人的養(yǎng)老問題推出的反抵押貸款的模式，在我國首次提出《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)》的倡議，這一建議立即引起了房地產(chǎn)界、金融界和政府等社會各方面的關(guān)注。中國保監(jiān)會、建設(shè)部向國務(wù)院提交的研究報(bào)告中，對反抵押貸款在中國的推行，也給予了積極充分的評價。我們在有關(guān)“售房養(yǎng)老”的一系列論文中，也提出“以房養(yǎng)老”的新理念，倡導(dǎo)在我國建立將個人房產(chǎn)引人保險(xiǎn)領(lǐng)域和老年保障體系并進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)營。

　　何謂“反向抵押貸款”?根據(jù)孟曉蘇的觀點(diǎn)并結(jié)合國外大量相關(guān)資料，可以解釋為它是一項(xiàng)主要適用于達(dá)到一定年齡、擁有一定房產(chǎn)的老人的人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。它的操作過程是老年人把自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司或相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)，對房屋的現(xiàn)值、將來增值及折損情況進(jìn)行綜合評估。根據(jù)評估值和老人的平均壽命進(jìn)行計(jì)算之后，按月將現(xiàn)金發(fā)放給老人作為生活費(fèi)補(bǔ)貼，到老人身故之后，保險(xiǎn)公司取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，通常簡稱為按揭。這是買房者在支付給賣房者一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行申請取得貸款支付給賣房者，再由買房者在一個較長時間內(nèi)分期償還給銀行。其放貸對象是年青、有固定收人的購房者。反抵押貸款則有較大不同，是指居民以自有產(chǎn)權(quán)的住房作為抵押，定期向金融機(jī)構(gòu)取得主要用于日常養(yǎng)老生活費(fèi)用的貸款。其放貸對象是無固定收人而又有自有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，貸款到期則以出售住房的收人或直接以該住房資產(chǎn)還貸。這種貸款可以是一次性取得，但大多是按月或在一定信用額度內(nèi)根據(jù)借款人需要做自由支付。貸款本金和利息總額隨分期放貸、時間延長而逐步增長。這種貸款之所以叫”反抵押貸款”，在于它的現(xiàn)金流方向與傳統(tǒng)抵押貸款正好相反。其原因是它是以房產(chǎn)為抵押，借方(房主)從貸方(抵押貸款機(jī)構(gòu))取得現(xiàn)金，而不是傳統(tǒng)的住房抵押貸款現(xiàn)金從房主流向銀行等金融機(jī)構(gòu)。

　　反抵押貸款在美國開辦已有較長時間，這一模式借鑒引人我國，也將只是一個時日選擇的問題。在傳統(tǒng)的“兒子養(yǎng)老”、目前的“票子養(yǎng)老”的基礎(chǔ)上，再增加一個新的“房子養(yǎng)老”的新模式，得到了相當(dāng)多人的鼎力支持和積極關(guān)注。目前，我國的社會保障體系還不是很健全，而獨(dú)生子女政策推行積極效應(yīng)固然已很明顯，但其負(fù)面影響也在逐步顯現(xiàn)，老齡化、老人高齡化問題正以比國外快得多的速度在迅速出現(xiàn)。所以，這一新的貸款或壽險(xiǎn)模式在我國的實(shí)施，不論是從實(shí)施的迫切性還是從社會意義上看，都是更甚于其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家。我國更有必要推行這種新的養(yǎng)老模式，并使其在養(yǎng)老生活中真正發(fā)揮相應(yīng)的作用。

　　二、兩種住房貸款形式的異同評析

　　抵押貸款與反抵押貸款兩種形式的區(qū)別，可以大致列示為:

　　通過對上表的比較分析，我們可以看到，抵押貸款與反抵押貸款有較多的相同點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下兒個方面:(1)都是需要資金者以其擁有的住房的產(chǎn)權(quán)為抵押物，來獲取所需要的款項(xiàng);(2)在將該住房的產(chǎn)權(quán)做抵押后，原住戶仍有使用和居住的權(quán)利，繼續(xù)擁有并長期居住;(3)都體現(xiàn)了一種借款人與銀行或其他特定機(jī)構(gòu)之間借款與還款的債權(quán)與債務(wù)關(guān)系;(4)都需要考慮借人歸還、計(jì)息付息等作為貸款的基本內(nèi)容。

　　但同時抵押貸款與反抵押貸款也有較多的不同點(diǎn)，這正是本文要給予著重說明的。它表現(xiàn)為:

　　1.貸款機(jī)構(gòu)普通住房抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)只能是銀行，而反抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)可以是銀行，也可以是壽險(xiǎn)公司或?qū)ｉT成立開辦這一業(yè)務(wù)的其它特定機(jī)構(gòu)。如美國政府對反抵押貸款的承辦機(jī)構(gòu)，就特別規(guī)定道:“聯(lián)邦住房管理局授權(quán)的合法貸方，擁有開展反抵押貸款的排它性權(quán)利”。而“合法貸方”則主要指任何銀行、信托公司、國家銀行聯(lián)盟儲蓄銀行、儲蓄和貸款協(xié)會、聯(lián)邦儲備銀行、聯(lián)邦儲蓄和貸款協(xié)會、信用聯(lián)盟、聯(lián)邦信用聯(lián)盟和任何授權(quán)的抵押銀行，以及其它由聯(lián)邦住房管理局特別授權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。借鑒美國這一做法，我國將來推出這一業(yè)務(wù)后，也可以允許銀行、壽險(xiǎn)公司、信托投資公司等為開辦反抵押貸款業(yè)務(wù)的特定機(jī)構(gòu)。各種基金會尤其是住房基金、養(yǎng)老基金管理機(jī)構(gòu)、社會保障部門和某些有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，也可經(jīng)特別允許后參與這一業(yè)務(wù)的運(yùn)作。

　　2.借款者。普通抵押貸款的借款者，按制度規(guī)定只能是中青年戶主，老年戶主如年逾60歲以上的人員不具備申請貸款資格。即使是年齡在50歲的人員，貸款章程也特別規(guī)定其整個貸款期限不得超出10年，即60歲之前必須歸還全部貸款本息。事實(shí)上，老人也有較強(qiáng)的融資需要，只是考慮貸款歸還的資金來源問題，老年人顯然不具備這一能力，故此相關(guān)政策也不允許這樣做。反抵押貸款則不同。如美國《聯(lián)邦銀行法》中的《聯(lián)邦不動產(chǎn)法》的第280條款，在有關(guān)借款人的資格規(guī)定中，“借方”是指擁有符合條款規(guī)定的抵押房產(chǎn)，年齡不小于60歲的公民，而該公民的收人不能超過該州的中等收人水平。而相對應(yīng)的280-a條款中，則將“借方”的資格規(guī)定為“擁有符合條款規(guī)定的抵押房產(chǎn)的，年齡不小于70歲，收人不能超過該州的中等收人的80%的老年公民”。這一規(guī)定的含義是明確的，借款人的年齡必須在60歲或70歲以上。我國的反抵押貸款的推出中，顯然對借款人的年齡必須有最低不高于60歲和2歲的年限規(guī)定，而借款人的經(jīng)濟(jì)住房狀況顯然應(yīng)當(dāng)放寬一些，只要有可供抵押的房產(chǎn)，且房產(chǎn)具備一定的價值，又樂意參與這一業(yè)務(wù)者，都應(yīng)當(dāng)允許參與這一業(yè)務(wù)事項(xiàng)

　　3.業(yè)務(wù)屬性。普通住房抵押貸款是一種簡單的融資行為，體現(xiàn)了借貸雙方的一種純粹的債權(quán)債務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，完全可以遵循市場機(jī)制予以運(yùn)作。反抵押貸款則因涉及到養(yǎng)老問題，是對年老而又貧弱的老人的一種生活資助和所擁有房產(chǎn)價值的特別安排，是一種養(yǎng)老的新途徑，是強(qiáng)化社會保障的新形式。這又體現(xiàn)了一種政策行為，還附有濃重的公共福利的色彩:兩種業(yè)務(wù)的屬性不同，遵循的指導(dǎo)思想及具體的制度規(guī)定等也應(yīng)當(dāng)有所差異。反抵押貸款不僅是一種融資行為，還體現(xiàn)了一種福利資助的屬性。發(fā)放貸款的特定機(jī)構(gòu)，如將其歸結(jié)為政策性銀行那樣的政策性機(jī)構(gòu)更為合適。

　　4.住房狀況。住房同樣具有“生命周期”，即從住房的初始設(shè)計(jì)、建造，長期使用居住，到最終的報(bào)廢清理、拆遷或重新建造的一段長期間。這即謂住房的生命周期。抵押貸款通常處于住房使用居住的前期或中期，而反抵押貸款的開辦，則大多處于住房使用居住的中期和后期。申請住房抵押貸款者，都是為購買住房而申請貸款，比如購買初始建造的新房或者二手房。而申請反抵押貸款者則多是借款人已經(jīng)居住多年的舊住房，是對使用后期的住房的資產(chǎn)價值做重新盤活整理。

　　5.經(jīng)營性質(zhì)。普通抵押貸款業(yè)務(wù)的開辦中，業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)是希冀在此中取得盈利的，即通過發(fā)放貸款取得相當(dāng)?shù)睦�息收人，以�?shí)現(xiàn)盈利。而反抵押貸款業(yè)務(wù)的開辦，則因信息不完全、時限不確定等，而蘊(yùn)含著太多的風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)構(gòu)開力、這一業(yè)務(wù)是很難指望從中實(shí)現(xiàn)盈利。另外，考慮到借款人都是年事已高的貧弱老人，面對著長期的養(yǎng)老生涯，還款資金又是其賴以存身立命的住房。所以，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的開辦固然要考慮“以收抵支，略有結(jié)余”，但卻很難指望可從中獲利，事實(shí)上業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)也不應(yīng)當(dāng)憑借此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開辦，在老人身上賺取大錢。

　　6貨款目的。借款人向銀行或特定機(jī)構(gòu)申請貸款是為了籌措和使用所需要的資金。普通抵押貸款的目的，是人們在購買住房出現(xiàn)資金短缺時，向銀行申請貸款以融資，是籌措資金以購買住房。反抵押貸款則是老年戶主為滿足自己晚年生活資金籌措的需要，以房產(chǎn)為抵押，從抵押貸款機(jī)構(gòu)處取得現(xiàn)金，是對自己擁有住房資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和價值的一種特殊安排。也可以說是貸款機(jī)構(gòu)接受老年住戶以住房為形式的抵押，然后在整個貸期內(nèi)分期分批向借款人(老年住戶)發(fā)放貸款。

　　7.貨款發(fā)放歸還方式。普通抵押貸款的發(fā)放方式，是借款者同銀行簽訂貸款合同后，銀行接受借款人以住房為抵押的申請，將合同規(guī)定的款項(xiàng)一次性貸放給購房人員，然后再在整個貸期內(nèi)分期分批收回貸款本息。反抵押貸款則是由老年戶主作為借款人，將己經(jīng)擁有完全產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或其它特定機(jī)構(gòu)，然后在合同規(guī)定的整個貸期內(nèi)，分期分批的取得合同規(guī)定的款項(xiàng)，作為養(yǎng)老期的生活使用。待貸款到期(實(shí)質(zhì)上大多為借款人死亡)之時，再用住房作價或用貨幣一次性地全部歸還借款本息。反抵押貸款在居住年限或者說老年人生存年限內(nèi)無需還款，其特點(diǎn)是分期分批放貸，最后一次性收回貸款本息。

　　8.還貨手段。普通住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，借款者從銀行借入的是貨幣并用于購買住房，用于歸還貸款的也是貨幣。反抵押貸款業(yè)務(wù)中，借款者從銀行借人的是貨幣，到期歸還銀行的也可能是貨幣，但在大多數(shù)的情形下，能夠作為還貸手段的只能是老年戶主擁有的住房。這時貸款機(jī)構(gòu)要對該反抵押的住房給予估值、計(jì)價、測算并對外出售轉(zhuǎn)讓，用出售的價值來抵付以前已經(jīng)發(fā)放的貸款本息。所以，反抵押貸款的歸還，最終可能是貨幣，也可能是用該抵押貸款的產(chǎn)權(quán)和使用支配權(quán)的完全轉(zhuǎn)移來歸還。

　　9.還貨期限。普通抵押貸款的還貸期限，是借貸雙方事先約定并在貸款合同中予以明確列示，期限是事先規(guī)定好，并按約實(shí)施的。即使會有提前還貸或推遲還貸事項(xiàng)發(fā)生也屬較少。而反抵押貸款的期限可以是定期的，但大多數(shù)情況下卻是以申請借款的老年戶主的死亡為貸款到期日，而這一事項(xiàng)顯然是事先無法預(yù)期的。

　　10.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。普通抵押貸款的實(shí)施中，可能會發(fā)生某種風(fēng)險(xiǎn)，如借款人歸還貸款中可能發(fā)生的某種違規(guī)違約事項(xiàng)，而導(dǎo)致的貸款無法及時足額歸還等。但這種狀況并不為多，即使發(fā)生違約，對貸款銀行也不會造成太多的損失。目前，我國開辦的各種貸款中，住房抵押貸款的違約率是最低的。貸款機(jī)構(gòu)的收回款項(xiàng)，一般而言是有把握的，最少是有該幢房屋作為抵押，而房屋的價值在一般情況下，是持升值狀態(tài)，變賣還款應(yīng)當(dāng)是無問題的。反抵押貸款的業(yè)務(wù)實(shí)施中，則需要涉及到住房價值波動風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)。對開辦此業(yè)務(wù)的特定機(jī)構(gòu)而言，也會有支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等需要予以考慮。所以，反抵押貸款業(yè)務(wù)推行中的風(fēng)險(xiǎn)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通抵押貸款。

　　11.財(cái)稅政策激勵。住房抵押貸款的實(shí)施，完全是貸款銀行同申貸人之間的一種商業(yè)行為，國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策對此以大力倡導(dǎo)和鼓勵，但沒有必要在財(cái)稅政策上給予特別的優(yōu)惠。反抵押貸款則有不同，申請貸款者都是年逾60歲或更高年齡的退休老人，且經(jīng)濟(jì)收人較低，申貸是為了籌措資金用于養(yǎng)老，對此事項(xiàng)國家理應(yīng)給予種種政策支持，比如給予稅收減免、財(cái)政貼息、費(fèi)用稅前列支等多種優(yōu)惠。

　　12.住房產(chǎn)權(quán)。普通住房的抵押貸款是住戶將住房的產(chǎn)權(quán)，以抵押的形式向銀行一次性取得貸款資金，并用來購買住宅。反抵押貸款則是老年住戶將住房的產(chǎn)權(quán)，以反抵押貸款的形式抵押給銀行或其他特定機(jī)構(gòu)，以取得晚年養(yǎng)老生活所需要的資金。住房的產(chǎn)權(quán)在前者表現(xiàn)為抵押的形式，用貸款得到的現(xiàn)金取得住房的產(chǎn)權(quán);后者則表現(xiàn)為反抵押的形式，是用住房的產(chǎn)權(quán)來取得現(xiàn)金來用于滿足養(yǎng)老對資金的需要。就貨幣資產(chǎn)與住房資產(chǎn)的置換而言，兩者的表現(xiàn)是完全相反。

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