mba論文開題報告
MBA的招生對象一般為大學(xué)本科畢業(yè)、大專畢業(yè)生、具有三年以上工作實踐經(jīng)驗的國家機關(guān)事業(yè)單位干部和工商企業(yè)管理人員及技術(shù)人員。
mba論文開題報告
研究目的和意義(一)研究的背景和目的自1998年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長總體平穩(wěn)，一直以CDP增長速度的2-3倍增長，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%，這標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來。
隨著國家“抑制過熱”政策的實施，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由 2003年的 30.3%，逐步回落到 2004年的28.1%、2005年的19.8%、2006年的21.8%;但2007年投資增幅又有所上升，達到30.2%。
由于受國際
研究目的和意義
(一)研究的背景和目的
自1998年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長總體平穩(wěn)，一直以CDP增長速度的2-3倍增長，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%，這標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來。
隨著國家“抑制過熱”政策的實施，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由 2003年的 30.3%，逐步回落到 2004年的28.1%、2005年的19.8%、2006年的21.8%;但2007年投資增幅又有所上升，達到30.2%。
由于受國際金融危機以及國內(nèi)“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進、經(jīng)濟進入調(diào)整期等因素的影響，2008年下半年，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。
盡管如此，漲幅的絕對值仍在20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。
據(jù)國家2009年《經(jīng)濟藍皮書》預(yù)測，2009年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”。
隨著濰坊市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟綜合實力迅速增強，居民對生活和居住水平有了新的需求。
濰坊市為了改善和提高市內(nèi)客商及居民住房條件，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)軟環(huán)境，為開發(fā)區(qū)招商引資項目提供好的平臺和環(huán)境，也成為當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的首要任務(wù)。
為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和住房供求矛盾及商業(yè)發(fā)展需要，確定九龍居房地產(chǎn)項目由濰坊城建公司負(fù)責(zé)組織實施開發(fā)。
然而，房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險并存，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，隨著行業(yè)的發(fā)展，資金更加密集，單個項目投人更大，風(fēng)險更高。
為了規(guī)避風(fēng)險，獲取與提高利潤，開發(fā)企業(yè)對投資前期的可行性研究和項目論證工作更加重視。
但是，與我國房地產(chǎn)高速發(fā)展相比，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的理論與實踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導(dǎo)，國家對此還沒有出臺詳細(xì)的規(guī)范性文件，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究在我國還不夠規(guī)范與科學(xué)，必須予以加強。
特別是在當(dāng)前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不明確的情況下，項目投資的不確定因素較多，風(fēng)險較大，對項目可行性研究要求較高，要求必須對宏觀與區(qū)域的市場的動態(tài)發(fā)展有準(zhǔn)確的戰(zhàn)略把握。
本文旨在運用現(xiàn)代項目管理有關(guān)可行性分析的理論和方法，遵循項目評價的一般原則和過程，著重結(jié)合當(dāng)前全球金融危機下的房地產(chǎn)市場情況，從項目的市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性的角度，
對房地產(chǎn)項目可行性研究的關(guān)鍵因素進行分析，探討出一種較為具體的、實用的房地產(chǎn)項目可行性分析及管理方法體系，進而就濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行全面分析，得出該項目可行性研究結(jié)論。
同時，有針對性地提出一些完善房地產(chǎn)項目可行性分析研究的建議，為企業(yè)能夠在當(dāng)前特殊大環(huán)境下正確做出項目開發(fā)決策提供幫助和參考。
(二)選題意義
可行性研究是指在具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在市場上、工程上、經(jīng)濟上的可行性進行論證、研究和評價。
可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項目具有投資額大、風(fēng)險高、建設(shè)和運營周期長等特征，受自然、社會、經(jīng)濟、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失。
隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，靠投機獲取暴利的時代已經(jīng)過去。
現(xiàn)在，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的成功與否，越來越取決于項目前期的可行性研究。
因此，有必要加強我國房地產(chǎn)項目可行性分析的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策提供較為完整、科學(xué)、有效的理論方法指導(dǎo)。
九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，特別是最近我們國家為拉動內(nèi)需應(yīng)對金融危機而出臺的十項措施之首就是加快建設(shè)保障性安居工程，
面向房地產(chǎn)業(yè)的9000億元投資計劃和適度寬松的貨幣政策為該項目的實施提供了良好的資金籌措環(huán)境;符合濰坊經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求，將極大的促進濰坊市第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，安置富余勞動力就業(yè)，提高居民的收入，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，拉動經(jīng)濟增長;符合濰坊市中心城區(qū)的規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件。
同時，由于九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目投資規(guī)模和時間跨度較大，投資效果不單對開發(fā)企業(yè)具有絕對重要的意義，而且也是決定本公司發(fā)展前景的關(guān)鍵性因素。
因此，對該開發(fā)項目進行可行性分析研究，對項目的順利實施具有決定性意義。
綜上所述，這項應(yīng)用研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義，可以為濰坊城建公司后續(xù)項目及我國類似項目的開發(fā)提供借鑒和參考。
同時，也為我國房地產(chǎn)項目可行性研究在理論及其應(yīng)用的完善提出一定見解碩士mba論文開題報告碩士mba論文開題報告。
四、主要研究內(nèi)容、方法、論文框架結(jié)構(gòu)及進度安排
(一)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1、國外研究現(xiàn)狀
可行性研究工作是在本世紀(jì)前葉隨著經(jīng)濟和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。
早在20世紀(jì)30年代，美國在開發(fā)田納西河流域時，就開始把可行性研究列入開發(fā)程序，成為工程項目規(guī)劃的重要階段，使工程建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟效益。
二次世界大戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進的發(fā)展而得到了不斷充實和完善，逐步形成一門保證實現(xiàn)工程建設(shè)最佳經(jīng)濟效果的綜合性科學(xué)。
目前，不但西方國家把可行性研究作為工程項目投資決策的重要手段，中東地區(qū)、亞洲一些發(fā)展中國家也都開展了可行性研究。
世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程項目貸款的依據(jù)。
其發(fā)展過程中主要著作包括：經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，經(jīng)濟學(xué)家林恩斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項目經(jīng)濟分析——影子價格的推導(dǎo)和估算》，
約翰漢森撰寫的《項目評價使用指南》等;其中，1978 年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫了《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年又編寫了《工業(yè)項目評價手冊》，這就為世界各國特別是發(fā)展中國家開展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時也為在國際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的具體運用，最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國。
現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項目投資決策前必須認(rèn)真完成的工作。
在房地產(chǎn)項目可行性研究中，吸收了遙控遙測技術(shù)、計算機軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運用了經(jīng)濟計量學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟學(xué)、市場預(yù)測學(xué)、系統(tǒng)論等方面的最新經(jīng)濟理論成果，
用于科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益;同時，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營銷理論和施工組織管理等現(xiàn)代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。
國外一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項目投資的可行性。
例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek認(rèn)為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個反復(fù)優(yōu)化過程。
②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中要對風(fēng)險有足夠的認(rèn)識，以免出現(xiàn)決策失誤。
并把風(fēng)險分成財務(wù)風(fēng)險(financial risk)、可保風(fēng)險(insurable risk)和經(jīng)營風(fēng)險(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點考慮。
�、跘rthur J.Keowr(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)項目可行性研究中對不確定性因素分析時，可以采用概率分析法來測算風(fēng)險的大小以及對項目的影響程度。
④一些學(xué)者在可行性研究中，對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟評價時，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。
此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國際復(fù)興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項目在內(nèi)的投資項目可行性研究教材。
2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)項目可行性研究起步于20世紀(jì)70年代末，主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起、加以推廣的。
1981年國務(wù)院《技術(shù)引進和設(shè)備進口工作暫行條例》中明確規(guī)定：所有新建、擴建大中型項目，都要在經(jīng)過反復(fù)周密的論證和比較后，提出項目可行性研究報告;國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序”。
1983年國家計委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，進一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)和依據(jù)。
1987年，為了推進建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的開展，實現(xiàn)項目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟效益，國家計委又頒發(fā)了《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，要求在大中型基本建設(shè)項目和限額以上技術(shù)改造項目中貫徹實行，又進一步提高了我國可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。
進入20世紀(jì)90年代，隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題。
為此，國家計委及時收集全國各地在進行建設(shè)項目經(jīng)濟評價中的經(jīng)驗以及暴露的問題，于1993 年4月，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》。
為規(guī)范和指導(dǎo)項目前期可行性研究工作，2000年9月，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，國家發(fā)展計劃委員會于2002年頒發(fā)了《投資項目可行性研究指南》，這都是指導(dǎo)我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析工作的主要文獻。
目前可行性研究己列入我國基本建設(shè)程序。
除了由政府倡導(dǎo)發(fā)起外，國內(nèi)一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析也進行了研究：①安力在《房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析售價預(yù)測方法淺析》(1995.4)中，認(rèn)為正確、合理的預(yù)測房地產(chǎn)的售價是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節(jié)，提出采用市場比較法和收益還原法來確定房地產(chǎn)的銷售價格是比較合理的、可行的。
�、陂愋⊙嘣凇斗康禺a(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析》(1999.5)中，認(rèn)為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據(jù)上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個城市布局、城市規(guī)劃的角度來考慮地塊投資的利弊。
�、坳悅麽撛凇斗康禺a(chǎn)項目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》(1997.3)中，認(rèn)為在進行房地產(chǎn)項目可行性研究時需要運用很多的信息數(shù)據(jù)，建議采用計算機等高科技手段，并提出了可行性分析計算機軟件程序的設(shè)計思路。
�、芰核凇斗康禺a(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(2001.9)中，分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。
⑤張先玲在《論加強房地產(chǎn)項目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產(chǎn)項目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測、及時采取措施積極應(yīng)對是規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的有效方法。
雖然在我國房地產(chǎn)項目可行性研究取得了長足的進展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟、社會效益，許多國內(nèi)學(xué)者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在起步的初級階段。
(二)主要研究內(nèi)容及研究方法
1、研究的技術(shù)路線
可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項目可行性分析的步驟流程和內(nèi)容→濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本情況→該項目可行性分析(包括市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性等方面)→項目可行性分析結(jié)論→項目開發(fā)方案存在的問題及建議。
2、主要內(nèi)容
本論文由以下五部分組成：
第一部分，緒論。
主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統(tǒng)地回顧房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國內(nèi)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀。
第二部分，相關(guān)理論概述。
主要交代房地產(chǎn)項目可行性分析的概念、作用、規(guī)范的可行性分析所應(yīng)采取的步驟與內(nèi)容，分析房地產(chǎn)項目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節(jié)的關(guān)鍵行為。
第三部分，介紹濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本情況，包括項目概況、開發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規(guī)劃設(shè)計方案、項目開發(fā)計劃等。
第四部分，結(jié)合當(dāng)前世界金融危機影響下的房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢，以及中央及地方政府出臺的各項拉動內(nèi)需舉措所帶來的機遇，應(yīng)用本文的相關(guān)原理及理論，對濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析，得出項目可行性分析的結(jié)論及開發(fā)的建議。
這是論文的重點部分。
(1)項目市場分析是根據(jù)擬開發(fā)項目的設(shè)想，在對相關(guān)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的過程進行充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，就相關(guān)市場及產(chǎn)品的未來以發(fā)展趨勢做出合理的預(yù)測估計，并分析項目建成后可能的市場表現(xiàn)。
主要包括市場調(diào)查和市場預(yù)測兩個方面的工作。
這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項目開發(fā)的必要性，是項目能否成立的最重要的依據(jù)。
本文遵循從宏觀到微觀的順序，在進行充分的房地產(chǎn)形勢及市場情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，對本項目的市場進行深入分析，通過對項目目標(biāo)產(chǎn)品的市場容量、價格、競爭力以及市場風(fēng)險進行分析預(yù)測，主要從產(chǎn)品定位、價格定位和目標(biāo)客戶群定位三個方面論證本項目市場定位的可行性。
(2)技術(shù)方案和建設(shè)條件是可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它決定了項目技術(shù)上的可行性。
本文分析該項目建筑工程技術(shù)設(shè)計方案，根據(jù)先進性、適應(yīng)性、安全可靠性和法規(guī)適應(yīng)性原則，著重從規(guī)劃設(shè)計方案(包括項目總體布局、交通組織、建筑結(jié)構(gòu)、水電配置)、工程進度計劃安排、環(huán)境評價、營銷方式等方面，論證本項目的技術(shù)可行性碩士mba論文開題報告論文。
(3)經(jīng)濟評價是根據(jù)國家經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，計算項目的效益和費用，通過多方案比較，對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟合理性進行分析論證，做出全面的評價，為項目科學(xué)決策提供依據(jù)。
根據(jù)評價的目的和范圍的不同，項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價兩部分。
對經(jīng)濟效果的分析和評價，是決定項目應(yīng)否投資的關(guān)鍵，也是項目可行性研究的核心部分。
本文將采取定性和定量分析相結(jié)合、動態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，測算項目的基本財務(wù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，并對項目投資的經(jīng)濟效益進行評估，得出本項目在經(jīng)濟方面是否可行的結(jié)論。
同時，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對項目進行不確定性分析。
第五部分，研究結(jié)論和展望。
對項目開發(fā)的可行性進行總結(jié)性分析，形成濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，并提出論文研究的意義。
特別是針對目前銀行緊縮信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場整體下滑、政府宏觀調(diào)控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。
3、主要研究方法
(1)運用文獻閱讀和調(diào)查訪問相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項目可行性分析理論進行系統(tǒng)分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎(chǔ);采取問卷、訪談、抽樣、座談會等形式，進行詳細(xì)的調(diào)查取證，取得第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，較為全面地把握新的經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，
為項目研究和論文寫作提供準(zhǔn)確的研究數(shù)據(jù)。
(2)運用SWTO分析，對該項目的開發(fā)環(huán)境、競爭對手的相對優(yōu)勢和劣勢、項目發(fā)展的機會和面臨的威脅等進行全方位的對比分析，得出該項目在市場定位方面是否合理可行的結(jié)論
3)運用成本法和市場法分析本項目定價的合理性，并運用定性分析和定量研究相結(jié)合、動態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合的分析方法對項目的盈利能力、償債能力、抗風(fēng)險能力進行分析，得出該項目在經(jīng)濟方面是否可行的結(jié)論。
(4)利用一定的技術(shù)手段找出項目的關(guān)鍵部分，從項目風(fēng)險及風(fēng)險控制成本方面對項目進行可行性分析，做好項目的事前控制。
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