資產(chǎn)評估報告估價技術(shù)報告

　　資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關(guān)于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。下面是一篇關(guān)于資產(chǎn)評估報告估價技術(shù)報告范文，歡迎大家參考閱讀。

　　一、 個別因素分析

　　估價對象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。

　　副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。

　　二、 區(qū)域因素分析

　　1.概況

　　***

　　2.自然條件

　　***。

　　3.對外交通條件

　　***。

　　4.基礎(chǔ)設施

　　***。

　　三、 最高最佳使用分析

　　房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。本估價對象當前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。

　　四、 估價方法的選取

　　估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

　　五、 估價過程

　　1. 確定估價對象房地產(chǎn)年純收入

　　A.確定估價對象房地產(chǎn)年總收入

　�、俅_定客房年總收入

　　據(jù)調(diào)查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價對象年平均入住率按房間分類計算為40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共82套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：

　　房間名稱數(shù)量(套)房價(元)入住率年收入(元)

　　主樓標準客房4924870%3104836

　　副樓標準客房812070%245280

　　主樓單間1325860%734526

　　副樓單間616060%210240

　　主樓高級套間288050%321200

　　副樓套間238050%138700

　　總統(tǒng)套房2126040%367920

　　合計82----5122702

　　客房年收入=房價×數(shù)量×入住率×365

　　客房年總收入=512.27萬元

　　日平均入住人數(shù)=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

　　+(2+2)×2×50%+2×2×40%

　　=96.8人

　�、诖_定會議室年總收入

　　根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果，確定估價對象會議室使用收入情況如下表：

　　會議室名稱 半天價格(元)出租率 年收入(元)

　　大會議室180030%394200

　　小會議室120040%350400

　　合計----744600

　　會議室年收入=半天價格×2×出租率×365

　　會議室年總收入=74.46萬元

　　③確定餐飲年總收入

　　餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務費等，按80%住宿旅客每人每天消費100元計算，則

　　餐飲年總收入=96.8×80%×100×365

　　=282.66萬元

　�、艽_定估價對象房地產(chǎn)年總收入

　　估價對象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項之和，則

　　年總收入=512.27+74.46+282.66

　　=869.39萬元

　　B.確定估價對象年總費用

　　①確定人員工資福利年總費用

　　估價對象現(xiàn)有相關(guān)服務人員98人，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計為1800元，則

　　工資福利年總費用=100×1800×12

　　=216萬元

　�、诖_定餐飲年總成本

　　餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則

　　餐飲年總成本=282.66×40%

　　=113.06萬元

　�、鄞_定消耗品年總成本

　　消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計算，則

　　消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%

　　=46.94萬元

　�、艽_定年廣告宣傳費

　　年廣告宣傳費按總收入的2%計算，則

　　年廣告宣傳費=869.39×2%

　　=17.39萬元

　�、荽_定年水電供熱費

　　年水電供熱按總收入的5%計算，則

　　年水電供熱費=869.39×5%

　　=43.47萬元

　�、薮_定年維修保養(yǎng)費

　　年維修保養(yǎng)費按年總收入的3%計算，則

　　年維修保養(yǎng)費=869.39×3%

　　=26.08萬元

　�、叽_定年行政管理費

　　年行政管理費按年總收入的6%計算，則

　　年綜合稅收及附加=869.39×6%

　　=52.16萬元

　�、啻_定年綜合稅收及附加

　　年綜合稅收及附加包含營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計算，則

　　年綜合稅收及附加=869.39×15%

　　=130.41萬元

　　⑨確定估價對象年總費用

　　估價對象年總費用為以上1-8項之和，則

　　年總費用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41

　　=645.51萬元

　　C.確定估價對象年純收入

　　年純收入=年總收入-年總費用

　　=869.39-645.51

　　=223.88萬元

　　2. 確定資本化率

　　資本化率是指年投資回報率，本次估價專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報率，一般應介于安全投資利率與風險投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風險投資利率，當前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插，則

　　資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618

　　=6.20%

　　3.確定收益年限

　　估價對象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。

　　4.計算估價對象價格

　　公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r

　　式中：P為估價對象房地產(chǎn)收益總價，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。

　　房地產(chǎn)總價=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%

　　=3397.28萬元

　　根據(jù)***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結(jié)果確定估價對象中土地總價為1131.94萬元，則

　　估價對象房產(chǎn)總價=3397.28-1131.94

　　=2265.34萬元

　　六、 估價結(jié)論

　　經(jīng)評估，確定估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。

　　七、附件

　　①房屋圖片 ②委托書 ③委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件 ④房屋所有權(quán)證復印件 ⑤估價方營業(yè)執(zhí)照復印件 ⑥估價方資質(zhì)證書復印件 ⑦估價師證書復印件

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