上市公司資產(chǎn)評估報(bào)告
小編為您推薦上市公司資產(chǎn)評估報(bào)告，歡迎閱讀!
股票代碼：000999 股票簡稱：三九醫(yī)藥
資產(chǎn)評估報(bào)告書
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受三九醫(yī)藥股份有限公司的委托，就香港啟利投資有限公司轉(zhuǎn)讓湖南三九南開制藥有限公司股權(quán)之事宜，所涉及的湖南三九南開制藥有限公司整體資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行了評估。
評估范圍和對象是湖南三九南開制藥有限公司于評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)負(fù)債表所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)、流動(dòng)及長期負(fù)債。
評估基準(zhǔn)日為20xx年12月31日。
本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則和持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則、公開市場原則等有關(guān)經(jīng)濟(jì)原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、有關(guān)市場交易資料和現(xiàn)行市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場為前提，主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估并對各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核實(shí)、采用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行估算，最終以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
評估的價(jià)值類型為公開市場價(jià)值。
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，得出湖南三九南開制藥有限公司評估結(jié)論如下：
資產(chǎn)合計(jì)賬面價(jià)值9,444.65萬元，調(diào)整后賬面值9,444.65萬元，評估值11,806.53萬元，評估增值2,361.88萬元，增值率25.01%。
負(fù)債合計(jì)賬面值5,511.52萬元，調(diào)整后賬面值5,511.52萬元，評估值5,511.52萬元，評估無增減值。
凈資產(chǎn)賬面價(jià)值3,933.13萬元，調(diào)整后賬面值3,933.13萬元，評估值6,295.01萬元，評估增值2,361.88萬元，增值率60.05%。
各類資產(chǎn)評估情況見下表。
表1、 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面價(jià)值 調(diào)整后賬面值 評估價(jià)值 增減值 增值率
項(xiàng)目
A B C D=C-B E=D/B 100%流動(dòng)資產(chǎn) 1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41長期投資 2 - - - -固定資產(chǎn) 3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中：在建工程 4 - - - -建筑物 5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85設(shè)備 6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68無形資產(chǎn) 7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用權(quán) 8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他資產(chǎn) 9 - - - -
資產(chǎn)總計(jì) 10 9,444.65 9,444.65 11,806.53 2,361.88 25.01流動(dòng)負(fù)債 11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -長期負(fù)債 12 - - - -
負(fù)債總計(jì) 13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
凈資產(chǎn) 14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
本報(bào)告使用有效期為一年，即自2006年12月31日至2007年12月30日有效。
本報(bào)告評估結(jié)論僅供委托方為上述評估目的使用，評估師的責(zé)任是就該項(xiàng)評估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量發(fā)表專業(yè)意見，評估師和評估機(jī)構(gòu)所出具的評估報(bào)告不代表對評估目的所涉及的經(jīng)濟(jì)行為的任何判斷。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書，欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況，請認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
評估機(jī)構(gòu)法定代表人：
注冊資產(chǎn)評估師：
注冊資產(chǎn)評估師：
二Oxx年四月二十五日中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
湖南三九南開制藥有限公司
股權(quán)價(jià)值評估項(xiàng)目
資產(chǎn)評估報(bào)告書
中聯(lián)評報(bào)字[2007]第390號三九醫(yī)藥股份有限公司：
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估工作。
評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債在20xx年12月31日所表現(xiàn)的公允價(jià)值作出了反映。
現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介
本項(xiàng)目委托方為三九醫(yī)藥股份有限公司，資產(chǎn)占有方為湖南三九南開制藥有限公司。
(一)委托方簡介
公司名稱：三九醫(yī)藥股份有限公司
公司地址：廣東省深圳市羅湖區(qū)銀湖路口北環(huán)大道1028號中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
法定代表人：孫曉民
注冊資本：玖億柒仟捌百玖拾萬元
營業(yè)執(zhí)照注冊號：1000001103157
1、 公司簡介
三九醫(yī)藥股份有限公司(簡稱：三九醫(yī)藥)系根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律的規(guī)定，于1999年3月2日經(jīng)國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理委員會(huì)國經(jīng)貿(mào)企改[1999] 134號文件批準(zhǔn)，由三九藥業(yè)、三九集團(tuán)、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先達(dá)明物業(yè)管理有限公司和惠州市壬星工貿(mào)有限公司作為發(fā)起人，以發(fā)起方式設(shè)立的股份有限公司，三九醫(yī)藥于1999年4月21日于國家工商行政管理局注冊登記。
三九醫(yī)藥設(shè)立時(shí)注冊資本為55,300萬元。
三九醫(yī)藥經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)發(fā)行字[1999]142號文批準(zhǔn),于1999年11月11日-12日在深交所發(fā)行人民幣普通股20,000萬股，發(fā)行價(jià)為每股8.45元，共募集資金人民幣169,000萬元。
2000年3月9日在深圳證券交易所正式上市交易，三九醫(yī)藥發(fā)行后注冊資本變更為75,300萬元。
三九醫(yī)藥于2003年6月11日實(shí)施2002年度股東大會(huì)審議通過的用資本公積金每10股轉(zhuǎn)增3股的方案，股本增加22,590萬股。
截止20xx年8月31日，三九醫(yī)藥總股本97,890萬股。
三九企業(yè)集團(tuán)占有8.45%股權(quán)，三九企業(yè)集團(tuán)下屬全資子公司深圳三九藥業(yè)有限公司占有62.717%股權(quán)。
2、 經(jīng)營范圍中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
藥品、保健品、醫(yī)療器械的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售;相關(guān)技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務(wù);醫(yī)療、保健服務(wù)。
(二)資產(chǎn)占有方簡介
公司名稱：湖南三九南開制藥有限公司
公司注冊地：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園
公司辦公地址：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園
郵政編碼：215433
法定代表人：胡宏發(fā)
營業(yè)執(zhí)照注冊號：000326
注冊資本：939萬元
1、公司簡介
湖南三九南開制藥有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地區(qū)制藥廠、湖南南開制藥廠。
公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注冊登記成立，成立時(shí)公司注冊資本9390000元。
1998年8月在"郴交會(huì)"上，被三九集團(tuán)實(shí)施承債式整體兼并，歸于三九麾下。
2001年2月10日經(jīng)郴體改發(fā)[2001]004號批準(zhǔn)成立湖南三九南開制藥有限公司。
2002年7月8日變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)，其股東為三九企業(yè)集團(tuán)公司下屬企業(yè)香港啟利投資有限公司。
2、經(jīng)營范圍
生產(chǎn)中成藥、保健品及食品、銷售自產(chǎn)產(chǎn)品(國家限制或禁止的品種除外)。
3、主要經(jīng)營業(yè)績中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
表2、 資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況表
單位：人民幣
萬元
項(xiàng)目 2004年 2005年 2006年
總資產(chǎn) 10,089.77 10,515.07 9,444.66
凈資產(chǎn) 2,794.49 3,764.41 3,933.13
項(xiàng)目
主營業(yè)務(wù)收入 6,008.81 5,804.83 4,958.36
利潤總額 453.54 367.57 149.73
凈利潤 453.54 367.57 149.73
以上數(shù)據(jù)中2004年度的財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)深圳鵬城會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì),2005年度財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)天職國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì),2006年度財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)，均出具保留意見報(bào)告。
二、評估目的
根據(jù)三九企業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)決議，三九企業(yè)集團(tuán)擬將下屬公司香港啟利投資有限公司所持有的湖南三九南開制藥有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓于三九醫(yī)藥股份有限公司用于抵償債務(wù)，本次評估目的是反映湖南三九南開制藥有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債于評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評估范圍和對象
本次評估的對象為湖南三九南開制藥有限公司的全部股東權(quán)益，所對應(yīng)的評估范圍是湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。
評估前資產(chǎn)總額9,444.65萬元、負(fù)債5,511.52萬元、凈資產(chǎn)3,933.13萬元。
具體包括流動(dòng)資產(chǎn)賬面值4,922.09萬元;固定資產(chǎn)賬面凈值4,244.44萬元;無形資產(chǎn)賬面凈值278.12萬元;流動(dòng)負(fù)債賬面值5,511.12萬元。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
以上評估范圍和對象與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。
四、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是20xx年12月31日。
資產(chǎn)評估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
三九企業(yè)集團(tuán)與三九醫(yī)藥股份有限公司為此項(xiàng)目擬訂了時(shí)間表，為了加快整體工作的進(jìn)程，同時(shí)考慮到評估基準(zhǔn)日盡可能與本次評估目的的實(shí)現(xiàn)日接近的需要和完成評估工作的實(shí)際可能，經(jīng)與各方協(xié)商，確定評估基準(zhǔn)日為20xx年12月31日。
五、評估原則
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法規(guī)，我們遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的原則和資產(chǎn)評估的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評估，以保證資產(chǎn)評估工作的有效和評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
遵循的原則有：
(一)獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則
獨(dú)立性原則：嚴(yán)格按照國家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評估業(yè)務(wù)當(dāng)事人的影響，確保資產(chǎn)評估資料和信息的真實(shí)性和可靠性。
客觀性原則：一切從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場勘察和調(diào)查研究，掌握翔實(shí)可靠的資料和依據(jù)，采取符合實(shí)際的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結(jié)果。
科學(xué)性原則：制定科學(xué)的操作方案，采用科學(xué)的評估程序和方法，嚴(yán)格按照國家資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定，實(shí)施評估，科學(xué)、合理地進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)格的評定中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
和估算。
(二)資產(chǎn)評估公允的專業(yè)原則
資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則：根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
替代性原則：充分考慮被評估的每一項(xiàng)資產(chǎn)的選擇性或有無替代性，以效能相同為前提，以市場公允價(jià)確定委估資產(chǎn)的價(jià)值。
公開市場原則：資產(chǎn)評估選取的作價(jià)依據(jù)和評估結(jié)論都可在公開市場存在或成立。
六、評估依據(jù)
(一)主要法律依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》(2005年10月27日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議修訂);
2、《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂);
3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日);
4、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院第378號令，2003);
5、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令，1991年);
6、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(國資委、財(cái)政部第3號令，2003年12月31日);
7、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(2005年8月25日);
8、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 第
產(chǎn)權(quán)[2006]274號);
9、《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)評字[1999]91號);
10、《財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)[2001] 102號，2001年);
11、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)1996年5月7日發(fā)布);
12、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)2003);
13、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(財(cái)企(2004)20號);
14、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(財(cái)企(2004)20號);
15、《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)，2004年12月30日);
16、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999);
17、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001)。
(二)經(jīng)濟(jì)行為文件
三九企業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)決議。
(三)產(chǎn)權(quán)證明文件
1.資產(chǎn)權(quán)屬證明文件(房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、機(jī)動(dòng)車行駛證);
2.設(shè)備購置合同;重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
3.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬方面的“說明”;
4.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
(四)取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
1.國務(wù)院令[2000]第294號《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》;
2.國經(jīng)貿(mào)[1997] 456號"汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)";
3.國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[2000] 1202號《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》;
4.《中國人民銀行貸款利率表》2006年8月19日起執(zhí)行;
5.《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》分行業(yè)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(國家統(tǒng)計(jì)局);
6.《《湖南省建筑工程消耗量定額》(上、下冊)(2003年);
7.《湖南省建筑工程費(fèi)用及計(jì)算規(guī)則》(2004年);
8.《郴州市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理》(2006年第4期(季));
9.《2006年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》;
10.2003年《湖南省安裝工程價(jià)目表》;
11.《湖南省安裝工程費(fèi)用構(gòu)成及計(jì)算規(guī)則》。
(五)主要參考資料
1.湖南三九南開制藥有限公司營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
2.湖南三九南開制藥有限公司2004年、2005年、2006年會(huì)計(jì)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告;
3.設(shè)備類資產(chǎn)購置合同和會(huì)計(jì)憑證;
4.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》;
5.慧聰商情廣告商情(2006年12月);
6.慧聰汽車商情(2006年12月);
7.黑馬汽車報(bào)價(jià)(2006年12月);中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
8.中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司價(jià)格信息資料庫相關(guān)資料;
9.國家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料，以及本評估機(jī)構(gòu)收集的其他有關(guān)資料;
10.其他參考資料。
七、評估方法
納入本次評估范圍的資產(chǎn)為湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債，依據(jù)本次的評估目的，委估資產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)是在持續(xù)使用和公開市場前提下的價(jià)值，主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益現(xiàn)值法進(jìn)行評估。
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法各類資產(chǎn)的評估方法如下：
(一)流動(dòng)資產(chǎn)
流動(dòng)資產(chǎn)評估范圍包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款和存貨。
1.貨幣資金：按經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估值。
2.應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款：評估人員在在對應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。
根據(jù)各單位的具體情況，分別采用個(gè)別認(rèn)定法和賬齡分析法，對評估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。
對關(guān)聯(lián)方往來等有充分理由相信全部能收回的，評估風(fēng)險(xiǎn)損失為0%。
對有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長的，評估風(fēng)險(xiǎn)損失為100%。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
對很可能收不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，參考財(cái)會(huì)上計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的方法，根據(jù)賬齡和歷史回款分析估計(jì)出評估風(fēng)險(xiǎn)損失。
根據(jù)評估人員對債務(wù)單位的分析了解、賬齡分析、并結(jié)合專業(yè)判斷等綜合確定，賬齡1年以內(nèi)(含1年)不予計(jì)提，1~2年(含2年)為10%，2~3年(含3年)為30%，3年以上為100%。
以調(diào)整后賬面值減去評估風(fēng)險(xiǎn)損失作為評估值。
賬面壞賬準(zhǔn)備評估為零。
3.存貨的評估
存貨包括原材料、在庫低值易耗品、包裝物、產(chǎn)成品和在產(chǎn)品(自制半成品)。
(1)原材料、在庫低值易耗品、包裝物
在資產(chǎn)清查中，評估人員發(fā)現(xiàn)，企業(yè)賬面存在部分明細(xì)為負(fù)數(shù)的情況，經(jīng)核實(shí)，部分賬面價(jià)值與數(shù)量均為負(fù)數(shù)的，為企業(yè)未入庫即出庫造成的，對該部分，按核實(shí)后的賬面值作為評估值;對其他項(xiàng)目，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，經(jīng)分析調(diào)研，賬面值由購買價(jià)和合理費(fèi)用構(gòu)成，周轉(zhuǎn)較快，賬面單價(jià)接近基準(zhǔn)日市場價(jià)格加合理費(fèi)用，以調(diào)整后賬面值確定評估值。
(2)產(chǎn)成品(庫存商品)
產(chǎn)成品為各種藥品，處于正常銷售狀態(tài)。
評估人員依據(jù)調(diào)查情況和企業(yè)提供的資料分析，對于產(chǎn)成品以其不含稅售價(jià)為基礎(chǔ)，扣除銷售費(fèi)用、銷售稅金及一定比例的凈利潤確定評估值。
評估價(jià)值=實(shí)際數(shù)量 不含稅售價(jià) (1-產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率-銷售費(fèi)用率-所得稅率-凈利潤率 r)中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
其中r為一定的率，正常銷售產(chǎn)品為50%。
產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率=產(chǎn)品銷售稅金及附加/產(chǎn)品銷售收入
銷售費(fèi)用率=產(chǎn)品銷售費(fèi)用/產(chǎn)品銷售收入
所得稅率=所得稅/產(chǎn)品銷售收入
凈利潤率=凈利潤/產(chǎn)品銷售收入
對于產(chǎn)成品中部分賬面金額與數(shù)量均為負(fù)數(shù)的部分，經(jīng)清查核實(shí)，為未入庫即出庫造成，對該部分，以核實(shí)后的賬面值確定評估值。
(3)在產(chǎn)品(自制半成品)
在產(chǎn)品為處于生產(chǎn)加工的產(chǎn)品，生產(chǎn)周期較短，成本升降變化不大，成本結(jié)轉(zhuǎn)及時(shí)完整，金額準(zhǔn)確。
由于所生產(chǎn)的產(chǎn)品均為正常銷售產(chǎn)品，藥品生產(chǎn)的特性又難以確定準(zhǔn)確的完工程度，以調(diào)整后賬面值加歷史加權(quán)平均成本凈利潤率的50%確定評估值。
(二)固定資產(chǎn)-房屋建筑物類資產(chǎn)
基于本次評估之特定目的，結(jié)合待評建(構(gòu))筑物特點(diǎn)，本次評估主要采用重置成本法對房屋建筑物進(jìn)行評估。
計(jì)算公式如下：
評估值=重置價(jià)值 成新率
1.重置價(jià)值的確定
重置價(jià)值=建筑安裝工程造價(jià)+前期及其它費(fèi)用+資金成本
(1)建筑安裝工程造價(jià)包括：定額直接費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金等。
根據(jù)企業(yè)提供的房屋建(構(gòu))筑物的有關(guān)資料和評估人員在當(dāng)?shù)厮罩新?lián)資產(chǎn)評估有限公司
集的資料，分別采用概算指標(biāo)調(diào)整法和預(yù)決算調(diào)整法，以《山東省建筑工程消耗量定額》(2003)、工程竣工結(jié)算資料以及工程審計(jì)報(bào)告等為依據(jù)，計(jì)算出建(構(gòu))筑物的定額直接費(fèi)，再根據(jù)《山東省建筑工程費(fèi)用項(xiàng)目構(gòu)成及計(jì)算規(guī)則》(魯建標(biāo)字[2003]8號)及當(dāng)?shù)亟ㄖ牧蟽r(jià)格信息進(jìn)行綜合取費(fèi)和價(jià)差調(diào)整，從而計(jì)算得出建筑安裝工程造價(jià)。
(2)工程前期及其它費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等。
工程前期及其它費(fèi)用費(fèi)率依據(jù)見下表：
工程建設(shè)前期及其它費(fèi)用表
序號 費(fèi)用名稱 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算公式 取價(jià)依據(jù)
1 建設(shè)單位管理費(fèi) 1.50% 建安工程費(fèi) 計(jì)費(fèi)費(fèi)率 財(cái)建[2002]394號
2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2.00% 建安工程費(fèi) 計(jì)費(fèi)費(fèi)率 計(jì)價(jià)格[2002]10號
國家物價(jià)局、建設(shè)部[1992]
3 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 2.00% 建安工程費(fèi) 計(jì)費(fèi)費(fèi)率
價(jià)費(fèi)字479號
4 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1.40% 建安工程費(fèi) 計(jì)費(fèi)費(fèi)率
5 招標(biāo)代理費(fèi) 0.70% 建安工程費(fèi) 計(jì)費(fèi)費(fèi)率 計(jì)價(jià)格(2002)第1980號
合計(jì) 7.60%
(3)資金成本：根據(jù)委估建(構(gòu))筑物的結(jié)構(gòu)形式及建設(shè)規(guī)模，評估人員依照國家建筑安裝工程工期定額，核定其從開始動(dòng)工建設(shè)到竣工之間的合理建設(shè)工期，選取相應(yīng)期限貸款利率，并假設(shè)建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，計(jì)算其資金成本。
即：
資金成本=(建筑安裝工程造價(jià)+工程前期及其他費(fèi)用) 1/2 貸款利率 建設(shè)期
2.成新率的確定
建(構(gòu))筑物成新率的確定，采用年限成新率和勘察成新率兩種方法計(jì)算，經(jīng)加權(quán)平均得出成新率。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
年限成新率=(1-已使用年限/設(shè)計(jì)使用年限) 100%
勘察成新率由評估人員現(xiàn)場實(shí)地勘察考評打分評定。
成新率=勘察成新率 0.6+年限成新率 0.4
3.評估值的確定
評估值=重置價(jià)值 成新率
(三)固定資產(chǎn)-設(shè)備類資產(chǎn)
根據(jù)持續(xù)使用假設(shè)，重置成本法評估的基本公式如下：
評估值=重置全價(jià) 成新率
(1)機(jī)器設(shè)備
�、僦刂萌珒r(jià)
設(shè)備的重置全價(jià)，主要由設(shè)備購置價(jià)(非標(biāo)設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本等構(gòu)成;對價(jià)值量較小、不需要安裝以及運(yùn)輸費(fèi)用較低的一般設(shè)備重置全價(jià)，參照現(xiàn)行市場購置價(jià)格或非標(biāo)設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格確定。
A.設(shè)備購置價(jià)(非標(biāo)設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格)的確定
對標(biāo)準(zhǔn)、定型設(shè)備購置價(jià)格主要通過向生產(chǎn)廠家和代理商詢價(jià)確定，或參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定。
B.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的確定
設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，根據(jù)企業(yè)所在地，按其占設(shè)備原價(jià)的不同百分率計(jì)算。
C.安裝調(diào)試費(fèi)的確定中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，參照行業(yè)慣例，按其占設(shè)備原價(jià)的不同百分率計(jì)算。
D.資金成本
資金成本即建設(shè)期投入資金的貸款利息，根據(jù)合理工期，結(jié)合評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的貸款利率，并按均勻投入考慮。
E.重置全價(jià)
重置全價(jià)=設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本
�、诔尚侣�
價(jià)值量較大設(shè)備成新率，采用年限法與現(xiàn)場勘察法，分別測算其理論成新率N1和勘察成新率N2，加權(quán)平均求得其成新率N，即：
N=N1 40%+N2 60%
其中N1=(1-實(shí)際已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命年限) 100%
對實(shí)際已使用年限超過經(jīng)濟(jì)壽命年限的價(jià)值量較大的設(shè)備的成新率，則由專業(yè)人員通過現(xiàn)場勘察，判斷估計(jì)其尚可使用年限，在此基礎(chǔ)上計(jì)算成新率N，即：
N=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)
對價(jià)值量較小的一般設(shè)備采用年限法確定其成新率。
(2)車輛
根據(jù)持續(xù)使用假設(shè)，結(jié)合運(yùn)輸車輛的特點(diǎn)和收集資料情況，此次評估采用重置成本法。
評估值=重置全價(jià) 成新率
重置全價(jià)=購置價(jià)(含增值稅)+車輛購置稅+牌照拍賣費(fèi)+手續(xù)費(fèi)
對于運(yùn)輸車輛，根據(jù)國經(jīng)貿(mào)經(jīng)[1997] 456號文《關(guān)于發(fā)布〈汽車報(bào)廢標(biāo)中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
準(zhǔn)〉的通知》及2000年12月18日國經(jīng)貿(mào)資源[2000]1202號《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》的有關(guān)規(guī)定，按以下方法確定成新率后取其較小者為最終成新率，即：
使用年限成新率=(1-已使用年限/規(guī)定使用年限) 100%
行駛里程成新率=(1-已行駛里程/規(guī)定行駛里程) 100%
成新率=Min(使用年限成新率，行駛里程成新率)
同時(shí)對待估車輛進(jìn)行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當(dāng)，則不進(jìn)行調(diào)整。
評估值=重置全價(jià) 成新率
(3)電子設(shè)備
評估值=重置全價(jià) 成新率
�、僦刂萌珒r(jià)的確定
本次評估范圍內(nèi)的電子設(shè)備價(jià)值量較小，不需要安裝(或安裝由銷售商負(fù)責(zé))以及運(yùn)輸費(fèi)用較低，參照現(xiàn)行市場購置的價(jià)格確定。
②成新率的確定
采用年限法確定其成新率。
(四)無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，現(xiàn)在經(jīng)常使用的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。
估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，根據(jù)郴州市地產(chǎn)市場發(fā)育情況，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況和資中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
料收集情況，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。
估價(jià)對象是位于市區(qū)的新增城市建設(shè)用地，用地性質(zhì)為倉儲(chǔ)用途，適合用成本逼近法評估其地價(jià)，因此，采用“成本逼近法”作為本次評估的方法之一。
因市中區(qū)已經(jīng)完成了全區(qū)城市土地的定級估價(jià)并且反映了符合當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，故采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”作為本次評估的第二個(gè)方法。
1.成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。
其計(jì)算公式為：
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+
土地增值收益
2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果,按照替代原則,對待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：
基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)=宗地所在區(qū)域的級別基準(zhǔn)地價(jià)
K1 K2 (1 ∑K)+K3式中： K1──期日修正系數(shù)中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
K2──土地使用年限修正系數(shù)
∑K──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和
K3──開發(fā)程度修正
如本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)。
(五)負(fù)債
檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債額，以評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估值。
收益法的評估方法如下：
(一)概述
從投資的角度出發(fā)，企業(yè)的價(jià)值是由其獲利能力所決定的，其股權(quán)價(jià)值取決于未來預(yù)期的權(quán)益報(bào)酬，因而股東權(quán)益報(bào)酬及獲取凈現(xiàn)金流量的能力是股權(quán)定價(jià)的基礎(chǔ)。
本次評估目的是為確定湖南三九南開制藥有限公司在評估基準(zhǔn)日的股權(quán)價(jià)值。
湖南三九南開制藥有限公司的財(cái)務(wù)核算相對規(guī)范;資產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料可信度較高;最近幾年經(jīng)營狀況較為穩(wěn)定，未來收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測。
根據(jù)國際國內(nèi)股權(quán)價(jià)格評估慣例以及《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)評估湖南三九南開制藥有限公司的權(quán)益資本價(jià)值。
現(xiàn)金流折現(xiàn)方法是通過將企業(yè)未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，評估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。
其基本思路是通過估算資產(chǎn)在未來預(yù)期的凈現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得出評估值。
其適用的基本條件中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測及可量化。
使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法的最大難度在于預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測以及數(shù)據(jù)采集和處理的可靠性、客觀性等。
但當(dāng)對未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時(shí)，其評估結(jié)果具有較好的客觀性，易為市場所接受。
(二)基本評估思路
截止評估基準(zhǔn)日2006年12月31日，湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為藥品的生產(chǎn)和銷售，其經(jīng)營收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠量化并可預(yù)測。
根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果以及湖南三九南開制藥有限公司的資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，本次評估首先按照收益途徑使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)，估算湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值，再加上基準(zhǔn)日的其他溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營性資產(chǎn)的價(jià)值，扣除付息債務(wù)價(jià)值，來得到湖南三九南開制藥有限公司的整體權(quán)益資本價(jià)值。
本次評估的具體思路是：
1、對納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)，按照經(jīng)營業(yè)務(wù)類型估算湖南三九南開制藥有限公司未來經(jīng)營期內(nèi)的預(yù)期收益;
2、對納入報(bào)表范圍，但在本次評估經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值估算中未予考慮的諸如基準(zhǔn)日的溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營性資產(chǎn)，單獨(dú)測算其價(jià)值，;
3、由上述各項(xiàng)的測算加和并扣減湖南三九南開制藥有限公司應(yīng)承擔(dān)的付息債務(wù)價(jià)值后，來得到湖南三九南開制藥有限公司多數(shù)股東的權(quán)益資本(凈資產(chǎn))價(jià)值。
(三)評估模型與基本公式中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
本次評估的模型與基本公式為A：湖南三九南開制藥有限公司的權(quán)益資本價(jià)值;
A=P+B+ΣCi-D (1)
P：湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值;
n R R
p ∑=
= i + n (2)
(1+r) i (1+r) n
i 1
式中：
Ri：未來第i年的自由現(xiàn)金流量;
Rn：未來永續(xù)期的自由現(xiàn)金流量;
r：折現(xiàn)率;
B：湖南三九南開制藥有限公司的長期股權(quán)投資價(jià)值;
D：湖南三九南開制藥有限公司的付息債務(wù)價(jià)值;
ΣC i：基準(zhǔn)日的其他溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值。
ΣC=C+C (3)
i 1 2
式中：
C1：基準(zhǔn)日其他溢余性資產(chǎn)價(jià)值;
C 2：基準(zhǔn)日其他非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值。
本次評估，使用自由現(xiàn)金流量作為經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指標(biāo)，其基本定義為：
R=凈利潤+折舊和攤銷+付息債務(wù)利息(扣稅后)-資本性支出-追加營運(yùn)資金 (4)
(四)預(yù)測期的確定中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
湖南三九南開制藥有限公司為藥品生產(chǎn)企業(yè)，該行業(yè)為傳統(tǒng)行業(yè)，且其產(chǎn)品主要為中藥產(chǎn)品，屬國家重點(diǎn)保護(hù)的行業(yè)，在企業(yè)經(jīng)營期滿后，沒有證據(jù)表明企業(yè)會(huì)終止經(jīng)營，因此以無限年期作為收益期限。
根據(jù)資產(chǎn)評估操作規(guī)范的相關(guān)要求，分析湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營歷史和運(yùn)營能力、以及未來市場發(fā)展情況等，測算其未來五年的自由現(xiàn)金流量。
其次，假定從未來第六年開始，湖南三九南開制藥有限公司仍可持續(xù)經(jīng)營一個(gè)較長的時(shí)期。
在這個(gè)時(shí)期中，其收益保持與第五年等額的自由現(xiàn)金流量。
最后，將兩部分的自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理加和，得到湖南三九南開制藥有限公司經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值。
(五)折現(xiàn)率的確定
本次評估，根據(jù)評估對象的資本債務(wù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及所選用的現(xiàn)金流模型等綜合因素，采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率r
r=r1 w1+r2 w2 (5)式中：
r1：扣稅后的加權(quán)付息債務(wù)成本;
r1=r0 (1-t) (6)
t：適用所得稅稅率;
W1：付息債務(wù)價(jià)值的比例;
W1=D/(D+E) (7)
W2：權(quán)益資本價(jià)值的比例;
W2=E/(D+E) (8)
r2：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定權(quán)益資本成中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
本r2;
r2=rf+βe {re杛f} (9)
式中：
rf：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;
re：股東期望報(bào)酬率;
re=rm+ε (10)
rm：市場預(yù)期報(bào)酬率;
ε：湖南三九南開制藥有限公司的特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù);
βe：權(quán)益資本的市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù);
βt：可比公司股票的市場預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
βt=34%K+66%Cov(Rx;Rp)/σp (11)
式中：K為股票市場風(fēng)險(xiǎn)值，通常假設(shè)K=1;
Cov(Rx;Rp) :樣本股票一定時(shí)期內(nèi)的收益率和股票市場組合收益率的協(xié)方差;
σp：股票市場一定時(shí)期內(nèi)組合收益率的方差。
八、評估過程
整個(gè)評估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：
(一)評估準(zhǔn)備階段
1. 2007年3月下旬，與資產(chǎn)占有方就本次評估的目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出資產(chǎn)評估工作計(jì)劃。
2.配合資產(chǎn)占有方進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表等工作。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
評估項(xiàng)目組人員進(jìn)入現(xiàn)場對委估資產(chǎn)進(jìn)行了初步了解，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。
(二)現(xiàn)場評估階段
項(xiàng)目組現(xiàn)場評估階段的時(shí)間為20xx年3月25~4月15日。
主要工作如下：
1.聽取委托方及資產(chǎn)占有方有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、經(jīng)營狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況;
2.對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整;
3.根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表，按91號文件和評估規(guī)范的要求，對固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí)，對無形資產(chǎn)進(jìn)行了逐項(xiàng)清查，對流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨類實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行了抽查;
4.查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件;
5.根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)的具體評估方法;
6.對主要設(shè)備，查閱了技術(shù)資料、驗(yàn)收資料;對通用設(shè)備，主要通過市場調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價(jià)格資料;
7.對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評估測算。
(三)評估匯總階段
20xx年4月16日至4月25日對各類資產(chǎn)評估及負(fù)債審核的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
(四)提交報(bào)告階段
在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報(bào)告書，與委托方就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，最后出具正式資產(chǎn)評估報(bào)告書。
九、評估結(jié)論
我們根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評估準(zhǔn)則，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評估法定的和必要的程序，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益現(xiàn)值法對湖南三九南開制藥有限公司的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行了評估，得出湖南三九南開制藥有限公司凈資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2006年12月31日的評估結(jié)論。
(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論
資產(chǎn)合計(jì)賬面價(jià)值9,444.65萬元，調(diào)整后賬面值9,444.65萬元，評估值11,806.53萬元，評估增值2,361.88萬元，增值率25.01%。
負(fù)債合計(jì)賬面值5,511.52萬元，調(diào)整后賬面值5,511.52萬元，評估值5,511.52萬元，評估無增減值。
凈資產(chǎn)賬面價(jià)值3,933.13萬元，調(diào)整后賬面值3,933.13萬元，評估值6,295.01萬元，評估增值2,361.88萬元，增值率60.05%。
各類資產(chǎn)評估情況見下表。
表7-1、資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面價(jià)值 調(diào)整后賬面值 評估價(jià)值 增減值 增值率
項(xiàng)目
A B C D=C-B E=D/B 100%流動(dòng)資產(chǎn) 1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41長期投資 2 - - - -固定資產(chǎn) 3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
賬面價(jià)值 調(diào)整后賬面值 評估價(jià)值 增減值 增值率
項(xiàng)目
A B C D=C-B E=D/B 100%其中：在建工程 4 - - - -建筑物 5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85設(shè)備 6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68無形資產(chǎn) 7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用權(quán) 8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他資產(chǎn) 9 - - - -
資產(chǎn)總計(jì) 10 9,444.65 9,444.65 11,806.53 2,361.88 25.01流動(dòng)負(fù)債 11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -長期負(fù)債 12 - - - -
負(fù)債總計(jì) 13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
凈資產(chǎn) 14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。
(二)收益法評估結(jié)論
采用收益法對湖南三九南開醫(yī)藥有限公司的權(quán)益資本價(jià)值進(jìn)行評估得出的評估基準(zhǔn)日2006年12月31日的權(quán)益資本(凈資產(chǎn))價(jià)值為6,326.85萬元。
(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法評估結(jié)果的差異分析及最終結(jié)果的選取
本次采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為6,326.85萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值高31.84萬元，高0.51%。
兩種評估方法差異的原因主要是：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟(jì)的變化而變化，對于本例，即隨著藥品生產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平的變化而變化;而收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的產(chǎn)出能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響。
在如此兩種不同價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)前提下產(chǎn)生一定的差異應(yīng)屬正常。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
由于湖南三九南開制藥有限公司為三九企業(yè)集團(tuán)下屬企業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃等均受三九企業(yè)集團(tuán)的影響與控制，三九企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃及戰(zhàn)略布局對湖南三九南開制藥有限公司的未來收益將產(chǎn)生重大影響。
20xx年，湖南三九南開制藥有限公司主導(dǎo)產(chǎn)品抗宮炎片、歸芍調(diào)經(jīng)片被三九企業(yè)集團(tuán)交由三九經(jīng)貿(mào)銷售，由于自身產(chǎn)品的銷售權(quán)被上級單位控制，企業(yè)未來收益更多地依靠集團(tuán)的力量來實(shí)現(xiàn)，企業(yè)對未來的預(yù)測存在較大的不確定性。
相對而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法更為穩(wěn)健，尤其是湖南三九企業(yè)主要資產(chǎn)均為近年購建，較好地反映了企業(yè)的市場價(jià)值。
通過以上分析，我們選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本次評估的最終結(jié)果。
十、特別事項(xiàng)說明
1.本次評估結(jié)果是依據(jù)本次評估目的，以持續(xù)使用和公開市場為前提，確定的現(xiàn)行市場價(jià)值，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2.本次評估范圍及采用的由資產(chǎn)占有方提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān)資料，資產(chǎn)占有方對其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。
3.評估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由資產(chǎn)占有方提供，資產(chǎn)占有方對其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
4.企業(yè)委估資產(chǎn)中有部分房產(chǎn)未辦理房產(chǎn)證，對該部分房產(chǎn)，評估中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
人員進(jìn)行了現(xiàn)場測量以核實(shí)企業(yè)申報(bào)數(shù)量的準(zhǔn)確性，申報(bào)面積如與企業(yè)辦理房產(chǎn)證時(shí)，房屋管理部門測量面積不符，應(yīng)以房屋管理部門測量面積為準(zhǔn)，評估結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。
在評估過程中，評估人員未考慮辦理房產(chǎn)證所需繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
5.企業(yè)存在以下抵押事項(xiàng)：
20xx年4月12日，湖南三九南開制藥有限公司將位于郴州市開發(fā)區(qū)
18059.98 m2，
科技工業(yè)園區(qū)的房屋，建設(shè)面積 抵押金額1300萬元，抵押
給中國工商銀行郴州市北湖支行。
抵押期限20xx年4月12日-2010年4
月11日。
20xx年9月15日，湖南三九南開制藥有限公司將位于郴州開發(fā)區(qū)科
55440.40m2，，
技工業(yè)園區(qū)的土地，面積 抵押金額850萬元,抵押給中國
工商銀行郴州市北湖支行，抵押期限2005年9月9日-2007年9月18日。
截止評估基準(zhǔn)日，湖南三九南開制藥有限公司向中國工商銀行郴州
市北湖支行借款余額3210萬元，其中2700萬元已逾期。
在評估過程中，
評估人員無法對上述事項(xiàng)對企業(yè)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行判斷，在評估過程中
未考慮其影響。
6.湖南三九南開制藥有限公司于2003年在郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)
園內(nèi)購買55,440.40平方米的土地，按照購地合同及郴管發(fā)[2003]43號文，
該土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)為6,652,515.00元，而公司只按實(shí)際付款金額
2,952,400.00元入賬。
該事項(xiàng)導(dǎo)致深圳鵬城會(huì)計(jì)師事務(wù)所、天職國際會(huì)計(jì)
師事務(wù)所、中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所分別對2004、2005、2006年財(cái)務(wù)報(bào)表
出具了保留意見的審計(jì)報(bào)告。
在土地使用權(quán)評估過程中，評估人員在計(jì)算出地價(jià)后，扣減了上述中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
價(jià)款的差額，提請報(bào)告使用者關(guān)注。
7.湖南三九南開制藥有限公司于1998年前欠稅4,021,026.08元，2005年公司根據(jù)郴州市林邑稅務(wù)師事務(wù)所出具的郴林稅審字(2006)01號納稅審查報(bào)告將欠稅款4,021,026.08元，轉(zhuǎn)入資本公積。
該事項(xiàng)導(dǎo)致天職國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所、中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所分別對2005、2006年財(cái)務(wù)報(bào)表出具了保留意見的審計(jì)報(bào)告。
由于欠稅事項(xiàng)距評估基準(zhǔn)日時(shí)間較長，且受專業(yè)能力的限制，評估人員無法對上述事項(xiàng)進(jìn)行判斷，在評估過程中，也未考慮該事項(xiàng)的影響。
十一、評估報(bào)告評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)
(一)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2008年1月1日起施行。
在本次評估過程中，采用收益法評估企業(yè)價(jià)值過程中，評估人員根據(jù)該稅法的要求，對企業(yè)2008年及以后年度進(jìn)行盈利預(yù)測時(shí)，均考慮了新稅法的影響，提請報(bào)告使用者關(guān)注。
(二)中國人民銀行于2007年3月18日，對存貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了調(diào)整，該事項(xiàng)將對大型固定資產(chǎn)的購建成本造成影響，評估人員人員在評估過程中未考慮其影響。
由于企業(yè)借款合同中利率均高于此利率，且部分已逾期，在采用收益法評估企業(yè)價(jià)值過程中，對未來年度財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測時(shí)，未考慮該事項(xiàng)的影響。
提請報(bào)告使用者關(guān)注。
(三)在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：
1.當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
2.當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價(jià)值;
3.對評估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評估報(bào)告法律效力
1.本評估報(bào)告成立的前提條件是湖南三九南開制藥有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)行為按規(guī)定程序獲得有關(guān)方面的批準(zhǔn)。
2.本評估報(bào)告成立的假設(shè)條件是：委托評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)均以持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提;我們的評估工作在很大程度上，依賴于資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)資料。
因此，評估工作是以資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證，有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為假設(shè)前提。
3.評估師和評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對本報(bào)告所述評估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。
4.按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告的評估結(jié)果自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，即評估結(jié)果使用有效期為2006年12月31日至2007年12月30日。
當(dāng)本次評估目的在評估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可用評估結(jié)果作為評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)時(shí)作價(jià)的參考依據(jù)。
超過一年，其評估結(jié)果失去效用，如繼續(xù)實(shí)現(xiàn)原目的，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司
5.本評估結(jié)論僅供委托方、委托方的上級主管單位，以及送交財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用;評估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，全部或部分內(nèi)容不得向其他單位和個(gè)人提供，也不得見諸于公開媒體。
十三、評估報(bào)告出具日期
評估報(bào)告出具日期為二Oxx年四月二十五日。
【上市公司資產(chǎn)評估報(bào)告】相關(guān)文章：
資產(chǎn)評估報(bào)告樣本-資產(chǎn)評估報(bào)告09-30
資產(chǎn)評估報(bào)告模板-資產(chǎn)評估報(bào)告09-30
電腦資產(chǎn)評估報(bào)告-資產(chǎn)評估報(bào)告10-01
手機(jī)資產(chǎn)評估報(bào)告-資產(chǎn)評估報(bào)告09-30
資產(chǎn)評估報(bào)告論文-資產(chǎn)評估報(bào)告09-30