房屋資產(chǎn)評估報告

時間：2024-10-15 04:45:43 資產(chǎn)評估報告我要投稿

房屋資產(chǎn)評估報告

　　目錄

房屋資產(chǎn)評估報告

　　致委托方函

　　估價師聲明

　　估價的假設(shè)和限制條件

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　二、估價方

　　三、估價對象

　　四、估價目的

　　五、估價時點

　　六、價值定義

　　七、估價依據(jù)

　　八、估價原則

　　九、估價方法

　　十、估價結(jié)果

　　十一、估價作業(yè)日期

　　十二、估價報告應用的有效期

　　十三、估價人員

　　附件

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析

　　二、區(qū)域因素分析

　　三、市場背景分析

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估價方法選用

　　六、估價測算過程

　　七、估價結(jié)果確定

　　致委托方函

　　×××××：

　　受貴院的委托，我公司于××年×月×日至×月×日，對位于××市×××××第×層×號，建筑面積為×m2，《房屋所有權(quán)證》證號為×證字第×××號的房地產(chǎn)進行市場價格評估，為確定拍賣底價提供參考依據(jù)。

　　根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學、準確和適度的原則，經(jīng)估價人員實地收集資料、分析計算，并與估價時點××市類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價時點××年×月×日的價格及單價為：

　　房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫

　　房地產(chǎn)正常價格 1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整

　　房地產(chǎn)正常單價 3070元/m2 叁仟零柒拾圓整每平方米

　　房地產(chǎn)拍賣底價 909000元玖拾萬零玖仟圓整

　　房地產(chǎn)拍賣單價 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米

　　××房地產(chǎn)評估有限公司

　　法定代表人：

　　××年×月×日

　　估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

　　二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

　　五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

　　六、我公司估價人員×年×月×日去××市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時期，國土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限為41年;未提供書面證明，請報告使用者注意。

　　七、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。

　　八、參加本次估價的估價師簽名：

　　估價師簽名資格證書號估價師簽名

　　××× ×××××

　　估價的假設(shè)和限制條件

　　一、本項估價的假設(shè)條件

　　1.本報告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。

　　2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。

　　二、本項估價的限制條件

　　1.本報告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導致估價失實、失誤和錯誤，責任不在估價方和估價人員。

　　2.本報告僅供委托方確定拍賣底價提供參考依據(jù)用，不對其他用途負責。

　　3.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響。

　　4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。

　　5.本報告中的建筑面積按《房屋所有權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計。

　　6.我公司估價人員××年×月×日去××市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時期，國土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限為41年;未提供書面證明，請報告使用者注意。

　　7.本估價報告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費以及房地產(chǎn)過戶所應交納的各種稅費。

　　8.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。

　　9.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺?times;房地估×字[××]第×號。

　　10.本報告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。

　　××市×××××第12層

　　B8號房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　單位名稱：×××××

　　單位住址：

　　聯(lián)系電話：×××××

　　二、估價方

　　機構(gòu)名稱：××房地產(chǎn)評估有限公司

　　單位住址：××市×路×號×大廈22樓

　　法定代表人：××

　　聯(lián)系電話：×

　　三、估價對象

　�、� 物質(zhì)實體狀況

　　1.建筑物狀況

　�、盼澜ㄖ镉谝痪啪牌吣杲ǔ桑S護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。

　　⑵×××××位于××市×××××，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對象屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。×××××外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩子，天花為石膏吊項;電照線路暗設(shè);每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔;×××××配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設(shè)地下停車場。

　　2.委估對象利用現(xiàn)狀

　　委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。

　　3.周圍環(huán)境

　　估價對象位于××市×××××第12層B8號，正南方靠×××方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處××市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，目前是××市一般的辦公地段。

　�、� 權(quán)益狀況

　　委估對象位于××市×××××第12層B8號，《房屋所有權(quán)證》證號為邕房權(quán)證字第×××號，權(quán)屬×××××所有。由于資料方面的原因，它項權(quán)利是否受限無法核實。

　　四、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)拍賣底價提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時點

　　××年×月×日。

　　六、價值定義

　　本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、××市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格;采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。

　　委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限41年計的市場價格;建議拍賣底價為市場價格的80%。

　　七、估價依據(jù)

　�、� 行為依據(jù)

　　《委托評估函》。

　�、� 法律法規(guī)依據(jù)

　　1.《中華人民共和國土地管理法》。

　　2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291-1999)。

　　4.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508-2001)。

　　㈢取價依據(jù)

　　《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表》。

　�、� 產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第×××號.

　　八、估價原則

　　㈠合法原則。

　　㈡公平原則。

　�、� 最高最佳使用原則。

　�、� 替代原則。

　�、� 估價時點原則。

　�、� 綜合分析原則及多種方法比較原則。

　　九、估價方法

　　估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和××市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。

　　十、估價結(jié)果

　　房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫

　　房地產(chǎn)正常價格 1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整

　　房地產(chǎn)正常單價 3070元/m2 叁仟零柒拾圓整每平方米

　　房地產(chǎn)拍賣底價 909000元玖拾萬零玖仟圓整

　　房地產(chǎn)拍賣單價 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米

　　十一、估價作業(yè)日期

　　××年×月×日至×月×日。

　　十二、估價報告應用的有效期

　　本估價報告有效期為壹年，即從××年×月×日至×年×月×日。

　　十三、估價人員

　　估價師簽名資格證書號估價師簽名

　　××× ×××××

　　××房地產(chǎn)評估有限公司

　　××年×月×日

　　附件

　　一、《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第×××號;

　　二、×××××《價格評估委托書》(××)南市執(zhí)字第×號;

　　三、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照;

　　四、估價機構(gòu)的資質(zhì)證書;

　　五、估價人員資質(zhì)證書;

　　六、估價機構(gòu)備案證明。

　　以上均為復印件。

　　××市×××××第12層

　　B8號房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析

　�、� 物質(zhì)實體狀況

　　1.建筑物狀況

　　⑴委估建筑物于一九九七年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。

　　2.委估對象利用現(xiàn)狀

　　委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。

　　二、區(qū)域因素分析

　　估價對象位于××市×××××第12層B8號，正南方靠×××方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處××市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，是目前××市一般的辦公地段。

　　三、市場背景分析

　　1.一般因素

　　影響土地價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場等。

　�、诺乩砦恢煤托姓䥇^(qū)劃

　　××市位于廣西西南部，南臨北部灣，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通樞紐，同時也是粵瓊港及東南亞西進的理想門戶。湘桂鐵路與南防、南昆鐵路交會于此;××至北海、梧州、百色二級公路和××至柳州、防城港(北海)高速公路等幾條公路大動脈已經(jīng)建成或正在建設(shè)之中;××機場每周已開通航班近百次;水上可直航500噸輪船至廣州、香港，初具規(guī)模的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)更加突出了××市“出海大通道”的重要地位。1958年廣西壯族自治區(qū)成立，××成為自治區(qū)首府至今。它轄有邕寧、武鳴兩縣，××市部分轄區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，××城區(qū)總面積擴大至1834平方公里，全市人口由94.5萬增至140.39萬，聚居著壯、漢、瑤、侗等30多個民族，有著燦爛的民族文化和多采的民俗風情。

　　××自古以來就是桂西南和云、貴、川、桂地區(qū)的一個流通中心及主要商品集散地，清朝時就辟為通商口岸，而今則是一座正在迅速崛起的現(xiàn)代化城市。××水陸空交通四通八達，民航已開通318條國內(nèi)、國際航線;鐵路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干線，可直達祖國的東南西北;公路已結(jié)成便捷暢通的交通網(wǎng)，1999年10月全線基本開通的桂海高速公路，將為以××為中心的大西南交通樞紐注入新的活力;郵電已跨入全國先進行列，城市的基礎(chǔ)和公共設(shè)施較為完善。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，加上××享受沿海城市、少數(shù)民族、沿邊開發(fā)等多種優(yōu)惠政策，更多的投資者看好這里。傳統(tǒng)與粵、港較為緊密的聯(lián)系，××市目前正在成為外來投資者在廣西投資最理想地，加上自身有較大的城市規(guī)模、人口和較多的外來流動人口，人流、物流、資金流、信息流已初具規(guī)模。

　�、平�(jīng)濟和社會發(fā)展狀況

　　2002年末，全市總?cè)丝?97.71萬人，比上年增加3.15萬人，其中市區(qū)人口140.39萬人，比上年增加2.54萬人。全市總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口124.08萬人，其中市區(qū)非農(nóng)人口103.17萬人。2002年，據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入8796元，比上年增加890元，增長11.26%;農(nóng)民人均純收入2524元，比上年增加203元，增長8.75%;在崗職工年平均工資11638元，比上年增長12.86%。城鄉(xiāng)居民消費水平及生活質(zhì)量進一步提高。

　　2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值356億元，按可比價格計算，比上年增長11.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值50.9億元，增長10.8%;第二產(chǎn)業(yè)增加值101.9億元，增長12.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值203.2億元，增長11.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，國內(nèi)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為14.30:28.62:57.08。全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達12021元，比上年增長10.28 %。財政收入持續(xù)較快增長。2002年全年財政總收入44.98億元，比上年增長16.74%，其中地方財政收入26.18億元，增長26.18%。財政支出34.29億元，增長33.40%。2002年末全市金融機構(gòu)存款余額777.73億元，比年初增加75.85億元，增長10.81%。在生活水平繼續(xù)提高的同時，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款有較大的增加。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額327.34億元，比年初增加50.60億元，增長18.29%，金融機構(gòu)貸款余額733.89億元，比年初增加107.40億元，增長13.52%。

　�、欠康禺a(chǎn)市場分析

　　作為城市先導產(chǎn)業(yè)的××市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速，在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的情況下，近幾年××市房地產(chǎn)市場相對而言走低幅度不大，特別是切實可行的地價管理政策把××市土地市場逐漸帶入了科學化、規(guī)范化的軌道，從而帶動了整個房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展，對促進××市經(jīng)濟的發(fā)展、特別是是城市建設(shè)的發(fā)展起到了巨大的推動作用�？傮w來說，××房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有如下幾個特征：

　�、龠@幾年××的房地產(chǎn)開發(fā)均集中于新城、瑯東南湖兩區(qū);江南區(qū)多是工廠區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)不熱，房地產(chǎn)價格相對較低;城北區(qū)隨著快速環(huán)線的修通及邕江北岸60萬平方米舊房拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)將大大提升。總體來說，××目前房地產(chǎn)開發(fā)量與城市規(guī)模相比，仍然處于較低水平。

　　②××市這幾年的房地產(chǎn)主要由買方拉動的健康市場需求為基礎(chǔ)，目前新建中低檔城鎮(zhèn)混合住宅樓盤均維持著較高的入住率，空置率較低。寫字樓、商業(yè)用房過剩，租金低廉，多以出租為主。但隨著我國加入WTO，外來企業(yè)的不斷增多，特別是近幾年并未增加的寫字樓開發(fā)，更由于銀行按揭的完善及普及，寫字樓可能異軍突起，出售及出租率會相應提高。

　　③××市的房價依然持續(xù)在較低的水平，雖然這幾年房價每年在上漲，但××市商品住宅平均房價依然在2100元/m2左右，框架高層寫字樓則在3000元/m2左右，目前房價上漲的趨勢還在持續(xù)之中，且未有停止的跡象。

　　④工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，目前尚未真正啟動。

　　所有這些，都將刺激××市商業(yè)、住宅、工業(yè)土地的投資和消費，房地產(chǎn)價格將會穩(wěn)中有升，并有保值和增值的潛力。

　　四、最高最佳使用分析

　　委估房地產(chǎn)位于××市×××××，周圍多為商鋪、寫字樓，配套設(shè)施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產(chǎn)位于×××××第12樓B8號，現(xiàn)作寫字樓用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。

　　五、估價方法選用

　　市場比較法：是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。

　　收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　六、估價測算過程

　�、� 市場比較法

　　采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場價格進行比較，根據(jù)估價人員對××市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實例：

　　1.確定比較因素

　　比較案例委估房產(chǎn) ×××××13樓 ×××××16樓 ××10樓

　　地理位置 ××××× ××××× ××××× ××××

　　交易價格(元/m2) 3150 3300 3370

　　交易情況正常正常正常正常

　　交易時間 2003.3 2003.2 2003.2 2003.1

　　區(qū)域因素一般一般一般一般

　　個別因素一般較差較好較好

　　1.確定比較因素系數(shù)見下表

　　比較案例委估房產(chǎn) ×××××13樓 ×××××16樓福萊閣

　　交易價格(元/m2) 3150 3300 3370

　　交易情況 100 100 100 100

　　交易期日 100 100 100 100

　　區(qū)域因素 100 100 100 100

　　個別因素 100 96 105 105

　　3.比準價格確定

　　比較案例委估房產(chǎn) ×××××13樓 ×××××16樓福萊閣

　　交易價格(元/m2) 3150 3300 3370

　　交易情況 100 100/100 100/100 100/100

　　交易期日 100 100/100 100/100 100/100

　　區(qū)域因素 100 100/100 100/100 100/100

　　個別因素 100 100/96 100/105 100/105

　　比準價格 3281 3143 3210

　　根據(jù)上述計算的結(jié)果，求比準價格的算術(shù)平均值，則：

　　(3281+3143+3210)÷3=3211元/m2

　　㈡收益法

　　由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。

　　1.估算總收益

　　通過調(diào)查××市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的寫字樓在裝修后的月出租價格一般為23元/m2，租金損失為1個月，則年總收益為：

　　23×369.97×(12-1)=93602.41元

　　2.估算年房地產(chǎn)租賃總費用

　　總費用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費、管理費、保險費、稅金等。

　　①房屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。行業(yè)慣例按建筑物重置價的1.5%計算，據(jù)對××地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為1200元/m2，則：

　　房屋修繕費=1200×369.97×1.5%=6659.46元

　　②管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出;另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3%，則：

　　管理費=93602.41×3%=2808.07元

　�、郾ｋU費是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現(xiàn)值乘以保險費率2‰，則：

　　保險費=1200×369.97×87%×2‰=772.50元

　�、芏愘M是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及××市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12%，營業(yè)稅按年租金的5%，教育附加按營業(yè)稅的3%，城市維護建筑稅按營業(yè)稅的7%，以上稅費小計為17.5%，防洪保安費按年收入的1‰，則：

　　93602.41×17.5%+93602.41×1‰=16474.02元

　　上述①、②、③、④總費用合計為26714.05元

　　3.年純收益

　　93602.41-26714.05=66888.36元

　　4.還原利率的確定

　　還原利率是收益還原法中一個重要的因素，目前國內(nèi)、國際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復合投資收益率法，其公式為：

　　還原利率=一年期貸款利率×70%+期望得到的利潤×30%

　　一年期貸款利率為5.31%;期望得到的利潤設(shè)為10%，則：

　　還原利率=5.31%×70%+10%×30%=6.717%

　　5.確定收益年限

　　委估對象建筑物剩余使用年限為44年，委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限取41年。

　　6.計算房地產(chǎn)的價格

　　據(jù)估計，未來若干年委估房地產(chǎn)的凈收益將與現(xiàn)在接近，因此選用現(xiàn)在年客觀純收益作為預期純收益，則

　　收益價格=66888.36/6.717%×[1-1/(1+6.717%)41]=926528.75元

　　取整為926529元。

　　房地產(chǎn)單價=926529÷369.97=2504元/m2

　　七、估價結(jié)果確定

　　1.房地產(chǎn)正常價格的確定

　　由市場比較法測算出的房地產(chǎn)單價為3211元/m2，由收益法測算出的房地產(chǎn)單價為2504元/m2，兩者差異較大，根據(jù)兩種估價結(jié)果與市場價格的接近程度，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，取二者的加權(quán)平均值，市場比較法為80%，收益法為20%，并取整，則：

　　委估房地產(chǎn)的單價=3211×80%+2504×20%=3070元/m2

　　委估房地產(chǎn)價格=3070×369.97=1135808元

　　取整為1136000元

　　2.房地產(chǎn)拍賣底價的確定

　　根據(jù)估價目的和委估對象現(xiàn)狀，確定拍賣底價為估價值的80%，則最后的房地產(chǎn)拍賣底價和單價為：

　　房地產(chǎn)拍賣底價=1136000×80%=908800元

　　取整為909000元

　　房地產(chǎn)拍賣單價=909000÷369.97=2457元/m2

　　3.估價結(jié)果的確定

　　最后估價結(jié)果如下：

　　房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫

　　房地產(chǎn)正常價格 1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整