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燃?xì)夤举Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
評(píng)估方法
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》的規(guī)定：評(píng)估的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》也規(guī)定對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選用一種或多種評(píng)估基本方法。
結(jié)合此次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)，評(píng)估采用了收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評(píng)估，這三種評(píng)估方法的說明及選取理由如下：
一、市場(chǎng)法
1、市場(chǎng)法的定義和原理
市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可以交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
2、運(yùn)用市場(chǎng)法的前提條件
要有一個(gè)充分發(fā)育的、活躍公平的市場(chǎng)，要能找到近期的、與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的參照物;要能在市場(chǎng)上收集到參照物的技術(shù)資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時(shí)間、條件、動(dòng)機(jī)和價(jià)格等方面的資料。
3、本次評(píng)估不采用市場(chǎng)法的理由
考慮到我國目前的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和被評(píng)估企業(yè)的特定情況以及市場(chǎng)信息條件的限制，我們很難在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估企業(yè)相類似的參照物及交易情況，因此本次評(píng)估未采用市場(chǎng)法。
二、資產(chǎn)基礎(chǔ)法
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
根據(jù)本次評(píng)估目的，從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價(jià)值，為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評(píng)估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。
各項(xiàng)主要資產(chǎn)評(píng)估方法簡(jiǎn)介：
1、貨幣資金主要按賬面核實(shí)法進(jìn)行評(píng)估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)盤點(diǎn)日庫存現(xiàn)金，并追溯調(diào)整至評(píng)估基準(zhǔn)日，確定評(píng)估值;銀行存款及其他貨幣資金采用將評(píng)估基準(zhǔn)日各銀行存款明細(xì)賬余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)，確定評(píng)估值。
2、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評(píng)估
各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。對(duì)于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計(jì)算評(píng)估值;對(duì)于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計(jì)算;賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算。
3、存貨的評(píng)估
關(guān)于存貨的評(píng)估，本次評(píng)估范圍內(nèi)的存貨為原材料。評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實(shí)了有關(guān)購置發(fā)票和會(huì)計(jì)憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度，并對(duì)其進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)。原材料為近期購入的貨品，賬面值能夠反映其市場(chǎng)價(jià)值，故以核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。
4、長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估
主要是XX燃?xì)鈱?duì)南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇省天達(dá)投資控股有限公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰�、南京XX棲霞燃?xì)庥邢薰�、南京XX能源投資發(fā)展有限公司和南京XX儲(chǔ)氣有限公司等9 家單位的股權(quán)投資，評(píng)估人員對(duì)長(zhǎng)期投資的形成原因、賬面值和實(shí)際狀
況等進(jìn)行了取證核實(shí)，向工商行政管理局查詢并查閱了投資協(xié)議、章程和有關(guān)會(huì)計(jì)記錄等，以確定長(zhǎng)期投資的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
根據(jù)上述股權(quán)投資的具體情況，分別采用不同的評(píng)估方法：
對(duì)南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰�、南京XX棲霞燃?xì)庥邢薰竞湍暇X能源投資發(fā)展有限公司等 7家全資或控股的子公司，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估和收益法進(jìn)行評(píng)估，因子公司收益預(yù)測(cè)已經(jīng)納入南京XX燃?xì)庥邢薰竞喜⑹找骖A(yù)測(cè)范圍，已經(jīng)以南京XX燃?xì)庥邢薰竞喜⒖趶秸w作收益法評(píng)估，對(duì)子公司單體不單獨(dú)作收益法評(píng)估。
對(duì)江蘇省天達(dá)投資控股有限公司和南京XX儲(chǔ)氣有限公司等 2 家單位的股權(quán)投資，因其投資時(shí)間不長(zhǎng)，持股比例低，故按其審計(jì)后或基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表反映的凈資產(chǎn)，乘以XX燃?xì)馑值墓煞荼壤�，作為�?duì)該長(zhǎng)期投資的評(píng)估值。
在確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值時(shí)，評(píng)估師沒有考慮控股權(quán)溢價(jià)或少數(shù)股權(quán)折價(jià)等因素產(chǎn)生的影響。
5、固定資產(chǎn)的評(píng)估
南京XX燃?xì)庥邢薰旧陥?bào)評(píng)估的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛和辦公電子設(shè)備等，對(duì)該類固定資產(chǎn)的評(píng)估，主要采用重置成本法，計(jì)算公式為：
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
5.1 房屋建筑物(構(gòu)筑物)的評(píng)估方法
評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況、特點(diǎn)和被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料，對(duì)于有較為完整工程資料的工業(yè)用房，宜采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估;對(duì)于市區(qū)內(nèi)的辦公綜合樓及商業(yè)用房，則采用市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估方法介紹
5.1.1 重置成本法
通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗因素造 成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估價(jià)值。
計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率
重置價(jià)值的確定
重置價(jià)值一般包含工程綜合造價(jià)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、
配套規(guī)費(fèi)、資金成本等。其計(jì)算公式為：
重置價(jià)值=工程造價(jià)+前期(專業(yè))費(fèi)用+配套規(guī)費(fèi)+資金成本
a.工程造價(jià)
工程造價(jià)可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價(jià)法等方法加以確定。
概預(yù)算編制法即按照?qǐng)D紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價(jià)基本接近現(xiàn)行建筑造價(jià)的工程項(xiàng)目，直接引用原結(jié)算的造價(jià)計(jì)算工程及其費(fèi)用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。
預(yù)決算調(diào)整法即原決算工程造價(jià)所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費(fèi)規(guī)定，或采用同一定額但時(shí)間較長(zhǎng)，建筑材料等市場(chǎng)變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程造價(jià)方法。
市價(jià)法即在評(píng)估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價(jià)或地方造價(jià)管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價(jià)等作為依據(jù)，計(jì)算被估項(xiàng)目單方造價(jià)的方法，但房屋建筑物建造日期、層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)、裝修、設(shè)備等和選擇的案例有差別時(shí)則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的建筑單方造價(jià)計(jì)算評(píng)估對(duì)象的單方造價(jià)。
具體修正計(jì)算詳見評(píng)估舉例。
b.前期費(fèi)用及管理費(fèi)用，根據(jù)本市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定并結(jié)合評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況，按工程造價(jià)的一定比例確定。一般情況下，前期費(fèi)用包括規(guī)劃、 設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)，各種預(yù)算費(fèi)、審查費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。期間費(fèi)用主要為工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等工程建設(shè)期間發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
c.配套規(guī)費(fèi)
對(duì)有房屋所有權(quán)證的建筑物，我們主要計(jì)算了市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、白蟻防治費(fèi)三項(xiàng)。
d.資金成本按照現(xiàn)行的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期根據(jù)建筑物面積、規(guī)模等因素確定。
本次被評(píng)房屋建筑物類資產(chǎn)屬于天然氣運(yùn)營企業(yè)，因此根據(jù)工期定額以及被評(píng)企業(yè)的實(shí)際狀況綜合確定建造工期為一年。故本次評(píng)估按一年計(jì)算其資金成本，按評(píng)估基準(zhǔn)日至中國人民銀行公布的一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 6%，資金均勻投入計(jì)算。
資金成本=(工程綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用)×利率×建設(shè)工期×50%。
建筑面積的確定
房屋建筑物的面積以法定權(quán)證記載的數(shù)字為準(zhǔn);沒有權(quán)證的，以委托方提供的技術(shù)說明、圖紙、資產(chǎn)清單等相關(guān)資料上記載的數(shù)字為準(zhǔn);既無權(quán)證又無相關(guān)資料的，以現(xiàn)場(chǎng)查勘估算的面積為準(zhǔn)。成新率的確定
本次評(píng)估成新率的測(cè)定采用年限法、完好分值率法。
a.年限法計(jì)算公式：
年限成新率=1–已使用年限/建筑物耐用年限
已使用年限=評(píng)估基準(zhǔn)日–建筑物竣工日期
規(guī)定耐用年限：按建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定的各類建
筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量鑒定后，確定規(guī)定耐用年限。 在計(jì)算成新率時(shí)應(yīng)考慮權(quán)證剩余年限與房屋尚可使用年限孰短原則。
b.完好分值率法
依據(jù)建設(shè)部有關(guān)房屋新舊程度的參考依據(jù)，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)鑒定，采用打分法確定成新率。計(jì)算公式：
完好分值率=(結(jié)構(gòu)打分×評(píng)分系數(shù)+裝修打分×評(píng)分系數(shù)+設(shè)備打分×評(píng)分修正系數(shù))×100%
綜合成新率根據(jù)以上兩種方法測(cè)算結(jié)果分析判斷后確定。
計(jì)算公式：綜合成新率=年限成新率×0.4+完好分值率×0.6 5.1.2 市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法指在一定市場(chǎng)條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干商品房交易實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例加以修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。
計(jì)算公式：
房屋價(jià)值=交易實(shí)例房屋價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。
5.1.3 收益法
本次委估對(duì)象有商業(yè)物業(yè)，此類房地產(chǎn)目前主要為自營狀態(tài)，或少量出租，存在收益、或潛在收益，與委估房地產(chǎn)相類似的出租案例較多，故采用收益法進(jìn)行評(píng)估。
收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)值的一種估價(jià)方法。
收益法是基于預(yù)期原理，即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。租期內(nèi)租金按租約約定，租賃期滿后租金按市場(chǎng)水平測(cè)算。
收益法計(jì)算公式：
燃?xì)夤举Y產(chǎn)評(píng)估
式中：Ri-未來第i年的凈收益(元)
V-收益期末資產(chǎn)的變現(xiàn)收入
r-資本化率(%)
n-未來可獲收益的年限(年)
5.2 管道及溝槽的評(píng)估方法
評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況、特點(diǎn)和委托方提供的有關(guān)資料，對(duì)于管道工程，采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
重置成本法是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種房地產(chǎn)估價(jià)方法。
計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率
(1) 重置價(jià)值的確定
重置價(jià)值一般包含工程綜合造價(jià)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、資金成本等。其計(jì)算公式為：
重置價(jià)值=工程造價(jià)+前期(專業(yè))費(fèi)用+管理費(fèi)+資金成本
A.工程造價(jià)
工程造價(jià)可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價(jià)法等方法加以確定。
概預(yù)算編制法即按照?qǐng)D紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價(jià)基本接近現(xiàn)行建筑造價(jià)的工程項(xiàng)目，直接引用原結(jié)算的造價(jià)計(jì)算工程及其費(fèi)用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。
預(yù)決算調(diào)整法即原決算工程造價(jià)所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費(fèi)規(guī)定，或采用同一定額但時(shí)間較長(zhǎng)，建筑材料等市場(chǎng)變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程造價(jià)方法。
市價(jià)法即在評(píng)估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價(jià)或地方造價(jià)管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價(jià)等作為依據(jù)，計(jì)算被估項(xiàng)目單方造價(jià)的方法，但房屋建筑物建造日期、層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)、裝修、設(shè)備等和選擇的案例有差別時(shí)則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的建筑單方造價(jià)計(jì)算評(píng)估對(duì)象的單方造價(jià)。
評(píng)估人員在對(duì)管道工程進(jìn)行勘察分析的基礎(chǔ)上，對(duì)于被評(píng)估單位能夠提供的工程結(jié)算、估算指標(biāo)及市政、安裝工程定額等資料，確定市政、安裝工程量，然后按現(xiàn)行的建筑安裝工程造價(jià)計(jì)算程序及評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算該委估管道的工程綜合造價(jià);對(duì)于無工程結(jié)算資料的工程，采用概預(yù)算編制法按照企業(yè)管道建設(shè)的常規(guī)做法，重新編制預(yù)算，以重新編制的預(yù)算價(jià)格作為依據(jù)，計(jì)算委估各種材質(zhì)、管徑管道單方造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)估算。
B.前期費(fèi)用及管理費(fèi)用，根據(jù)委估資產(chǎn)所在地現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定并結(jié)合評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況，按工程造價(jià)的一定比例確定。一般情況下，前期費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)，各種預(yù)算費(fèi)、審查費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。期間費(fèi)用主要為工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等工程建設(shè)期間發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
對(duì)于高壓管道，根據(jù)其財(cái)務(wù)決算，由于其管道施工過程中，征地拆遷費(fèi)用數(shù)額較大，評(píng)估中考慮按適當(dāng)比例計(jì)算管道施工過程中必須發(fā)生的拆遷費(fèi)用。
C.利息按照現(xiàn)行的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期根據(jù)管道類型、項(xiàng)目規(guī)模等因素綜合確定。
本次委估的高壓管道，根據(jù)項(xiàng)目的類型、規(guī)模以及被評(píng)企業(yè)的實(shí)際狀況綜合確定建造工期為二年，中低壓管道根據(jù)企業(yè)實(shí)際施工平均周期，確定建造工期 3 個(gè)月。故本次評(píng)估工期按各類型管道合理建設(shè)期計(jì)算其資金成本，按評(píng)估基準(zhǔn)日至中國人民銀行公布的相應(yīng)年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率，資金均勻投入計(jì)算。
資金成本=(工程綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用)×利率×建設(shè)工期×50%。
(2) 成新率的確定
由于管道為地下管道，為隱蔽工程，故本次評(píng)估成新率的測(cè)定采用年限法。
年限法計(jì)算公式：
年限成新率 = 1 – 已使用年限/建筑物耐用年限
已使用年限 = 評(píng)估基準(zhǔn)日 – 建筑物竣工日期
經(jīng)濟(jì)耐用年限：根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)手冊(cè)》中規(guī)定的長(zhǎng)輸氣管道耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)考慮埋地鋼管的壽命與很多條件相關(guān)，比如土壤的酸堿性、地質(zhì)的情況、鋼管穿過公路、鐵路地面的受壓情況、還有鋼管附近是否埋有高壓電纜等，都會(huì)造成電化學(xué)腐蝕，現(xiàn)在雖然采用犧牲電極的方法、表面敷防腐層等方法對(duì)鋼管的壽命有所改善，但是到底在什么情況下能用多少年，還不能簡(jiǎn)單的判斷，本次評(píng)估綜合各種情況，綜合確定各類型管道、材質(zhì)的耐用年限。
5.3 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估方法
根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況，主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
(1)重置全價(jià)的確定
根據(jù)國務(wù)院于 2008 年 11 月 10 日發(fā)布國務(wù)院令第 538 號(hào)《中華人民共和國增值稅暫行條例》，從 2009年 1 月 1日起，在全國范圍內(nèi)增值稅由生產(chǎn)性增值稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)性增值稅，即增值稅納稅企業(yè)購買設(shè)備等應(yīng)繳納增值稅的商品的進(jìn)項(xiàng)稅可以在銷項(xiàng)稅中抵扣;取消進(jìn)口設(shè)備增值稅免稅政策，所購設(shè)備增值稅可以抵扣。根據(jù)重置成本的原則，在 2009年后評(píng)估
設(shè)備等固定資產(chǎn)時(shí)估算其重置全價(jià)時(shí)應(yīng)扣除其增值稅，也就是設(shè)備評(píng)估的購置價(jià)應(yīng)該為：
設(shè)備購置價(jià)=設(shè)備取得增值稅發(fā)票的購買價(jià)/(1+適用增值稅稅率)
1)設(shè)備類
對(duì)于國產(chǎn)設(shè)備，重置全價(jià)主要參照國內(nèi)市場(chǎng)同型號(hào)或同類型設(shè)備現(xiàn)行市價(jià)，同時(shí)考慮必要的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)用、前期及其他費(fèi)用及資金成本等予以確定。對(duì)于待報(bào)廢設(shè)備，視其具體結(jié)構(gòu)、材質(zhì)來確定殘值回收率或按實(shí)際能夠變現(xiàn)價(jià)格作為評(píng)估值。
國產(chǎn)設(shè)備的重置全價(jià)計(jì)算公式：
重置全價(jià)=設(shè)備購置價(jià)/1.17+運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+前期及其他費(fèi)用+資金成本
式中各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算方法：
a.購置價(jià)
主要通過向生產(chǎn)廠家詢價(jià)、參照《2013年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》、網(wǎng)絡(luò)等渠道收集的報(bào)價(jià)資料及參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定，對(duì)于無法取得價(jià)格信息的近期購置設(shè)備按國內(nèi)外行業(yè)生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù) PPI 來估算。
b.運(yùn)雜費(fèi)
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊(cè)》，按不同類型的設(shè)備和地區(qū)取運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取。
運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備購置價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率
c.基礎(chǔ)費(fèi)
根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)，參照相關(guān)設(shè)備安裝要求及《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊(cè)》等資料，以購置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同安裝費(fèi)率計(jì)取。
d.安裝調(diào)試費(fèi)
根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，通用設(shè)備以設(shè)備購置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同安裝費(fèi)率計(jì)�。喊惭b調(diào)試費(fèi)=設(shè)備購置價(jià)×安裝調(diào)試費(fèi)率
e.建設(shè)前期及其它費(fèi)用
前期及其他費(fèi)用包括管理費(fèi)、可行性研究報(bào)告及評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，是依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本身設(shè)備特點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算基數(shù)為設(shè)備購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)之和。
前期及其他費(fèi)用=(設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi))×前期及其他費(fèi)率
依據(jù)《石油建設(shè)天然氣其他費(fèi)和費(fèi)用定額(2012)》，本次評(píng)估前期及其他費(fèi)率計(jì)算如下表：
序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基數(shù) 費(fèi)率 取費(fèi)依據(jù)
1 可行性研究報(bào)告編制費(fèi) 工程費(fèi)用 0.05% 原國家計(jì)委(計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào))
2 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.15% 發(fā)改價(jià)格[2011]534號(hào)
3 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 工程費(fèi)用 2.55% 國家計(jì)委建設(shè)部(計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào))
4 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 工程費(fèi)用 0.82% 發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)
5 建設(shè)單位健康安全環(huán)境 工程費(fèi)用 0.07% 中油計(jì)(2012-534號(hào))
6 特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.15% 中油計(jì)(2012-534號(hào))
7 企業(yè)安全生產(chǎn)費(fèi)用 工程費(fèi)用 0.05% 財(cái)政部、安監(jiān)局—財(cái)企[2012]16號(hào)
8 環(huán)境影響評(píng)價(jià)及驗(yàn)收費(fèi) 工程費(fèi)用 0.02% 國家計(jì)委、環(huán)境保護(hù)總局計(jì)價(jià)[2002]125號(hào)
9 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工程費(fèi)用 0.30% 中油計(jì)(2012-534號(hào))
10 建設(shè)單位管理費(fèi) 工程費(fèi)用 0.93% 中油計(jì)(2012-534號(hào))
11 生產(chǎn)人員準(zhǔn)備費(fèi) 工程費(fèi)用 0.02% 中油計(jì)(2012-534號(hào))
合 計(jì) 5.11%
f.資金成本
根據(jù)建設(shè)工程的規(guī)模及建設(shè)工期，以評(píng)估基準(zhǔn)日貸款利息作為建設(shè)工程的資金成本，并按資金均勻投入考慮：資金成本=(設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+前期及其他費(fèi)用)×貸款利率×建設(shè)工期×1/2
此次評(píng)估，建設(shè)工期為 1年，評(píng)估基準(zhǔn)日 1年期貸款利率為 6.0%。
2)車輛
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2013〕第 37號(hào))規(guī)定，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額包括：從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)票(含貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票)上注明的增值稅額。從 2013 年 8 月 1 日起，原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。原增值稅一般納稅人指按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》繳納增值稅的納稅人。
執(zhí)行增值稅企業(yè)的車輛重置全價(jià)由購置價(jià)、車輛購置附加稅、其他費(fèi)
用(如驗(yàn)車費(fèi)、牌照費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等)再減去增值稅進(jìn)項(xiàng)稅稅額構(gòu)成。
車輛購置價(jià)：參照車輛所在地同類車型最新交易的市場(chǎng)價(jià)格確定，其他費(fèi)用依據(jù)地方車輛管理部門的規(guī)定收費(fèi)來確定。
車輛購置稅：車輛購置稅為不含增值稅售價(jià)的10%。
其他費(fèi)用：一般為驗(yàn)車費(fèi)、牌照費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，取 500元/輛。
3)電子設(shè)備重置全價(jià)
對(duì)于市場(chǎng)上有同型號(hào)設(shè)備銷售，屬于同城購買，商家對(duì)購買產(chǎn)品包運(yùn)輸、上門安裝調(diào)試服務(wù)，因此，除了購買價(jià)之外，沒有其他費(fèi)用，因此，購買價(jià)即為重置全價(jià)。
根據(jù)市場(chǎng)信息及近期當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格資料，確定評(píng)估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格：
重置全價(jià)=電子設(shè)備購置價(jià)
(2)綜合成新率的確定
1)設(shè)備類
依據(jù)各設(shè)備的已使用年限及尚可使用年限計(jì)算理論成新率，然后通過現(xiàn)場(chǎng)勘察了解設(shè)備的原始制造質(zhì)量、運(yùn)行情況、設(shè)備利用情況、維護(hù)保養(yǎng)、使用環(huán)境等因素，計(jì)算出設(shè)備調(diào)整系數(shù) K，兩者相乘后確定設(shè)備的綜合成新率：
綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù) K
其中：理論成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
調(diào)整系數(shù) K=K1×K2×K3×K4×K5
原始制造質(zhì)量K1
設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)K2
設(shè)備的利用率K3
設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) K4
設(shè)備的環(huán)境狀況 K5
2)車輛
根據(jù)商務(wù)部、發(fā)展改革委、公安部、環(huán)境保護(hù)部聯(lián)合發(fā)布《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，自 2013 年 5 月1 日起施行。
本次評(píng)估車輛成新率根據(jù)可使用經(jīng)濟(jì)年限(如規(guī)定中未確定可使用年限的根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察確定可使用經(jīng)濟(jì)年限)和行駛公里數(shù)分別計(jì)算成新率，最終按孰低法確定車輛成新率。
3)電子設(shè)備
根據(jù)使用時(shí)間，結(jié)合維修保養(yǎng)情況，一般情況下以年限法取代綜合成新率。
綜合成新率=理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
(3)評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
6、在建工程的評(píng)估
在建工程主要是工程施工項(xiàng)目，共計(jì) 1561 項(xiàng)，包括在建土建工程及設(shè)備安裝工程，在建工程為支付的工程款、甲方供材費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)用。評(píng)估人員了解了在建工程的概況，開工時(shí)間、竣工時(shí)間、已付工程款等情況，收集了有關(guān)的合同和協(xié)議，抽查了原始入賬憑證，并進(jìn)行實(shí)地查勘，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程尚未完工，評(píng)估人員對(duì)在建工程的賬面價(jià)值的形成、構(gòu)成進(jìn)行了核查、分析，其賬面價(jià)值均為按完工進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)成本后的為建造工程所花費(fèi)的前期費(fèi)用、部分材料購置費(fèi)用、工程管理費(fèi)用、支付的工程款。經(jīng)分析，工程施工項(xiàng)目的賬面價(jià)值中已按工程進(jìn)度對(duì)工程成本的利潤進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)，故本次評(píng)估中不再考慮對(duì)在建工程的合理增減值，以審計(jì)后的賬面值確定。
7、工程物資
主要為報(bào)警系統(tǒng)、探測(cè)器和總線模塊，評(píng)估時(shí)查閱了物資近期購置發(fā) 票等，經(jīng)核實(shí)，申報(bào)數(shù)量準(zhǔn)確，評(píng)估人員與被評(píng)估單位物資部保管人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)，由于工程物資的品種和數(shù)量少，所需運(yùn)雜費(fèi)很少，賬面價(jià)值基本反映現(xiàn)行市價(jià)，賬面價(jià)值是合理的，因此，評(píng)估時(shí)以其審計(jì)后賬面價(jià)值作為評(píng)估值。
8、無形資產(chǎn)的評(píng)估
8.1 無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的評(píng)估
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的土地評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、成本逼近法、路線價(jià)法、收益還原法等。
本次評(píng)估地塊中的出讓用地均采用房地合一進(jìn)行評(píng)估，其土地評(píng)估值已并入房屋價(jià)值。對(duì)其中的劃撥地塊上的房地產(chǎn)采用房地分估，其土地用途均為公共設(shè)施用地。
由于公用設(shè)施用地主要系為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套用地，基于其用地性質(zhì)，與工業(yè)用地使用性質(zhì)相似，本次評(píng)估參照工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估，以此確定其土地使用權(quán)價(jià)值。
評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)評(píng)估對(duì)象土地的特點(diǎn)及土地的實(shí)際狀況，選取成本逼近法作為本次評(píng)估的基本方法。這是基于以下考慮：被評(píng)估土地為自行征收取得，其賬面內(nèi)涵與成本逼近法的思路類似，故本次選用選取成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
成本逼近法
采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)的基本思路是以待估宗地所在區(qū)域土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤和有限年期的土地增值收益來確定地價(jià)。其基本公式為：
地價(jià)=(土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益)×(1+個(gè)別因素修正系數(shù))±土地開發(fā)水平修正
8.2 無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)評(píng)估方法
本次委托評(píng)估的其他無形資產(chǎn)為外購軟件，對(duì)外購的軟件采用市場(chǎng)法評(píng)估，以現(xiàn)行市場(chǎng)售價(jià)確定評(píng)估值。
9、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估
長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為在位于棲霞區(qū)仙林大學(xué)城龍麒路建造的LNG機(jī)修庫房、LNG 綜合輔助用房和 LNG綜合樓等共 3項(xiàng)，由于所建房屋無規(guī)劃許可證和施工許可證，為企業(yè)自行建造，本次評(píng)估時(shí)企業(yè)將該資產(chǎn)視同為的費(fèi)用性資產(chǎn)，按預(yù)計(jì)年限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
對(duì)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估，評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估單位提供的清查評(píng)估明細(xì)表，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿和記賬憑證進(jìn)行了核查，并履行了必要的評(píng)估程序，對(duì)其真實(shí)性進(jìn)行了核實(shí)。在此基礎(chǔ)上，評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后是否尚存權(quán)利確定評(píng)估值。
10、遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估方法
遞延所得稅資產(chǎn)系時(shí)間性差異的所得稅影響額。對(duì)遞延所得稅資產(chǎn)，評(píng)估人員檢查遞延所得稅資產(chǎn)發(fā)生的原因、金額，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)銷年限和本期轉(zhuǎn)銷額是否合理正確，檢查是否以未來期間很可能取得用來抵扣可抵扣暫時(shí)性差異的應(yīng)納稅所得額為限，確認(rèn)由可抵扣暫時(shí)性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。對(duì)遞延所得稅資產(chǎn)根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后是否擁有抵稅權(quán)利，確定遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估值。
11、負(fù)債的評(píng)估
負(fù)債按實(shí)際需要承擔(dān)的債務(wù)進(jìn)行評(píng)估。
三、收益法
1、收益法的定義和原理
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式、資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)使用狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢(shì)等，恰當(dāng)選擇現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。
2、收益法的應(yīng)用前提
采用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值需具備以下三個(gè)前提條件：
投資者在投資某個(gè)企業(yè)時(shí)所支付的價(jià)格不會(huì)超過該企業(yè)(或與該企業(yè)相當(dāng)且具有同等風(fēng)險(xiǎn)程度的同類企業(yè))未來預(yù)期收益折算成的現(xiàn)值。能夠?qū)ζ髽I(yè)未來收益進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。
能夠?qū)εc企業(yè)未來收益的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的收益率進(jìn)行合理估算。
3、本次評(píng)估采用收益法的理由
因XX燃?xì)夤舅谌細(xì)庑袠I(yè)較為成熟，發(fā)展穩(wěn)定，XX燃?xì)夤局卫磔^為完善，具備持續(xù)經(jīng)營條件，未來收益能夠可靠計(jì)量，面臨的風(fēng)險(xiǎn)能夠較為可靠估計(jì)，具備采用收益法評(píng)估的條件，并能夠?qū)ξ磥硎找孢M(jìn)行合
理預(yù)測(cè)，故適用收益法進(jìn)行評(píng)估。
本次采用收益法對(duì)XX燃?xì)夤蓶|全部權(quán)益進(jìn)行評(píng)估，即以未來若干年度內(nèi)的企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計(jì)算得出營業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值，然后再加上溢余資產(chǎn)價(jià)值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值和未納入合并收益口徑越策收益的長(zhǎng)期股權(quán)投資價(jià)值，減去有息債務(wù)和非經(jīng)營性負(fù)債得出股東全部權(quán)益價(jià)值。
由于XX燃?xì)夂喜⒎秶鷥?nèi)的全資或控股的子(孫)公司中的江蘇寶華天然氣有限公司、南京XX棲霞燃?xì)庥邢薰�、南京XX能源投資發(fā)展有限公司(含其子公司江蘇海企XX燃?xì)獍l(fā)展有限公司和江蘇紫荊新能源發(fā)展有限公司)等均經(jīng)營燃?xì)鈽I(yè)務(wù)且實(shí)為XX燃?xì)獾姆咒N商，南京燃?xì)廨斉溆邢薰�、南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)院有限公司等也是主要從事燃?xì)夤こ滩⑷炕虼蟛糠值闹鳡I業(yè)務(wù)是與母公司直接發(fā) 生，，而南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司的業(yè)務(wù)在XX燃?xì)獾臉I(yè)務(wù)收入中所占份額很小，所以合并范圍的子公司的整體業(yè)務(wù)性質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)與母公司密切相聯(lián)，因此本次收益法采用XX燃?xì)夂喜?bào)表，天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的盈利預(yù)測(cè)審核報(bào)告也為合并報(bào)表的盈利預(yù)測(cè)。
1.評(píng)估模型
本次評(píng)估擬采用未來收益折現(xiàn)法中的企業(yè)自由現(xiàn)金流模型。
2.計(jì)算公式
股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-有息債務(wù)
企業(yè)整體價(jià)值=經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值+未納入合并收益預(yù)測(cè)口徑的長(zhǎng)期股權(quán)價(jià)值
其中：經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值按以下公式確定
企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值=明確的預(yù)測(cè)期期間的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值+明確的預(yù)測(cè)期之后的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值
明確的預(yù)測(cè)期期間是指從評(píng)估基準(zhǔn)日至企業(yè)達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定經(jīng)營狀況的時(shí)間。
3.預(yù)測(cè)期的確定
根據(jù)XX燃?xì)獾膶?shí)際狀況及企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，預(yù)計(jì)XX燃?xì)庠谖磥韼啄旯緲I(yè)績(jī)會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，據(jù)此，本次預(yù)測(cè)期選擇為 2014年至 2018 年，以后年度收益狀況保持在 2018年水平不變。
4.收益期的確定
根據(jù)對(duì)XX燃?xì)馑鶑氖碌慕?jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及公司未來發(fā)展?jié)摿�、前景的判斷，考慮XX燃?xì)鈿v年的運(yùn)行狀況、人力狀況、客戶資源等均比較穩(wěn)定，可保持長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營，本次評(píng)估收益期按永續(xù)確定。
5.自由現(xiàn)金流量的確定
本次評(píng)估采用企業(yè)自由現(xiàn)金流量，自由現(xiàn)金流量的計(jì)算公式如下：
(預(yù)測(cè)期內(nèi)每年)自由現(xiàn)金流量=息稅前利潤×(1-所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金追加額
6.年底折現(xiàn)的考慮
考慮到自由現(xiàn)金流量全年都在發(fā)生，本次評(píng)估假設(shè)均年終發(fā)生，因此自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)時(shí)間均按年底折現(xiàn)考慮。
7.折現(xiàn)率的確定
按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評(píng)估收益額口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取加權(quán)平均資本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
式中：Ke：權(quán)益資本成本;
Kd：債務(wù)資本成本;
T：所得稅率;
E/(D+E)：股權(quán)占總資本比率;
D/(D+E)：債務(wù)占總資本比率;
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;
β=企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù);
RPm=市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià);
Rc=企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)。
8.溢余資產(chǎn)價(jià)值的確定
溢余資產(chǎn)是指評(píng)估基準(zhǔn)日超過企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需，評(píng)估基準(zhǔn)日后企業(yè)
自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)不涉及的資產(chǎn)，主要為城建集團(tuán)委托貸款。
9.非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值的確定
非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債是指與被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的，未納入收益預(yù)測(cè)范圍的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，采用成本法評(píng)估，本次評(píng)估的應(yīng)付股利作為 非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值;本次評(píng)估對(duì)未納入合并范圍的XX燃?xì)獾膮⒐珊妥庸緟⒐傻南嚓P(guān)股權(quán)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法或以審計(jì)后的股東全部權(quán)益計(jì)算確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值。
12.有息債務(wù)價(jià)值的確定
有息債務(wù)主要是指被評(píng)估單位向金融機(jī)構(gòu)或其他單位、個(gè)人等借入款項(xiàng)及相關(guān)利息。
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