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銀行項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告
深圳發(fā)展銀行股份有限公司：
中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴方委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，采用收益現(xiàn)值法、市場比較法，按照必要的評估程序，就深圳發(fā)展銀行股份有限公司擬與平安銀行股份有限公司整合之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的平安銀行股份有限公司在評估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下：
一、委托方、被評估單位和其他評估報(bào)告使用者
�。ㄒ唬┪蟹礁艣r
委托方：深圳發(fā)展銀行股份有限公司
公司名稱：深圳發(fā)展銀行股份有限公司（以下簡稱：“深發(fā)展”）
法定代表人：肖遂寧
注冊地址：廣東省深圳市深南中路5047 號深圳發(fā)展銀行大廈
注冊資本：人民幣348，501 萬元
經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：股份有限公司（中國A 股上市公司，代碼000001。SZ ）
營業(yè)執(zhí)照注冊號： 440301103098545
經(jīng)營范圍：經(jīng)批準(zhǔn)的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)。
�。�1 ）歷史沿革
深發(fā)展系在對中華人民共和國深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)原6 家農(nóng)村信用社進(jìn)行股份制改造的基礎(chǔ)上設(shè)立的股份制商業(yè)銀行。1987 年 5 月 10 日以自由認(rèn)購的形式首次向社會(huì)公開發(fā)售人民幣普通股，于 1987 年 12 月 22
日正式設(shè)立。1991 年4 月3 日，深發(fā)展在深圳證券交易所上市，股票代碼為000001。
深發(fā)展經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)領(lǐng)有 00000028 號金融許可證，機(jī)構(gòu)編碼為B0014H144030001。
�。�2 ）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營管理架構(gòu)
截止評估基準(zhǔn)日，深發(fā)展在上海、深圳、北京、廣州、杭州、南京、大連、天津、寧波、溫州、濟(jì)南、佛山、重慶、成都、青島、武漢、珠海、昆明、海口和義烏設(shè)立了二十家分行，303 家營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。
�。ǘ┍辉u估單位概況
公司名稱：平安銀行股份有限公司（平安銀行）
公司地址：深圳市福田區(qū)深南中路 1099 號平安銀行大廈半地下室、
1、2、4—17、21—22 層
法定代表人：孫建一
注冊資本：人民幣862，282。4478 萬元
經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：非上市股份有限公司
營業(yè)執(zhí)照注冊號：440301103256945
�。�1 ）簡介
截至評估基準(zhǔn)日，平安銀行實(shí)收資本為 8，622，824，478 元人民幣，前十大股東名稱、持股數(shù)和持股比例如下：
表2—1 前十大股東名稱、持股數(shù)和持股比例
序號 投 資 者 名 稱 持股數(shù) 持股比例
1 中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 7，825，181，106 90。75%
2 三亞盈灣旅業(yè)有限公司 46，195，838 0。54%
3 深圳市眾業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心 42，215，298 0。49%
4 深圳金融界老干部聯(lián)誼會(huì) 40，925，494 0。47%
5 深圳市教育發(fā)展基金會(huì) 33，703，506 0。39%
6 深圳市深大通信股份有限公司 30，000，000 0。35%
7 深圳市上步實(shí)業(yè)股份有限公司 17，285，131 0。20%
8 深圳景匯實(shí)業(yè)公司 17，077，840 0。20%
9 深圳市千泰安投資發(fā)展有限公司 14，149，767 0。16%
10 深圳市家樂實(shí)業(yè)發(fā)展公司 13，364，310 0。15%
合計(jì) 8，080，098，290 93。71%
�。�2 ）經(jīng)營范圍
吸收公眾存款;發(fā)放短期、中期和長期貸款;辦理國內(nèi)結(jié)算;辦票據(jù)貼現(xiàn);發(fā)行金融債券;代理發(fā)行、代理兌付、承銷政府債券;買賣政府債券;從事同業(yè)拆借;提供信用證服務(wù)及擔(dān)保;代理收付款項(xiàng)及代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù);提供保管箱服務(wù)。
外匯存款;外匯貸款;外匯匯款;外幣兌換;國際結(jié)算;同業(yè)外匯拆借;外匯票據(jù)的承兌和貼現(xiàn);外匯借款;外匯擔(dān)保;結(jié)匯、售匯;買賣和代理買賣股票以外的外幣有價(jià)證券;發(fā)行和代理發(fā)行股票以外的外幣有價(jià)證券;自營和代客外匯買賣;資信調(diào)查、咨詢、見證服務(wù)。
經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和國家外匯管理部門批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。
�。�3 ）資產(chǎn)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營狀況
截止評估基準(zhǔn)日2010 年6 月30 日，平安銀行資產(chǎn)總額為23，061，959
萬元，負(fù)債總額 21，529，049 萬元，凈資產(chǎn)額為 1，532，909 萬元，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入289，232 萬元，凈利潤91，216 萬元。平安銀行近3 年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況如下表：
表2 平安銀行資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況
單位：人民幣萬元
項(xiàng)目 2010 年6 月30 日 2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日 2007 年 12 月31 日
總資產(chǎn) 23，061，959 22，068，132 14，592，319 14，161，938
負(fù)債 21，529，049 20，636，630 13，728，198 13，535，131
凈資產(chǎn) 1，532，909 1，431，502 864，121 626，807
項(xiàng)目 2010 上半年度 2009 年度 2008 年度 2007 年度
營業(yè)收入 289，232 428，155 389，307 358，282
利潤總額 117，672 137，893 160，934 218，687
凈利潤 91，216 110，510 163，603 158，397
安永華明會(huì)計(jì)師 安永華明會(huì)計(jì)師事 安永華明會(huì)計(jì)師事 安永華明會(huì)計(jì)師審計(jì)機(jī)構(gòu)
事務(wù)所 務(wù)所 務(wù)所 事務(wù)所
�。ㄈ┪蟹脚c被評估單位之間的關(guān)系
深發(fā)展2010 年6 月完成向平安壽險(xiǎn)非公開發(fā)行379，580，000 股股份后，中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司及其子公司平安壽險(xiǎn)合計(jì)持有深發(fā)展 29。99%的股份，是深發(fā)展的第一大股東;同時(shí)中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司持有平安銀行7，825，181，106 股股份，約占平安銀行總股本的90。75%，是平安銀行的控股股東。
中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“中國平安” ）于 1988
年誕生于深圳蛇口，是中國第一家股份制保險(xiǎn)企業(yè)，至今已發(fā)展成為融保險(xiǎn)、銀行、投資等金融業(yè)務(wù)為一體的整合、緊密、多元的綜合金融服務(wù)集團(tuán)。公司為香港聯(lián)合交易所主板及上海證券交易所兩地上市公司，股票代碼分別為2318 和601318。
中國平安擁有約41。7 萬名壽險(xiǎn)銷售人員及8。3 萬余名正式雇員，各
級各類分支機(jī)構(gòu)及營銷服務(wù)部門3，800 多個(gè)。截至2009 年 12 月31 日，集團(tuán)總資產(chǎn)為人民幣9357 億元，權(quán)益總額為人民幣917 億元。2009 年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收入人民幣 1528 億元，凈利潤人民幣 145 億元。從保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入來衡量，平安人壽為中國第二大壽險(xiǎn)公司，平安產(chǎn)險(xiǎn)為中國第二大產(chǎn)險(xiǎn)公司。
�。ㄋ模┪蟹健I(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者
本評估報(bào)告的使用者為深發(fā)展、平安銀行、中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以及按照相關(guān)規(guī)定報(bào)送備案的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評估報(bào)告而成為評估報(bào)告使用者。
二、 評估目的
根據(jù)中國銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于深圳發(fā)展銀行股權(quán)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)股東資格的批復(fù)》（銀監(jiān)復(fù)[2010]147 號文）要求，為確保同業(yè)競爭的公平性，在非公開發(fā)行完成后的 1年內(nèi)深發(fā)展應(yīng)與平安銀行完成整合。本次評估受深發(fā)展的委托，就兩行整合所涉及的平安銀行的股東全部權(quán)益進(jìn)行評估，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、 評估對象和評估范圍
評估對象是平安銀行的股東全部權(quán)益。評估范圍為平安銀行在基準(zhǔn)
日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，賬面資產(chǎn)總額為23，061，959 萬元，負(fù)債總額
21，529，049 萬元，凈資產(chǎn)額為 1，532，909 萬元。
上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的2010 年6
月 30 日的平安銀行資產(chǎn)負(fù)債表，評估是在企業(yè)經(jīng)過審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。
委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
�。ㄒ唬� 委估主要資產(chǎn)情況
本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為發(fā)放墊款和貸款、金融工具、固定資產(chǎn)、抵債資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。
（二） 企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
企業(yè)申報(bào)評估的范圍內(nèi)的無形資產(chǎn)為交易系統(tǒng)和各種辦公軟件，目前使用正常。
（三） 引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額
本項(xiàng)目的評估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司完成。
四、 價(jià)值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價(jià)值類型為市場價(jià)值。
市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、 評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是2010 年6 月30 日。
此基準(zhǔn)日是委托方在綜合考慮被經(jīng)濟(jì)行為完成時(shí)間、評估單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。
六、 評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等，具體如下：
�。ㄒ唬� 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
深發(fā)展與平安銀行整合的相關(guān)文件。
�。ǘ� 法律法規(guī)依據(jù)
1、 參照《金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（財(cái)政部令第54 號，
2009 年3 月 17 日）;
2、 參照《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》（財(cái)政部令第47 號，2007 年 10 月 12 日）;
3、 《中華人民共和國公司法》（2005 年 10 月27 日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議修訂）;
4、 《中華人民共和國擔(dān)保法》（1995 年 6 月 30 日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過）;
5、 《中華人民共和國土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）;
6、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
7、 參照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院第91 號令，1991 年）;
8、 《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》（中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)令第53 號，2008 年）
9、 最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理涉及金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓審理工作座談會(huì)紀(jì)要》的通知（法發(fā)[2009]19 號）;
10、 建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8 號）;
11、 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋（法釋〔2000 〕44 號）;
12、 其他與評估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。
�。ㄈ┰u估準(zhǔn)則依據(jù)
1、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（2004 ）20 號）;
2、 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（2004 ）20 號）;
3、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報(bào)告》（中評協(xié)[2007]189 號）;
4、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》（中評協(xié)[2007]189 號）;
5、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》（中評協(xié)[2007]189 號）;
6、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》（中評協(xié)[2007]189 號）;
7、 《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2007]189 號）;
8、 《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）》（中評協(xié)[2004]134 號）;
9、 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》（中評協(xié)[2008]218 號）;
10、 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會(huì)協(xié)[2003]18 號）;
11、 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999 ）;
12、 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508—2001 ）;
13、 《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB /T18507—2001 ）;
14、 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部令第33 號）;
15、 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1 號—存貨》等38 項(xiàng)具體準(zhǔn)則（財(cái)會(huì)[2006]3
號）;
16、 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》（財(cái)會(huì)[2006]18 號）。
�。ㄋ模┵Y產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)
1、 《房屋所有權(quán)證》及房屋產(chǎn)權(quán)證明;
2、 《國有土地使用證》;
3、 《機(jī)動(dòng)車行駛證》;
4、 重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
5、 其他參考資料。
�。ㄎ澹┤r(jià)依據(jù)
1、 《金融企業(yè)呆賬準(zhǔn)備提取管理辦法》財(cái)金[2005]49 號;
2、 《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建[2002]394 號）;
3、 《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》（國務(wù)院令[2000]第
294 號）;
4、 《汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)》（國經(jīng)貿(mào)[1997]456 號）;
5、 《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[2000]1202 號）;
6、 《2010 機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》（機(jī)械工業(yè)信息研究院）;
7、 《增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅〔2008 〕170 號）;
8、 國家外匯管理局公布的2010 年6 月30 日人民幣基準(zhǔn)匯價(jià);
9、 《中國人民銀行貸款利率表》2008 年 12 月23 日起執(zhí)行;
10、 其他參考資料。
（六）其它參考資料
1、 平安銀行 2007 年、2008 年、2009 年及評估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)
表及審計(jì)報(bào)告;
2、 《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（第二版）》（北京科學(xué)技
術(shù)出版社）;
3、 wind 資訊金融終端;
4、 《投資估價(jià)》（[美]Damodanran 著，[加]林謙譯，清華大學(xué)
出版社）;
5、 《價(jià)值評估：公司價(jià)值的衡量與管理（第3 版）》
（[美]Copeland，T。等著，郝紹倫，謝關(guān)平譯，電子工業(yè)出版社）;
6、 其他參考資料。
七、 評估方法
�。ㄒ唬� 評估方法的選擇
依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評估可以采用收益法、市場法、成本法（亦稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法）三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化與現(xiàn)值化，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評價(jià)估值對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于市場，估值結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的思路。
鑒于銀行資產(chǎn)價(jià)值的特點(diǎn)，本次評估選擇收益現(xiàn)值法和市場比較法進(jìn)行評估。
�。ǘ� 收益法簡介
1、 概述
收益法亦稱未來現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF ），是通過將企業(yè)未來預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值，估計(jì)企業(yè)價(jià)值的一種方法，即通過估算企業(yè)未來預(yù)期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得到企業(yè)的價(jià)值。其適用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測及可量化。
使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測，以及數(shù)據(jù)采集和處理的客觀性和可靠性等。當(dāng)對未來預(yù)期現(xiàn)金流的估算較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時(shí)，其估值結(jié)果較能完整地體現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值，易于為市場所接受。
2、 基本評估思路
根據(jù)本次盡職調(diào)查情況以及評估對象的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點(diǎn)，本次評估的基本評估思路是：
對納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)，按照最近幾年的歷史經(jīng)營狀況的變化趨勢和業(yè)務(wù)類型等分別估算預(yù)期收益（股權(quán)凈現(xiàn)金流量），并折現(xiàn)得到股東權(quán)益價(jià)值。
3、 評估模型
（1 ） 基本模型
本次評估的三階段基本模型為：
i1 i2
P ∑ Ri i1 =+∑ Ri i2 + Rn+1 n
�。�1+ ） （1+ ） （1+ ）
r r r r
n 1 n 1
模型第一階段為收益快速增長階段，第二階段為收益固定增長階段，第三階段為收益穩(wěn)定階段，式中：
P：評估對象的價(jià)值;
Ri ：評估對象未來第i年的預(yù)期收益（自由現(xiàn)金流量）;
r：折現(xiàn)率;
n：評估對象的未來經(jīng)營期;
（2 ） 收益指標(biāo)
股權(quán)自由現(xiàn)金流=凈利潤+折舊與攤銷+存入款項(xiàng)凈增加—貸出款項(xiàng)凈增加—資本性支出
�。�3 ） 折現(xiàn)率
本次評估采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM ）確定折現(xiàn)率r
r = r + β （r – r ）+ε （2 ）
f e e f
式中：
rf：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;
�。╮e– rf ）：市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（rpm ）;
ε：平安銀行特有風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù);
βe：權(quán)益資本的預(yù)期市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。
�。ㄈ� 市場法簡介
市場法又分為參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。由于并購案例資料難以收集且無法了解其中是否存在非市場價(jià)值因素，因此未選擇該種方法。對于參考企業(yè)法，該行業(yè)上市公司很多，可以在其中選出可比公司進(jìn)行比較，故選擇采用參考企業(yè)比較法。
市場法的適用條件是：（1 ）需要有一個(gè)充分活躍的資產(chǎn)市場;（2 ）參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集、量化的。
考慮到平安銀行屬于銀行業(yè)，該行業(yè)存在可比上市公司，本次評估選擇采用參考企業(yè)比較法，即將估價(jià)對象與同行業(yè)的上市公司進(jìn)行比較，對這些上市公司已知價(jià)格和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對象的合理價(jià)值的方法。
主要步驟如下：
1、 選擇參考公司;
2、 規(guī)范財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù);
3、 計(jì)算各種市場乘數(shù);
4、 對比所估值公司和參考公司;
5、 調(diào)整所選估值乘數(shù);
6、 應(yīng)用調(diào)整后的乘數(shù)，得出評估結(jié)果;
7、 考慮是否有必要運(yùn)用折價(jià)或溢價(jià)。
八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況
整個(gè)評估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：
�。ㄒ唬� 評估準(zhǔn)備階段
1、確定評估方案編制工作計(jì)劃。
與委托方溝通， 了解資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)后，擬定初步工作方案，制定評估計(jì)劃。
2、提交資料清單。
根據(jù)委估資產(chǎn)特點(diǎn)，提交針對性的盡職調(diào)查資料清單，及資產(chǎn)清單、盈利預(yù)測等樣表，要求被評估單位進(jìn)行評估準(zhǔn)備工作。
3、輔導(dǎo)填表。
與被評估單位相關(guān)工作人員聯(lián)系，輔導(dǎo)被評估單位按照資產(chǎn)評估的要求準(zhǔn)備評估所需資料及填報(bào)相關(guān)表格。
（二） 盡職調(diào)查現(xiàn)場評估階段
項(xiàng)目組現(xiàn)場評估階段的主要工作如下：
1、審閱核對資料。
對企業(yè)提供的申報(bào)資料進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。
2、重點(diǎn)清查。
根據(jù)申報(bào)資料，對被評估單位辦公場所、經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行重點(diǎn)清查。
3、盡職調(diào)查訪談。
根據(jù)被評估單位提供的未來發(fā)展規(guī)劃、盈利預(yù)測等申報(bào)資料，與企業(yè)管理人員進(jìn)行座談，就未來發(fā)展趨勢盡量達(dá)成一致。
4、確定評估途徑及方法。
根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定資產(chǎn)評估的具體模型及方法。
5、再次與管理層討論評估模型。
對前期盡職調(diào)查形成結(jié)論后所確定的評估模型與管理層再次溝通，闡述評估準(zhǔn)則專業(yè)要求及評估師的專業(yè)立場，就模型與管理層對未來發(fā)展趨勢的理解盡量達(dá)成一致。
6、確定評估模型，進(jìn)行評定估算。
根據(jù)達(dá)成一致的認(rèn)識確定評估模型并進(jìn)行評估結(jié)果的計(jì)算，起草相關(guān)文字說明。
（三） 評估匯總階段
對各類資產(chǎn)及方法的初步工作結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修正和完善并提交公司內(nèi)部復(fù)核。
�。ㄋ模� 提交報(bào)告階段
在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報(bào)告，與委托方就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評估報(bào)告。
九、 評估假設(shè)
本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設(shè)：
�。ㄒ唬┮话慵僭O(shè)
1、交易假設(shè)
交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。
2、公開市場假設(shè)
公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。
3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時(shí)需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
�。ǘ┨厥饧僭O(shè)
1、國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)、稅率等政策不發(fā)生重大變化。
2、平安銀行所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化。
3、平安銀行未來的經(jīng)營管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式持續(xù)經(jīng)營。
4 、平安銀行主營業(yè)務(wù)收入主要來源于利息收入和手續(xù)費(fèi)及傭金收入。在未來經(jīng)營期內(nèi)其主營業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)及其比例均保持當(dāng)前水平而不發(fā)生較大變化。
5、評估只基于基準(zhǔn)日現(xiàn)行的經(jīng)營策略、經(jīng)營能力和經(jīng)營狀況，不考慮未來可能由于管理層變動(dòng)而導(dǎo)致的變化。
6、本次評估測算的各項(xiàng)參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。
7、央行利率與匯率在本盈利預(yù)測編制日后的預(yù)測期間內(nèi)將無重大變動(dòng)。
8、次級債利率保持穩(wěn)定。
9、平安銀行將在2012年12月發(fā)行30億的次級債。
10、隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，為了滿足銀行業(yè)資本充足率的要求，平安銀行每年的利潤不全部分配以補(bǔ)充資本金。
當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會(huì)失效。
十、評估結(jié)論
（一）收益法評估結(jié)論
采用收益法對平安銀行的價(jià)值進(jìn)行了評估，在評估基準(zhǔn)日2010 年6
月30 日，平安銀行的股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn)）價(jià)值為2，908，047。56 萬元。
�。ǘ┦袌龇ㄔu估結(jié)論
經(jīng)采用市場法評估，在評估基準(zhǔn)日2010 年 6 月30 日，平安銀行股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn)）價(jià)值為3，118，077。58 萬元。
（三）評估結(jié)果分析及最終評估結(jié)論
1、評估結(jié)果的差異分析
本次評估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為2，908，047。56萬元，市場法測算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值3，118，077。58萬元，相差210，030。02萬元。
市場法是從整體市場的表現(xiàn)和未來的預(yù)期來評定企業(yè)的價(jià)值，而收益法是立足于企業(yè)本身的獲利能力來預(yù)測企業(yè)的價(jià)值，兩者是相輔相成的，市場法的結(jié)果是收益法結(jié)果的市場表現(xiàn)，而收益法結(jié)果是市場法結(jié)果的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。因此本次評估謹(jǐn)慎起見，以收益法的結(jié)果作為最終的評估結(jié)果。
2、評估結(jié)果的選取
評估師充分考慮各種因素后認(rèn)為本次收益法所得到的結(jié)果能夠較好反映平安銀行股權(quán)的價(jià)值，平安銀行的股東全部權(quán)益賬面價(jià)值
1，532，909。35 萬元，評估值2，908，047。56 萬元，評估增值 1，375，138。21 萬元，增值率 89。71%。
3、評估增值原因分析
收益法是以判斷整體企業(yè)的獲利能力為核心，比較客觀反映企業(yè)價(jià)值和股東權(quán)益價(jià)值。它認(rèn)為企業(yè)價(jià)值是一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體，企業(yè)除單項(xiàng)資產(chǎn)能夠產(chǎn)生價(jià)值以外，其商譽(yù)、優(yōu)良的管理經(jīng)驗(yàn)、市場渠道、客戶、品牌等綜合因素形成的各種無形資產(chǎn)也是不可忽略的價(jià)值組成部分。
�。�1 ）縱觀整個(gè)銀行業(yè)，不論是從資產(chǎn)規(guī)模、還是凈資產(chǎn)、或者存貸款規(guī)模、抑或收入及凈利潤，這些年都有很大幅度的增長，財(cái)務(wù)報(bào)告無法反映企業(yè)的增長潛力，因此銀行的市場價(jià)值不能通過某一時(shí)點(diǎn)的賬面價(jià)值完全反映。平安銀行是一家快速成長的金融企業(yè)，具有較強(qiáng)的超額收益能力、完備的管理體制、成熟的團(tuán)隊(duì)及較高的市場開拓能力，自成立以來一直保持了較高的成長速度�？蛻舸婵羁焖僭鲩L，從 2006 年到2010 年6 月復(fù)合增長率達(dá)到27。2%;2009—2010 年貸款增長雖然受監(jiān)管部門規(guī)模的控制，但增長仍快于市場，從2006 年到2010 年6 月復(fù)合增長率達(dá)到 30。5%;與 14 家上市銀行相比，資產(chǎn)質(zhì)量最佳，不良貸款率為0。45%;撥備覆蓋率也超過監(jiān)管的要求，達(dá)到了 156。8%;同時(shí)多渠道補(bǔ)充資本，以增強(qiáng)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展能力，從2006 年到2010 年6 月資本凈額復(fù)合增長率到達(dá)41%，營業(yè)收入已從2006 年的 21。11 億元達(dá)到 2009
年的42。82 億元，截止到2010 年6 月營業(yè)收入已達(dá)到28。92 億元。這些因素都是評估增值的重要原因。
�。�2 ）平安銀行可以利用平安集團(tuán)的品牌、渠道、IT 資源和客戶資源。平安集團(tuán)約有 1，000 個(gè)現(xiàn)有服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為全國 5，000 多萬個(gè)人客戶和 200 多萬個(gè)公司客戶提供多種金融服務(wù)，平安銀行從 2009 年開始與平安集團(tuán)建立交叉銷售模式來發(fā)展自己業(yè)務(wù)，同比 2010 年上半年業(yè)務(wù)收入有了大規(guī)模的增長，交叉銷售的模式將會(huì)給平安銀行帶來很大的發(fā)展空間和發(fā)展優(yōu)勢，這使平安銀行的盈利能力有了很大的提高。
�。�3 ）平安銀行自身的品牌價(jià)值。作為中國平安集團(tuán)三大業(yè)務(wù)支柱之一，平安銀行依托中國平安集團(tuán)強(qiáng)大的綜合金融服務(wù)優(yōu)勢，很快形成了自身的品牌價(jià)值。這是無法在財(cái)務(wù)賬面反映，而在收益法評估中企業(yè)自身的品牌價(jià)值和未來收益是息息相關(guān)，無法擯棄的。
以上原因造成了收益法評估增值。
十一、特別事項(xiàng)說明
�。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)瑕疵
經(jīng)清查核實(shí)，未發(fā)現(xiàn)平安銀行對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的重大產(chǎn)權(quán)問題，僅存在如下房產(chǎn)證瑕疵：
房屋建筑物中東門支行辦公樓無房產(chǎn)證;
投資性房地產(chǎn)中青藝樓的房產(chǎn)證正在辦理中;
抵債資產(chǎn)房屋中：觀瀾麒麟工業(yè)城第2。4。6 號，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜有爭議，并且不能辦理過戶;廣州市珠島花園8 套房產(chǎn)沒有房產(chǎn)證，債務(wù)人擬向平安銀行回購;匯賓廣場6 套房產(chǎn)沒有房產(chǎn)證，在抵債前，已被其它法院查封，并且有三套房產(chǎn)在國基公司員工名下，現(xiàn)該公司己破產(chǎn)清算，導(dǎo)致暫時(shí)無法辦證;旭飛華達(dá)園 116 套房產(chǎn)無法辦理房產(chǎn)證，國土局批為學(xué)校配套用房，不能辦理產(chǎn)權(quán)證。
�。ǘ┮脠�(bào)告情況
本項(xiàng)目所有評估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司完成，不存在引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的情況。
�。ㄈ┢渌枰f明的事項(xiàng)
1、評估師和評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對本報(bào)告所述評估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托方及被評估單位提供的有關(guān)資料。因此，評估工作是以委托方及被評估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證，有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。
2、本次評估范圍及采用的由被評估單位提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān)資料，委托方及被評估單位對其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。
3、評估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評估單位提供，委托方及被評估單位對其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
4 、在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：
�。�1 ）當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;
�。�2 ）當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價(jià)值;
（3 ）對評估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評估報(bào)告使用限制說明
�。ㄒ唬┍驹u估報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評估目的和用途。同時(shí)，本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)論一般會(huì)失效。評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件的變化而導(dǎo)致評估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。
本評估報(bào)告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，并得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。
�。ǘ┍驹u估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。評估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，本評估機(jī)構(gòu)不會(huì)隨意向他人公開。
�。ㄈ┪凑鞯帽驹u估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
�。ㄋ模┰u估結(jié)論的使用有效期：根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，本資產(chǎn)評估報(bào)告結(jié)論使用有效期為一年，自評估基準(zhǔn)日2010年6月30 日起計(jì)算，至2011
年6月29。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
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