房產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　一、緒言

　　XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受西安飲食股份有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)西安飲食股份有限公司因履約重組而申報(bào)的房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ�托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2007年8月31日所表現(xiàn)的“市場(chǎng)價(jià)值”進(jìn)行了評(píng)定估算并發(fā)表了本公司的專業(yè)意見�，F(xiàn)謹(jǐn)將該專業(yè)意見報(bào)告如下：

　　二、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　委托方：西安飲食股份有限公司

　　資產(chǎn)占有方：西安泰晤士酒店管理有限公司

　　三、評(píng)估目的

　　根據(jù)委托方了解市場(chǎng)公允價(jià)值的需要，對(duì)所申報(bào)的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，提供該房產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日“市場(chǎng)價(jià)值”的專業(yè)意見，為委托方履約重組行為提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　四、評(píng)估范圍和對(duì)象

　　本次資產(chǎn)評(píng)估范圍是位于西安市咸寧路和興慶路十字路口翠庭大廈5層的部分商業(yè)房屋以及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)。5層面積2761.21平方米

　　以上房屋西安泰晤士酒店管理有限公司于2007年1月已取得房屋所有權(quán)利證書，截止2007年9月1日委托方未查詢出抵押等情況。

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　本次資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2007年8月31日。

　　本次評(píng)估的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日的有效價(jià)格或執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、價(jià)值類型

　　根據(jù)評(píng)估目的，本次資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型為“市場(chǎng)價(jià)值”。

　　“市場(chǎng)價(jià)值”是指自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

　　七、評(píng)估原則及評(píng)估假設(shè)

　　我們對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估過程中，依據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)及規(guī)范化要求，在評(píng)估程序、取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)狀態(tài)確認(rèn)時(shí)遵循獨(dú)立性、客觀性、公正性、科學(xué)性的工作原則以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)、替代性、公開市場(chǎng)等評(píng)估假設(shè)。

　　八、評(píng)估依據(jù)

　　本次評(píng)估的主要依據(jù)有：

　　(一)行為依據(jù)

　　1、委托單位與XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司就該項(xiàng)目簽訂的“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書”。

　　(二)法規(guī)依據(jù)

　　1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》;

　　2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》;

　　3、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》;

　　4、財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;

　　5、其他與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的法律、法規(guī)等;

　　6、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《中華人民共和國(guó)土地管理法》;

　　7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

　　(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　評(píng)估對(duì)象房屋所有權(quán)證書;(西房權(quán)碑林區(qū)1150106023-1_2-1-10501)

　　(四)取價(jià)依據(jù)

　　1、委托方及資產(chǎn)占有方提供的各類《資產(chǎn)評(píng)估清查申報(bào)明細(xì)表》;

　　2、市場(chǎng)調(diào)查情況;

　　九、評(píng)估方法

　　(一)評(píng)估方法的選擇和確定

　　根據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理及評(píng)估的有關(guān)法規(guī)和本次資產(chǎn)評(píng)估目的及委估資產(chǎn)類型，遵循客觀、獨(dú)立、公正的原則及持續(xù)經(jīng)營(yíng)、替代性、公開市場(chǎng)等評(píng)估假設(shè)，本次資產(chǎn)評(píng)估采用的方法是市場(chǎng)法。

　　基本原理

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，具有相同效用的物品，應(yīng)具有同一的價(jià)格，即同類型而具有替代關(guān)系的商品之間，會(huì)互相競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格互相牽制而趨于一致，這就是替代原理作用的結(jié)果。

　　公式

　　PD=PB A B D E

　　式中PD—待估房地產(chǎn)價(jià)格

　　PB—比較案例房地產(chǎn)價(jià)格

　　A—待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)

　　B—估價(jià)期日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/比較案例期日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　D—待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E—待估房地產(chǎn)個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)

　　十、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　本次資產(chǎn)評(píng)估工作2007年8月25日開始，至2007年9月10日出具正式報(bào)告。整個(gè)評(píng)估工作包括以下程序：

　　(一)明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

　　根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方達(dá)成的意向，經(jīng)與委托方洽談后，確定承接評(píng)估業(yè)務(wù)。然后，明確了以下事項(xiàng)：委托方和資產(chǎn)占有方、評(píng)估報(bào)告使用者等相關(guān)當(dāng)事方及其相互關(guān)系;評(píng)估目的;評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象基本情況;適用的價(jià)值類型;評(píng)估基準(zhǔn)日;評(píng)估假設(shè)和限定條件;時(shí)間安排和工作配合。

　　(二)簽訂業(yè)務(wù)約定書

　　在明確了上述事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，雙方簽訂業(yè)務(wù)約定書，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的權(quán)利、義務(wù)和其他重要事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

　　(三)編制評(píng)估計(jì)劃

　　根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的性質(zhì)和復(fù)雜程度制定評(píng)估計(jì)劃，對(duì)評(píng)估進(jìn)度、人員安排、費(fèi)用預(yù)算、是否需要專家?guī)椭�等評(píng)估業(yè)務(wù)的全過程進(jìn)行合理安排。同時(shí)，與委托方和資產(chǎn)占有方就評(píng)估計(jì)劃的要點(diǎn)和重要環(huán)節(jié)進(jìn)行溝通，協(xié)商計(jì)劃的實(shí)施。

　　(四)收集評(píng)估資料

　　評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，充分收集了與評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的信息資料。

　　(五)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和勘察資產(chǎn)

　　評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了勘察核實(shí)。

　　(六)評(píng)定估算

　　1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法;

　　2、開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作，收集各種市場(chǎng)價(jià)格信息和相關(guān)政策規(guī)定;

　　3、對(duì)各類資產(chǎn)分別按確定的評(píng)估方法，進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)定估算。

　　(七)編制和提交評(píng)估報(bào)告

　　1、根據(jù)評(píng)估人員對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行評(píng)估結(jié)果匯總、評(píng)估結(jié)論分析工作;

　　2、確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善;

　　3、根據(jù)評(píng)估工作情況，撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、評(píng)估說明，并進(jìn)行三級(jí)審核;

　　4、向委托方提交評(píng)估報(bào)告初稿，經(jīng)與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

　　十一、評(píng)估結(jié)論

　　在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后，我們對(duì)委估資產(chǎn)提出的專業(yè)意見是：

　　委托單位的委估資產(chǎn)在評(píng)估報(bào)告書給定的評(píng)估目的下，于評(píng)估基準(zhǔn)日表現(xiàn)的“市場(chǎng)價(jià)值”為人民幣17,870,551.12元。

　　十二、特別事項(xiàng)說明

　　1、本項(xiàng)評(píng)估是在獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，本公司及參加評(píng)估工作的全體人員在評(píng)估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實(shí)的和預(yù)期的利益，同時(shí)與經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)各方之間沒有個(gè)人利益關(guān)系或偏見。評(píng)估人員在評(píng)估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分努力。本專業(yè)意見是XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的，受本機(jī)構(gòu)具體參加本項(xiàng)目評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

　　2、委托方及資產(chǎn)占有方提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員的產(chǎn)權(quán)依據(jù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料等與評(píng)估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是遵守相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)查驗(yàn)情況予以披露，但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬作任何形式的保證。

　　3、恰當(dāng)?shù)厥褂迷u(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

　　4、本評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，沒有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響;亦未考慮該等資產(chǎn)所欠付的稅項(xiàng)，以及如果該等資產(chǎn)出售，則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制;我們也未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

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