房地產(chǎn)購(gòu)?fù)恋厥袌?chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

時(shí)間：2024-07-05 16:48:36 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告我要投稿

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　　導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)重要的行業(yè)之一，在進(jìn)行收購(gòu)?fù)恋氐臅r(shí)候，市場(chǎng)評(píng)估是十分重要的，下面是小編為大家準(zhǔn)備的房地產(chǎn)購(gòu)?fù)恋厥袌?chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。歡迎參考閱讀，希望對(duì)大家有所幫助!歡迎閱讀，僅供參考，更多相關(guān)的知識(shí)，請(qǐng)關(guān)注文書(shū)幫!

房地產(chǎn)購(gòu)?fù)恋厥袌?chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　房地產(chǎn)購(gòu)?fù)恋厥袌?chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　中聯(lián)評(píng)報(bào)字[2007]第405號(hào)

　　摘要

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司受廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托，對(duì)廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬收購(gòu)的位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

　　評(píng)估范圍和對(duì)象是位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地。

　　評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年4月30日。

　　本次評(píng)估遵照中國(guó)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法令、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則、替代性原則等有關(guān)經(jīng)濟(jì)原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、有關(guān)市場(chǎng)交易資料和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提，采用市場(chǎng)比較法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)該土地進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的價(jià)值類型為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算等評(píng)估程序，得出在評(píng)估基準(zhǔn)日2007年4月30日，位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地市場(chǎng)價(jià)值為28,329.15萬(wàn)元。

　　本評(píng)估結(jié)果使用的有效期為一年，即自2007年4月30日至2008年4月29日有效。

　　本報(bào)告評(píng)估結(jié)論僅供委托方為上述評(píng)估目的使用，評(píng)估師的責(zé)任是就該項(xiàng)評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估報(bào)告不代表對(duì)評(píng)估目的所涉及的經(jīng)濟(jì)行為的任何判斷。

　　以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，并且在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)界定的條件下成立，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。

　　(此頁(yè)無(wú)正文)

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　法定代表人：沈琦

　　注冊(cè) 資產(chǎn) 評(píng) 估師：傅曉東

　　注冊(cè) 資產(chǎn) 評(píng) 估師：蔣劍

　　二OO七年五月十日

　　廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　擬收購(gòu)?fù)恋厥袌?chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目

　　資產(chǎn) 評(píng) 估報(bào) 告書(shū)

　　中聯(lián)評(píng)報(bào)字[2007]第405號(hào)

　　廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)貴公司擬收購(gòu)的位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地進(jìn)行了評(píng)估工作。評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在2007年4月30日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

　　一、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　(一)委托方

　　名稱：廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　注冊(cè) 號(hào)：4419001001460

　　住所：東莞市南城區(qū)宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)

　　法定代表人：鐘振強(qiáng)

　　企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資)

　　注冊(cè)資本：人民幣陸仟捌佰萬(wàn)元

　　實(shí)收資本：人民幣陸仟捌佰萬(wàn)元

　　成立日期：一九九二年二月十五日

　　經(jīng)營(yíng)范圍：城市綜合開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)策劃及銷售代理、批發(fā)、零售建筑材料，墻紙、地毯、地板膠、照明電器、石膏板、計(jì)劃外鋼板。

　　(二)資產(chǎn)占有方

　　名稱：東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司

　　注冊(cè) 號(hào)：4419001009358

　　住所：東莞市南城區(qū)振興大樓二樓

　　法定代表人：陳樹(shù)德

　　企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

　　注冊(cè)資本：人民幣捌佰萬(wàn)元

　　實(shí)收資本：人民幣捌佰萬(wàn)元

　　成立日期：二00二年五月十六日

　　經(jīng)營(yíng)范圍：室內(nèi)裝飾、空調(diào)安裝工程、燈飾設(shè)計(jì)安裝工程、室內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)(憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng));實(shí)業(yè)投資、高新科技產(chǎn)品投資開(kāi)發(fā)，物業(yè)投資、投資信息咨詢、國(guó)內(nèi)商業(yè)(除國(guó)家專營(yíng)�？厣唐�)。

　　二、評(píng)估目的

　　本次評(píng)估目的是反映廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬收購(gòu)的位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　三、評(píng)估價(jià)值類型

　　依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

　　公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　四、評(píng)估范圍和對(duì)象

　　本次評(píng)估范圍和對(duì)象是位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺的41,688.89平方米商住用地。

　　1、土地登記狀況

　　宗地位于廣東省東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村，土地使用權(quán)類型屬于出讓，已取得《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為東府國(guó)用(2003)字第特324號(hào)，土地權(quán)屬人是東莞市寮步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司，土地用途是商住用地，土地面積是41,688.89平方米，土地使用權(quán)期限是到2063年9月8日。土地四至是：南至山頭，北至西南路，東至空地、西至空地。

　　2、土地權(quán)利狀況

　　估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)為國(guó)家，土地使用權(quán)登記人是東莞市寮步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司。

　　根據(jù)東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司、東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司、東莞市寮步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司2006年7月共同簽訂的《合同書(shū)》。合同約定，由東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司將其掛靠東莞市寮步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　總公司開(kāi)發(fā)的東府國(guó)用(2003)字第特324號(hào)41,688.89平方米土地使用權(quán)及開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司。并由東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司以掛靠東莞市寮步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司的方式繼續(xù)對(duì)該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　3、土地使用年限

　　宗地以出讓方式取得，土地使用期限到2063年9月8日，本次評(píng)估設(shè)定土地剩余使用年限均為56.33年。

　　4、土地利用狀況

　　到評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，宗地尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地上沒(méi)有任何建筑物。土地的開(kāi)發(fā)狀況是三通(路通、上水通、電通)，但場(chǎng)地內(nèi)尚未平整。

　　以上評(píng)估范圍和對(duì)象與委托評(píng)估的資產(chǎn)范圍一致。

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2007年4月30日。

　　六、評(píng)估原則

　　根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)，我們遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的原則和資產(chǎn)評(píng)估的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺的41,688.89平方米商住用地進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估。為保證資產(chǎn)評(píng)估工作的有效和評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，遵循的原則有：

　　(一)獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則

　　獨(dú)立性原則：嚴(yán)格按照國(guó)家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評(píng)估業(yè)

　　務(wù)當(dāng)事人的影響，確保資產(chǎn)評(píng)估資料和信息的真實(shí)性和可靠性。

　　客觀性原則：一切從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和調(diào)查研究，掌握翔實(shí)可靠的資料和依據(jù)，采取符合實(shí)際的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評(píng)估結(jié)果。

　　科學(xué)性原則：制定科學(xué)的操作方案，采用科學(xué)的評(píng)估程序和方法，嚴(yán)格按照國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)規(guī)定，實(shí)施評(píng)估，科學(xué)、合理地進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)定和估算。

　　(二)資產(chǎn)評(píng)估公允的專業(yè)原則

　　資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則：根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。

　　替代性原則：充分考慮被評(píng)估的每一項(xiàng)資產(chǎn)的選擇性或有無(wú)替代性，以效能相同為前提，以市場(chǎng)公允價(jià)確定委估資產(chǎn)價(jià)值。

　　公開(kāi)市場(chǎng)原則：資產(chǎn)評(píng)估選取的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論都可在公開(kāi)市場(chǎng)存在或成立。

　　七、評(píng)估依據(jù)

　　(一)主要法律法規(guī)依據(jù)

　　1、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院第91號(hào)令，1991年);

　　2、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》(國(guó)資辦發(fā)[1992]第36號(hào));

　　3、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》(中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)1996年5月7日發(fā)布);

　　4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào));

　　5、《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范》(中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)2001);

　　6、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)2003);

　　7、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財(cái)會(huì)[2004]20號(hào));

　　8、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第二十九號(hào)，1994年7月5日);

　　9、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第八號(hào)，1998年8月29日);

　　10、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508—2001);

　　11、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

　　(二)經(jīng)濟(jì)行為文件

　　(三)產(chǎn)權(quán)證明文件

　　1、國(guó)有土地使用證：東府國(guó)用(2003)字第特324號(hào);

　　2、合同書(shū)。

　　(四)其他參考資料

　　1、東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　2、廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　3、土地產(chǎn)權(quán)情況申明;

　　4、該土地開(kāi)發(fā)的總平面布置圖及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總表;

　　5、該土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告;

　　6、東莞市國(guó)土資源局網(wǎng)站的有關(guān)資料;

　　7、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料;

　　8、資產(chǎn)占有方承諾函;

　　9、資產(chǎn)評(píng)估委托方承諾函;

　　10、現(xiàn)場(chǎng)勘察、核查資料 ;

　　11、有關(guān)市場(chǎng)交易價(jià)格資料;

　　12、其他資料。

　　八、評(píng)估方法

　　土地評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。為此，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理，并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，選擇兩種評(píng)估方法，即市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法分別測(cè)算地價(jià)，最后在綜合分析的基礎(chǔ)上，確定土地價(jià)格。

　　1、市場(chǎng)比較法的基本原理

　　根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品同時(shí)存在時(shí)，商品的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，相鄰地區(qū)或類似地區(qū)不會(huì)明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地價(jià)格。

　　換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。

　　市場(chǎng)比較法的基本公式是：

　　V=VB×A×B×D×E

　　V：待估宗地價(jià)格;VB：比較實(shí)例價(jià)格;

　　A：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例情況指數(shù);

　　B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易日期地價(jià)指數(shù);

　　D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù);

　　E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)。

　　2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法，又稱剩余法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用，利息、利潤(rùn)和稅收，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式為：V=A-B-C

　　式中：V——待估土地價(jià)格;

　　A ——開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值;

　　B——整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本(未包括土地);

　　C——開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法法的估價(jià)程序如下：

　　(1)待估宗地基本情況;

　　(2)估宗地的最有效利用方式;

　　(3)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排;

　　(4)建成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值;

　　(5)估算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn);

　　(6)確定待估宗地的土地價(jià)格。

　　九、評(píng)估過(guò)程

　　評(píng)估工作主要分以下三個(gè)階段進(jìn)行：

　　(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段

　　準(zhǔn)備階段工作時(shí)間為2007年4月25日至2007年4月28日

　　1、與委托方對(duì)本次評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問(wèn)題協(xié)商一致，并制訂出資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。

　　2、配合資產(chǎn)占有方進(jìn)行資產(chǎn)清查等工作，評(píng)估項(xiàng)目組人員對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行初步了解，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。

　　3、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，重點(diǎn)調(diào)查地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況。

　　(二) 現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段

　　項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間是2007年4月28日至2007年4月30日。主要工作如下：

　　1、聽(tīng)取有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的現(xiàn)狀;

　　2、根據(jù)資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，按91號(hào)文件和評(píng)估規(guī)范的要求，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察;

　　3、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件及有關(guān)資料。

　　(三) 評(píng)估計(jì)算階段

　　2007年5月1日至2007年5月8日，進(jìn)行評(píng)估計(jì)算：

　　1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定具體的資產(chǎn)評(píng)估方法;

　　2、對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評(píng)估測(cè)算。

　　3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。

　　(四) 提交報(bào)告階段

　　在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見(jiàn)，在全面考慮有關(guān)意見(jiàn)后，按評(píng)估公司內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　本階段的工作時(shí)間為2007年5月9日至2007年5月10日。

　　十、評(píng)估結(jié)論

　　評(píng)估人員本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估必要的程序和公認(rèn)的方法，對(duì)廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬收購(gòu)的位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地資產(chǎn)，進(jìn)行了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查、詢征和評(píng)估計(jì)算，采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。得出委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2007年4月30日的評(píng)估值為人民幣28,329.15萬(wàn)元。

　　十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明

　　(一)本次評(píng)估結(jié)果是依據(jù)本次評(píng)估目的，以持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提，確定的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，沒(méi)有考慮將來(lái)房地產(chǎn)交易發(fā)生的實(shí)際稅費(fèi)及有關(guān)手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，以及特殊的交易方式可能追加付出

　　的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　(二)到評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，委托評(píng)估土地的國(guó)有土地使用證：東府國(guó)用(2003)字第特324號(hào)上記載的土地使用者是東莞市寮步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司，該國(guó)有土地使用權(quán)尚未變更到東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司名下。

　　(三)東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司提供了受讓該土地及開(kāi)發(fā)權(quán)的《合同書(shū)》。合同約定，由東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司將其掛靠東莞市寮步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司開(kāi)發(fā)的東府國(guó)用(2003)字第特324號(hào)41,688.89平方米土地使用權(quán)及開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司。并由東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司以掛靠東莞市寮步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司的方式繼續(xù)對(duì)該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。本次評(píng)估是以東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)實(shí)際取得該宗地使用權(quán)作為前提條件的。

　　(四)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，該土地尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)。根據(jù)《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部5號(hào)令)，該土地自取得后超過(guò)一年尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，可能被政府部門認(rèn)定為閑置土地。本次評(píng)估沒(méi)有考慮該土地作為閑置土地被政府部門強(qiáng)制回收的政策風(fēng)險(xiǎn)及可能需要繳納的土地閑置費(fèi)對(duì)土地價(jià)值的影響。

　　(五)評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件如國(guó)有土地使用證、合同書(shū)等及相關(guān)資料由委托方及資產(chǎn)占有方提供，委托方及資產(chǎn)占有方對(duì)其真實(shí)性、有效性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

　　(六)評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員查看了被評(píng)估土地的狀況，查看了《國(guó)有土地使用證》原件，但未到國(guó)土部門進(jìn)行查冊(cè)。

　　(七)評(píng)估機(jī)構(gòu)充分關(guān)注了可能影響委估土地價(jià)值的因素，對(duì)委托方可能存在的其他影響評(píng)估的特殊事項(xiàng)，在委托時(shí)未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。委托方對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。

　　十二、評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)

　　據(jù)盡職調(diào)查了解，評(píng)估基準(zhǔn)日期后、評(píng)估報(bào)告出具之前，在企業(yè)悉數(shù)告知的前提下，沒(méi)有重大事項(xiàng)發(fā)生，也沒(méi)有發(fā)生對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項(xiàng)發(fā)生。

　　十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告法律效力

　　(一)本評(píng)估結(jié)論是依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的原則、依據(jù)、前提、方法和程序得出的，本評(píng)估報(bào)告書(shū)僅用于本次評(píng)估之目的，不得用于其他目的。

　　(二)本評(píng)估報(bào)告成立的前提條件是有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。

　　(三)評(píng)估工作是以委托方提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件，有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為假設(shè)前提。

　　(四)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。

　　(五)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評(píng)估結(jié)果使用的有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，即評(píng)估結(jié)果有效期為2007年4月30日至2008年4月29日。當(dāng)本次評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可用評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)時(shí)作價(jià)的參考依據(jù)。超過(guò)一年，其評(píng)估結(jié)果失去效用，如繼續(xù)實(shí)現(xiàn)原目的，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

　　(六)本評(píng)估結(jié)論僅供委托方以及送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用;評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，全部或部分內(nèi)容不得向其他單位和個(gè)人提供，也不得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體。

　　十四、評(píng)估報(bào)告提交日期

　　本報(bào)告提交日為二OO七年五月十日。

　　(此頁(yè)無(wú)正文)

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　法定代表人：沈琦

　　注冊(cè) 資產(chǎn) 評(píng) 估師：傅曉東

　　注冊(cè) 資產(chǎn) 評(píng) 估師：蔣劍

　　二OO七年五月十日

　　備查文件目錄

　　1、東莞市盈興實(shí)業(yè)投資有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);

　　2、廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);

　　3、國(guó)有土地使用證：東府國(guó)用(2003)字第特324號(hào)(復(fù)印件);