物業(yè)管理糾紛有關(guān)法律問題
下面是小編整理推薦的物業(yè)管理糾紛有關(guān)法律問題，歡迎各位物業(yè)管理畢業(yè)的同學閱讀，同時為大家推薦物業(yè)管理收費相關(guān)問題研究!
摘 要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)的市場化，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。由于我國物業(yè)管理方面的法律法規(guī)還不夠完善，因而給物業(yè)管理糾紛的解決帶來了一定的難度。物業(yè)管理糾紛涉及的法律問題很多，本文僅針對物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的業(yè)主委員會的訴訟主體資格、物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性、物業(yè)服務(wù)收費等幾個主要法律問題進行探討。認為業(yè)主委員會是具有民事訴訟主體資格的組織，物業(yè)服務(wù)合同屬于信托合同，應(yīng)進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費標準，調(diào)整物業(yè)管理費收取及管理權(quán)的歸屬，并加大對物業(yè)管理收費的監(jiān)管力度。
關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)收費
所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理在我國作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，伴隨城鎮(zhèn)居民住房的商品化、社會化和房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，已經(jīng)基本形成了企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的運行機制。為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，2003年6月國務(wù)院制定頒布了《物業(yè)管理條例》。隨著《物權(quán)法》的實施，國務(wù)院于2007年8月又做出了關(guān)于修改《物業(yè)管理條例》的決定，在某些方面進一步完善了《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理又很具體和復雜，而相關(guān)法律法規(guī)的某些條文原則化，缺乏可操作性，對某些問題的規(guī)定不明確，這就導致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續(xù)上升的趨勢，物業(yè)管理現(xiàn)狀成為公眾批評和責難的焦點之一。本文擬就物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的幾個主要法律問題進行分析研究。
一、業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題
業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設(shè)機構(gòu)，它由業(yè)主代表組成，得到全體業(yè)主經(jīng)過法定程序的授權(quán)，代表全體業(yè)主行使各項權(quán)益，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動。業(yè)主委員會作為維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，在物業(yè)管理中起著至關(guān)重要的作用�！段飿I(yè)管理條例》雖首次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)中做出規(guī)定，但該條例主要是從業(yè)主大會與業(yè)主委員會的內(nèi)部關(guān)系上來界定業(yè)主委員會的性質(zhì)，至于在對外的法律關(guān)系中業(yè)主委員會的主體資格如何，它是否為法人機構(gòu)、是否具有民事訴訟主體資格等問題，該條例都未做出明確的規(guī)定。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主委員會這種不明確的法律地位導致不能正常發(fā)揮應(yīng)有的作用及維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，同時也給法院的審判工作帶來了不少困惑。[1]
對于業(yè)主委員會的主體資格問題，從國外立法來看，各國規(guī)定不一。如德國規(guī)定業(yè)主委員會是不具有法人資格的團體;法國規(guī)定為有法人資格的團體，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為;美國雖在法律上不承認其有法人資格，但有關(guān)物業(yè)管理的判例承認其具有民事訴訟主體資格。在我國，對此問題不僅立法上沒有明確規(guī)定，并且理論界、法學界爭議較大。在司法實踐中，業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格，各地法院做法不一。有些法院認為業(yè)主委員會沒有合法的民事訴訟主體資格，其理由是根據(jù)我國《民事訴訟法》的規(guī)定，只有公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格，而業(yè)主委員會不是公民和法人，也不能算是其他組織，因為它只在房管部門進行了注冊，并未在民政部門進行登記;有些法院則認為業(yè)主委員會可以算是其他組織，具有民事訴訟主體資格。[2]
業(yè)主委員會作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，其職責內(nèi)容主要是為了全體業(yè)主的利益而監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，它對外發(fā)生法律關(guān)系的機會較少，因此沒有將它設(shè)立為法人的必要。但是，基于業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中充當?shù)慕巧八鸬淖饔�，�?yīng)當在相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。這不僅有利于有效預防和及時解決物業(yè)管理糾紛，而且也能從我國有關(guān)民事訴訟的法律規(guī)定中找到依據(jù)。我國《民事訴訟法》第49條第一款規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”這表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。業(yè)主委員會不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關(guān)于“其他組織”，我國《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定，詳細列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規(guī)定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項規(guī)定了一個開放性條款“符合本條規(guī)定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。業(yè)主委員會就屬于這一類組織，它應(yīng)具有民事訴訟主體資格，理由如下。
首先，業(yè)主委員會是合法成立的組織。建設(shè)部2003年制定的《業(yè)主大會規(guī)程》第五條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。第六條第四款規(guī)定：籌備工作之一確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單。第22條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。實踐中，業(yè)主委員會是由業(yè)主大會投票選舉確定，并經(jīng)其所在地的街道辦事處批復后成立的。這些法律上的規(guī)定和實踐中的做法充分說明，業(yè)主委員會是在政府有關(guān)行政主管部門指導下由全體業(yè)主選舉，并得到相關(guān)政府部門批準成立的合法組織。
其次，業(yè)主委員會有一定的組織機構(gòu)。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，其成員由業(yè)主代表擔任，所在地的社區(qū)主任或副主任亦兼任成員。業(yè)主委員會根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定了章程，業(yè)主委員會就是根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》及業(yè)主委員會章程來履行職責的。
最后，業(yè)主委員會有一定的財產(chǎn)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，得到全體業(yè)主授權(quán)，代表全體業(yè)主行使各項權(quán)利。業(yè)主委員會與全體業(yè)主的這一法律關(guān)系表明，業(yè)主委員會在履行職責過程中可支配的財產(chǎn)為：住宅小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理辦公場所、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益;住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金;業(yè)主委員會的辦公活動經(jīng)費等。[3]
鑒于民事訴訟的相關(guān)規(guī)定及業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責，應(yīng)在有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格。這既有利于業(yè)主委員會大膽地開展工作，從而更好地履行自己的職責，也有利于全體業(yè)主對自身利益的維護，且對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動也將起著促進和監(jiān)督作用。
二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問題
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿基礎(chǔ)上依法訂立的，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主支付管理費用為內(nèi)容的，規(guī)范業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同，《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。”顯然，這一條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但對其性質(zhì)沒有明確界定。理論界對此問題也存在不少分歧。有人認為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同，也有人認為是服務(wù)合同或承包管理合同，還有人認為是無名、混合合同。合同的法律性質(zhì)不同，當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也就不同。物業(yè)管理糾紛很多就是因為物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)不確定，從而導致雙方當事人的權(quán)利義務(wù)不明確而產(chǎn)生的。[4]
筆者認為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。我國《信托法》規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為。”概括起來，信托合同的主要特征有以下幾點：一是合同是基于委托人對受托人的信任才訂立的。二是委托人移轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)給受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實施管理或處分行為并自行承擔法律責任，這一點是信托合同與委托合同的主要區(qū)別所在。委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對外進行活動，由此產(chǎn)生的法律后果也由委托人承擔。四是具有特定的受益人或者特定目的。
物業(yè)服務(wù)合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力及管理水平充分信任的基礎(chǔ)上簽訂的。業(yè)主通過業(yè)主大會自行選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會與之訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。其次，業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)共有財產(chǎn)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為了實施物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須占有業(yè)主的共有財產(chǎn)，業(yè)主與其共有財產(chǎn)權(quán)基本分離，單個業(yè)主不能以其享有物業(yè)共有權(quán)而排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)對它的管理。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會的意志，是以自己的名義而不是以業(yè)主的名義進行管理，并自行承擔物業(yè)管理過程中的法律責任。這表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義自主決定聘用何人對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護和管理，自行承擔履行職責過程中的法律責任。第四，物業(yè)服務(wù)合同存在特定的受益人即全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對物業(yè)專業(yè)化的管理和維護，以實現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益。從以上四點分析可以認定物業(yè)服務(wù)合同屬信托合同而非委托合同。
至于認為物業(yè)服務(wù)合同屬服務(wù)合同或承包管理合同，或無名、混合合同的觀點也是值得商榷的。理由如下：第一，所謂服務(wù)合同是指一方以其勞務(wù)、技術(shù)、知識等為他人提供服務(wù)的合同。從形式上看，物業(yè)服務(wù)合同屬服務(wù)合同，但服務(wù)合同的外延較廣，不能準確反映物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)共有財產(chǎn)權(quán)的個性特點。將物業(yè)服務(wù)合同抽象地、籠統(tǒng)地認定為服務(wù)合同，雙方當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不具體，難以預防和解決糾紛。第二，雖然物業(yè)服務(wù)合同與承包管理合同都是由一方占有另一方的財產(chǎn)，但承包管理合同的承包方要支付發(fā)包方的承包金，以作為占有發(fā)包方財產(chǎn)的對價，而物業(yè)服務(wù)合同則是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付管理費用，兩者的區(qū)別顯而易見。第三，按照我國合同法的規(guī)定，在法律對有關(guān)合同已有規(guī)定的情況下，應(yīng)按照法律的規(guī)定確定合同的性質(zhì)。我國信托法既然對信托合同有了明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同又符合信托合同的主要特征，就應(yīng)依信托法的規(guī)定確定其性質(zhì)，以便恰當?shù)卮_定雙方當事人的權(quán)利義務(wù)，它不應(yīng)歸入無名、混合合同。[5]
綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及對某物或某事項的管理，而物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及對業(yè)主所有的建筑物共有部分及共有設(shè)施設(shè)備等物的管理，而且還涉及對業(yè)主群居生活關(guān)系的管理，如《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。”由此可見，物業(yè)服務(wù)合同是一種比較復雜、特殊的信托合同。
三、物業(yè)服務(wù)收費問題
物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和良好秩序，向業(yè)主所收取的費用。按時交納物業(yè)管理費是每位業(yè)主應(yīng)承擔的一項基本合同義務(wù)，但由于我國有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費制度的不完善，業(yè)主拒交或延交物業(yè)管理費成了如今物業(yè)管理中的一種較為普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由此與業(yè)主發(fā)生的糾紛時有發(fā)生。這不僅影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營，而且導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害了全體業(yè)主的利益。這種狀況又在一定程度上強化了部分業(yè)主拒付或延付物業(yè)管理費的心理，從而造成一種惡性循環(huán)。為有效預防和及時解決這一類糾紛，應(yīng)從以下幾方面健全物業(yè)服務(wù)收費制度。
第一，應(yīng)進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費標準�！段飿I(yè)管理條例》第41條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”因此，各地價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門要嚴格按照國務(wù)院相關(guān)法律規(guī)定，制訂本地區(qū)物業(yè)管理收費具體實施辦法，完善物業(yè)收費價格形成機制，其規(guī)定要做到詳細、明確、具體。要將物業(yè)管理收費標準同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)等級收費，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。
第二，應(yīng)調(diào)整物業(yè)管理費收取及管理權(quán)的歸屬。關(guān)于物業(yè)管理費收取和管理權(quán)的歸屬，《物業(yè)管理條例》沒有明確規(guī)定。我國各地立法均規(guī)定物業(yè)管理費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并進行獨立管理和核算。在我國物業(yè)管理收費制度不完善、業(yè)主又缺乏一定的監(jiān)督能力的情況下，這種規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主的權(quán)益埋下了隱患。如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于某種目的，對個別或少數(shù)業(yè)主送、免物業(yè)管理費，其結(jié)果可能造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量或把這部分經(jīng)濟損失轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主身上。這種規(guī)定也為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，甚至導致個別或少數(shù)業(yè)主拖欠管理費提供了可能。物業(yè)管理費本是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)本應(yīng)屬于全體業(yè)主。其收取權(quán)及管理權(quán)歸由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選出的，由業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主行使各項權(quán)益的業(yè)主委員會享有比較合理。[6] 業(yè)主委員會應(yīng)設(shè)立自己的專用賬號，實行獨立會計核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每發(fā)生一筆合同約定范圍內(nèi)的費用，需經(jīng)業(yè)主委員會審核，然后方可從業(yè)主委員會賬戶中支出。這種做法能夠使業(yè)主有效監(jiān)控管理費用的支出。物業(yè)管理費的收取權(quán)和管理權(quán)歸業(yè)主委員會享有，既有利于維護全體業(yè)主的權(quán)益，也有利于保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營活動。
第三，應(yīng)加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管�！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費項目及其公示要求。規(guī)定收費項目有車輛保管費、綜合服務(wù)費(物業(yè)服務(wù)費)、物業(yè)維修養(yǎng)護費、特約服務(wù)費及代理收費共五項規(guī)定。規(guī)定這些收費必須實行明碼標價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將收費項目、收費標準、服務(wù)內(nèi)容等，經(jīng)過物價部門審查后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。雖有以上明文規(guī)定，但由于法規(guī)對不履行以上義務(wù)所應(yīng)承擔的法律責任規(guī)定不明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)公開透明的公示制度往往流于形式。另外，相關(guān)法規(guī)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定多收費、少服務(wù)等行為應(yīng)當怎樣處罰也缺乏具體規(guī)定，導致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟利益驅(qū)動，損害業(yè)主合法權(quán)益。[7] 因此，在立法上應(yīng)進一步完善對物業(yè)管理收費的規(guī)定，在實踐中有關(guān)政府主管部門應(yīng)加大對物業(yè)管理收費的監(jiān)管力度。
隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)了許多新的類型及特點，涉及的法律問題也不斷增多。進一步完善全國性的物業(yè)管理法律法規(guī)，健全地方物業(yè)管理規(guī)章，出臺相關(guān)司法解釋，以解決不斷攀升的物業(yè)管理糾紛已成為當務(wù)之急。這需要不斷去研究、探索，不僅要總結(jié)過去的經(jīng)驗教訓，而且要借鑒國外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，以更好地推動我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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