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物業(yè)管理糾紛的主成因論文
物業(yè)管理糾紛的主成因論文【1】
摘要：隨著房地產(chǎn)在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理也得到了巨大的發(fā)展和推廣，成為眾多大中城市必不可少的市場主體，但同時也暴露出許多問題。
本文就結(jié)合專業(yè)所學知識，從物業(yè)管理自身特點、涉及的關(guān)系主體，事物發(fā)展規(guī)律性，法律法規(guī)等方面，對物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主成因進行分析，以便能更好地針對性地采取措施，從而減少物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的不和諧因素，在物業(yè)管理服務(wù)中進一步推進和諧社會的構(gòu)建。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;物業(yè)管理糾紛;主成因
物業(yè)管理近幾年隨著房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)成為眾多大城市必不可少的市場主體，在中小城市推廣迅速，給居民生活帶來了極大的便利，極大地促進了社會和諧。
然而物業(yè)管理的發(fā)展路途與眾多新興事物的一樣，充滿矛盾和障礙。
我們不難發(fā)現(xiàn)，近年來物業(yè)管理糾紛也是層出不窮。
據(jù)央視國際網(wǎng)上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)管理不滿意的比例高達80%，物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢。
物業(yè)管理涉及到千家萬戶，這一類糾紛如果處理不當，很容易引起連鎖反應，導致矛盾激化。
這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有著經(jīng)濟發(fā)展的自然性，又有著很多社會因素、利益因素、市場因素等復雜的原因在里面。
這也是本文所要講述的。
一、事物發(fā)展的規(guī)律性
每一個事物都有著從產(chǎn)生到發(fā)展到繁榮再到滅亡的生命周期規(guī)律。
用哲學的話來說矛盾貫徹了事物存在的任何時候，相對的尤其在發(fā)展期的矛盾是最激烈最頻繁的。
這也是物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主要原因，它有著物業(yè)管理發(fā)展中的必然性。
對于物業(yè)管理一個新興行業(yè)來講，21世紀的今天伴隨著房地產(chǎn)的興旺繁榮，正是物業(yè)管理蒸蒸日上，蒙求重大發(fā)展和突破的契機。
在進步途中斗爭和沖突是肯定會有的，對于這一點我們要有清醒的認知。
物業(yè)管理是經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，它承載著城市的進步和社會的和諧，不要因為物業(yè)糾紛的種種案例而對物業(yè)管理失去信心。
這些矛盾和糾紛在任何一種事物的發(fā)展過程中都會存在，只是多少的問題，只是問題嚴重程度的問題，而當中的很多問題憑人為的力量是可以解決的。
二、物業(yè)管理本身的特點
1。服務(wù)性
物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，屬服務(wù)行業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)，是突出“服務(wù)”二字，服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性，離開服務(wù)，物業(yè)管理就失去了自身存在的意義。
也正是這種特點，使物業(yè)管理建立在與業(yè)主的關(guān)系，本應該是平等的，但在事實中很多時候卻不是，在一些物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主的那種近似輕蔑的態(tài)度，給人留下深刻的印象。
一些業(yè)主的潛意識的觀念，并沒有完全接受物業(yè)管理介入其生活，當然這也與一些物業(yè)企業(yè)在服務(wù)方面做得到不到位有很大關(guān)系。
2。利益主體關(guān)系多元性
物業(yè)管理主體多元化，其管理的對象是物，服務(wù)的對象確是人。
不管是業(yè)主、還是業(yè)主委員會、開發(fā)商、甚至是政府、新聞媒體等。
物業(yè)管理量大、面廣，涉及到的物業(yè)管理主體之間的利益關(guān)系越多，需要處理的事情就越多，那么糾紛產(chǎn)生的可能也就越大了。
三、物業(yè)管理立法體力尚未完善，法律法規(guī)建設(shè)相對落后
我國目前尚未有一部由最高國家權(quán)力機關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。
而現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范主要是國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部的規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)章，立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定也比較籠統(tǒng)，操作性也不強。
例如大多相關(guān)法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權(quán)利，但如何保障這些權(quán)利，義務(wù)相對人不履行相應義務(wù)又應承擔何種責任，卻缺乏具有可操作性的詳細規(guī)定。
物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是復雜的，多方面的。
除了上述的三大主因之外，還有很多因素促使它的發(fā)生及上升。
具體成因表現(xiàn)為：
1。前期介入過期中與開發(fā)商監(jiān)管溝通不利易導致后期關(guān)于責任糾紛的發(fā)生
在房地產(chǎn)興建過程中，作為接管的物業(yè)公司應該特別注意前期介入之一過程。
在前期介入時期，物業(yè)管理方應從雙方利益出發(fā)，提出合理建議，杜絕后期不要的麻煩和矛盾。
不然，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的'權(quán)利、義務(wù)關(guān)系沒有協(xié)調(diào)好，便會導致物業(yè)管理混亂。
入住的消費者碰到的問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰也不負責任，這給消費者帶來了很大不便，糾紛也就容易出現(xiàn)，這種建管不分的管理體制易導致開發(fā)商與業(yè)主的矛盾轉(zhuǎn)化為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾。
2。物業(yè)管理企業(yè)管理不夠規(guī)范，服務(wù)意識不夠
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，但是在不少糾紛案例中會發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度都很不滿意，本來挺小的事，業(yè)主只是看不慣其處理態(tài)度，而把事情鬧大。
而相當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)并不注重人員這方面的培養(yǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。
部分物業(yè)管理企業(yè)考慮到成本的問題，對招收人員缺乏專業(yè)系統(tǒng)的崗前培訓，服務(wù)意識沒有灌輸?shù)轿�，所以服�?wù)的惡劣，其容易與業(yè)主產(chǎn)生沖突和不和，從而導致糾紛的產(chǎn)生。
3。關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的糾紛
物業(yè)管理公司與業(yè)主之間本來應該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供無形的商品服務(wù)，但由于當前缺少相應的法律約束，沒能很好的約束物業(yè)公司與業(yè)主，有的物業(yè)管理企業(yè)便在觀念上點到這種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，相反也有的業(yè)主處處以“主人”自居，把物業(yè)管理企業(yè)看成是“奴隸”，沒能很好的對待這種平等商業(yè)關(guān)系，另外有的業(yè)主也顛倒這種關(guān)系，什么事情都找物業(yè)，要求一些額外服務(wù)，不少業(yè)主認為“我的事情無論和物業(yè)有沒有關(guān)系都要求物業(yè)解決”這種糾紛近來也不斷出現(xiàn)。
4。業(yè)主維護自身利益意識欠缺，業(yè)主委員會有待發(fā)展
業(yè)主委員會是代表業(yè)主利益的組織機構(gòu)，在一定情形下通過業(yè)主委員會可以直接維護業(yè)主的合法權(quán)益。
但是，實際上在我國的絕大多數(shù)小區(qū)是不存在的業(yè)主委員會，在中小城市幾乎就沒有。
有些小區(qū)即使設(shè)立了業(yè)主委員會，因業(yè)主委員會的權(quán)利行使不規(guī)范，業(yè)主委員會也很難發(fā)揮其應有的作用。
甚至有些業(yè)主委員會委員濫用了職權(quán)，利用職權(quán)為自己謀私利，反而損害了業(yè)主的利益。
業(yè)主的合法權(quán)益沒有得到維護，業(yè)主不能很好地跟物業(yè)公司交流，物業(yè)糾紛擺上臺面的幾率也就高了。
5。業(yè)主素質(zhì)不一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)各色人口流動大，不易管理
小區(qū)是不同的家庭和個人由于某些聯(lián)系和原因而聚集在一起形成的生活地域。
有的業(yè)主做出一些不文明的行為，從而不利于物業(yè)人員的管理和協(xié)調(diào)，比如私達亂建、亂扔垃圾、制造噪音等。
物業(yè)管理人員對這些行為進行干預時就很容易產(chǎn)生糾紛。
在高檔寫字樓和商廈物業(yè)管理中，每天人口流動大，目的不一，物業(yè)管理實施難度增加，糾紛也很容易產(chǎn)生。
6。業(yè)主對物業(yè)管理認識還不夠，正確的消費觀念沒有完全樹立
由于物業(yè)管理在我國起步晚，只是在近年來才發(fā)展迅速，所以真正能了解物業(yè)這個行業(yè)的人不多。
在我國現(xiàn)今，在社會地位中，物業(yè)行業(yè)處于比較低的位最，這也讓很多人對于從事物業(yè)這個行業(yè)熱情不高，甚至于帶有瞧不起的意味。
一提起物業(yè)，很多人就只能想到保安，清潔，認為一點技術(shù)含量都沒有。
在廣大業(yè)主中，這種觀念也是不少人持有的，他們對物業(yè)消費不能理解，認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應該無條件服從業(yè)主的意愿，有的認為物業(yè)管理的介入是是對其生活的指手畫腳，拒繳費用。
這些都反映出部分業(yè)主的對物業(yè)正確的消費觀念還沒有真正樹立起來，在每年的物業(yè)管理糾紛案件中，收費方面的糾紛總是占了挺大的比重，除去真的是物業(yè)公司收費不合理的部分，也能側(cè)面反映部分業(yè)主對物業(yè)消費的不滿。
7。與其他專業(yè)單位產(chǎn)生責權(quán)問題
在物業(yè)管理模式中，有兩種管理方式。
一種是物業(yè)管理公司直接管理;另一種是物業(yè)管理公司將某些方面的工作委托于一些專業(yè)公司，比如保潔公司、裝修公司等。
第二種模式，雖然是物業(yè)管理進行的更容易，但同時當問題出現(xiàn)時，也容易產(chǎn)生責任不清、推諉的問題。
在一些糾紛案例中，就有有關(guān)的專業(yè)單位怠于履行本身的職責，對自己的本職工作被動應付，處理不及時甚至不處理，而這些問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身無法解決，久拖不決，業(yè)主找上物業(yè)要說法，這樣就導致了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間產(chǎn)生糾紛。
綜上所訴，導致物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因是來自各方面的，有不可避免的也有可以避免的。
事出必有因，只有找到源頭，對癥下藥，才能根本地解決問題，物業(yè)糾紛才能得到防范、控制及減少。
當然，這僅憑物業(yè)企業(yè)的努力是不行的，它需要全社會的重視、配合、認知、和參與，最后才能取得較好的成效和結(jié)果。
參考文獻：
[1]趙彩艷：關(guān)于物業(yè)管理糾紛的思考[J]，法制與社會，2008;（01）
我國物業(yè)管理糾紛的成因及其對策論文【2】
摘 要：近年來，頻繁發(fā)生的物業(yè)管理糾紛已經(jīng)對和諧社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展帶來了負面影響，因此需要對物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因進行系統(tǒng)分析，從而找出解決當前物業(yè)糾紛的可行性辦法，使物業(yè)管理走向標準化、規(guī)范化、制度化，為建立良好的人居環(huán)境，構(gòu)建和諧社會打下基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;糾紛
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也因此進入了發(fā)展機遇期，但是由于相關(guān)法規(guī)尚未健全、物業(yè)服務(wù)水準整體不高、部分業(yè)主缺乏公德意識等，導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區(qū)的建設(shè)，因此妥善解決物業(yè)管理糾紛對落實科學發(fā)展觀具有極大的現(xiàn)實意義。
一、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因
�。ㄒ唬╅_發(fā)商遺留問題
在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，有很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。
房屋質(zhì)量一直是人們買房時關(guān)心和關(guān)注的一個大問題，房子質(zhì)量好，品質(zhì)有保證，人們才會放心的購買，但是有些開發(fā)商在初期建設(shè)時期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質(zhì)量得不到保證，在業(yè)主交房入住以后，房屋質(zhì)量問題開始逐步出現(xiàn)，房子漏雨、水管漏水等問題開始出現(xiàn)，而在這個時候，業(yè)主為了維護自身的利益，由于錯誤的認識，業(yè)主往往容易將矛頭對向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于是糾紛不可避免了。
開發(fā)商擅自改變建設(shè)規(guī)劃或規(guī)劃不合理也是引發(fā)糾紛的一個主要原因，諸如房地產(chǎn)公司在規(guī)劃初期，未能考慮未來業(yè)主的停車需求，停車位設(shè)置無法滿足業(yè)主的需求，車位配給率低，也會為日后的物業(yè)管理帶來很多不必要的麻煩，容易引發(fā)新的糾紛。
此外，開發(fā)商在售樓期間越權(quán)承諾或承諾無法兌現(xiàn)也是造成糾紛的一個主要原因。
一些開發(fā)商為了獲得更好的銷售業(yè)績，口頭承諾為業(yè)主免除日后的物業(yè)服務(wù)費、延長物業(yè)保修期等，但是當房屋銷售結(jié)束后卻拒不兌現(xiàn)當初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。
�。ǘ� 政策法規(guī)不健全
隨著《物權(quán)法》的頒布和新《物業(yè)管理條例》的實施，我國物業(yè)管理的發(fā)展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業(yè)管理法律關(guān)系的復雜性和社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)仍不完善，對物業(yè)管理主體的責、權(quán)、利還缺乏清晰的規(guī)定，法律條文不夠細化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務(wù)的處理容易產(chǎn)生分歧。
特別是一些法規(guī)形成年代久遠，部分條文已與時代脫節(jié)，已無法適應經(jīng)濟社會的發(fā)展和時代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規(guī)范，使得物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)可以發(fā)揮的效力大打折扣，這必然容易引發(fā)物業(yè)管理糾紛。
此外，在物業(yè)管理糾紛的處理過程中，由于相關(guān)政策的缺失或不健全，往往會遇到多方面的困難與問題，一些政策涉及的部門較多，推諉扯皮時有發(fā)生，使得物業(yè)管理糾紛無法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發(fā)一些不必要的矛盾，使得政策對糾紛的作用效力無法有效發(fā)揮。
（三）物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水平不到位
物業(yè)管理行業(yè)準入門檻比較低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅沒有管理能力和經(jīng)驗，多采用低價策略占領(lǐng)市場，低價往往是以犧牲服務(wù)質(zhì)量為代價的，必然會引發(fā)業(yè)主的不滿，于是投訴不斷。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏正確的服務(wù)理念，注重管理而弱化服務(wù)，以管理者自居，無法找準自身定位，部分素質(zhì)低下的物業(yè)管理人員不僅缺乏法律知識和服務(wù)意識，而且缺乏職業(yè)道德，與業(yè)主發(fā)生矛盾時，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏優(yōu)良的企業(yè)文化和從業(yè)人員行為規(guī)范，員工素質(zhì)良莠不齊，服務(wù)意識淡薄，缺乏對物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)在規(guī)律的認識和把握，思想上也跟不上行業(yè)的發(fā)展，工作中缺乏主動性，責任心不強，服務(wù)態(tài)度缺乏禮儀規(guī)范，容易造成業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的不融洽。
因此，服務(wù)水平供需間的.不平衡，就容易產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。
�。ㄋ模┎糠謽I(yè)主缺乏契約精神及公德意識
部分涉及業(yè)主團體自治事務(wù)的當事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當行使或濫用自己的權(quán)利，人為地在業(yè)主團體內(nèi)部制造派別引起糾紛。
有些糾紛當事人素質(zhì)低下，缺乏基本的法律知識，民主法制觀念淡薄，侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，并違章私搭亂建，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認真履行，甚至侵犯對方合法權(quán)益，從而引起糾紛;甚至有些業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識不強，主觀上缺乏公德，個人的素質(zhì)較低，在遇到問題時先想到個人的利益等，缺乏自律意識，過多強調(diào)自身的權(quán)益，忽視自身應承擔的義務(wù)，缺乏責任感和團結(jié)意識，也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的一個主要原因[2]。
二、合理解決物業(yè)管理糾紛的建議
�。ㄒ唬⿵娀殕T培訓，提高員工素質(zhì)
優(yōu)秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應注重對員工的培訓工作，強化專業(yè)技術(shù)水平，遇到糾紛時能夠采用適當?shù)膽獙Σ呗浴?/p>
通過采用定期培訓，定期考核的方式，強化其專業(yè)技能;通過開展不定期的專題培訓，設(shè)定不同的糾紛場景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場上理解糾紛形成的原因，進而為妥善解決糾紛打下基礎(chǔ);此外還要開展各類禮儀規(guī)范的培訓，使員工的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)水準、服務(wù)規(guī)范都能得到有效的提高，物業(yè)管理糾紛中，很多都是因為物業(yè)服務(wù)人員不能注意自身的態(tài)度引起的，因此，注重規(guī)范各類禮儀的培訓是提高員工素質(zhì)的關(guān)鍵，也是合理解決物業(yè)管理糾紛的基礎(chǔ)。
�。ǘ┘訌娬O(jiān)管，切實履行合同
政府部門應當積極發(fā)揮自身職能，強化對行業(yè)的監(jiān)管和指導，明確相關(guān)糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設(shè)置專門的機構(gòu)，負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的監(jiān)管，設(shè)置完善的資格準入體系，對那些業(yè)主意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或撤銷其企業(yè)資質(zhì)，實行末位淘汰，保證那些服務(wù)優(yōu)良、管理過硬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠有更大的發(fā)展空間，促進良好行業(yè)風氣的形成。
政府職能部門對業(yè)主的投訴要及時的響應，制止違規(guī)行為的發(fā)生，責令違規(guī)企業(yè)限期整改。
同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要強化自身監(jiān)督，細化工作內(nèi)容，完善工作流程，切實履行合同，避免由于服務(wù)水平無法達到合同規(guī)定的標準而引發(fā)的各類糾紛。
特別是在收費問題上，及時公示，完善收費條款，避免由于自身財務(wù)管理混亂而產(chǎn)生的糾紛。
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