二手房交易流程

　　以下是小編為各位同學收集和整理有關二手房交易流程，希望對學習大家有所幫助!

　　二手房交易流程【1】

　　一次性付款：

　　查冊——簽房屋買賣合同——網(wǎng)簽——交易遞件——完稅過戶——領取《房地產(chǎn)權證》

　　按揭付款：

　　查冊——簽房屋買賣合同——網(wǎng)簽——簽件、送銀行審批——銀行同意借款——交易遞件——完稅過戶——領取《房地產(chǎn)權證》——辦理抵押登記——銀行放款

　　一、查冊

　　查冊是為了讓您初步了解該房屋的登記情況(如產(chǎn)權人、地址、面積等情況、有沒有抵押、有沒有被查封或被規(guī)劃等信息)以及能否正常交易，以保障買方的切身權益。

　　查冊有兩種方式：(1)業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號或房產(chǎn)的詳細地址交由中介方代查。

　　(2)業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請。

　　二、簽定房屋買賣合同

　　買賣雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時期明確填寫好交易要求，例如：房款總額、定金金額、房款的支付方式、交樓標準、交樓時間等，必要的時候，還需簽訂有關的補充協(xié)議，以避免產(chǎn)生誤會，免除糾紛。

　　三、簽件、送銀行審批

　　買賣雙方需備齊簽件所需資料到銀行簽貸款合同。

　　賣家需要準備資料為：

　　(1)產(chǎn)權證原件及復印件;(2)賣方身份證、戶口簿原件及復印件，若有共有人則需提供共有人的身份證、戶口簿原件及復印件;(3)若賣方已婚，其配偶需簽署同意出售房產(chǎn)的聲明并盡可能提供結婚證、配偶身份證、戶口簿原件及復印件，若確實無法提供本偶的有關情況，賣方至少應提供配偶身份證復印件且出具具結書。

　　(4)若賣方未婚，則提供未婚證明2017年二手房交易流程及注意事項2017年二手房交易流程及注意事項。

　　(5)活期存折復印件。

　　買家需提供的資料：

　　(1)身份證、戶口簿原件及復印件，若有多人聯(lián)合申請則需提供其他申請人的身份證、戶口簿原件及復印件;港澳人士提供回鄉(xiāng)證或出入境證，外籍人士提供護照。

　　(2)若買方已婚，需提供結婚證，配偶身份證，戶口簿原件及復印件;若買方未婚，則提供未婚證明。

　　(3)經(jīng)濟收入證明原件及復印件2017年二手房交易流程及注意。

　　包括單位開具的月收入證明(一般是月還款額的200%)，個人銀行帳戶最近半年使用的流水帳

　　注：物業(yè)為混合結構的不能申請公積金貸款。

　　四、貸款申請成功

　　買家向按揭人員查詢銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關信息。

　　注：批貸銀行一般可提供同意貸款確認書(俗稱：同貸書)

　　五、網(wǎng)簽

　　網(wǎng)簽就是你和銷售對象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。

　　可用網(wǎng)簽號在“廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會”網(wǎng)上實時查詢，得知二手房交易的辦理進程

　　六、交易遞件

　　買賣雙方親自前往房管局辦理，須持房地產(chǎn)證、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明，如果是單位房改房買賣還需提供繳款明細表2017年二手房交易流程及注意事項房產(chǎn)置業(yè)顧問。

　　七、完稅過戶

　　根據(jù)房管部門核準的交稅金額交稅。

　　先交稅費，才能憑稅費發(fā)票辦理過戶手續(xù)。

　　稅費如下：

　　買方稅費為：

　　1. 交易管理費=3元×建筑面積。

　　2. 契稅=銷售總價×1%(僅限于首次置業(yè)，而且購房面積在90平方米以下);契稅=銷售總價×1.5%(僅限于首次置業(yè)，而且購房面積在90~144平方米);契稅=銷售總價×3%(第二次購房或購房面積在144平方米以上的)。

　　3. 登記費=50元/證(每多一個共有人多10元)

　　4. 貼證印花=5元/證

　　賣方稅費為：

　　1. 交易管理費=3元×建筑面積;

　　2. 營業(yè)稅=成交價×5.61%(出證未滿5年才收，房產(chǎn)證已過五年以及房改房單位不需要交);

　　3. 個人所得稅=成交價×1%(房產(chǎn)證已過5年并且是唯一物業(yè)的可免征);

　　4 土地出讓金=銷售總價×3%(房改房才交);

　　注：交稅時記得帶銀行卡付款，如需現(xiàn)金付款，需到銀行辦理證明。

　　八、領新《房地產(chǎn)權證》

　　若沒有委托取證，請買方親持受理回執(zhí)和身份證原件，前往房管部門領取房產(chǎn)證。

　　律師提醒：

　　務必核對清楚新證上的內容(如產(chǎn)權人名，身份證號碼、地址等)。

　　九、辦理抵押登記

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內，抵押當事人應到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　注：按揭付款須由房管部門歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產(chǎn)證備注欄有“貸款銀行”名稱。

　　十、銀行放款

　　銀行根據(jù)審批約定，將房款打進買方或賣方指定的銀行帳號中。

　　注：1. 業(yè)主到銀行打簿確認放款金額。

　　2. 買家可取回合同及借據(jù)。

　　3. 如無特殊約定，此時可視為房款已支付結清2017年二手房交易流程及注意事項2017年二手房交易流程及注意事項。

　　4. 如無特殊約定，此時可進行物業(yè)交接。

　　20xx年二手房交易注意事項

　　(1)房屋手續(xù)是否齊全

　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。

　　房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。

　　所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

　　(2)房屋產(chǎn)權是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

　　如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的2017年二手房交易流程及注意事項文章

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。

　　如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。

　　因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

　　這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　(4)土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　(5)市政規(guī)劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　(7)單位房屋是否侵權

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費

　　2017年二手房交易流程及注意事項房產(chǎn)置業(yè)顧問。

　　再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。

　　買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

　　(8)物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　　(9)中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。

　　買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

　　(10)合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

 

　　二手房交易流程【2】

　　一、雙方當事人的基本資料：具體指當事人的姓名、地址、聯(lián)系辦法等。

　　雙方應向對方做詳細清楚的介紹和調查,通常來講,應各自出示自己的戶口本和身份證原件;屬共有財產(chǎn)的,共有人也應到場，并在買賣合同上簽字，不能到場的，應出具公證委托書。

　　二、標的：本合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，在買賣之前，應詳細查看房屋的房產(chǎn)證和土地證原件，確保出賣人合法擁有房屋。

　　三、價款：價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。

　　在二手房買賣過程中，通常是一次性付款的，但也存在著出賣人在出賣房屋時，有部分銀行貸款不能清償?shù)那闆r2017年二手房交易流程圖及注意事項2017年二手房交易流程圖及注意事項。

　　由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款，而要求買受人替他先行還清貸款的，應注意交易安全。

　　還有一種情況是買方必須在房屋過戶后貸款才能支付房款，這兩種情況下，最好是由中介機構提供擔保。

　　四、履行期限、地點、方式：這里主要寫明交房時間;房屋附屬物品的歸屬;水、電、物業(yè)管理等的交接;辦理房屋過戶時相互配合與協(xié)調的問題;交易稅費、其他費用分攤責任。

　　這里尤其要注意的是稅費的分擔，通常二手房買賣過程中，約定賣方凈得款最為簡潔2017年二手房交易流程圖及注意事項文章

　　五、違約責任：規(guī)定哪些是違約情形;違約責任如何承擔;違約金、訂金、賠償金的計算與給付;規(guī)定免責條款;如有擔保，應規(guī)定擔保的形式;對違約金或訂金的選擇適用問題。

　　六、解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

　　通常情況是約定仲裁，這樣可以保證爭議的及時解決。

　　七、合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還

　　八、合同中止、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同2017年二手房交易流程圖及注意事項房產(chǎn)置業(yè)顧問。

　　有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務;解除權的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

　　九、合同的變更與轉讓：主要是約定合同變更與轉讓的條件，不能進行變更、轉讓的禁止條款。

　　十、附件：在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。

　　目前，二手房買賣合同中的附件通常是約定房屋附屬物的歸屬，列明隨屋贈送的物品清單。

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