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天津二手房交易流程
天津二手房交易流程的情況是什么樣的呢?二手房在交易的過程中需要準(zhǔn)備很多的材料，我們在買二手房前可以先來了解下二手房交易流程的情況。
天津二手房買賣各區(qū)交易流程詳解【1】
天津二手房屋買賣各區(qū)的交易流程詳解如下:
天津二手房屋買賣各區(qū)的交易流程總體是一致的總體分為1.看房2.議價3.簽訂天津二手房屋買賣協(xié)議4.到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的產(chǎn)權(quán)交易大廳簽訂《天津房產(chǎn)買賣協(xié)議》5.房款進(jìn)資金監(jiān)管中心6.繳納相關(guān)稅費(fèi)并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，俗稱過戶。
(1)看房
買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，小區(qū)環(huán)境、價格水平、是否有議價空間、是否存在拆改、是否帶租約、是否帶抵押、配套設(shè)施是否齊備和完好。
(2)議價
買方必須要求賣方出示合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件、是否有共有權(quán)人，以此來確定賣方是否對該房屋享有有處分權(quán)。
這是議價的基礎(chǔ)，必須搞清楚談判的對象。
找準(zhǔn)目標(biāo)雙方方才協(xié)商交易價格。
(3)簽訂二手房屋買賣協(xié)議
賣方提供了二手房屋相關(guān)的合法證件，買賣雙方簽訂二手房屋買賣合同(或聯(lián)系“天津代辦網(wǎng)”簽訂房屋居間協(xié)議)。
買賣雙方就房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、定金交付金額時間、交房時間、過戶時間、稅費(fèi)由誰支付、戶口遷移時間、賣方是否同意并配合辦理買房貸款、違約構(gòu)成、違約賠付等等相關(guān)事項(xiàng)經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見后，買方可以向賣方繳納定金并在協(xié)議書上簽字。
(4)到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的產(chǎn)權(quán)交易大廳簽訂《天津房產(chǎn)買賣協(xié)議》
天津二手房買賣雙方同時去房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的產(chǎn)權(quán)交易大廳遞件，攜帶房產(chǎn)證、身份證等等，天津各區(qū)產(chǎn)權(quán)交易大廳要求有所不同，例如武清區(qū)要求買方需要提供“個人征信報告”，到人民銀行查詢，北辰要求婚姻狀況證明文件，河北區(qū)要求預(yù)約。
(5)房款進(jìn)資金監(jiān)管中心
一次性付款，簽訂《天津房產(chǎn)買賣協(xié)議》當(dāng)天即可將房款存入資金監(jiān)管中心、交納相關(guān)稅費(fèi)并申請過戶，有的區(qū)在簽訂《天津房產(chǎn)買賣協(xié)議》當(dāng)天不能將房款存入資金監(jiān)管中心、交納相關(guān)稅費(fèi)并申請過戶。
這是另一個差異點(diǎn)。
貸款購房，簽訂《天津房產(chǎn)買賣協(xié)議》后按貸款銀行要求將購房首付款存入資金監(jiān)管中心，等待銀行批復(fù)貸款。
(6)繳納相關(guān)稅費(fèi)并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，俗稱過戶
一次性付款交易，攜帶付款資金監(jiān)管的憑證、已交的各項(xiàng)稅費(fèi)的發(fā)票和賣方一起向房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的產(chǎn)權(quán)交易大廳提交轉(zhuǎn)移登記申請。
買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提交轉(zhuǎn)移登記申請后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，繳費(fèi)憑證，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市買賣交易條件的天津二手房屋準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，產(chǎn)權(quán)有爭議、有瑕疵或被查封則不予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
貸款購房的，聽貸款銀行通知何時辦理過戶，除買賣雙方同時到場并攜帶上述材料外，貸款銀行需要提供貸款合同并配合辦理過戶手續(xù)以及他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)。
過戶完畢時房管局向買方出具領(lǐng)件通知(領(lǐng)房本時所需的憑證)
(7)買方領(lǐng)的房本、賣方收到房款，按約定交接房屋。
第1步:買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。
但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。
首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。
如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
第2步:交定金與簽合同
看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。
但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。
房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達(dá)到5萬元。
所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。
如果你看中的房子還在按揭中，定金盡量不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。
如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。
如果沒有可信賴的第三方，定金可以交由銀行監(jiān)管。
具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在國土房管局網(wǎng)站上下載。
合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。
第3步:贖樓
贖樓是一門大學(xué)問，不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時間不同、面臨的風(fēng)險也不同。
一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。
贖樓有兩種操作方式:其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。
這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了，但可以節(jié)省不少時間。
另外，擔(dān)保公司與銀行有對接的關(guān)系，比如某個擔(dān)保公司對應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。
如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。
第4步:付首期及資金監(jiān)管
除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。
事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。
無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。
如果交易順利完成，銀行會把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。
銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。
第5步:簽訂買賣合同
在交定金環(huán)節(jié)，自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。
其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到地方的國土房管局網(wǎng)站的“信息公開”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載《××市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》作為參考。
簽訂書面協(xié)議時，主要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。
日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。
第6步:選銀行和辦按揭
如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。
去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。
申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。
一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。
但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。
不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數(shù)。
至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。
至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。
至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。
第7步:過戶及交稅
購房過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。
買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。
一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。
交稅時，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場。
至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。
第8步:后續(xù)事項(xiàng)
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤�，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，之后業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。
而上述的水電等交接，就要分別到管理處、稅務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。
主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。
如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。
天津二手房過戶資料
1、購房所需證件
身份證明:身份證、護(hù)照及譯本公證
婚姻證明:結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議書、法院判決書等
戶籍證明:戶口本、集體戶口首頁復(fù)印件(加蓋公章)等
外籍、港澳臺人士:需要護(hù)照及護(hù)照的譯本公證
備注:涉及證件的原件和復(fù)印件都需要準(zhǔn)備
商業(yè)貸款所需證件
身份證明:身份證、軍官證
學(xué)歷證明:學(xué)歷證
收入證明:收入證明、近半年或一年流水
公積金貸款所需證件
身份證明:身份證
婚姻證明:結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議、法院判決書等
居住證明:外地戶籍需提供在津居住證明
備注:已婚人士辦理公積金貸款需要夫妻雙方所有證件
辦理過戶所需證件
備注:如過戶房屋產(chǎn)權(quán)涉及未成年人，還需提供監(jiān)護(hù)公證、父母身份證、結(jié)婚證、家庭戶口本
天津二手房買賣業(yè)務(wù)涉及到的稅種
二手房交易中，買賣雙方還需向稅務(wù)部門繳納交易的各類稅種。
其中契稅、印花稅等是必須要繳納的稅種，而個人所得稅、營業(yè)稅等因房產(chǎn)購買年限、是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房的不同在交易中產(chǎn)生不同的稅收標(biāo)準(zhǔn)。
1)契稅
征收方法:納稅價格×1%(個人首次購買建筑面積90平米以下普通住宅)
納稅價格×1.5%(首次購買建筑面積90-144平米的普通住宅)
納稅價格×3%(購買非普通住宅或非首次購房)
2)個人所得稅
征收方法:納稅價格×1%
個人將購買不足5年的住房對外銷售，應(yīng)全額征收個人所得稅;個人將購買超過5年的住房對外銷售，如果是業(yè)主唯一住房，免征個稅，如果不是唯一住房，則全額征收個人所得稅
3)營業(yè)稅
征收方法:滿2年住宅不滿2年住宅
普通:無普通與非普通全額征稅×5.65%
非普通住宅:差額×5.65%
4)土地證轉(zhuǎn)讓費(fèi)
征收方法:納稅價格×1%(劃撥)，(出讓)的土地性質(zhì)無需交納此項(xiàng)
5)手續(xù)轉(zhuǎn)讓費(fèi):
征收方法:6元/平米
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