- 相關(guān)推薦
二手房買賣交易流程
買房、賣房流程好復(fù)雜!如果賣房時買方全款交易，賣方辦理賣房流程是什么樣?流程多久能走完?不同的交易方式，交易流程有差別啊!如果買方是全款，“簽約、審核、網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、繳稅過戶、領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證”六步走完，一般一個月左右就能走完流程。
1、簽合同
買賣雙方簽署合同《存量房買賣合同》《定金協(xié)議》，并收取定金，在簽署協(xié)議時需要注意攜帶房本、產(chǎn)權(quán)人身份證，簽約時需要賣方所有產(chǎn)權(quán)人到場，如果不能到場需要提供委托書，如果房產(chǎn)是夫妻共有，還需要提供《配偶同意出售證明》。
2、審核環(huán)節(jié)
這一環(huán)節(jié)買方需要做資質(zhì)審核，確定有購房資格，賣方需要做房屋核驗。
確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押查封可正常上市交易，兩項可同時進(jìn)行，10個工作日左右出結(jié)果。
3、網(wǎng)簽
網(wǎng)簽即網(wǎng)上簽約，是房地產(chǎn)管理部門強制要求，為杜絕"一房二賣"風(fēng)險。
一旦"網(wǎng)簽"成功，同一套房源無法再次生成買賣合同，也就無法再售他人。
這就有效杜絕了私下簽約一抹黑的亂相，讓整個房產(chǎn)交易更透明。
一般資質(zhì)審核和房屋核驗通過后當(dāng)天就可以"打網(wǎng)簽"，買賣雙方可以去房產(chǎn)所在地的"住建委"出合同或者委托當(dāng)?shù)卣?guī)中介公司代為辦理。
所需資料
買方需要帶：身份證、戶口本(外地戶口需要暫住證)、婚姻證明、銀行卡;
賣方需要帶：身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶口本、婚姻證明、銀行卡。
4、資金監(jiān)管
賣家在銀行開戶，買方將錢打入【賣家賬戶】，銀行將這筆錢暫時【凍結(jié)】，【過戶】完成后解凍，付給賣家。
做"資金監(jiān)管"就像買房賣房時用了"支付寶"一樣，貨不到不付款，同理，不"過戶"不給錢。
過去很多二手房交易風(fēng)險都發(fā)生在"付款"這個環(huán)節(jié)，對于賣家來說，將錢放到固定的賬戶凍結(jié)，對于賣家來說也規(guī)避了一個風(fēng)險，即房屋已經(jīng)過戶給買家，卻追不到錢，或者買家不能按時給錢的風(fēng)險!
5、繳稅過戶
繳稅，即買賣雙方去地稅局交納房屋買賣所涉及的稅費。
過戶，即產(chǎn)權(quán)由A轉(zhuǎn)移到B的過程。
過戶完成后，房屋的產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移到買方名下，交易完成。
繳稅和過戶一般可以在同一天進(jìn)行(部分地區(qū)由于繳稅、過戶取號一號難求，有可能會有延時)繳稅時，買賣雙方必須全部到場，需先去地稅局交完全部相關(guān)稅款，憑稅票再去"建委"辦理過戶手續(xù)。
所需材料：
�、儋I賣雙方身份證明;
②買賣雙方任何一方不能到場，則需提供委托書、身份證原件及復(fù)印件;
③存量房網(wǎng)簽信息表(原件);
�、茉假彿堪l(fā)票或合法票據(jù)原件及復(fù)印件;
⑤購房時間或原始發(fā)證時間與現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)證明不一致的提供證明原件及復(fù)印件;
�、薹课菟袡�(quán)證(原件及復(fù)印件);
⑦國有土地使用權(quán)證(原件及復(fù)印件);
�、鄮в�"銀聯(lián)"標(biāo)志的銀行卡刷卡繳稅(信用卡僅限本人使用);
6、領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書
新業(yè)主憑身份證本人領(lǐng)取，過戶后，一般當(dāng)天就能領(lǐng)取新房屋產(chǎn)權(quán)證書。
在買方拿到新的產(chǎn)權(quán)證書后，全款交易賣房流程完成。
二手房買賣交易流程【2】
一、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰
賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認(rèn)無誤即可。
如果有共有人，則需共有人均同意賣房。
二、核實房屋狀況
1、房屋建筑狀況
如房屋坐落的位置、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
2、房屋小區(qū)狀況
如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。
3、房屋權(quán)利情況
如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
三、明確交易程序
二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。
如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。
1、看房、簽約
看房滿意后，買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費承擔(dān)等等。
2、按合同約定付房款
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。
前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在或可立即解除抵押等權(quán)利限制條件，按交易進(jìn)度支付房款，即簽合同付定金、過戶后付大部分房款、交房后付余款。
后者則需要簽合同付定金、簽按揭合同付首期款、余下的房款由銀行打到賣方帳戶上。
3、交房
①交房的時間和條件。
交房一般與尾款支付同時或稍后進(jìn)行，如無約定交鑰匙視同交房。
雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
②物業(yè)費、水電費等承擔(dān)方式。
通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費證明。
�、鄯课莩鲎獾�，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。
4、過戶
過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。
雙方對此須明確：
�、俚椒抗芫洲k理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時間。
�、谶^戶所涉稅收和費用的承擔(dān)。
③買方的人數(shù)。
買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。
④戶口遷出。
在賣方(原戶主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予以約定。
四、明確違約責(zé)任
和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。
因此，雙方在簽約時就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點：
�、俸贤x務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
�、诿宽椫饕x務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。
�、圻`約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
�、軕�(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計算依據(jù)。
附：物業(yè)交割注意事項
1、結(jié)清水表賬單。
交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。
2、告知電表狀況。
在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)。
3、協(xié)助煤氣過戶。
按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃?xì)庠O(shè)施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。
對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T可能將拒絕辦理。
4、簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。
有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。
5、結(jié)清電話費。
有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是isdn電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。
購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。
如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過戶手續(xù)。
6、協(xié)助有線電視過戶。
有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。
時間一長，有線站會作封端處理。
因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。
買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過戶手續(xù)。
7、結(jié)算維修基金。
按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。
8、附屬設(shè)施。
一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進(jìn)行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。
9、遷移戶口。
買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。
因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。
如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。
【二手房買賣交易流程】相關(guān)文章：
二手房交易流程10-08
買賣二手房交易合同03-14
買賣二手房交易合同09-15
二手房買賣交易合同12-23
二手房交易買賣合同03-20
買賣二手房交易合同7篇10-16
二手房買賣交易合同12篇12-29
個人二手房交易買賣合同書11-19
買賣交易合同01-31
交易買賣合同02-08