商品房銷售合同糾紛上訴案

　　民事上訴狀

　　上訴人(一審原告)：李XXX，男，漢族，1966年12月20日出生，住三臺(tái)縣XXXX。

　　被上訴人(一審被告)：四川省三臺(tái)XXX房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司。法定代表人：XXX。地址：三臺(tái)縣XXX街XX6號(hào)，

　　上訴人因與被上訴人商品房銷售合同糾紛一案，不服三臺(tái)縣法院一審判決，現(xiàn)依法提起上訴。

　　上訴請(qǐng)求：

　　1、請(qǐng)求中級(jí)人民法院撤銷三臺(tái)縣人民法院(2013)三民初字第XXX號(hào)民事判決書并依法改判。

　　3、本案上訴受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

　　事實(shí)和理由：

　　一、一審法院歪曲認(rèn)定事實(shí)，案件事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。

　　1、一審法院認(rèn)可當(dāng)事人雙方簽定的《商品房買賣合同》對(duì)雙方均有法律約束力，雙方應(yīng)按合同全面履行合同義務(wù)。據(jù)此，被上訴人履行交付房屋的義務(wù)必須是符合合同約定的房屋，即應(yīng)具備合同約定及法律規(guī)定的交付必備條件-—需取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告，否則不能交付和視為房屋交付�！毒d建局(2012)49號(hào)綿陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范商品房竣工交付使用的通知》對(duì)我市商品房建設(shè)、竣工交付作出了明確的規(guī)定：“商品房項(xiàng)目竣工交付使用行為應(yīng)依據(jù)商品房買賣雙方簽定的《商品房買賣合同》中相關(guān)約定進(jìn)行，同時(shí)，應(yīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，方能交付使用;交付時(shí)應(yīng)將買賣雙方合同約定的交付條件和竣工驗(yàn)收合格相關(guān)證明文件在交付場(chǎng)所進(jìn)行公示;開發(fā)企業(yè)在與購房者簽定購房合同時(shí)，應(yīng)充分考慮影響建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的不利因素，預(yù)留供水、供電、燃?xì)獾扰涮坠こ探ㄔO(shè)時(shí)間和辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)的時(shí)間，合理確定交付日期，避免造成延期違約。開發(fā)項(xiàng)目不具備法定和合同約定交房條件的，不得強(qiáng)行通知購房者收房。”該《通知》同時(shí)對(duì)違規(guī)交房規(guī)定了查處辦法和處罰措施。據(jù)此，從一審?fù)�審期間被上訴人提供的《竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件看，其只是作為開發(fā)企業(yè)內(nèi)部自認(rèn)為合格，事實(shí)上并未正式取得相關(guān)驗(yàn)收部門的正式驗(yàn)收批文，這一點(diǎn)稍具備常識(shí)即可對(duì)事實(shí)予以明確認(rèn)定，而一審法院卻荒唐的認(rèn)定：“被上訴人于2013年X月X日對(duì)所建設(shè)的房屋具備交付條件，完成變更設(shè)計(jì)并驗(yàn)收為合格。”這一認(rèn)定顯屬歪曲事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定，有意偏袒，規(guī)避被上訴人責(zé)任。

　　2、結(jié)合本案，被上訴人于約定交付的期限屆滿前后于2102年X月、X月、X月等多次通知交房的情況看，被上訴人明知不具備交房條件，采用欺騙、隱瞞的手段，并且明確告知買受人這不算正式交房，使眾數(shù)買受人在不明真實(shí)情況、違背自己真實(shí)意思情況下領(lǐng)取裝修鑰匙。即使領(lǐng)取鑰匙，但這一行為顯然不屬于法定和約定的交付行為，正式的交付應(yīng)當(dāng)是被上訴人取得合同約定的交付條件并合理通知時(shí)為準(zhǔn)。

　　3、一審法院認(rèn)定上訴人的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，被告逾期交房只是輕微的違約行為純粹是主觀推斷，有意袒護(hù)。上訴人的合同目的是什么?可以明確的是不僅僅是買到房，而是購買到通過監(jiān)管部門驗(yàn)收確認(rèn)的合格房屋，這用簡單樸素的觀念即可知道，事實(shí)上在一審開庭審理時(shí)上訴人的合同目的都未實(shí)現(xiàn)，一審法院又依據(jù)什么主觀認(rèn)定合同目的已實(shí)現(xiàn)。被上訴人缺乏基本的誠實(shí)信用準(zhǔn)則，一度惡意的隱瞞、欺詐上訴人及其他買受人，實(shí)則比違反合同約定的一般民事違約行為更為嚴(yán)重和惡性。

　　4、被上訴人辯稱其逾期交房的原因?yàn)檫M(jìn)行了設(shè)計(jì)變更施工，并舉證了通知照片，而事實(shí)上是虛假、不真實(shí)的。事實(shí)上的真正導(dǎo)致遲延交付的原因是被上訴人所建造的房屋原設(shè)計(jì)總層數(shù)為18層建筑，而在施工過程中，被上訴人為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而予以變更增加建筑總層數(shù)，擴(kuò)大土地容積率，從而導(dǎo)致必須重新進(jìn)行規(guī)劃許可，行政審批，延誤工程進(jìn)度，從而不能實(shí)現(xiàn)合同原約定的交付日期。過錯(cuò)明顯在于被上訴人。

　　二、一審法院片面適用法律，存在明顯錯(cuò)誤。

　　1、一審法院片面理解和引用了《合同法》114條，《合同法解釋二》第29條第一款作為一審判決的法律依據(jù)。根據(jù)114條的規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。”這里規(guī)定的“適當(dāng)減少”應(yīng)當(dāng)是基于合同約定的違約金或依約定的違約金計(jì)算方式折算出來的金額予以適當(dāng)減少。肯定不是指以其它計(jì)算方式予以替代，否則，民事契約將成為一張廢紙，無須全面履行和遵守�！逗贤�法解釋二》第29條給予了審判法官巨大的自由裁量權(quán)。結(jié)合在本案中，上訴人及其它買受人早早的將購房款繳納至被上訴人，被上訴人占有利用該筆資金，甚至上訴人及其它買受人背負(fù)銀行借款壓力長達(dá)一年以上而不能按期享有房屋的占有使用房屋，況且被上訴人存在惡意欺詐，缺乏誠實(shí)守信的基本準(zhǔn)則，并且遲延交付的過錯(cuò)也完全在于被上訴人追求自己經(jīng)濟(jì)利益最大化而一手造成。對(duì)于此，一審法院對(duì)該法律條款的適用明顯有意歪曲，不尊重事實(shí)，不忠于法律，明顯有失公允。

　　2、一審法院以每平方米每月7元的房屋租金標(biāo)注和方法計(jì)算違約金于法無據(jù)。一審法院直接引用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17 條第一款第二項(xiàng)顯然是法律適用錯(cuò)誤，該條是對(duì)在合同中沒有約定違約金或違約賠償方法是予以參照適用，在本案中，合同中對(duì)違約金的計(jì)算方法是明確的，況且該《商品房買賣合同》的條款是經(jīng)相關(guān)主管部門擬定的，合同本身帶有一定的行政強(qiáng)制力。一審法院以其它方法計(jì)算違約金，已經(jīng)超越了單單是錯(cuò)誤理解法律的本質(zhì)。

　　3、根據(jù)《合同法》114條和《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用合同約定的違約金計(jì)算辦法，予以適當(dāng)減少。才能真正的堅(jiān)守以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的基本法律原則，方能體現(xiàn)法律的公平正義。

　　綜上所述，一審法院歪曲認(rèn)定案件事實(shí)，片面適用法律，法律適用錯(cuò)誤。上訴人懇請(qǐng)上級(jí)人民法院依法予以糾正，維護(hù)法律的公信力和公正性，維護(hù)上訴人等買受人作為與開發(fā)企業(yè)之間相對(duì)非常弱勢(shì)的群體的合法權(quán)益。

　　此 致

　　綿陽市中級(jí)人民法院

　　上訴人：XXXXX

　　二〇一三年九月XXX日

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