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買賣合同

商品房買賣合同糾紛案認(rèn)定解析

時(shí)間:2022-10-08 08:03:02 買賣合同 我要投稿
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商品房買賣合同糾紛案認(rèn)定解析范文

  一、案情

商品房買賣合同糾紛案認(rèn)定解析范文

  王某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同,合同約定了買賣的價(jià)格和房屋的交付時(shí)間。此后,王某依約支付了約定的合同價(jià)款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將商品房房交付王某使用,未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同,約定將從某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得的商品房以每平方米高于原購(gòu)入價(jià)500元賣給李某。但后因此房?jī)r(jià)格上漲,王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無(wú)效,李某因之訴至法院。

  二、分歧

  本案審理中首要的一點(diǎn)是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何,對(duì)此有三種意見(jiàn)。

  第一種意見(jiàn)認(rèn)為合同無(wú)效,理由為:買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。

  第二種意見(jiàn)認(rèn)為合同效力待定,理由為:王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財(cái)產(chǎn),是無(wú)權(quán)處分,無(wú)權(quán)處分的合同效力待定。

  第三種意見(jiàn)認(rèn)為合同有效,理由為:王某將其對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己,這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治,并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

  三、評(píng)析

  審理本案的第一關(guān)鍵在于對(duì)認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力,結(jié)合上文的分歧意見(jiàn),我們歸納出本案中有爭(zhēng)議的法律問(wèn)題為:王某與李某的買賣合同是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定;王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無(wú)權(quán)處分還是有權(quán)處分;如果上述行為是無(wú)權(quán)處分,那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權(quán)處分,那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下:

  1、《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)制性條款!逗贤ā返52條第1款的第5項(xiàng)規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此,違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是認(rèn)定合同無(wú)效的重要依據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項(xiàng)規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強(qiáng)制性的規(guī)定,故為無(wú)效。我們認(rèn)為,這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強(qiáng)制性條款,第一、在法理上,凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強(qiáng)制性條款,也可以是帶有指引性質(zhì)的條款;第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律,此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩,在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒(méi)有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況,有滯后性;第三、從《合同法》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā),對(duì)實(shí)踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無(wú)效不利用物價(jià)值的有效且充分使用,所以在審判實(shí)踐中,應(yīng)盡量減小合同無(wú)效的范圍;第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明,其標(biāo)的物無(wú)須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物,即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上,以本案訟爭(zhēng)買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

  2、王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無(wú)權(quán)處分。無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)并與相對(duì)人訂立轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同。(王利明民法159頁(yè))無(wú)權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此,判斷王某的行為是否是無(wú)權(quán)處分就要看王某對(duì)商品房是否享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中,因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司履行合同,將商品房交付王某使用,王某因此獲得了對(duì)商品房的直接占有,占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一,王某對(duì)商品房的實(shí)際占有使得王某對(duì)商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國(guó)民法采取的是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記主義,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志,因此,王某取得的是一個(gè)欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上,我們認(rèn)為,王某轉(zhuǎn)讓商品房給李某的行為是有權(quán)處分,不是無(wú)權(quán)處分,故而本案訟爭(zhēng)的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。

  3、王某的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指,在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下,合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉(zhuǎn)讓給李某時(shí)抬高了合同價(jià)格,改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依約將商品房交付王某實(shí)際使用,王某不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因?yàn)槠渥约壕芙^辦理的原因所致,所以可以認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與王某間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已因履行而消滅,故認(rèn)定王某與李某間合同為債權(quán)讓與合同并進(jìn)而認(rèn)為買賣合同有效的觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。

  總之,我們認(rèn)為,本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J(rèn)定王某與李某間的合同是有效的,王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。王某違反合同約定,李某訴請(qǐng)王某繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。

  四、余論

  上文論證中的一個(gè)主要爭(zhēng)議問(wèn)題可能是在王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分上。如果認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分,根據(jù)通說(shuō)的觀點(diǎn),因《合同法》51條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分被認(rèn)為是效力待定的,因此,王某與李某間的合同效力會(huì)被認(rèn)定為效力待定的合同。此時(shí)買賣合同會(huì)因?yàn)橥跄硱阂饩芙^辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài),顯然不符合民法誠(chéng)實(shí)信用的基本原則,也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且,對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的效力問(wèn)題,我國(guó)法學(xué)界本來(lái)就存有爭(zhēng)議,同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為無(wú)權(quán)處分合同是有效的。(參見(jiàn)王軼的觀點(diǎn))

  本案中認(rèn)定王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分,可能有人會(huì)認(rèn)為這和我國(guó)民法傳統(tǒng)中認(rèn)為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件相矛盾,之所以有這樣的矛盾實(shí)質(zhì)上是因?yàn)槲覈?guó)法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實(shí)踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個(gè)案中有所突破。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子,如果本案中王某將商品房借給他人居住,同樣是一種處分行為,法律認(rèn)定這種處分行為無(wú)效或是效力待定,毫無(wú)意義。其實(shí),《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機(jī)關(guān)沒(méi)有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。

  對(duì)本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度,但認(rèn)定本案訟爭(zhēng)合同為有效合同卻應(yīng)當(dāng)是殊途同歸的選擇,這是因?yàn),我們都認(rèn)為以誠(chéng)實(shí)信用為原則,盡量減小合同無(wú)效的范圍是當(dāng)前審理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的兩個(gè)基本理念。

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