房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理

時間：2022-10-05 18:15:09 企業(yè)管理畢業(yè)論文我要投稿

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　　【摘要】本文首先論述了房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的涵義，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購流程及管理所存在的弊端，最后闡述了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的對策，以供參考。

房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);物資采購;管理

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的涵義

　　房地產(chǎn)物資采購是指為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目正常的運(yùn)行而對所需要的所有物資進(jìn)行采購。

　　一般，物資采購的范圍包括咨詢服務(wù)采購、工程采購以及材料設(shè)備采購。

　�。�1）咨詢服務(wù)采購：是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的各種技術(shù)性文件和咨詢服務(wù)進(jìn)行采購，包括設(shè)計合同、地質(zhì)勘察合同、監(jiān)理合同、招標(biāo)代理合同以及審計合同等，咨詢服務(wù)具有相對的產(chǎn)品無形性特點(diǎn)。

　　（2）工程采購：是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)所需要的各種總包、指定分包以及其它工程合同進(jìn)行采購。

　�。�3）材料設(shè)備采購是指對合同中的一些具體設(shè)備和材料進(jìn)行采購。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購流程及管理所存在的弊端

　　1。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購流程（見圖1）圖1

　　2。所存在的弊端。

　�。�1）計劃不周形成庫存積壓，造成浪費(fèi)。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的采購流程在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)完成以后，由工程人員編制采購計劃，但由于編制人員的素質(zhì)參差不齊，對未來的計劃無法作準(zhǔn)確估計。

　　如果計劃量過大則造成庫存積樂，材料的保管費(fèi)等一系列費(fèi)用增加;如果計劃量過少則又會造成多次采購帶來的成本增加。

　　（2）驗收檢查是采購部門的一個重要的事后把關(guān)工作，質(zhì)量控制的難度大。

　　除了價格之外，質(zhì)量與交貨期也是房地產(chǎn)企業(yè)采購部門應(yīng)考慮的兩大重要因素。

　　但在傳統(tǒng)的采購模式下，由于采購方很難參與供應(yīng)商的生產(chǎn)組織過程和有關(guān)質(zhì)量控制活動，這種缺乏合作的質(zhì)量控制，易造成采購部門對采購物品的質(zhì)量控制只能通過事后把關(guān)的辦法，質(zhì)量控制難度增加。

　　（3）供應(yīng)商響應(yīng)企業(yè)需求遲鈍。

　　由于供應(yīng)商和房地產(chǎn)企業(yè)在信息溝通方面缺乏及時的信息反饋，在市場需求發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也不能不能隨意改變與供應(yīng)商已有的訂貨合同。

　　因此在由于工程項目變更導(dǎo)致需求減少時，會出現(xiàn)庫存增加，需求增加時，會出現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　但供需之間對用戶需求的響應(yīng)沒有同步進(jìn)行，供應(yīng)商缺乏應(yīng)付需求變化的能力。

　�。�4）合作雙方是臨時的或短時期合作關(guān)系，競爭多于合作。

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商兩者的關(guān)系大多是臨時性的或者是短時性的合作，而且競爭多于合作。

　　很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間用來做長期性預(yù)測與計劃工作，致使采購流程中增加了許多不確定性。

　　另外，現(xiàn)有采購流程存在以下問題：物資采購運(yùn)作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少報多，抬高進(jìn)價，加大成本“吃回扣”;偽造進(jìn)貨發(fā)票，虛列進(jìn)貨，涂改原始憑證，虛報冒領(lǐng)采購費(fèi)用等。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的對策

　　1。采用集中采購模式。

　　集中采購是指采購行為相對集中，但實際送貨卻不一定是集中的，送貨是根據(jù)工程進(jìn)度分批進(jìn)行的。

　　一般，采用集中采購模式的采購過程如下：（1）工程部根據(jù)現(xiàn)場施工的計劃和實際需要，向公司采購部提出用料需求計劃;（2）采購部門在企業(yè)合格供應(yīng)商名錄中通過一系列的詢價過程，選中供應(yīng)商，再通過傳真等手段向供應(yīng)商發(fā)出訂單。

　　供應(yīng)商收到訂單之后，準(zhǔn)備貨源;（3）供應(yīng)商可直接和項目工程部聯(lián)系，根據(jù)工程實際需要分期分批將貨物運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場或公司的倉庫，公司采購部門會同工程部工程師及施工單位相關(guān)人員共同組織驗收貨物并確認(rèn);（4）采購部門、財務(wù)部門、工程部門一塊實施采購物資的付款計劃。

　　通過集中采購，可加大房地產(chǎn)企業(yè)在市場進(jìn)行價格、質(zhì)量、服務(wù)談判的籌碼，提高其在供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上作為核心企業(yè)的位置，從而能更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其抗風(fēng)險的能力，最大限度降低成本，最終達(dá)到效益最大化的目標(biāo)。

　　2。加強(qiáng)供應(yīng)商管理。

　　第一，對企業(yè)需用物資要進(jìn)行科學(xué)分類，然后根據(jù)不同類別物資和對企業(yè)的重要程度、采購的難易程度和可靠程度，選擇合適的供應(yīng)商，同時在簽訂采購合同前，還應(yīng)考察供應(yīng)商的機(jī)構(gòu)與組織基本信息、財務(wù)情況、人力資源情況、工作經(jīng)驗等，以確保供應(yīng)商能符合要求。

　　第二，在合同履行過程中，要注重對供應(yīng)商質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面進(jìn)行考核，及時更新供應(yīng)商紀(jì)錄，以實現(xiàn)對供應(yīng)商的動態(tài)管理。

　　第三，要謹(jǐn)慎地確定未來合作的目標(biāo)和可能的方案，妥善終止那些一貫不能滿足公司要求的供應(yīng)商的關(guān)系。

　　第四，在考核供應(yīng)商和選擇供應(yīng)商之間建立必需的反饋和聯(lián)系，形成一個封閉的循環(huán)系統(tǒng)，以利于供應(yīng)商管理水平的不斷提高。

　　3。與供應(yīng)商建立長期的戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系。

　　在物資采購中，房地產(chǎn)企業(yè)采購部門應(yīng)與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系，即：開發(fā)商應(yīng)充分了解承包商的工程進(jìn)度情況及材料需求計劃，并向供應(yīng)商反饋物資使用情況，使供應(yīng)商能及時了解項目的采購需求數(shù)量、采購產(chǎn)品的技術(shù)要求、項目的實施進(jìn)度等信息;開發(fā)商應(yīng)幫助供應(yīng)商建立起促進(jìn)和保證質(zhì)量的機(jī)制，以提高產(chǎn)品質(zhì)量和性能，降低采購風(fēng)險，真正實現(xiàn)以“雙贏”為目的的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

　　4。推行準(zhǔn)時制采購（JIT采購）管理模式。

　　物資采購管理的核心內(nèi)容是實現(xiàn)準(zhǔn)時制采購，即做到數(shù)量、時間、地點(diǎn)、價格、來源的五個準(zhǔn)確。

　　推廣和實施準(zhǔn)時制采購，可有效利用社會庫存，降低本企業(yè)庫存，甚至可實現(xiàn)本企業(yè)部分物資少庫存或零庫存的目標(biāo)，從而最終降低庫存資金風(fēng)險，保證物資供應(yīng)和企業(yè)需求同步化運(yùn)作。

　　5。加快物資采購的信息化建設(shè)。

　　可積極嘗試應(yīng)用電子商務(wù)和ERP等先進(jìn)的管理系統(tǒng)，實現(xiàn)物流、信息流、資金流的統(tǒng)一。

　　在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)努力搭建集錄入、操作、查詢、監(jiān)控等功能為一體的物資采購管理信息網(wǎng)絡(luò)平臺，以實現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一輸百用，使各采購環(huán)節(jié)有機(jī)協(xié)調(diào)和配合起來，從而降低采購風(fēng)險。

　　目前，BPR（業(yè)務(wù)流程再造）理論已開始運(yùn)用于房地產(chǎn)物資采購流程。

　　這種基于信息系統(tǒng)的物資采購再造流程，對采購流程中的幾個流程點(diǎn)進(jìn)行了相關(guān)優(yōu)化重組，即：（1）針對物資需求、采購計劃、合同簽訂增加審批環(huán)節(jié)。

　　（2）建立大額采購招投標(biāo)，以控制供應(yīng)商質(zhì)量和選擇性價比最好的材料及設(shè)備。

　�。�3）合同簽訂階段以單價合同為主要簽定形式，以減少因市場價格的調(diào)整帶來的風(fēng)險，也避免采購量大于使用量造成采購浪費(fèi)。

　�。�4）不設(shè)置庫存，采購定貨后，物資存放在供應(yīng)商處，隨工程進(jìn)度及施工單位的要料計劃進(jìn)行提貨，按照進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算，隨用隨提。

　　避免一次性采購量比使用量大的問題。

　　減少庫存也降低庫存消耗，降低成本。

　　參考文獻(xiàn)

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