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房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題及對(duì)策探討論文
房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算仍然存在很多問(wèn)題，該采取什么措施呢，下面讓我們一起來(lái)看看這篇論文吧。
摘要：
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一種重要的產(chǎn)業(yè)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)、資金投入大、成本環(huán)節(jié)多，決定了其會(huì)計(jì)核算工作的特殊性及復(fù)雜性。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算目前仍處在進(jìn)一步改革和完善中，這就要求我們必須逐步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的相關(guān)會(huì)計(jì)制度。本文對(duì)房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題做出一些相關(guān)對(duì)策。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 成本環(huán)節(jié)
下面從收入和成本方面來(lái)探討一下房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題：
一、收入核算的問(wèn)題及對(duì)策
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征與一般商品不同，其銷售過(guò)程一般要經(jīng)歷簽訂認(rèn)購(gòu)書并收取定金、簽訂正式《商品房預(yù)售合同》、房屋竣工驗(yàn)收、收取房款、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等銷售環(huán)節(jié)，而且在實(shí)際業(yè)務(wù)中，可能會(huì)出現(xiàn)多種流程情況。由于會(huì)計(jì)人員的政策水平、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及所在行業(yè)相關(guān)知識(shí)的掌握程度存在差異，對(duì)同一事項(xiàng)也會(huì)形成不同判斷，不同的職業(yè)判斷則會(huì)導(dǎo)致不同的結(jié)果，為了防止企業(yè)隨意提前或推遲商品房銷售收入實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)這一特殊商品的收入確認(rèn)問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步探討。在實(shí)際操作中，有的開發(fā)企業(yè)在簽訂售房合同并收齊房款后確認(rèn)收入;有的企業(yè)在開具發(fā)票時(shí)確認(rèn)收入;有的企業(yè)在將商品房交付使用后確認(rèn)收入;有的企業(yè)在辦妥房產(chǎn)證后確認(rèn)收入;有的干脆視收益情況隨意確認(rèn)收入。為什么會(huì)出現(xiàn)這些問(wèn)題呢?首先會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不同于企業(yè)會(huì)計(jì)制度不可能照顧到所有的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)類型的具體標(biāo)準(zhǔn)。其次財(cái)務(wù)人員對(duì)政策掌握的水平及能力，最后不排除企業(yè)借收入調(diào)節(jié)利潤(rùn)的可能。那么如何解決這些問(wèn)題呢?
1.確定收入的首要條件是否符合法律標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，繳清土地出讓金、從國(guó)土資源管理部門取得《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，或按照出讓合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)投資開發(fā)以及權(quán)屬關(guān)系明確等。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使商品已經(jīng)開發(fā)完畢，取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
2.嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行收入的確認(rèn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入是否符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》中收入確認(rèn)4個(gè)條件，是否做收入確認(rèn)，何時(shí)確認(rèn)，確認(rèn)的金額等等，都應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真地、詳細(xì)地考慮和分析判斷。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)，按照收入實(shí)現(xiàn)原則和配比原則，合理地確認(rèn)和計(jì)量各項(xiàng)收入。收入的確認(rèn)實(shí)際上就是收入在什么時(shí)候入帳，按照重要性原則在利潤(rùn)表上予以反映，收入確認(rèn)的基本原則是實(shí)現(xiàn)原則和配比原則。房地產(chǎn)在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是一種暫收款、預(yù)收款性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，有的建設(shè)項(xiàng)目剛剛開工甚至尚未開工，顯然不符合收入確認(rèn)條件，不能確認(rèn)收入，只能作為企業(yè)的“預(yù)收帳款”管理，等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。商品房預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售行為，因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款不符合收入確認(rèn)條件;房屋未經(jīng)購(gòu)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，也不符合收入確認(rèn)條件;購(gòu)買方取得房產(chǎn)證的的環(huán)節(jié)較為特殊，因?yàn)橘?gòu)買方取得房產(chǎn)證涉及到測(cè)繪所、房地產(chǎn)交易中心等政府有關(guān)部門,辦妥房產(chǎn)證的時(shí)間較長(zhǎng)，并非開發(fā)企業(yè)所能控制，如果把辦妥房產(chǎn)證的時(shí)間作為確認(rèn)收入的必要條件,將會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。
二、成本核算存在問(wèn)題及對(duì)策
1.成本核算對(duì)象建立不統(tǒng)一。
一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)歷經(jīng)取得土地使用權(quán)、規(guī)劃調(diào)整設(shè)計(jì)、工程施工、銷售、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理移交六個(gè)階段。房地產(chǎn)企業(yè)通常采用分期滾動(dòng)開發(fā)的形式，將前期銷售回籠資金作為后期開發(fā)資金來(lái)源，使各項(xiàng)資源得以高效再生利用和有效配置。此外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品眾多如高層、多層、商業(yè)、別墅、公建配套等等類型，存在一定的復(fù)雜性�？陀^上使房地產(chǎn)成本核算對(duì)象難以統(tǒng)一，由于目前企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中沒(méi)有明確規(guī)范建立核算對(duì)象，所以在實(shí)際運(yùn)作中，不同房地產(chǎn)企業(yè)間差異較大。
2.歸集口徑缺乏規(guī)范和約束。
房地產(chǎn)工程成本支出專業(yè)性較強(qiáng)，普通財(cái)務(wù)通常沒(méi)有相關(guān)豐富的建筑工程知識(shí)，對(duì)某些不能明確性質(zhì)的成本難以劃分歸集類別，尤其是“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”與“建筑安裝工程費(fèi)”之間的具體分類容易混淆。另外，在實(shí)際工作中，由于某些成本支出分期發(fā)生，前后發(fā)生時(shí)間間隔較長(zhǎng)，財(cái)務(wù)人員會(huì)因?yàn)閷?duì)工程成本概念模糊，而將相同的成本支出在不同期歸入不同類別，因此，如果沒(méi)有統(tǒng)一的成本歸集口徑標(biāo)準(zhǔn)，成本核算的準(zhǔn)確性將難以得到保證。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和分期不同，存在不能計(jì)入直接成本的間接費(fèi)用。如果沒(méi)有在核算初期進(jìn)行合理劃分和設(shè)置成本對(duì)象，那么這些間接費(fèi)用在日常會(huì)計(jì)核算中將不能有效、系統(tǒng)地進(jìn)行核算，開發(fā)中后期就會(huì)聚集大量未歸類的間接費(fèi)用。大量間接費(fèi)的存在，不僅產(chǎn)生了難以負(fù)荷的分?jǐn)偣ぷ鳎捎诜謹(jǐn)倢?duì)象和分?jǐn)傇瓌t的多樣性和復(fù)雜性，大幅增加了成本核算的難度，同時(shí)也提供了人為操縱成本的空間，降低了成本核算的準(zhǔn)確性和可靠性。那么如何解決上述的問(wèn)題呢?第一、要統(tǒng)一成本核算對(duì)象確立原則。由于房地產(chǎn)分期滾動(dòng)開發(fā)、產(chǎn)品形態(tài)不一，現(xiàn)有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中又沒(méi)有明確規(guī)范成本核算對(duì)象，因此，在房產(chǎn)開發(fā)前期就應(yīng)做好調(diào)研工作，對(duì)準(zhǔn)備開發(fā)的房產(chǎn)類型、開發(fā)分期、以及樣板房、公建配套、裝修等情況充分了解、深入研究以確立成本核算對(duì)象。假如開發(fā)量較小，可將整個(gè)開發(fā)工程作為成本核算對(duì)象，設(shè)立單一核算對(duì)象;假如開發(fā)量較大、工期較長(zhǎng)，可將同質(zhì)開發(fā)對(duì)象即同類型、同期開發(fā)的房地產(chǎn)作為同一成本核算對(duì)象，也可按使用功能將特殊的建造對(duì)象如游泳池、幼兒園、停車場(chǎng)等作為成本核算對(duì)象。有了清晰的確立原則，就能劃分出清晰的成本核算對(duì)象，這不僅能減少大量間接費(fèi)用的列支，提高成本核算的效率，關(guān)鍵還能大大提高成本核算的準(zhǔn)確性，降低不可控因素。當(dāng)然，成本核算對(duì)象也不能劃分過(guò)細(xì)，因?yàn)閯澐诌^(guò)細(xì)勢(shì)必帶來(lái)較大工作量，使核算工作陷入復(fù)雜，不符合成本效益原則。最后需要強(qiáng)調(diào)的是，成本核算對(duì)象一經(jīng)確定之后，不能相互混淆，更不能隨意改動(dòng)，應(yīng)保持高度的一貫性和連續(xù)性。第二、規(guī)范和約束歸集口徑。由于工程支出類目繁多，財(cái)務(wù)人員難以分辨專業(yè)性較強(qiáng)的工程支出類型，單純依賴經(jīng)驗(yàn)難免混淆成本歸集口徑。在實(shí)際工作中，可以嘗試通過(guò)兩個(gè)途徑來(lái)解決，一是請(qǐng)相關(guān)業(yè)務(wù)人員在工程款支付時(shí)，在請(qǐng)款單上注明具體成本類型，并由財(cái)務(wù)人員建立相應(yīng)的備查文件，對(duì)模糊不清的成本支出進(jìn)行集中例外管理，避免發(fā)生時(shí)間間隔較長(zhǎng)或者財(cái)務(wù)人員調(diào)動(dòng)造成前后歸集口徑不一致的情況。二是相關(guān)成本核算人員在建立合同臺(tái)賬的時(shí)候，針對(duì)難以區(qū)分的成本建立對(duì)應(yīng)末級(jí)會(huì)計(jì)科目的備查說(shuō)明，在日后維護(hù)和記錄合同臺(tái)賬的時(shí)候及時(shí)核對(duì)、方便查詢。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、投資數(shù)額大、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大等經(jīng)營(yíng)特征，與一般商品相比有其特殊性，因此應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的不同時(shí)期分別做好會(huì)計(jì)核算工作。從而完善房地產(chǎn)核算體系，正視存在的問(wèn)題，提高財(cái)務(wù)人員自身的專業(yè)素養(yǎng)，擴(kuò)大知識(shí)層面，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，滿足信息需求者正確、及時(shí)地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，也在一定程度上防止收入和利潤(rùn)的任意操縱。目前，我國(guó)房地產(chǎn)體系正在逐步形成，相關(guān)的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境得到不斷改善，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。因此，建立有針對(duì)性的、操作性強(qiáng)的相關(guān)具體標(biāo)準(zhǔn)是非常有必要的。
參考文獻(xiàn)：
[1]袁靈紅.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見(jiàn)問(wèn)題分析[J].現(xiàn)代商業(yè).2011(20).
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