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年終房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告范文（最新版）
導(dǎo)語：資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)重新估價的過程，是一種動態(tài)性、市場化活動，具有不確定性的特點，其評定價格也是一種模擬價格。因此，資產(chǎn)評估需要規(guī)范進行。以下是小編精心為大家整理的年終房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告范文，推薦給大家參考，歡迎大家前來閱讀。
年終房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告范文：篇一
xxxx信房地產(chǎn)評估有限公司是通過福建省房地產(chǎn)價格評估管理委員會房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)從業(yè)行為年度檢查的評估公司。公司擁有一批具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗及理論知識的注冊會計師、注冊稅務(wù)師、注冊房地產(chǎn)估價師、注冊資產(chǎn)評估師、高級會計師等優(yōu)秀人才。公司業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)評估與土地評估。
在公司我實習崗位是助理評估人員。和專業(yè)評估人員到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進行拍照和勘察，和客戶進行交流。搜集相關(guān)的比較案例。在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下根據(jù)實地勘察及其結(jié)果做房地產(chǎn)評估抵押報告。并幫忙裝訂報告，報備等工作
在實習中應(yīng)用的主要技能，如對房地產(chǎn)知識的熟悉，判斷其年限，結(jié)構(gòu)，區(qū)位等各方面因素。對xx房地產(chǎn)趨勢的了解和判斷。拍照的技術(shù)及與客戶如何進行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習中，開發(fā)了自己的實踐能力。如在一些儀器設(shè)備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學到了房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識。還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容。現(xiàn)場勘察地形的步驟及技術(shù)。
在短短的28的實習，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度，并認真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導(dǎo)教師耐心的'指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評估的知識及實踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時發(fā)現(xiàn)了自身的不足。如具備的專業(yè)知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實。沒有時刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。經(jīng)驗不足，不善于與客戶進行溝通，達到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。
xxxx信房地產(chǎn)評估有限公司的管理和業(yè)務(wù)都較為合理、規(guī)范化。內(nèi)部員工辦事效率高，做事積極主動。高層管理人員對員工信任和支持。使其取得不錯的成績及經(jīng)濟效益。但我覺得在業(yè)務(wù)方面如果能做到權(quán)責明確，分配得當會更加完善的。
從這次的實習中，認識到了自身的不足。也更清楚認識到理論與實踐相結(jié)合的重要性。我決定在下一個月和以后的學習生活中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識和素養(yǎng)。努力學好專業(yè)知識，掌握職業(yè)技能。做到在實踐中不斷發(fā)現(xiàn)問題和總結(jié)經(jīng)驗。注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。了解市場行情及變化。爭取能夠更好更快的融入社會，找到自己的工作崗位，明確工作方向。從而實現(xiàn)人生的價值追求。受貴方委托，我所組織估價人員，于2012年10月30日至2012年11月5日，根據(jù)委托的，遵循國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，經(jīng)現(xiàn)場勘查和社會調(diào)查，遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按照必要的估價程序，選擇了成本途徑法進行了分析和測算，確定該評估對象房地產(chǎn)在估價時點的市場價值是412.38萬元，人民幣大寫：肆佰壹拾貳萬叁仟捌佰元，房地產(chǎn)單價為每平方米2062元。
評估人員：陳曉
2012年11月05日
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
(一)委托方
名稱：湖北工業(yè)大學商貿(mào)學院
法定代表人：xxx
地址：湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號 聯(lián)系電話：xxxxxxx (二)估價方 名稱：陳曉
地址：武漢xxx房地產(chǎn)估價公司
聯(lián)系電話：xxxxxxx
資格等級：xx級
估價機構(gòu)證書編號：xx房地自估(2012)第xxxx號
(三)估價對象
本次估價對象為位于湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號湖北工業(yè)大學商貿(mào)學院圖書館，占地面積為20000平方米，建筑總面積為32000平方米，四層錯落式布局，共七層，建于2007月。土地評估單位為1800/平方米。 (四)評估目的
評估該房地產(chǎn)2012年10月的市場價值 (五)評估基準日
二零一二年十月三十日 (六)評估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價時點原則
5、客觀、公正、公平原則 (七)評估依據(jù)
1、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 2、房地產(chǎn)估價委托書 3、房地產(chǎn)估價合同書
4、政府部門有關(guān)計價和稅費標準及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息 5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范》 (八)評估方法
由于評估對象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓，無直接受益，也很少有交易實例，故確定采用成本途徑法進行本次估價。
成本途徑法的基本思路：成本途徑是通過估測被評估房產(chǎn)的重新構(gòu)件成本，然后扣除各種貶值，以確定評估對象房地產(chǎn)價值的評估思路和技術(shù)方法。
估算的計算公式：房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值;建筑物價值=重置成本*成新率
房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
(1)估測土地價值
土地總價值=1800*1000=180萬元 (2)估測建筑物的價值
�、俟罍y建筑物安裝成本(采用單位工程造價比較法)
A、B、C3個參照物的成本情況
經(jīng)分析比較，得知：參照物A外部裝修好于評估對象，因此單位工程造價比評估對
象高3%;參照物B門窗的材質(zhì)較評估對象差，因此單位工程造價較評估對象低2%;參照物C與評估對象的情況基本相同，無需調(diào)整。
參照物A調(diào)整后的單位造價為：1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調(diào)整后的單位造價為：1750×100/98=(元/平方米)
評估對象的單位工程造價為：(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評估對象建筑安裝成本為：1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬元) ②估測勘察設(shè)計及前期工程費�？辈煸O(shè)計費按建筑安裝成本的2%收取，其他前期工程費按建筑安裝成本1.5%計。
則總的前期費用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬元)
�、塾嬎慊A(chǔ)設(shè)施及配套工程費。根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及費用標準規(guī)定，文化、教育基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費收費標準為220(元/平方米)則基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費為704萬元。 ④計算管理費用。建筑單位管理費用按建筑安裝成本的2%計算。 則管理費用=5714.2857×2%=114.29(萬元)
�、萦嬎阃顿Y利息。建設(shè)項目建設(shè)期為3 年，其貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為300萬元、400萬元、500萬元，年利率為6%，建設(shè)期內(nèi)利息只計息不支付. 則各年應(yīng)計算利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率 第一年末：300/2*6%=9萬元
第二年末：(300.9+400/2)*6%=30.54萬元
第三年末：(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬元 建設(shè)期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬元
�、抻嬎汩_發(fā)利潤。經(jīng)分析調(diào)查，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)該類房地產(chǎn)的平均投資利潤率為15%。 則開發(fā)利潤為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬元) ⑦計算銷售稅費。經(jīng)分析，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及銷售費用合計為開發(fā)后房價的9%。
則銷售稅費=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬元)
�、嘤嬎憬ㄖ锏闹刂贸杀尽＝ㄖ锏闹刂贸杀緸榍皫醉椫�。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬元) ⑨估測建筑物成新率。
評定人：周升 評定日期：2012年11月4 說明：G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的修正系數(shù)，本次評估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評估價值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬元) (3)計算房地產(chǎn)評估值
房地產(chǎn)評估值=土地使用權(quán)評估值+建筑物評估值
=180+8187.42
=8367.42(萬元)
房地產(chǎn)單價=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評估結(jié)論
根據(jù)計算結(jié)果，經(jīng)分析確定評估對象房地產(chǎn)的市場價值為8367.42萬元，房地產(chǎn)單價為每平方米2614.82元。
附件
1、估價對象示意圖
年終房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告范文：篇二
致委托方函：××女士：
受您委托，我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東潮州市奎元路粵�；▓@A區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的住宅用房進行估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標準，對上述房地產(chǎn)進行了分析和測算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：
委估對象于估價時點2011年11月110日公開的市場評估總價為人民幣717930元(大寫：人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整)，評估單價為5318元/平方米。估價的詳細結(jié)
果，見附后的《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》。
此致
鄭州天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所
法定代表人：xxx
2013年11月10日
二、估價師聲明
我們鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估
價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。 6、沒有人對本估價報告提供了專業(yè)幫助。
7、估價報告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對資料的真實性承擔法律責任。 8、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評估機和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。 評估機構(gòu)及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔任何責任。
9·本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。
房地產(chǎn)估價師：xx
2013年11月10日
三、估價的假設(shè)和限制條件
1本評估報告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。 2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評估委托書及相關(guān)資料進行，房地產(chǎn)估價范圍由委托方界定并對其負相應(yīng)法律責任。
3.本報告所稱的“估價價值”系指我們對所估價的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價時點的外部經(jīng)濟環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地
產(chǎn)的公允價值意見。
4、基于估價目的，本估價報告估價結(jié)果是對2010年12月14日這一估價時點委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。
5、注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的目的是對估價對象價值進行估算并發(fā)表意見，不對估價對象權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利進行確認或發(fā)表意見，估價對象的法律權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利由委托方負責解釋。
6·本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對本次估價結(jié)果進行相應(yīng)調(diào)整。
7、我們的估價結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實造成估價結(jié)果失真，我們將不承擔任何法律和經(jīng)濟責任。
8、我們估價的實體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。
9、由于本次估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益、各項服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。
10、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現(xiàn)損失及費用以及轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納的相關(guān)稅費等對估價結(jié)果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現(xiàn)其可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實現(xiàn)的變現(xiàn)價格應(yīng)優(yōu)先支付評估拍賣費及按規(guī)定繳納的稅費等費用。
潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所
2013年11月10日
四·房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
(一)委托方
名稱：潮州市粵�；▓@ 法定代表人：xxx
地址： 廣東潮州市奎元路粵�；▓@A區(qū)7幢302
面積：135平方米
聯(lián)系電話：xxxxxxx (二)估價方 名稱：xxx
地址：潮州房地產(chǎn)估價公司
聯(lián)系電話：xxxxxxx 資格等級：xx級
估價機構(gòu)證書編號：xx房地自估(2013)第xxxx號 (三)估價對象
1. 本次估價對象為位于廣東潮州市奎元路粵海花園A區(qū)7幢302，位于奎元路
中段。周圍有潮州市實驗學校，楓溪中學。大潤發(fā)，國土局，中銀大廈，市政府。。。目前有7路，12路直線到達。該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
2.占地面積為135平方米。四層錯落式布局，共七層，建于2007月。委估對象位于第
3層，建筑面積為135平方米;裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷;廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼;進戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。
估價對象平面布局好，采光通風好，維護情況好 評估該房地產(chǎn)2013年10月的市場價值 (四)評估目的
為該住房出售提供參考。 (五)評估基準日
二零一三年十一月一十日 (六)評估原則 1、合法原則 2、替代原則
3、最高最佳使用原則 4、估價時點原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評估依據(jù)
1、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 2、房地產(chǎn)估價委托書 3、房地產(chǎn)估價合同書
4、政府部門有關(guān)計價和稅費標準及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息 5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范》 (八)評估方法
按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點而確定本次估價根據(jù)估價目的及估價對象的區(qū)位條件和用途以及實地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場比較法對估價對象進行評估。
市場比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照從交易情況交易日期區(qū)域因素個別因素等方面修正得出估價對象房地產(chǎn)價。 收益法：收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘
數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,求取估價對象在估價時點的重新購建價格然后扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法.
(九)估價結(jié)果：經(jīng)過我事務(wù)所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸
款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的規(guī)范要求等，選用科學的評估思路及方法，委估對象于估價時點2013年11月10日公開的市場評估總價為738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評估單價為5472.69元/平方米。(十一)估價作業(yè)日期
：2013年11月10日至2013年11月20日。 (十二)、估價報告應(yīng)用的有效期
1:本估價報告所示的評估結(jié)果為估價對象于估價時點2013年11月10日公開市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評估報告日至使用本評估結(jié)果的時間超過一年(即有效期為2013年11月10日至2014年11月10日)，我們對此結(jié)果造成的后果不負任何責任。
2、估價時點之后、有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方及時聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。否則，我們對此結(jié)果造成的后果不負任何責任。
3、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響;故貸款人(金融機構(gòu))應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。 (十三)、其他需要說明的問題
：1、本次評估的對象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準。
2、在本次評估中，委托方提供的`資料如有虛假，由委托方承擔法律責任。
3、3、本評估報告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準，不得轉(zhuǎn)載或作他用。
4、上述評估結(jié)論是反映委估對象在本次評估目的下，根據(jù)評估原則確定的現(xiàn)行公允價，未
考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價的影響。
5、本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔任何責任。
(十四)、估價人員
評估機構(gòu)負責人：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價師) 估價人員：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價師) 估價報告審核人：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價師) 評估機構(gòu)：潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所
報告出具時間：2013年11月10日
五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
1、市場比較法
市場比較法：在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,并且將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實例并與估價對象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個別因素等方面進行修正得出估價對象房地產(chǎn)的價值 1.1比較因素選擇
根據(jù)估價對象的房屋條件，影響估價對象的主要因素有： A、交易時間：確定房地產(chǎn)價格指數(shù)
B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素：主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對外交通便利度)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.
1·2
、比較因素條件說明
1.3.2對交易日期進行修正
經(jīng)調(diào)查測算，本市估價對象同類房地產(chǎn)價格從2011年11月至2013年11月基本無太大的價
1.3.3對區(qū)域因素進行修正
以估價對象區(qū)域因素為100，則可比實例所在區(qū)域與估價對象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表
區(qū)域比較因素修正表
1.3.4對個別因素進行修正
以估價對象個別因素為100，則可比實例個別因素與估價對象個別因素比較表和修正系數(shù)表見下表
個別比因素較修正表
個別因素修正系數(shù)表
1.4計算比準價格
比準價格=可比實例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù) 計算結(jié)果見下表：
2、收益法
收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。 2.1凈收益的確定：
根據(jù)市場調(diào)查確定估價對象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運營費用率為10%，估價對象每年的凈收益比上年遞增2%，估價對象可租售面積為135平方米，則;年凈收益為=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元 2.2還原利率的確定：
還原利率為安全利率加風險報酬率，安全利率取定為銀行存款利率5.25%，風險報酬率為1%，則還原利率為6%。 2.3評估值計算：
此次估價中，土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán)，估價時點為2013年11月10日)，剩余使用年限為58.5年。則：評估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元
則單價為=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。
六、估價結(jié)果
市場比較法估價結(jié)果為：5775元/平方米，占權(quán)重為91% 收益法估價結(jié)果為：2416元/平方米，占權(quán)重為9%
委估房地產(chǎn)均價確定為=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。委估房地產(chǎn)價值為5472元/m2×135 m2=738813.15元
七、評估結(jié)論
經(jīng)過我事務(wù)所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的規(guī)范要求等，選用科學的評估思路及方法，委估對象于估價時點2013年11月10日公開的市場評估總價為人民幣 738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評估單價為5472.69元/平方米。
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