醫(yī)院資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
一、金融不良資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)問(wèn)題
金融不良資產(chǎn)評(píng)估中的理論和實(shí)踐問(wèn)題很多，這里列舉在實(shí)踐中經(jīng)常面臨的最重要的20個(gè)問(wèn)題，展開分析。
1、評(píng)估什么?
《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》
金融不良資產(chǎn)是指銀行持有的次級(jí)、可疑及損失類貸款，金融資產(chǎn)管理公司收購(gòu)或接管的金融不良債權(quán)，以及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)持有的不良債權(quán)。
并不能理解為：為貸款所設(shè)定的保證——抵押、質(zhì)押物，以及債務(wù)人擁有的資產(chǎn)等是“不良”。其變現(xiàn)折扣并不是由于資產(chǎn)的質(zhì)量，而是產(chǎn)生于變現(xiàn)的時(shí)間要求，
受雇于AMC評(píng)估業(yè)務(wù)，本質(zhì)上是對(duì)債務(wù)人和債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)人可以償還貸款資產(chǎn)線索的查證、資產(chǎn)變現(xiàn)值的估算;經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的判定;其他任何可能償還貸款的線索以及可回收貸款的判定。
債務(wù)人、債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)人可以償還貸款的3個(gè)來(lái)源：
1.經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流;
2.清算剩余資產(chǎn);
3.債務(wù)重組付出。
判定的是償債能力。償債意愿是企業(yè)信用的評(píng)價(jià)，應(yīng)當(dāng)不屬于價(jià)值評(píng)估范疇。
2、為何劃分分析業(yè)務(wù)、評(píng)估業(yè)務(wù)?
價(jià)值分析業(yè)務(wù)：無(wú)法實(shí)施必要評(píng)估程序的
基準(zhǔn)日的價(jià)值或價(jià)值可實(shí)現(xiàn)程度
價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)：可以實(shí)施必要評(píng)估程序的
基準(zhǔn)日的價(jià)值
在未受到限制、能夠履行必要評(píng)估程序的情況下，通常應(yīng)當(dāng)考慮執(zhí)行價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。
在受到限制、無(wú)法履行必要評(píng)估程序的情況下，可以與委托方協(xié)商執(zhí)行價(jià)值分析業(yè)務(wù)。
價(jià)值分析業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)確信受到的限制不會(huì)影響其獨(dú)立性、公正性和價(jià)值分析結(jié)論的合理性。
3、如何劃分分析業(yè)務(wù)、評(píng)估業(yè)務(wù)?
1.在約定時(shí)限內(nèi)，是否能夠充分獲取評(píng)估對(duì)象的資料和信息;
2.對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是否受到限制，如由于相關(guān)當(dāng)事方不配合或其他原因，無(wú)法進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施清查、勘察等必要評(píng)估程序;
3.對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源的查驗(yàn)是否受到限制;
4.是否存在評(píng)估師認(rèn)為對(duì)形成合理價(jià)值評(píng)估結(jié)論具有重要影響的其他事項(xiàng)。
4、分析業(yè)務(wù)和評(píng)估業(yè)務(wù)的披露
提醒委托方和其他報(bào)告使用者關(guān)注價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。
價(jià)值分析結(jié)論是在受到一定限制條件下形成的專業(yè)意見，委托方和其他報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)知曉其作為參考依據(jù)的適用性不同于價(jià)值評(píng)估結(jié)論。
5、評(píng)估的是什么?——評(píng)估范圍和對(duì)象的確定
評(píng)估對(duì)象
債權(quán)資產(chǎn)本身
資產(chǎn)-用以實(shí)現(xiàn)債權(quán)清償權(quán)利的實(shí)物類資產(chǎn)、股權(quán)類資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。
評(píng)估范圍
債務(wù)人
債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)人-不但應(yīng)包括債務(wù)人本身，也包括債務(wù)連帶責(zé)任人，具體包括有效保證期內(nèi)的貸款保證方、提供物權(quán)擔(dān)保(抵押、質(zhì)押等)的第三方、承債式兼并方和其他責(zé)任關(guān)聯(lián)方等
實(shí)務(wù)中存在的主要問(wèn)題分析
關(guān)于評(píng)估范圍和對(duì)象的問(wèn)題主要有兩個(gè)方面，一是沒(méi)有明確說(shuō)明評(píng)估或分析的對(duì)象。金融不良資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估對(duì)象一般存在兩種，一是債權(quán)本身，二是用以實(shí)現(xiàn)債權(quán)清償權(quán)利的實(shí)物類資產(chǎn)、股權(quán)類資產(chǎn)和其他資產(chǎn)(往往因受到限制、無(wú)法實(shí)施必要評(píng)估程序)。而在報(bào)告書中幾乎都是因受到限制、無(wú)法實(shí)施必要評(píng)估程序的用以實(shí)現(xiàn)債權(quán)清償權(quán)利的實(shí)物類資產(chǎn)、股權(quán)類資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。這樣，因沒(méi)有明確說(shuō)明評(píng)估對(duì)象，在瑕疵事項(xiàng)的揭示中，不能說(shuō)明究竟是何種原因產(chǎn)生的瑕疵。二是沒(méi)有對(duì)債務(wù)連帶責(zé)任人償債能力進(jìn)行分析。金融不良資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)和分析業(yè)務(wù)中的范圍，不但應(yīng)包括債務(wù)人本身，也包括債務(wù)連帶責(zé)任人，具體包括有效保證期內(nèi)的貸款保證方、提供物權(quán)擔(dān)保(抵押、質(zhì)押等)的第三方、承債式兼并方和其他責(zé)任關(guān)聯(lián)方等。債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析除調(diào)查債務(wù)人經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)情況、資產(chǎn)狀況、企業(yè)信用等外，應(yīng)當(dāng)調(diào)查債務(wù)人責(zé)任關(guān)聯(lián)方的經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)情況、資產(chǎn)狀況、企業(yè)信用等，這是“債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析業(yè)務(wù)”分析范圍的具體要求。
6、價(jià)值類型的不同理解
資產(chǎn)的清算?債權(quán)的清算?
《意見》——清算價(jià)值是指資產(chǎn)在強(qiáng)制清算或強(qiáng)制變現(xiàn)的前提下，變現(xiàn)資產(chǎn)所能合理獲得的價(jià)值。委托方在需要將持有的金融不良資產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)制清算或變現(xiàn)時(shí)，可以委托注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估清算價(jià)值。
評(píng)估對(duì)象是債權(quán)本身時(shí)，是否存在強(qiáng)制變現(xiàn)?利用債權(quán)處置市場(chǎng)資料，對(duì)比分析得出債權(quán)的變現(xiàn)價(jià)值，屬于清算價(jià)值類型?還是市場(chǎng)價(jià)值類型?
實(shí)務(wù)中，AMC處置債權(quán)的時(shí)間足以支持市場(chǎng)價(jià)值類型的定義
假設(shè)清算法，適用于“清算價(jià)值類型”。
假設(shè)清算法是指在假設(shè)對(duì)企業(yè)(債務(wù)人或債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方)進(jìn)行清算償債的情況下，基于企業(yè)的整體資產(chǎn)，從總資產(chǎn)中剔除不能用于償債的無(wú)效資產(chǎn)，從總負(fù)債中剔除實(shí)際不必償還的無(wú)效負(fù)債，按照企業(yè)清算過(guò)程中的償債順序，考慮債權(quán)的優(yōu)先受償，以分析債權(quán)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)從債務(wù)人或債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方所能獲得的受償程度
假設(shè)清算法，企業(yè)的清算和資產(chǎn)的處置變現(xiàn)
7、假設(shè)清算法——評(píng)估的不是凈資產(chǎn)
假設(shè)清算法評(píng)估：是在對(duì)可以償還債務(wù)、優(yōu)先股東、普通股東剩余資產(chǎn)受償權(quán)利等有效資產(chǎn)的評(píng)估，之后按順序，確定AMC作為一般債務(wù)人可以獲取的剩余資產(chǎn)變現(xiàn)額。
假設(shè)清算法評(píng)估：當(dāng)企業(yè)只能清算關(guān)閉，資產(chǎn)逐個(gè)變現(xiàn)前提下，成本法是首選方法。
假設(shè)清算法評(píng)估：可以整體變現(xiàn)、可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，基于“企業(yè)現(xiàn)金流” 評(píng)估的價(jià)值，之后按順序償還，應(yīng)當(dāng)是可選方法。
8、假設(shè)清算法——固定資產(chǎn)的評(píng)估
運(yùn)用假設(shè)清算法評(píng)估有效資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)債務(wù)企業(yè)而言，設(shè)備已經(jīng)不具持續(xù)使用前提，不應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格加計(jì)運(yùn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)的思路作價(jià)，應(yīng)以銷售途徑確定“二手”設(shè)備價(jià)格扣減銷售費(fèi)用的思路。尤其是車輛。
9、無(wú)效資產(chǎn)確認(rèn)
劃撥土地：
2、擔(dān)�；虻盅簶�(biāo)的物：
3、公益福利性設(shè)施：
4、職工集資款：
10、安置職工費(fèi)用確定
若干城市試行國(guó)有企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知(國(guó)發(fā)[1997]10號(hào) 1997年3月2日)安置破產(chǎn)企業(yè)職工的費(fèi)用，從破產(chǎn)企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中撥付。破產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)為抵押物的，其轉(zhuǎn)讓所得也應(yīng)首先用于安置職工，不足以支付的，不足部分從處置無(wú)抵押財(cái)產(chǎn)、抵押財(cái)產(chǎn)所得中依次支付。破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣所得安置職工仍不足的，按照企業(yè)隸屬關(guān)系，由同級(jí)人民政府負(fù)擔(dān)。
安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原則上按照破產(chǎn)企業(yè)所在試點(diǎn)城市的企業(yè)職工上年平均工資收入的3倍計(jì)算，試點(diǎn)城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況從嚴(yán)掌握，不得隨意突破。
自謀職業(yè)的可一次性付給安置費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)不高于試點(diǎn)城市的企業(yè)職工上年平均工資收入的3倍。
破產(chǎn)企業(yè)離退休職工的離退休費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)由當(dāng)?shù)厣鐣?huì)養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。
破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，職工的生活費(fèi)從破產(chǎn)清算費(fèi)中支付，具體支付辦法按照財(cái)政部《國(guó)有企業(yè)試行破產(chǎn)有關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題的暫行規(guī)定》(財(cái)工字[1996]226號(hào))執(zhí)行。
破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)處置所得，在支付安置職工的費(fèi)用后，其剩余部分按照《破產(chǎn)法》的規(guī)定，按比例清償債務(wù)。
11、中介及清算費(fèi)用的確定
支付的清算費(fèi)用包括：
聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)(包括會(huì)計(jì)師、評(píng)估師、律師等);
進(jìn)行清算工作的費(fèi)用;
支付公告費(fèi)用
支付訴訟費(fèi)用
支付折舊等其它費(fèi)用。
清算費(fèi)用確定：
經(jīng)驗(yàn)?
統(tǒng)計(jì)?
單議?
12、資產(chǎn)變現(xiàn)率的問(wèn)題
債權(quán)
股權(quán)
固定資產(chǎn)
時(shí)間折扣?
資產(chǎn)功能限制?
市場(chǎng)限制?
債務(wù)企業(yè)持有股權(quán)，轉(zhuǎn)讓?清算?
13、綜合因素分析法——“企業(yè)不存在”的判定
最高法院法經(jīng)[2000]24號(hào)《關(guān)于企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的函》“吊銷企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是工商行政管理局根據(jù)國(guó)家工商行政法規(guī)對(duì)違法的企業(yè)法人作出的一種行政處罰。企業(yè)法人被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消滅”
14、準(zhǔn)確理解、謹(jǐn)慎把握評(píng)估價(jià)值——交易價(jià)格
價(jià)值評(píng)估結(jié)論或價(jià)值分析結(jié)論是資產(chǎn)處置的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)金融不良資產(chǎn)處置時(shí)可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析結(jié)論無(wú)法考慮影響債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值的所有因素，價(jià)值分析結(jié)論與處置債權(quán)資產(chǎn)時(shí)最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格可能出現(xiàn)一定差距。
評(píng)估功能實(shí)踐中的偏差
——過(guò)分夸大評(píng)估定價(jià)功能
——將評(píng)估結(jié)論絕對(duì)化
在公開市場(chǎng)中，交易雙方可以通過(guò)參考?xì)v史成本價(jià)、市場(chǎng)尋價(jià)、集中競(jìng)價(jià)(競(jìng)買、競(jìng)賣、競(jìng)買與競(jìng)賣同時(shí)進(jìn)行)等多種途徑發(fā)現(xiàn)價(jià)格。如果這種價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制失靈、低效或成本過(guò)高，可以轉(zhuǎn)為聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估人員為交易雙方提供專業(yè)咨詢意見。但最終的成交價(jià)是由交易各方談判決定的，評(píng)估價(jià)只是交易各方談判的基礎(chǔ)，而不是直接、當(dāng)然地作為交易價(jià)格。而按照評(píng)估價(jià)決策，客觀上創(chuàng)造了一個(gè)雖然不是政府定價(jià)、但是與政府定價(jià)機(jī)制類似的中介機(jī)構(gòu)定價(jià)的機(jī)制。這種機(jī)制為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)創(chuàng)設(shè)了一個(gè)定價(jià)權(quán)，一個(gè)超越交易各方的權(quán)力。
現(xiàn)階段在使用評(píng)估結(jié)論時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)論根據(jù)交易實(shí)際條件的調(diào)整使用，是政府監(jiān)管部門、資產(chǎn)交易各方難以逾越的障礙。使評(píng)估結(jié)論絕對(duì)化、唯一化，而不論是否符合交易時(shí)的條件。
評(píng)估價(jià)值交易價(jià)格
資產(chǎn)的價(jià)值是客觀存在的，對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估是發(fā)現(xiàn)這個(gè)價(jià)值最可能的值;評(píng)估假設(shè)的交易條件是理想化的，一般的公允的。
具體的交易條件是特殊的，形成的現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格是實(shí)際存在的，盡量縮小兩者的差距是充分發(fā)揮評(píng)估功能的任務(wù)。
不是實(shí)際的交易值，是在一定的假設(shè)條件下資產(chǎn)的估計(jì)值是現(xiàn)實(shí)的交易條件下的實(shí)際成交價(jià)格。
最可能形成的價(jià)格的估計(jì)值，它并不是一種事實(shí)。是一種事實(shí)，是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)。
評(píng)估具有目的性(不同的交易行為評(píng)估價(jià)值是不同的)評(píng)估價(jià)值具有時(shí)效性(是特定時(shí)間內(nèi)的價(jià)值，盡管報(bào)告中約定了時(shí)效，但有效期不是根據(jù)具體資產(chǎn)以及交易個(gè)別設(shè)定的)交易價(jià)格沒(méi)有
市場(chǎng)條件是模擬的：評(píng)估價(jià)值是通過(guò)模擬市場(chǎng)狀況和條件得出的資產(chǎn)估計(jì)值，具有很大的預(yù)測(cè)性。力求揭示公允價(jià)值。是特定市場(chǎng)條件下的交易值，是實(shí)際成交的價(jià)格反映的是交易雙方在目前條件下對(duì)交易資產(chǎn)的評(píng)判，價(jià)格不一定具有公允性。
評(píng)估價(jià)值是市場(chǎng)評(píng)判的最可能形成的資產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)值，他具有公允性。是社會(huì)平均意義上的評(píng)判，體現(xiàn)了社會(huì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)同的一致程度，體現(xiàn)客觀性、公允性。特定的買賣方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)可程度的具體量值。不一定是客觀的、公允的，也有可能不是交易或?qū)⒁灰鬃羁赡苄纬傻馁Y產(chǎn)價(jià)格
評(píng)估價(jià)值客觀上受評(píng)估機(jī)構(gòu)人員專業(yè)素質(zhì)和水平、個(gè)人主觀判斷、評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)條件的影響;也受經(jīng)濟(jì)行為、目的、價(jià)值類型、評(píng)估方法等的影響是資產(chǎn)交易雙方討價(jià)還價(jià)能力、對(duì)資產(chǎn)質(zhì)的認(rèn)知程度、心理因素、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等綜合反映。
15、清算中企業(yè)評(píng)估處理
評(píng)估時(shí)，債務(wù)企業(yè)正在清算，可能導(dǎo)致的結(jié)果是債權(quán)人清算分配額與評(píng)估值的差異。
清算分配過(guò)程、清算清償安排，比評(píng)估設(shè)定的清償順序可靠、合法。
建議：對(duì)于剛剛進(jìn)入清算程序的或準(zhǔn)備清算的、AMC在清算報(bào)告出具前能夠處置完成，可以利用評(píng)估結(jié)論;對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入清算程序，清算報(bào)告可能在評(píng)估報(bào)告出具前、或清算報(bào)告在債權(quán)處置現(xiàn)實(shí)前，建議AMC另行處理。
16、評(píng)估分析結(jié)論表達(dá)方式的困惑?
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師形成的債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析結(jié)論可以是明確的數(shù)值，也可以是區(qū)間值。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)與委托方進(jìn)行協(xié)商，確定價(jià)值分析結(jié)論的形式。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)確信區(qū)間值的合理性并予以充分說(shuō)明。
價(jià)值鑒證?價(jià)值咨詢?——“皇帝的新衣”
區(qū)間值，意味著交易價(jià)格的范圍?
區(qū)間值風(fēng)險(xiǎn)、確定值風(fēng)險(xiǎn)，那個(gè)大?
區(qū)間形成，是量化難題造成?非市場(chǎng)因素造成?
區(qū)間形成時(shí)表達(dá)的“最低”、“最高”，所有價(jià)值因素均已考慮?
……………
17、無(wú)法量化因素的處理 困惑?
對(duì)無(wú)法量化但可能影響債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析結(jié)論的因素應(yīng)當(dāng)在價(jià)值分析報(bào)告中予以披露。
實(shí)務(wù)中，無(wú)法量化因素多于量化因素——披露的界限?
AMC——客戶，不具根據(jù)披露內(nèi)容，決定價(jià)格的意識(shí)和能力?
價(jià)值分析業(yè)務(wù)中的“綜合因素分析法”，強(qiáng)制給值屬于量化因素?
變現(xiàn)折扣率修正，量化比不量化更為科學(xué)?
18、謹(jǐn)慎對(duì)待上市公司債務(wù)人
對(duì)上市公司作為債務(wù)人和關(guān)聯(lián)人的評(píng)估，假設(shè)清算法是否適用?
持有上市公司債權(quán)，上市公司能否假設(shè)清算?
清算中，對(duì)于可能涉及社會(huì)穩(wěn)定的廣大流通股東，是否按一般股東對(duì)待——先償還債務(wù)，再實(shí)現(xiàn)股東剩余受償?
建議采用預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的方法，分析債務(wù)人償還能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)債權(quán)的可能及額度。
19、與法律盡職調(diào)查的對(duì)接
改制評(píng)估國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估--審計(jì)與評(píng)估的對(duì)接--審計(jì)確定賬面價(jià)值評(píng)估依此作價(jià)
不良資產(chǎn)評(píng)估--律師與評(píng)估的對(duì)接--訴訟狀態(tài)的確認(rèn)，合同等法律文本的有效性
金融不良資產(chǎn)所涉及的企業(yè)大量存在著訴訟或資產(chǎn)被查封的情況。訴訟有判決、執(zhí)行、上訴等等程序。
金融不良資產(chǎn)，涉及大量的合同等法律文書的有效性問(wèn)題;
金融不良資產(chǎn)涉及大量的法律關(guān)系。涉及眾多的利益關(guān)聯(lián)方——投資人、債務(wù)人、擔(dān)保人、主管部門、政府、法院、中介機(jī)構(gòu)等;
上述情況都必須借助法律專業(yè)，進(jìn)行盡職調(diào)查后出具專業(yè)意見。評(píng)估師對(duì)各種法律狀態(tài)下的的資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)行估算。
法律盡職調(diào)查的局限：律師事務(wù)所調(diào)查到的資產(chǎn)線索可能還是不完全的，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須重視需要自己所進(jìn)行的現(xiàn)場(chǎng)勘察和相關(guān)信息的搜集與分析。
律師的職責(zé)主要是查詢到資產(chǎn)線索并進(jìn)行法律分析，而評(píng)估師則應(yīng)在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況作進(jìn)一步的分析。
20、披露問(wèn)題
債權(quán)價(jià)值分析結(jié)論，應(yīng)明確說(shuō)明價(jià)值評(píng)估報(bào)告與價(jià)值分析報(bào)告的區(qū)別，關(guān)鍵是結(jié)論的準(zhǔn)確性以及在使用中的參考作用的大小。
價(jià)值分析結(jié)論是在無(wú)法實(shí)施必要的評(píng)估程序的限制條件下形成的專業(yè)意見，作為處置債權(quán)的參考依據(jù)，其作用降低，報(bào)告書中，應(yīng)明確說(shuō)明該事項(xiàng)。以使監(jiān)管方了解分析結(jié)論的存在的瑕疵，并充分理解分析結(jié)論實(shí)現(xiàn)價(jià)值與分析結(jié)論本身價(jià)值可能存在的差異。
鑒于該情況，在特別事項(xiàng)說(shuō)明中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確信并披露：盡管受到限制、無(wú)法履行必要的評(píng)估程序，但受到的限制不會(huì)影響其獨(dú)立性、公正性和價(jià)值分析結(jié)論的合理性等類似內(nèi)容。
根據(jù)《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》，評(píng)估師“應(yīng)當(dāng)建議委托方在參考價(jià)值分析結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合資產(chǎn)處置方案及資產(chǎn)處置時(shí)資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況等因素，進(jìn)行合理決策”，請(qǐng)補(bǔ)充該內(nèi)容，以使資產(chǎn)管理公司靈活使用價(jià)值分析結(jié)論提供合法、專業(yè)的依據(jù)。
一、金融不良資產(chǎn)評(píng)估案例分析
金融不良資產(chǎn)評(píng)估，需要研究的課題很多，本次通過(guò)兩個(gè)案例，研究?jī)蓚�(gè)問(wèn)題：
1、資產(chǎn)包評(píng)估問(wèn)題
2、價(jià)值分析業(yè)務(wù)的綜合因素分析法的問(wèn)題
案例一：
某AMC持有的某投資顧問(wèn)有限公司
債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析報(bào)告
一、案例背景
某投資顧問(wèn)有限公司，于1997年向建設(shè)銀行借款800萬(wàn)元，月利率7.0125 ‰ ，合同起止日期為1997年12月19日——1998年6月18日，貸款性質(zhì)為擔(dān)保，擔(dān)保人為某商貿(mào)公司。
上述貸款到期后，債務(wù)人、保證人未能及時(shí)償還借款。
2004年6月，建設(shè)銀行將上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓給所屬AMC;2004年11月，該AMC又將該債權(quán)移交給另外一家AMC。
轉(zhuǎn)讓的債權(quán)本金為800萬(wàn)元，利息為379萬(wàn)。
2007年4月，受讓該債權(quán)的AMC擬通過(guò)市場(chǎng)出售該債權(quán)。為此，委托北京一家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該債權(quán)進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年12月31日。基準(zhǔn)日時(shí)債權(quán)本金800萬(wàn)元，利息為677.84萬(wàn)元。
二、評(píng)估情況
業(yè)務(wù)類型——價(jià)值分析業(yè)務(wù)
采用的價(jià)值類型——清算價(jià)值類型;
分析方法——綜合因素分析法;
分析范圍債務(wù)人、擔(dān)保人;
分析結(jié)果：該債權(quán)的清算價(jià)值為73.89萬(wàn)元-221.68萬(wàn)元，其中：優(yōu)先償債能力為零，一般償債能力為73.89萬(wàn)元-221.68萬(wàn)元，補(bǔ)充償債能力為零，債權(quán)本金回收率為9.24%-27.71%。
三、報(bào)告分析
緒言
接受委托，根據(jù)國(guó)家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估以及《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》的有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)AMC北京辦事處擬確定對(duì)某投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“債務(wù)人”)的債權(quán)資產(chǎn)可回收價(jià)值所涉及的項(xiàng)目全部信息資料進(jìn)行了認(rèn)真的審閱和分析，對(duì)該項(xiàng)目的可償債資產(chǎn)進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)研，在可取得資料、可獲取調(diào)查途徑并實(shí)施調(diào)查的基礎(chǔ)上，我們對(duì)本項(xiàng)債權(quán)可回收價(jià)值實(shí)施了盡可能全面的分析和測(cè)算，現(xiàn)對(duì)AMC北京辦委托我們進(jìn)行債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析的本項(xiàng)債權(quán)在2006年12月31日所表現(xiàn)的清算價(jià)值提出分析意見。
分析-可回收價(jià)值與清算價(jià)值是否同一概念
處置方式類型及定義
根據(jù)為東方北京辦賣方定價(jià)的事前評(píng)估目的，結(jié)合評(píng)估師、律師及北京辦事處人員對(duì)本債權(quán)項(xiàng)目盡職調(diào)查收集的信息分析，本債權(quán)項(xiàng)目建議歸為快速變現(xiàn)類資產(chǎn)。
快速變現(xiàn)類資產(chǎn)，是指經(jīng)過(guò)盡職調(diào)查，債務(wù)人基本無(wú)可償債資產(chǎn)或可用于償債的資產(chǎn)沒(méi)有價(jià)值提升空間，并且隨著時(shí)間的推移，資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)貶值，不進(jìn)行快速處置會(huì)導(dǎo)致回收價(jià)值遞減的債權(quán)。
分析-債務(wù)人沒(méi)有可償債資產(chǎn)，如何償還債務(wù)，或債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式?
價(jià)值類型及定義
經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析及與辦事處經(jīng)辦人員的充分溝通，本項(xiàng)目建議采用快速變現(xiàn)的方式處置，故測(cè)算的債權(quán)價(jià)值采用清算價(jià)值類型，供委托方處置該債權(quán)提供價(jià)值參考信息
分析
1.債權(quán)資產(chǎn)清算?實(shí)現(xiàn)債權(quán)對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的清算?債務(wù)企業(yè)清算?
2.債權(quán)快速變現(xiàn)，清算價(jià)值類型?市場(chǎng)價(jià)值類型?
債權(quán)價(jià)值分析范圍和對(duì)象
本次債權(quán)價(jià)值分析范圍為AMC北京辦事處應(yīng)收某投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司的全部債權(quán)。本次債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析的范圍包括對(duì)一般主債權(quán)、一般擔(dān)保債權(quán)的分析等。
債權(quán)價(jià)值分析對(duì)象為與上述債權(quán)有關(guān)的債務(wù)企業(yè)的整體資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債，及其或有資產(chǎn)和或有負(fù)債。
分析
1.從評(píng)估方法看，實(shí)際上分析對(duì)象應(yīng)當(dāng)是債權(quán)本身;分析范圍包括債務(wù)人、擔(dān)保人、抵押資產(chǎn)。
2.報(bào)告中描述的分析對(duì)象，有關(guān)債務(wù)人的整體資產(chǎn)、負(fù)債及或有資產(chǎn)、或有負(fù)債，與實(shí)際操作完全不符。
盡調(diào)小組調(diào)查及勘察情況
工商資料查詢情況：根據(jù)卷宗信息記載及北京市兆源律師事務(wù)所出具的法律意見書 。
實(shí)地勘察情況：債務(wù)人某投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司，本次盡調(diào)沒(méi)有找到企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但根據(jù)潘總(該個(gè)人為關(guān)聯(lián)人)介紹，該公司經(jīng)營(yíng)上面臨困難，公司連年虧損，目前該公司正常年檢;保證人北京南桂商貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司本次盡調(diào)沒(méi)有找到該企業(yè)。
分析
1.工商資料查詢，完全依賴于檔案、律師?
2.關(guān)聯(lián)人介紹情況能否作為判定依據(jù)?
其他調(diào)查
(三)房地產(chǎn)調(diào)查情況
根據(jù)卷宗資料，律師在房產(chǎn)、土地相關(guān)管理部門沒(méi)有查證到在債務(wù)人、保證人名下登記的房產(chǎn)及土地。
(四)債權(quán)訴訟情況
卷宗中未見該筆債權(quán)的訴訟情況。
(五)律師意見
根據(jù)卷宗中北京市兆源律師事務(wù)所出具的《法律意見書》：“債權(quán)有效，保證擔(dān)保合法有效。”
分析
1.僅僅做了上述調(diào)查工作，是否能夠反映評(píng)估程序的履行?
2.看不出現(xiàn)場(chǎng)工作是如何進(jìn)行的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，過(guò)程比結(jié)果更為重要，因?yàn)閺倪^(guò)程可以判斷結(jié)果。
分析方法
債權(quán)價(jià)值分析方法
本次債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值分析目的是為委托方確定接收建行可疑類債權(quán)的價(jià)值提供參考，評(píng)估人員依據(jù)債權(quán)人提供的資料、律師法律意見書和盡職調(diào)查等了解的情況，對(duì)該項(xiàng)快速變現(xiàn)類債權(quán)資產(chǎn)的清算價(jià)值主要采用綜合因素分析法進(jìn)行分析
分析
債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇，首先應(yīng)選擇業(yè)務(wù)類型;
選擇綜合因素分析的方法依據(jù)?
債權(quán)價(jià)值分析過(guò)程及結(jié)論
1.優(yōu)先償債資產(chǎn)分析
該項(xiàng)債權(quán)無(wú)優(yōu)先償債資產(chǎn)。
2.一般主債權(quán)償債能力的分析
債務(wù)人為管理咨詢類企業(yè)，目前處于存續(xù)狀態(tài)，目前正常年檢;根據(jù)潘總介紹，該公司經(jīng)營(yíng)上面臨困難，公司連年虧損，目前勉強(qiáng)維持，但卷宗相關(guān)資料并沒(méi)有顯示企業(yè)存在可執(zhí)行有效資產(chǎn)，這都對(duì)債權(quán)的回收有很大的負(fù)面影響。
綜上所述，債權(quán)回收有很大的難度，但公司目前存續(xù)處于開業(yè)狀態(tài)，分析仍有一定的回收，一般償債比例約為5%-15%，則回收金額為14,778,413.30×5%=738,920.67元至14,778,413.30×15%=2,216,762.00元。
3.補(bǔ)充償債能力分析
保證人××商貿(mào)發(fā)展有限責(zé)任公司，本次盡調(diào)過(guò)程中沒(méi)有在其注冊(cè)地址找到該企業(yè)，在網(wǎng)絡(luò)媒體上亦沒(méi)有查找到保證人的信息，在工商登記處的電話已經(jīng)為空號(hào)，保證人實(shí)際已經(jīng)查無(wú)下落;卷宗資料中也沒(méi)有查到保證人可以償債的有效資產(chǎn)，因此保證人的一般償債能力為零。
4.債務(wù)企業(yè)整體償債能力分析
通過(guò)綜合因素分析法對(duì)以上債權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析得出如下結(jié)論：AMC北京辦持有的債權(quán)某投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司回收金額為738,920.67元-2,216,762.00 元。
上述為該報(bào)告得出結(jié)論的全部?jī)?nèi)容：
問(wèn)題：
1.采用“綜合因素分析法”，按5，15%確定分析值，缺少因素分析內(nèi)容、或分析了那些因素、并如何得出的5%，10%?
2.如何體現(xiàn)清算價(jià)值類型?
3.按目前的評(píng)估報(bào)告思路，以債權(quán)本息和的一定比例(5、10%)確定分析值，如果再過(guò)一段時(shí)間，評(píng)估值勢(shì)必增加(因?yàn)槔⒃黾恿?，是否符合一般邏輯?
4.到底是可以量化的，還是不可量化的?
5.按報(bào)告披露的所有信息，73—221萬(wàn)元的回收價(jià)值，究竟有什么信息證據(jù)?不得而知。
案例二：
某Amc打包出售282戶債權(quán)
一、案例背景
某AMC從另一家AMC接受內(nèi)蒙古全區(qū)可疑類貸款，共計(jì)282戶，債權(quán)金額見下表。
上述貸款到期后，債務(wù)人、保證人未能及時(shí)償還借款。
2006年4月，受讓該債權(quán)的AMC擬通過(guò)市場(chǎng)出售該債權(quán)包。為此，委托內(nèi)蒙兩家家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該債權(quán)包進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年3月20日�；鶞�(zhǔn)日時(shí)債權(quán)本金115,885.93萬(wàn)元，債權(quán)總額為192,194.60萬(wàn)元。
AMC持有建行內(nèi)蒙分行282戶
序號(hào)分類戶數(shù)本金債權(quán)總額
11000萬(wàn)以上2070,237.64120,292.21
2500-1000萬(wàn)2619,831.3131,446.92
500萬(wàn)以下23625,816.9840,455.47
合 計(jì)282115,885.93192,194.60
二、評(píng)估情況
該資產(chǎn)包，AMC聘請(qǐng)兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
業(yè)務(wù)類型——價(jià)值分析業(yè)務(wù)
采用的價(jià)值類型——清算價(jià)值類型;
分析方法——1+1+1+1+1+……+285.有的采用綜合因素分析法、有的對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
分析范圍債務(wù)人、擔(dān)保人;
分類戶數(shù)本金債權(quán)總額受償/評(píng)估額本金受償率
1000萬(wàn)以上2070237.64120292.2113462.070.1917
500-1000萬(wàn)2619831.3131446.923187.350.1607
500萬(wàn)以下23625816.9840455.476281.050.2433
282115885.93192194.622930.470.1979
三、報(bào)告分析
問(wèn)題：
1.1+1+1+………+282的模式，批量評(píng)估，與單戶評(píng)估是否存在差異?是否應(yīng)考慮批量出售時(shí)的價(jià)值優(yōu)惠?
2.同樣回收比例的結(jié)果，對(duì)應(yīng)債務(wù)人的“綜合因素”是否應(yīng)一致，或者是否需要制作因素分析表，統(tǒng)一賦值?
3.是否應(yīng)分析不同行業(yè)對(duì)債務(wù)企業(yè)的影響，進(jìn)而分析同樣的因素不同的取值?
4.匯總時(shí)，將價(jià)值評(píng)估和價(jià)值分析業(yè)務(wù)合計(jì)，其作用如何界定?
5.對(duì)如此大量的債務(wù)企業(yè)，是否存在地方政策對(duì)價(jià)值的影響?
6.資產(chǎn)包內(nèi)存在上市公司，存在部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同樣采用折扣的方法，是否與債務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際、資產(chǎn)實(shí)際相符?
7.以債權(quán)的一定比例確定評(píng)估值，債權(quán)的金額直接決定評(píng)估值，是否意味著，隨時(shí)間的延長(zhǎng)(債權(quán)利息增大，債權(quán)增大)評(píng)估價(jià)值會(huì)增加?
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