資產評估報告優(yōu)秀

時間：2024-09-13 06:27:32 資產評估報告我要投稿

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2016資產評估報告優(yōu)秀例文

　　導語：資產評估，即資產價值形態(tài)的評估。是指專門的機構或專門評估人員，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的方法，以貨幣作為計算權益的統(tǒng)一尺度，對在一定時點上的資產進行評定估算的行為。。下面是小編為大家整理的上市公司的資產評估報告，希望對大家有所幫助。歡迎閱讀，僅供參考，更多相關的知識，請關注文書幫!

2016資產評估報告優(yōu)秀例文

　　資產評估報告優(yōu)秀范文【篇一】：

　　北京***資產評估有限公司

　　資產評估報告書 ***評( )第號

　　(全一冊)

　　北京***資產評估有限公司

　　資產評估報告書摘要資產評估報告書(正文)

　　一、委托方及資產占有方簡介„„„„„„„„„„„„„頁二、評估目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„頁三、評估范圍與對象„„„„„„„„„„„„„„„„„頁四、評估基準日„„„„„„„„„„„„„„„„„„„頁五、評估原則„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„頁六、評估依據(jù)„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„頁七、評估方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„頁八、評估過程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„頁九、評估結論„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„頁十、評估特別事項說明„„„„„„„„„„„„„„„„頁十一、評估基準日期后重大事項„„„„„„„„„„„„頁十二、評估報告法律效力„„„„„„„„„„„„„„„頁十三、評估報告提出日期„„„„„„„„„„„„„„„頁

　　某某單位資產評估

　　報告書

　　摘要

　　北京***資產評估有限公司接受某某單位(全稱)的委托，就該公司擬投入什么類型的資產與某某公司合資(評估目的)，依據(jù)國家關于資產評估的有關規(guī)定和國家有關部門制定的政策、法規(guī)，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，經過現(xiàn)場勘查，主要采用重置成本法和收益現(xiàn)值法對委評資產進行評估，貴單位擬投入合資公司的資產在評估基準日一九年月日的公允市價為總計為人民幣 10000 萬元，評估結果詳見下表。

　　以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本次評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。本摘要與資產評估報告書正文具有同等法律效力。

　　北京***資產評估有限公司(公章)

　　評估機構法定代表人：注冊評估師：注冊評估師：

　　某某單位資產評估報告書

　　北京***評( )第號

　　緒言

　　北京***資產評估有限公司接受某某單位(單位全稱)的委托，根據(jù)國家有關資產評估的規(guī)定，本著客觀、獨、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對貴單位為評估目的而涉及的全部資產和負債(或部分資產)進行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查和詢證，對委托評估的資產和負債在年月日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將評估報告情況及評估結果報告如下：

　　委托方與資產占有方簡介

　　1、較為詳細地分別介紹委托方、資產占有方(兩者全一的可作為資產占有方介紹)的情況，主要包括：

　　(1)名稱、注冊地址及主要經營場所地址、法定代表人、歷史情況簡介; (2)企業(yè)資產、財務、經營狀況，行業(yè)、地域的特點與地位，以及相應的國家產業(yè)政策。

　　2、須寫明委托方和資產占有方之間的隸屬關系或經濟關系(上級主管部門，企業(yè)主要經營范圍，職工人數(shù)及基本構成，資產情況，銷售收入和利潤，下屬公司情況等。還應簡述與其聯(lián)營公司的概況)，如無隸屬或經濟關系，則寫明發(fā)生評估的原因;

　　3、如資產占有方為多家企業(yè)，須逐一介紹。二、評估目的本次評估是為滿足委托方的何種需要，及其所對應的經濟行為類型而進行;

　　簡要、準確說明該經濟行為是否經過批準，如已獲批準，應與明已獲得

　　的

　　相關經濟行為批準文文件，批件名稱、批準單位名稱、確立日期及文號。

　　三、評估范圍和對象本次委托評估的范圍是某某單位的全部資產(或部分資產)。

　　該資產的賬面原值為元，賬面凈值為元。資產評估類型主要包括流動資產、長短期投資、固定資產(含房屋建筑.設備、在建工程)無形及遞延資產等，以及流動負債和長期負債。評估的具體范圍以委托方的種類資產評估申報表為基礎，凡列入表內并經核實的資產及截止基準日會計報表上載明的資產均在本次評估范圍內。如有帳外資產及盤盈資

　　產，經與委托方共同確認產權的基礎上也列入本次評估范圍內。

　　(如是部分資產評估時，則應說明資產的內容。) 經核實，委托評估的資產屬某某單位所有，屬國有資產(集體所有或私有)。

　　如納入評估范圍的資產為多家占有，則應說明各自的份額及對應的主要資產類型;

　　納入評估范圍的資產與委托評估及立項時確定的資產范圍一致， (如不一致則應說明原因。) 四、評估基準日

　　1、經與委評單位協(xié)商，本項目資產評估基準日是年月日 2、須對確定評估基準日對評估結果影響程度作出明確揭示

　　3、本報告一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。評估基準日的美元對人民幣的匯率為1美元= 人民幣，評估報告的計價幣種為人民幣。

　　五、評估原則根據(jù)國家有關資產管理及資產評估有關法規(guī)，本公司遵循獨立、客觀、公正、科學和實事求是的基本原則和資產持續(xù)使用的原則，并注意綜合把握和運用

　　這些基本原則和其它公允的評估原則，對委評資產進行評估。六、評估依據(jù)

　　1、國務院 1991 年第 91 號令《國有資產評估管理辦法》;

　　2、國家國有資產管理局國資辦發(fā)【1992】36 號文《國有資產評估管理辦法施行細則》;

　　3、財政部財評字 1999 第 91 號《資產評估報告基本內內容與格式的暫行規(guī) 定》

　　4、中華人民共和國財政部財評函字[199 ] 某某項目資產評估目項立項的批復”;

　　5、《中華人民共和國土地管理法》; 6、《中華人民共和國房地產管理法》;

　　7、財政部頒發(fā)的《財務通則》《工業(yè)會計財務制度》、《工業(yè)企業(yè)會計制度》、

　　8、北京市(其他城市)基準地價：

　　9、北京市(其他城市)土地管理條例; 10、《資產評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》; 11、委評土地、房屋產權證明資料復印件等;

　　12、委托方提供的資產清查評估申報表和負債清查評估申報表; 13、委托方提供的總帳、明細帳及有關的會計報表;

　　號“關于(委托單位)

　　14、委托方提供的部分物資購、銷合同及其他原始單據(jù); 15、有關產品和原材料物資的現(xiàn)行市場價格資料; 16、委評單位提供的財務會計資料、技術資料 17、《97 機電產品報價手冊》機械工業(yè)出版社; 18、《計算機世界.電腦商情》(199 19、《黑馬信息廣告.汽車商情》(199

　　年第

　　期) 年第期)

　　20、《97 年電子產品報價手冊》電子部情報研究所;

　　21、北京(或其他城市)市《北京市建筑工程概算定額》及調價系數(shù); 22、市場詢價資料;

　　23、其它與評估有關的文件及資料;

　　24、聯(lián)營或合資的協(xié)議或合同，項目可行性研究報告。七、評估方法根據(jù)委托評資產的構成，評估人員在評估過程中對流動資產采用市價法評估，對建筑物和機器設備采用重置成本法和現(xiàn)行市價法評估，無形資產采用收益

　　現(xiàn)值法評估，土地使用權采用成本逼近法和基準地價修正法(市場法)評估(如采用一種以上的評估方法，應適當說明原因并說明該資產評估價值確定方法)。

　　如選用的特殊評估方法，應介紹其原理與適用范圍。八、評估過程本次評于估于年

　　月

　　日開始，年月

　　日現(xiàn)場工作結束月

　　日出具正式報告。

　　1、接受委托我公司接受評估項目委托，簽訂評估協(xié)議書;了解委托方的經濟行為，確定

　　本次資產評估目的、評估范圍與對象。與委托方協(xié)商，確定評估基準日期、制

　　定評估工作計劃。 2、資產清查

　　根據(jù)評估的需要，評估人員協(xié)助委評單位填寫資產評估申報表，收集資產評估所需文件資料;聽取委評單位領導對企業(yè)的情況及待評資產歷史及現(xiàn)狀的介紹，了解委評單位生產經營情況，查閱該單位提供的各種財務資料并進行核實; 查閱委評資產的產權證明文件，設備購置合同及有關往來帳目、發(fā)票等財務資料。

　　3、評定估算評估人員根據(jù)委評單位的資產評估申報表對資產狀況進行實地檢查、核實和

　　記錄;對流動資產進行帳帳核實，帳物核實、對債權債務進行重點查詢、詢

　　證; 對房屋建筑物、在建工程進行實地勘察;了解專有技術等無形資產先進程度、研制情況和市場供需情況;根據(jù)委評資產的實際情況和特點，制訂各類資產的評估方法;開展市場調研和詢價工作。

　　4、評估匯總根據(jù)各專業(yè)組對各類資產的初步評估結果，進行評估匯總，確認評估中沒有

　　發(fā)生重評和漏評情況，并對匯總結果進行分析，對評估結果進行調整和修改;撰寫評估報告和評估說明，并向委托方匯報，聽取委托方對評估結果的意見，根據(jù) 雙方協(xié)商的結果進行必要的修改，經委托單位確認無誤后，完成資產評估報告書初稿，經我公司三級復核無誤后出具正式評估報告和評估說明，

　　由于各類資產情況不同，具體步驟分別說明如下： (一)流動資產類

　　1、評估人員在明確被評資產的范圍后，審核了委托方提供的各類流動資產評估申報表等原始資料。

　　2、企業(yè)在充分作好盤點工作的基礎上，填寫庫存商品、在產品、半成品、產成品的評估申報表。為掌握委托單位的各種存貨數(shù)量、質量等情況，會計報表的真實情況，評估人員進行了實地勘查、抽查和核對。

　　3、驗證申報資料

　�、艑鶞嗜肇泿沤痤~驗證根據(jù)貨幣資金申報表所列金額，首先與資產負債表的貨幣資金期末數(shù)核對;

　　其次與銀行評估基準日的對帳單余額核對，如有差額，再利用銀行對帳調節(jié)申報表上的記錄，查明原因，確定貨幣資金的金額。

　�、茖Υ尕浢骷毐碇械慕痤~進行驗證檢查各分類合計金額，并與大類合計金額進行核對，驗證其是否相符，檢查各類合計金額相加的總金額并與財務報表所列存貨金額核對，驗證其是否相符。

　�、菍�、預付、其它應收的金額驗證對申報表中所列明細分別與資產負債表中科目的期末余額核對，再與各明細

　　帳評估基準日的金額逐筆核對，驗證申報表所列金額的正確性。

　�、葘ζ渌Y產、負債科目表金額驗證對待攤費用、在建工程及其它資產等各自金額驗證方法與應收預付款的驗證方法相同。

　　4、分析債權根據(jù)委托方申報的應收帳款明細表中所列客戶業(yè)務內容、發(fā)生日期和金額，

　　評估人員與委托方財務人員交換意見，判斷其回收的可能性，按財政部《財務

　　通則》中有關規(guī)定，判斷各帳戶欠款回收率。

　　5、詢價根據(jù)委托單位存貨、半成品、在產品、產成品的品種，評估人員詢查評估基準日的市場現(xiàn)行價格。

　　6、評估計價評估后委托方將按原有的經營方式和范圍在繼續(xù)經營的條件下(如破產清

　　算、需用其他方法評估)，委評的流動資產按原預定的用途使用，我們考慮了此因素，選擇了相應的評估方法進行評估。對各類存貨、半成品、在產品、產成品的評估充分考慮了它們的平均價，并與市場價格作了比較，并考慮了變現(xiàn)風險因素，作為計價依據(jù)。對非實物性流動資產的評估，充分考慮了其收回變現(xiàn)價值和變現(xiàn)風險，作為評估計價的依據(jù)。

　　(二)機器設備

　　1、查閱了資產評估申報材料，與資產負債表中機器設備賬面值進行核對，檢驗是否相符。

　　2、現(xiàn)場清查和核對設備數(shù)量，調查設備的管理、使用、維護、檢修情況，設備實際功能、性能、等級、使用率、完好率、設備大修、設備外觀，技術改造等情況，為確定成新率收集資料和依據(jù)。

　　3、征求專家意見，以確定各重大裝備的技術等級和與國際水平的差距，聽取國內專家意見。(如未聘請專家，則取消該過程)

　　4、對重點設備進行專項調研，并通過廣泛的市場詢價，掌握重要設備的價格

　　和價格變動趨勢、

　　5編制重點設備的技術鑒定書，確定其成新率。 6、對機器設備進行評估，編寫機器設備評估說明。

　　(三)房屋構筑物類

　　1、評估前準備工作;核對委托方提供的房屋構筑物清查評估申報表，與資產負債表是否相符;并對房屋建筑物進行產權界定，對竣工資料、大修情況、帳面原值進行了解，分析和鑒別，對項目不全、重復、不清楚等錯誤之處向委托方說明情況，進行補充更改，做到帳、物、表相符。

　　2、現(xiàn)場調查與勘察估算;以委托方提供的總平面圖、申報表為依據(jù)，對委評房屋構筑物、道路等逐項調查、核實、標定;對面積、數(shù)量進行抽查;對關鍵、重要項目詳細調查、填寫現(xiàn)場作業(yè)記錄表，按施工質量、維護保養(yǎng)和腐蝕程度進行評分、計算完好率。

　　3、市場調查：到評估所在城市的有關部門進行查詢，了解工程概(預)

　　算和各項取費標準等資料，了解同類房屋建筑物的造價、收費情況，了解現(xiàn)行市場主要建筑材料價格及各地區(qū)附近地形、地貌及水文地質情況。

　　4、確定重置成本、成新率，評估值;根據(jù)被評估物的結構、標準、工程量，按基準日的現(xiàn)行市價和取費標準，考慮各項政策性取費和要求進行計算;并選取當?shù)亟诳⒐さ念愃乒こ虥Q算價格等資料進行比較復核，確定重置成本;按房屋建筑物的施工質量、使用年限及實際維護保養(yǎng)情況，綜合計算確定實際成新率，最后計算評估值。

　　5、整理與匯總：編寫房屋構筑物等資產評估說明。 (四)土地使用權(地產)

　　1、核對原始資料，根據(jù)委托方提供的資料，核對委評地塊的位置、范圍及其有關證明文件;核實委評地塊的總占地面積，并了解建筑及規(guī)劃情況以確定容積率，覆蓋率、綠化率等。

　　2、市場調查，了解委評地塊的準確位置和周圍環(huán)境情況確定土地級別、地形地貌、地上建筑物情況，拆遷情況和七通一平情況。調查周圍商業(yè)、公路和鐵路交通情況，及附近主要單位環(huán)境情況;調查附近近期各種土地用途的費用和基準地價、土地出讓金與稅收標準或出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發(fā)費及其他費用(如拆遷費、征地費)等;調查與委評土地相類似的宗地近期按協(xié)議等形式的土地使用權出讓、轉讓價格信息和各種調整因素。 3、整理所收集的資料，確定評估方法，計算委評地塊的評估值，編寫評估說明。

　　(五)無形資產

　　1、了解委評無形資產的類型和技術經濟情況專有技術和專利技術，了解這類技術的現(xiàn)狀，核對專利證書，技術鑒定書。

　　向技術人員了解該技術的工藝過程，使用范圍和技術先進程度，查閱有關國內國際的技術資料，了解國內國際水平和發(fā)展趨勢。

　　商標、專營權、營銷權等其他無形資產，了解委評企業(yè)的產品生產技術狀況，進行市場調查，了解該項技術或產品的國內市場情況，委托方的市場占有率，及競爭對手的情況。

　　2、查閱委托方近三～五年的企業(yè)資產負債表和損益表，核實其盈利情況，確定其是否有無形資產價值。查閱委托方財務資料，了解委托方生產成本的組成、稅率、行業(yè)資金收益率等資料;根據(jù)收集資料情況確定無形資產評估方法。

　　3、根據(jù)專利技術歷年營業(yè)收入情況及設計產量，與委托方共同對未來收益進行預測(如評估商標時則對企業(yè)的整體營業(yè)收入進行預測)，根

　　據(jù)歷史資料對生產成本、管理費用、財務費用、銷售費用和稅費進行預測。確定收益期，根據(jù) 委托方所在行業(yè)的情況，委托方經營情況，確定折現(xiàn)率，采用確定的評估方法進行計算和評估，編寫評估說明。

　　九、評估結論

　　委評資產帳面價值

　　負

　　債

　　元元元元元元元

　　調整后帳面值調整后帳面值調整后帳面值

　　增加增加增加

　　% %

　　元元元

　　凈資產

　　評估后賬面原值為評估后賬面凈值為同期負債為資產凈值為

　　評估結論詳細情況見評估明細表。

　　金額單位：人民幣萬元

　　存在多家資產占有方的項目，應分別說明評估結果;對于不納入評估匯總表的評估結果，應單獨列示;評估機構如對所揭示的評估結果尚有疑義，則應對實際情況充分提揭示并在評估報告中發(fā)表自己的看法，以提示資產

　　評估報告使用者注意;對評估中已查明的盤盈、盤虧、毀損、報廢、資金掛賬、呆賬壞賬、無需支付的負債等原因造成的資產價值變化，評估結果中應作增減值處理，如因企業(yè) 尚未報經政府有關部門批準而未對上述資產進行資產會計處理，評估機構應在評估報告中提示企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定程序報批后進行處理;對不列入評估結果的各類租賃資產，其評估結果單獨表述，并說明未納入評估結果匯總表。

　　十、特別事項說明

　　特別事項如訴訟資產未判決、國外分公司無法實地勘察、行為上未被批準，也可揭示因不可抗力重大資產未能進行現(xiàn)場勘察，特別高精尖的設備評估人員無鑒定能力等情況要揭示。聯(lián)合評估評估項目，要揭示評估機構各方的責任等。

　　提示報告使用者應注意特別事項對評估結論的

　　影響。十一、評估報告評估基準日期后重大事

　　項

　　揭示評估基準日之后發(fā)生的重大事項;如利率調整、通信初裝費降低、取消電(水)增容費和集資費等，特別提示評估基準日的期后事項對評估結論的影響。

　　本評估結果是反映委托單位的資產在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，未考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價格的影響。當前述條件及評估中持續(xù)經營原則

　　等其他情況發(fā)生變化時，評估結果一般將會失效。十二、評估報告的法律效

　　力評估報告成立的假設條件：企業(yè)所處的經濟環(huán)境不產生重大的變化，國家的

　　政治經濟政策無重大變化;企業(yè)將以現(xiàn)有的方式下繼續(xù)經營，其經營范圍、方式

　　和決策程序上與現(xiàn)時基本上保持一致;無其它自然力和人力不可抗拒因素發(fā)生，及不可預見的因素對企業(yè)造成重大不利影響。

　　本次評估目的的經濟行為只有在符合相關的法律法規(guī)的規(guī)定，并執(zhí)行了相關的程序后，評估報告提供的評估結果才具有法律效力。

　　按現(xiàn)行規(guī)定，本評估結果有效期為一年，即從評估基準日起一年之內有效。評估目的在一年期內實現(xiàn)時，要以此結果為作價的依據(jù)，超過一年，需重新進行評估。

　　本報告評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用。評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估公司不得隨意向他人提供或公開。

　　評估報告提出日期本評估報告提交委托方的具體時間為年月日謹此報告!

　　項目參加人員：

　　項目審查人員：

　　北京***資產評估有限公司(公章) 法定代表人：注冊評估師：注冊評估師：年月日

　　備查文件

　　資產評估報告書附件：

　　1、有關經濟行為文件;批準產權轉移的上級批文及董事會決議等。

　　2、中華人民共和國財政部財字函[199 ] 號《關于某某單位某某項目資產

　　評估立項的批復》;

　　3、被評估企業(yè)前三年資產負債表、損益表;

　　4、委托方與資產占有方營業(yè)執(zhí)照復印件;

　　5、房屋建筑物、土地使用權及經重要資產的產權證明文件，包括房屋所有權證和土地使用權證，或規(guī)劃圖、開工證明、征地許可證等能表明產權歸屬的文件;

　　6、委托方、資產占用方的承諾函;

　　7、資產評估人員和評估機構的承諾函;

　　8、北京***資產評估有限公司評估資格證書復印件;

　　9、北京***資產評估有限公司營業(yè)執(zhí)照復印件;

　　10、參加本次評估項目的人員名單及其資格證書復印件;

　　11、資產評估業(yè)務約定合同;

　　12、重要合同，如經濟合同、進口設備的合同和付款憑證等

　　13、其他文件資產如合資的意向書，重要的房屋、進口的大型設備的照片、商標復印件等。

　　單位名稱：

　　北京***資產評估有限公司

　　地址：聯(lián)系電話：

　　傳真：郵政編碼：

　　資產評估報告優(yōu)秀范文【模板二】：

　　一、致委托方函

　　二、

　　三、

　　四、

　　五、房地產估價技術報告

　　六、附件

　　估價師聲明估價的假設和限制條件房地產估價結果報告

　　一、致委托方函

　　王力宏先生：

　　受貴方的委托，本公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對位于昆明市官渡區(qū)日新小區(qū)22棟住宅進行市場價值評估，估價時點：2009年6月7日，估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考而評估房地產的抵押價值。

　　本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則和程序，依據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)以及《房地產估計規(guī)范》和《房地產抵押估價指導意見》，利用委托方提供的相關資料，經過現(xiàn)場查勘和市場調查，對影響房地產市場價格因素進行分析，經評估，確定無特別法定優(yōu)先受償款的情況下，估價對象于估價時點能實現(xiàn)的房地產抵押價值為人民幣：

　　單價：元/㎡

　　總價: 元

　　(大寫: ) (取整至個位)

　　若要了解本次評估的評估測算過程,需認真閱讀本評估報告的全部內容。

　　云南卓爾房地產土地評估有限公司 2009年6月9日

　　二、估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

　　2、本估計報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見

　　和結論，但受到本估價報告中已說明的假設條件和限制條件的限制。

　　3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有

　　個人利害關系或偏見。

　　我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》進行分析，形

　　成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　5、本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性負

　　責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相

　　應的責任。

　　6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

　　7、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能

　　產生影響，我們建議：合理使用評估價值;定期或者在住房地產市場

　　價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

　　注冊房地產估價師(簽章)：

　　云南卓爾地產土地評估有限公司

　　2009年6月9日

　　三、估價的假設和限制條件

　　一、估價的假設條件：

　　1、市場上的買賣雙方均屬自愿，并且雙方有足夠的市場信息。

　　2、有一段合理的洽談交易的時間，可以通盤考慮物業(yè)性質和市場行

　　情，進行議價，不考慮特殊買家的額外出價。

　　3、該物業(yè)估價對象可以在公開市場上自由轉讓，并且在此期間估價

　　對象價值將保持穩(wěn)定。

　　4、本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態(tài)并達到委托方所提供

　　的使用功能為假設前提。

　　5、評估價值是在估價對象及附屬設施未設立過任何抵押、擔保的假

　　設條件下成立。

　　二、估價的限制條件：

　　1、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其

　　它用途。凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構

　　和估價人員不承擔相應的責任。

　　2、未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告

　　審查部門以外的單位及個人提供，并且不得對外發(fā)表。

　　3、本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇自然

　　力和其他不可抗力對估價結論的影響，也未考慮一般法定有限受

　　償權對估價結論的影響，再次提醒報告使用者注意。

　　4、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。

　　5、估價時點后，估價報告有效期內估價對象的使用功能、設備

　　安裝及質量價格標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產生

　　明顯影響時，不能直接使用本估價結論。

　　6、由于受工作權限的限制，對于建筑面積等有關數(shù)據(jù)及權屬關

　　系，我們均以業(yè)主提供的有關產權資料為依據(jù)，我們未進行

　　實地丈量及確認。

　　7、我們僅對物業(yè)進行一般性察看，并未接受進行結構測試的

　　要求，因此，不能確定其有無內部缺損。

　　、我們僅對特別法定優(yōu)先償款進行調查，調查均依據(jù)委托方

　　提供的資料，由于受工作權限的限制，我們未對其真實性和

　　合法性進行確認。

　　云南卓爾房地產土地評估有限公司

　　2009年6月9日

　　四、房地產估價結果報告

　　一、委托方：王力宏

　　地址：云南省昆明市官渡區(qū)日新小區(qū)

　　二、估價方：云南卓爾房地產土地評估有限公司

　　地址：云南省昆明市高新區(qū)商院路1號

　　電話：0871-7788990

　　三、估價對象概況：

　　1、權屬狀況: 估價對象為昆明市官渡區(qū)日新小區(qū)22棟住宅，根

　　據(jù)委托人提供的相關權益資料，房屋所有權證號為：昆明市房

　　權證字第77號，房屋所有權人為王力宏，設計用途為抵押。

　　2、物業(yè)狀況：

　　四、估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考而評估房地產的抵押價值。

　　估價時點：2009年6月7日

　　六、價值定義：

　　本報告的估價結果是指房地產抵押價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。本報告估價結果未扣除處分抵押房地產的費用以及應繳納的稅款等一般優(yōu)先受償款。

　　七、估價依據(jù)：

　　1、《中華人民共和國城市房地產管理法》;

　　2、《中華人民共和國土地管理法》;

　　3、《中華人民共和國擔保法》;

　　4、中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》;

　　5、《房地產抵押估價指導意見》;

　　6、《房屋所有權證》;

　　7、委托方與本估價機構簽訂的房地產估價委托書;

　　8、估價對象現(xiàn)場勘察記錄;

　　9、委托方提供的與本次估價相關的其他資料;

　　10、本估價機構掌握的房地產相關資料;

　　八、估價原則：

　　本估價報告在遵循客觀、公正、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：

　　合法原則：要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行，合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據(jù)。在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。在合法處分方面，應以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。

　　最高最佳使用原則：房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用必須符合4個標準：(1)法律上許可，(2)技術上可能，(3)經濟上可行，(4)價值最大化。

　　替代原則：替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相近或相近的房地產。

　　估價時點原則：要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。

　　真實性原則：真實性原則要求評估工作實事求是，尊重科學;評估工作必須以

　　實際材料為基礎，得出實際結果，并且評估人員必須實事求是地把評估結果提供給報告使用者。

　　公平性原則：公平性原則要求評估機構和評估人員堅持公平公正的立場、，不偏向任何一方，以中立的第三方身份客觀評估。

　　簡易性原則：簡易性原則要求資產評估工作在達到相應準確要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力和時間，提高資產評估的效率。

　　九、估價方法：

　　房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)價值根據(jù)估價對象的實際情況，本次估價采用市場比較法評估，并運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關方法，結合估價人員的經驗，最終準確、客觀地確定估價對象在估價時點時的公開市場價值作為估價結果。

　　十、估價結果：

　　本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素分析，確定無特別法定優(yōu)先受償款的情況下，估價對象于估價時點能實現(xiàn)的房地產抵押價值為人民幣：

　　單價：元/㎡

　　總價: 元

　　(大寫: ) (取整至個位)

　　十一、估價人員:申璐、陳芳華、熊蠟蒙、宋思彩、樊則良

　　十二、估價作業(yè)日期：2009年6月9日

　　十三、估價報告應用的有效期：

　　估價報告應用的有效期自完成估價之日起原則上為一年(即：2009年6月7日至2010年6月7日)。但是市場狀況變化很大時或超出報告有效期時，需要重新評估。

　　：

　　估價助理(簽字)：

　　云南卓爾房地產土地評估有限公司 2009年6月9日

　　五、房地產估計技術報告

　　一、個別因素分析：

　　估價對象位于昆明市南市區(qū)，建成于1997年，距離寶海路較近，有78路、26路、107路等多路公交車經過，交通較為方便。估價對象所在小區(qū)環(huán)境一般，周邊超市、農貿市場、醫(yī)院、學校等配套設施較為齊全，生活方便。

　　估價對象為混合結構，所在幢建筑總層數(shù)6層，估價對象位于該幢建筑的第4層，建筑面積為86.57㎡。估價對象用途為住宅，布局為三室一廳一廚一衛(wèi)，內墻面刷乳膠漆;客廳、臥室地面還未鋪地磚，皆為水泥地;廚房、衛(wèi)生間地面鋪地磚、墻面貼墻磚、鋁塑扣板吊頂;分戶門為防盜門，分室門為實木門，窗戶為鋁合金窗;整體裝修為低裝。

　　估價對象通風采光良好，房屋為7成新。

　　二、區(qū)域因素分析：

　　昆明市南達中越邊境515千米，西抵中緬邊境760千米，西南至中老邊境792千米，自古就是東南亞大陸與中南半島、南亞次大陸各國進行經濟貿易往來及政治聯(lián)系的陸路樞紐�，F(xiàn)全省公路通車里程達164559千米，昆曼國際公路、昆緬國際公路;鐵路網(wǎng)絡東連沿海，南下東南亞，西抵大理，北上四川，還有泛亞、昆陽、昆玉等多條鐵路支線連成網(wǎng)片。昆明機場是我國六大航空港之一，已開通包括通往曼谷、新加坡、河內、仰光等地的國際、國內和地區(qū)航線100多條;凸現(xiàn)了昆明的區(qū)位優(yōu)勢，為昆明市加強與東盟各國城市交往，加速社會經濟的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。

　　在長期發(fā)展過程中，昆明作為南北文化、東西文化的交融之地，積淀了深厚的文化底蘊，成為國務院首批公布的全國24個歷史文化名城之一。這種文

　　化優(yōu)勢必將在新形勢下發(fā)揮出更大的活力。昆明市現(xiàn)已建成區(qū)近180平方公里，城市人口245萬人，到2020年前，建成的現(xiàn)代新昆明容納450萬人口、占地460平方公里，由東、南、西、北城區(qū)等組成。

　　估價對象處于昆明市南市區(qū)，該區(qū)域距市中心區(qū)直線距離約5公里。區(qū)域內建筑規(guī)劃合理，道路縱橫交錯，交通網(wǎng)絡較發(fā)達，估價對象臨近寶海璐，并有78路、26路、107路等多路公交車經過，交通便利。三、最高最佳使用分析：

　　房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用最高價值使用。根據(jù)委估房產所處區(qū)位及房產物業(yè)特征，估價人員認為保持現(xiàn)狀為最高最佳使用。

　　四、估價方法選用：

　　根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，“有條件選用市場法進行估價的，應以市場法作為主要估價方法”。估價對象為住宅用房，在本市房地產市場上于估價對象類似的物業(yè)交易實例較多，因此本估價報告采用市場法評估。

　　五、估價測算過程

　　1、估價思路：遵循市場法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產交易市場資料，在近期房地產市場中選擇四個與估價對象處于同一供求范圍內，并與估價對象有較強的相似性、替代性的房地產交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易日期修正，房地狀況修正，求取估價對象的比準價格。

　　2、選擇可比實例

　　經篩選確定A、B、C、D三個可比實例進行估價對象對比：

　　3、確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)：

　　交易情況中，交易情況正常，對估價對象不作調整;交易日期以08年4月為100，根據(jù)市場平均漲幅，對估價對象作出相應調整;房地狀況修正從：區(qū)位狀況(包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度、等)，實物狀況(包括面積大小、新舊程度、房屋戶型、裝修、樓層等)方面進行修正，好則加分，差則減分，相同則平分。以估價對象為100，對四個可比實例進行綜合評分如下表：

　　房地狀況系數(shù)調查表單位： %

　　根據(jù)對三個可比實例的綜合評定，對可比實例成交價格進行修正：根據(jù)可比實例于估價對象的相似稱度，對調整后的比準價格進行

　　加權平均,求出估價對象的比準價格為：

　　3449 × 35% + 3439 × 30% + 3505 × 35% =3 466元/㎡

　　七、最終估價結果確定：

　　根據(jù)估價目的及估價對象的特點，結合市場狀況，經綜合測算，最終確定估價對象于估價時點在完好狀態(tài)下的評價格為：單價：元/㎡

　　總價: 元/㎡× ㎡= 元

　　(大寫: ) (取整至個位)

　　注冊房地產估價師(簽章):

　　估價助理(簽字):

　　審核人員:

　　云南卓爾房地產土地評估有限公司