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物業(yè)稅開征的可行性
物業(yè)稅開征的可行性
摘要:賈康委員今年在兩會(huì)期間提交了一份《關(guān)于抓緊研究、準(zhǔn)備出臺(tái)物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》。
其是開征物業(yè)稅的堅(jiān)定擁護(hù)者。
許多學(xué)者認(rèn)為,中國開征物業(yè)稅既可以給地方政府帶來穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)稅收,還可抑制房地產(chǎn)投機(jī),至少不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)飆升的局面。
開征物業(yè)稅有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,也有利于分稅制財(cái)稅體制從中央踐行至地方。
那么在當(dāng)前的環(huán)境下,中國開征物業(yè)稅是否可行?針對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行了論述。
關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;主體稅種;不動(dòng)產(chǎn)
一、 物業(yè)稅開征提出的原因
(一)物業(yè)稅能夠抑制當(dāng)前房價(jià)
隨著近兩年房價(jià)不斷高漲,關(guān)于物業(yè)稅的開征被提上了日程。
今年全國“兩會(huì)”上,一些代表、委員也建議適時(shí)開征物業(yè)稅。
由于物業(yè)稅增加了房產(chǎn)持有成本可借此降低房價(jià),同時(shí)通過推行物業(yè)稅改革能抑制日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為,將“流轉(zhuǎn)領(lǐng)域”的收費(fèi)變?yōu)?ldquo;保有領(lǐng)域”的收稅,對(duì)于改革現(xiàn)行“土地財(cái)政”意義重大。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建表示,物業(yè)稅的征收對(duì)象主要是擁有房產(chǎn)的個(gè)人,而個(gè)人持有房屋的動(dòng)機(jī)基本可分為三類:一是投機(jī)性購房,以短期持有賺取差價(jià)為主要?jiǎng)訖C(jī);二是投資性購房,以長期持有保值增值為主要?jiǎng)訖C(jī);三是居住性購房,以永久持有居住生存為主要?jiǎng)訖C(jī)。
自住性住房顯然不是政府調(diào)控目標(biāo);如果是短期持有的投機(jī)性購房,在房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于物業(yè)稅成本時(shí),物業(yè)稅影響有限;對(duì)于長期持有的投資性購房者,物業(yè)稅影響較大,但所購住房用于出租的投資者可能通過提高租金將新增稅收成本轉(zhuǎn)嫁給租房者。
(二)物業(yè)稅為地方政府提供了主體稅種
物業(yè)稅的開征讓地方政府擁有可歸其專享的基本稅收來源,主要是基于以下原因:一是在西方國家,以物業(yè)為主體的財(cái)產(chǎn)稅是地方政府收入的重要來源,而且在轉(zhuǎn)軌國家,該項(xiàng)收入也呈明顯的上升趨勢。
二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)財(cái)富、尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)財(cái)富中的房地產(chǎn)之間的正向變動(dòng)關(guān)系,使地方政府有一個(gè)充足和穩(wěn)定的稅收來源。
三是中國在短期內(nèi)難以開征遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅,因而在財(cái)產(chǎn)稅體系的構(gòu)建中應(yīng)該更加重視對(duì)房地產(chǎn)的征稅。
四是房地產(chǎn)稅歸屬于地方政府,使地方政府提供公共服務(wù)的成本的回收與其居民的受益相對(duì)接,有助于促使地方政府構(gòu)建有效率的財(cái)政體制。
二、物業(yè)稅開征面臨的問題
從中國提出對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設(shè)想至今已經(jīng)歷六年多時(shí)間,但由于稅率、稅基和征收對(duì)象等問題尚未解決,同時(shí)牽動(dòng)的利益群體太廣,因此開征物業(yè)稅一直僅僅停留在“想法”階段。
關(guān)于物業(yè)稅的開征,筆者認(rèn)為主要存在以下幾個(gè)問題:
(一)物業(yè)稅與其他稅種重復(fù)
根據(jù)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上2004年的解釋,“物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地”,“物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅”。
在國際上,物業(yè)稅被稱為“地產(chǎn)稅”或“財(cái)產(chǎn)稅”,針對(duì)的就是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),它征收的對(duì)象是土地和房子的所有者和擁有者,并要求他們每年都繳付一定稅款,稅值也是隨地價(jià)和房產(chǎn)的升值而提高。
從物業(yè)稅概念的理解,我們可以認(rèn)為物業(yè)稅不僅包括房產(chǎn)稅,而且也包括地產(chǎn)稅,是涵蓋了所有房地產(chǎn)方面不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的稅費(fèi)總和。
而在中國現(xiàn)階段,涉及房地產(chǎn)開發(fā)的稅費(fèi)共有53種,其中9項(xiàng)為稅,剩下的44項(xiàng)全部是費(fèi),它們占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)成本的30%～45%。
已經(jīng)有了這么多的稅費(fèi)種類,再來征收物業(yè)稅,就將出現(xiàn)重復(fù)的情況。
當(dāng)然,一些交易過程中的稅費(fèi)可以與物業(yè)稅合并,比如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等等,但交易之前的稅費(fèi)是去是留,便成了大問題。
如果能夠取消自然簡單,要是保存,這些稅種的稅率將如何調(diào)整,又值得商榷。
(二)物業(yè)稅與土地出讓金的協(xié)調(diào)
物業(yè)稅是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的。
政府設(shè)立一個(gè)專門以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象的稅種,其中的邏輯就是由于政府投入成本開展城市的公共事業(yè)建設(shè),如治安、教育、醫(yī)療、交通等方面的投入,方能維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)價(jià)值。
政府對(duì)物業(yè)價(jià)值征收一定比例的稅收,才能保證這種投入長期的穩(wěn)定性。
但是要增加物業(yè)稅這樣一個(gè)新稅種,其征收邏輯就面臨一個(gè)大的問題――原有的公共投入來源渠道與物業(yè)稅如何協(xié)調(diào)?原有的渠道還保留,額外新增加一個(gè)稅種,無疑會(huì)導(dǎo)致全民稅負(fù)的加重。
去掉原有渠道,又是否具有可行性呢?在歐美不少國家的征稅標(biāo)準(zhǔn)中,并沒有土地出讓金的說法,因?yàn)橥恋爻鲎屬M(fèi)用已經(jīng)并在了物業(yè)稅之中,按年計(jì)收,不斷累加。
而中國卻實(shí)施的是土地出讓金制度,一次性收足全額。
如果像國外一樣,只收物業(yè)稅,不收出讓金,土地出讓制度就要進(jìn)行全盤改革,土地供應(yīng)需多元化,政府要成為土地市場的局外人,或最多是平等一員,這就要從《憲法》和《物權(quán)法》對(duì)土地權(quán)利的設(shè)定開始改革,難度比單純物業(yè)稅征收更大,且去掉政府對(duì)土地財(cái)政的依賴更不是簡單的事情。
(三)物業(yè)稅征收的操作
開征物業(yè)稅必須具備完整的程序。
首先它需要具備完善的物業(yè)登記制度,然而我們目前的登記制度還不夠完善,其次得有科學(xué)的針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估機(jī)制和會(huì)計(jì)制度,這是配置稅率和制定增、減稅率條款的依據(jù),但其同樣也還有提升和完善的空間。
除此之外,中國目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多,也不完善。
這也是中國在物業(yè)稅征收方面的困難之一。
同時(shí),物業(yè)稅的收取方式也存在兩難的選擇,一是按照房價(jià)征收,并有著單套住宅總價(jià)的“0.6%～6%之間”以及“0.9%～2.4%之間”兩種可能。
另一種是按照面積計(jì)算,以120平方米劃分界線,大城市上浮20%至144平方米,不足分界線減半收取,超過分界線全額征收。
前一種為歐美國家所通用,房價(jià)越高所需要支付的稅費(fèi)就越多,但會(huì)導(dǎo)致購房成本的提升。
后一種照顧到了購買小面積的首次置業(yè)者的,但無法體現(xiàn)高房價(jià)的一線城市與低房價(jià)的三線城市之間的差距。
三、物業(yè)稅的定位
開征物業(yè)稅既有利又有弊,大體涉及上述所講的幾大問題。
這些問題歸結(jié)起來無非是利益問題和技術(shù)問題,當(dāng)前,無論從房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、財(cái)政稅收穩(wěn)定還是從社會(huì)穩(wěn)定的角度看,施行物業(yè)稅都能發(fā)揮某種程度的作用,主要從以下三個(gè)方面來分析:一是政府對(duì)物業(yè)稅的定性。
如果政府出臺(tái)物業(yè)稅的目的是保障第一套房的公民居住權(quán),嚴(yán)格抑制房地產(chǎn)投資或投機(jī)的行為,則可參考其他國家有關(guān)物業(yè)稅的制定。
二是物業(yè)稅的實(shí)際征收情況。
物業(yè)稅的征收涉及較多的技術(shù)問題和執(zhí)行中的不確定因素,如不能較好地處理這些問題,都會(huì)使得物業(yè)稅作用大打折扣,如我們的土地增值稅政策,從制定公布已十年之余,但至今征收也不盡人意,應(yīng)有作用沒有發(fā)揮。
三是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的其他政策,政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策多,法律規(guī)定、信貸手段、土地政策、銷(預(yù))售制度等等。
稅收政策只是其控制手段之一,只靠物業(yè)稅來調(diào)控房地產(chǎn)市場,不僅不能解決當(dāng)前房價(jià)高等相關(guān)問題,還往往會(huì)帶來新的問題。
同時(shí),中國在開征物業(yè)稅的問題上應(yīng)結(jié)合中國本身的經(jīng)濟(jì)制度與政策,不能照搬照抄其他國家或地區(qū)的做法,否則,物業(yè)稅的實(shí)行就不能達(dá)到政府的預(yù)期調(diào)控效果。
有人提出物業(yè)稅的稅率應(yīng)參照某國家或地區(qū),比如說可按照臺(tái)灣144平方米以上房源,每年收取稅費(fèi)為房屋總價(jià)的0.8%~1.5%。
筆者認(rèn)為,這種機(jī)械的照搬只能帶來更多新問題,因?yàn)槲飿I(yè)稅只是一個(gè)國家或地區(qū)名目繁多的稅種之一,是一個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段之一,所以中國物業(yè)稅的確定與執(zhí)行關(guān)鍵是結(jié)合中國目前的總體稅收體系和中國目前宏觀調(diào)控的需要,如果借鑒其他國家或地區(qū)的做法,便要綜合考慮被借鑒國家的稅收體系和房地產(chǎn)市場的客觀情況。
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