- 相關(guān)推薦
公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理
公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理，下面帶來的公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)論文范文，歡迎閱讀。
公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理【1】
摘要 本文淺議了公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)，及其物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的問題，探索了解決公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的方法。
關(guān)鍵詞 公共租賃住房小區(qū) 物業(yè)管理 特點(diǎn) 問題 方法
公共租賃住房建設(shè)，基本上從2008年才開始，國家有關(guān)政策從2007年開始制定發(fā)布。
公共租賃小區(qū)具有不同于其他一般小區(qū)的特點(diǎn)，公共租賃小區(qū)的物業(yè)管理也具有特殊性，這需要我們邊探索邊管理。
一、 公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)
我國為改善城市低收入居民的居住條件，建設(shè)保障性安居工程，其中以實(shí)物的形式解決這部分人群的住房困難問題，這就是公共租賃住房。
1、從產(chǎn)權(quán)人的角度講，公共租賃住房是政府實(shí)施的保障性安居工程，公共租賃住房小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人一般為政府或政府指定機(jī)構(gòu)，因此小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際上也是政府管理的行為。
因此公共租賃住房的物業(yè)管理和一般商品房的物業(yè)管理不同，它帶有政府特色。
2、從小區(qū)的管理對(duì)象來講，他們是中低收入的住房困難家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員這些符合國家住房保障政策的準(zhǔn)入人群，具有對(duì)象特殊性。
3、從小區(qū)的規(guī)劃講，公共租賃住房小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)配套全、功能齊、戶型小、節(jié)能環(huán)保，有配套的物業(yè)管理用房，一般還有一定數(shù)量的商業(yè)配套設(shè)施。
這有利于后期公共租賃住房物業(yè)管理成本的降低。
4、從小區(qū)的日常監(jiān)管來講，公共租賃住房小區(qū)的承租人必須接受一定行為規(guī)范和準(zhǔn)入條件動(dòng)態(tài)管理的約束。
具體的講，小區(qū)的日常監(jiān)管和服務(wù)有政府和小區(qū)物業(yè)共同進(jìn)行，承租人和一般小區(qū)比較，他要接受特殊的約束。
二、公共租賃住房物業(yè)管理出現(xiàn)的問題
國家保障房的建設(shè)歷史時(shí)間短，我們對(duì)于保障房小區(qū)的物業(yè)管理處于一邊探索一邊管理的情況，一般的小區(qū)物業(yè)管理會(huì)出現(xiàn)的問題，公共租賃住房物業(yè)管理會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)楣沧赓U住房小區(qū)的特殊性，它的物業(yè)管理增加了它的特殊問題。
1、房屋的居住情況：政府管理辦法對(duì)公共租賃住房承租戶有約束，對(duì)房屋的空置期限有要求，但是因?yàn)楦鞣N客觀主觀的情況，公共租賃住房小區(qū)有一定的空置率。
以山東一保障房小區(qū)為例，該小區(qū)主要是公共租賃住房，共有已經(jīng)竣工和在建樓盤八個(gè)，目前已售兩個(gè)樓盤，租賃戶還未完全入住，每個(gè)城市這種情況不在少數(shù)。
這樣的小區(qū)，如果僅靠物業(yè)費(fèi)，即便物業(yè)費(fèi)100%收繳，物業(yè)公司依然難以運(yùn)營。
2、特殊群體人員多：公共租賃住房主要針對(duì)中低收入家庭，在這些家庭中，特殊群體很多。
以山東泰安市為例，保障房搖號(hào)時(shí)，特殊家庭：如城鎮(zhèn)低保家庭、殘疾人員家庭、民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象、工會(huì)部門認(rèn)定的特困職工等等具有優(yōu)先保障的家庭。
這樣的家庭收入很低，物業(yè)費(fèi)對(duì)他們來說，是很大的一筆支出，拿出的很困難。
3、社會(huì)關(guān)注度高，物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)壓力大。
物業(yè)公司本身是企業(yè)，物業(yè)收入有限，以有限的收入做有限的服務(wù)，居戶感覺不滿意，企業(yè)感覺難做。
例如居戶感覺小區(qū)保安少，物業(yè)公司則無法支付更多保安的工資等等。
保障房小區(qū)是政府的惠民安居工程，收社會(huì)關(guān)注度高，小的問題可能引起大的輿論關(guān)注，這對(duì)管理物業(yè)公司是較大的壓力。
三、探索解決公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的方法
1、政府的大力支持。
一是從資金上面支持，公共租賃住房是政府惠民安居工程的重點(diǎn)，公共租賃住房特殊群體特別多，政府可以通過提供公共租賃小區(qū)營業(yè)房收入補(bǔ)貼公共租賃住房小區(qū)物業(yè)公司，或通過少收或不收物業(yè)企業(yè)稅金等方式補(bǔ)貼公共租賃住房小區(qū)管理物業(yè)公司，減少公共租賃住房承租戶物業(yè)費(fèi)用。
二是從政策上支持，聯(lián)合房管、社區(qū)、公安、醫(yī)療等部門入駐公共租賃住房小區(qū)，加上物業(yè)管理企業(yè)，聯(lián)合辦公，建立公共租賃住房聯(lián)合服務(wù)體系，為公共租賃住房承租戶提供便捷優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
三是從硬件設(shè)施上支持，在公共租賃小區(qū)附近建立學(xué)校、醫(yī)院等，減少公共租賃承租戶生活成本;四是從公共租賃住房建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)管上加力，實(shí)際情況中，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題引起業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾的很多。
這就要求政府加強(qiáng)監(jiān)管，選招業(yè)績好信譽(yù)高的開發(fā)商建造質(zhì)量過硬的公共租賃住房，也就有利于物業(yè)管理的順利開展。
2、建立公共租賃住房小區(qū)服務(wù)體系。
物業(yè)公司招聘工作人員以其管理的公共租賃小區(qū)人員為主，保安、保潔等工作人員如果都是本小區(qū)人員，首先他有一個(gè)特別的責(zé)任感，這是他的家園，他會(huì)希望管理好自己的家園，其次是他有一個(gè)穩(wěn)定的收入，所管理小區(qū)人員穩(wěn)定的收入為物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)收入，物業(yè)公司可以為這個(gè)小區(qū)投入更多資金，這是一個(gè)良性循環(huán)。
3、建設(shè)公共租賃住房小區(qū)文化。
把公共租賃住房小區(qū)建成住戶的家，讓他們有家的感覺。
政府及物業(yè)企業(yè)共同努力，加大政策宣傳，多開展社區(qū)文化活動(dòng)，提高住戶公共生活意識(shí)，讓住戶把小區(qū)建設(shè)當(dāng)作自己家的建設(shè)。
參考文獻(xiàn)
【1】王志剛.公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理的若干問題.住宅與房地產(chǎn).2013.5
業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)的行業(yè)【2】
摘 要：目前物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)不交費(fèi)的行為非常嚴(yán)重，不僅侵害了其他交費(fèi)業(yè)主的利益也使物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以繼續(xù)經(jīng)營。
本文首先闡述了業(yè)主與物業(yè)管理的相關(guān)概念，提出了業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)時(shí)常說的四句話，然后進(jìn)行了物業(yè)行業(yè)的解釋，以期業(yè)主以平和的心態(tài)多了解物業(yè)專業(yè)知識(shí)，并能夠化解誤解。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;物業(yè)管理行業(yè)
物業(yè)管理有狹義和廣義之分。
狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施、環(huán)境綠化、交通秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng)。
廣義的物業(yè)管理不僅包括物業(yè)服務(wù)公司還包括業(yè)主管理的運(yùn)行過程，和委托物業(yè)公司或者其他協(xié)議管理人員進(jìn)行的管理行為。
業(yè)主是指物業(yè)(產(chǎn)權(quán))所有者，房屋租賃人不是業(yè)主僅是物業(yè)的使用人。
業(yè)主即可以是法人、自然人和其它的組織，也可是本國公民或組織，也可是外國公民或組織。
物業(yè)與建筑上講的業(yè)主本質(zhì)上是一致的。
我國的物業(yè)管理起步比較晚，發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題，其中物業(yè)管理費(fèi)的收取對(duì)于公司來說就是相當(dāng)頭疼的一件事，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的支出也非常在意。
一些物業(yè)公司由于物業(yè)管理費(fèi)用比較高或某些方面經(jīng)營管理不善，業(yè)主對(duì)現(xiàn)實(shí)的服務(wù)不滿意達(dá)不到心理預(yù)期，便以此為借口拒絕繳納或延期繳納物業(yè)管理費(fèi)。
物業(yè)管理公司又沒有辦法強(qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)的行政手段，物業(yè)管理費(fèi)收的越來越少，物業(yè)公司只能靠降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量維持經(jīng)營，靠減少工作人員來維持正常經(jīng)營，又會(huì)引起業(yè)主更加強(qiáng)烈的不滿，最后由于業(yè)主和物業(yè)公司相互之間的利益不可調(diào)和，導(dǎo)致物業(yè)管理再也持續(xù)不下去，也就出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“囚徒困境”。
由于業(yè)主和物業(yè)公司的決策相互博弈而形成了一種雙輸?shù)木置妗?/p>
業(yè)主不滿意服務(wù)不交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不提供物業(yè)服務(wù)……，整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域必然會(huì)陷入惡性循環(huán)，所有人都會(huì)在這種狀況下受損，業(yè)主得不到舒適清潔的環(huán)境，物業(yè)公司也不可能盈利。
我們常聽到業(yè)主批評(píng)物業(yè)公司的四句話：①你們才不會(huì)虧錢，要是虧錢，早不干了!②除了收錢，你們干啥了?③我的房子，憑啥讓你管?④什么門內(nèi)門外，我既然交了物業(yè)費(fèi)，有事我就得找物業(yè)!但凡業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)沖突時(shí)這四句話都會(huì)出現(xiàn)，除了物業(yè)管理公司自身工作方式或內(nèi)容有不透明或不到位的地方外，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理專業(yè)不了解也是主要原因。
(1)你們才不會(huì)虧錢，要是虧錢，早不干了!這是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不了解。
物業(yè)管理公司要本著為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的宗旨工作，按雙方所簽訂的物業(yè)管理合同和政府規(guī)定收費(fèi)。
同時(shí)業(yè)主也需按照合同規(guī)定，積極主動(dòng)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)用，確保公司可得到一定的利潤。
雙方應(yīng)從維護(hù)雙方利益為出發(fā)點(diǎn)，采取合法合理的手段處理管理中存在的問題。
目前我國大多數(shù)小區(qū)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)都是先服務(wù)再繳費(fèi)即先支出后收錢，這些收不回來的應(yīng)收賬款慢慢轉(zhuǎn)化成壞賬，使物業(yè)公司支出越來越多，就好像是一個(gè)無底的泥潭越陷越深。
如果撤出此小區(qū)再重新投標(biāo)其他項(xiàng)目，只會(huì)使原來所管項(xiàng)目費(fèi)用收不回來，而新項(xiàng)目投標(biāo)中標(biāo)與否都是一個(gè)未知數(shù)。
因此，現(xiàn)在存在的尷尬局面是盡管物業(yè)公司虧錢，但想走也走不了。
而且我國物業(yè)費(fèi)用收取的規(guī)定是并沒有明確的法律條款，僅僅只能依據(jù)2007年國務(wù)院修改2003年版的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，其中對(duì)費(fèi)用的規(guī)定比較模糊和籠統(tǒng)，造成現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)用核定很低。
上漲物業(yè)費(fèi)變成了一個(gè)很難實(shí)施的現(xiàn)實(shí)困境。
(2)除了收錢，你們干啥了?這是業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供服務(wù)的目的和重要性不了解。
物業(yè)管理的對(duì)象是小區(qū)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、安全等，服務(wù)的對(duì)象是廣大業(yè)主，業(yè)主交不交物業(yè)費(fèi)或交多少物業(yè)費(fèi)決定著物業(yè)公司的服務(wù)與質(zhì)量，也將直接影響著物業(yè)管理區(qū)域的房產(chǎn)的保值或增值。
業(yè)主和物業(yè)公司其實(shí)是一種合作伙伴關(guān)系。
只有業(yè)主繳費(fèi)，并合法合理監(jiān)督物業(yè)公司管理職責(zé)，業(yè)主的居住環(huán)境和保值增值就可以保證。
簡而言之就是物業(yè)幫業(yè)主創(chuàng)造更舒適和安全的環(huán)境，使業(yè)主的房子更加值錢。
但如果業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司不作為或服務(wù)質(zhì)量很差，基本設(shè)施不進(jìn)行日常維護(hù)及保養(yǎng)，環(huán)境清潔只是湊乎，安全管理缺乏，日久天長帶來的后果是小區(qū)的環(huán)境沒有人處理，骯臟混亂，小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化，治安越來越差，小區(qū)整體環(huán)境混亂不堪，到頭來吃虧的還是業(yè)主自身!
(3)我的房子，憑啥讓你管?這是業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)責(zé)任和義務(wù)的不了解。
根據(jù)我國頒布的《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了全面的界定。
業(yè)主享有小區(qū)的建筑物區(qū)分所有權(quán)。
建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三部分：專有部分的專有權(quán)，共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)的三種權(quán)利的結(jié)合。
專有所有：例如買下一棟樓宇中的某一具體單元，業(yè)主完全享有的物業(yè)。
業(yè)主的房子如果在不影響公共部位的情況下，對(duì)自己專有部位行使權(quán)利這確實(shí)是物業(yè)公司沒有權(quán)利管理的，但如果業(yè)主越界行使專有部位的權(quán)利甚至造成對(duì)物業(yè)共有部位的權(quán)益的侵害，物業(yè)公司是有權(quán)利阻止和消除危險(xiǎn)的。
(4)什么門內(nèi)門外，我既然交了物業(yè)費(fèi)，有事我就得找物業(yè)!這是業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)責(zé)任和義務(wù)的不了解。
我們剛才所說的業(yè)主對(duì)自己擁有的房屋內(nèi)部有專有權(quán)利，但對(duì)小區(qū)公共部分、公共設(shè)備設(shè)施、公共環(huán)境、公共秩序的專有權(quán)是委托選聘的物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。
因此業(yè)主對(duì)公共環(huán)境及設(shè)備有義務(wù)提供費(fèi)用進(jìn)行維護(hù)和維修。
物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成主要包括物業(yè)公司的日常管理費(fèi)用、人員工資、管理區(qū)域綠化、清潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)。
物業(yè)管理的范圍僅是對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行服務(wù)，但目前由于物業(yè)費(fèi)用的難收取，物業(yè)公司也不得不忍氣吞聲隨叫隨到。
還有當(dāng)業(yè)主遇到人身或財(cái)產(chǎn)受到侵害的時(shí)候，認(rèn)為交了物業(yè)費(fèi)就應(yīng)該保護(hù)人身及業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全，殊不知物業(yè)公司僅是協(xié)助公安局進(jìn)行秩序的維護(hù)，而不是業(yè)主財(cái)產(chǎn)的保管費(fèi)!
以上是這四句話的物業(yè)管理解釋。
如果業(yè)主和物業(yè)公司都能為對(duì)方考慮，關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收取和物業(yè)服務(wù)的提供內(nèi)容進(jìn)行全面的協(xié)商達(dá)成一致的意見，相互之間共同遵守物業(yè)管理合同，業(yè)主按時(shí)足額繳納管理費(fèi)，物業(yè)公司為業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，業(yè)主的生活環(huán)境將更加舒適，物業(yè)公司也能夠盈利，“雙輸”的局面變成“雙贏”。
參考文獻(xiàn)
[1] 黃曉東，黃琳 住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間矛盾沖突的解決之道[J]. 現(xiàn)代物業(yè). 2008(12)
[2] 譚彬勇 淺談博弈論在企業(yè)核心人才管理中的應(yīng)用[J]. 華商. 2008(04)
[3] 鄒海雷 博弈論在企業(yè)管理中的應(yīng)用[J]. 紹興文理學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版). 2007(01)
[4] 劉英團(tuán) 千呼萬喚始出來――評(píng)《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物管公司的激勵(lì)與約束[J]. 現(xiàn)代物業(yè). 2007(08)
【公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理】相關(guān)文章：
公共租賃住房租賃合同05-19
公共租賃住房租賃合同12-02
公共住房租賃合同02-21
公共租賃住房合同模板05-31
公共租賃住房租賃合同范本09-09
公共租賃住房合同11篇02-11
最新公共租賃住房管理辦法08-06
城鎮(zhèn)小區(qū)住房個(gè)人租賃合同04-09
南寧市公共租賃住房保障辦法（全文）06-24