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強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的途徑
摘要：物業(yè)管理企業(yè)是伴隨著我國(guó)改革開放的歷程逐漸出現(xiàn)并新興的一個(gè)服務(wù)行業(yè)，存在很大的發(fā)展勢(shì)頭，但是目前尚無獨(dú)立的行業(yè)財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)管理工作也很不到位，許多問題仍有待發(fā)現(xiàn)和探索。
本文從物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)出發(fā)，分析了現(xiàn)實(shí)中存在的許多問題，最后有針對(duì)性地提出對(duì)策建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);財(cái)務(wù)管理;強(qiáng)化;途徑
一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)屬于朝陽(yáng)行業(yè)，所以大部分物業(yè)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性認(rèn)識(shí)不到位，缺乏行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束，相應(yīng)的約束機(jī)制尚未建立起來，而且我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)由于組建方式和類型不同，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理上遵循的準(zhǔn)則和制度也大相徑庭，甚至自相矛盾，還有物業(yè)企業(yè)甚至根據(jù)自身要求自設(shè)賬目、自成體系，這樣既不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的正確核算，又不利于真實(shí)反映、核算、預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，因此，為了物業(yè)管理企業(yè)自身利益考慮，應(yīng)該盡快建立和完善財(cái)務(wù)管理體系。
1.會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不到位，內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不規(guī)范
對(duì)于企業(yè)而言，會(huì)計(jì)核算工作是最基礎(chǔ)和日常的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，也是整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)。
同時(shí)物業(yè)管理作為一個(gè)新興事物，并沒有包括在傳統(tǒng)的行業(yè)會(huì)計(jì)制度中，這就造成物業(yè)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中沒有同行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。
物業(yè)管理的對(duì)象具有廣泛性和不確定性，所以在會(huì)計(jì)明細(xì)科目設(shè)置上具有很高的靈活性，所以很容易走向極端――科目設(shè)置混亂。
由于是一個(gè)新興的行業(yè)，所以物業(yè)管理企業(yè)目前尚無完整的財(cái)務(wù)管理制度和辦法可以借鑒和遵循，而且企業(yè)內(nèi)部也沒有建立完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，這就造成大多數(shù)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算過于簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)單地根據(jù)自身發(fā)展需要設(shè)立賬目，全然不顧會(huì)計(jì)科目的要求分門別類設(shè)置明細(xì)賬，所以造成內(nèi)部財(cái)務(wù)控制松散，會(huì)計(jì)信息得不到真實(shí)準(zhǔn)確反映。
2.缺乏基本的會(huì)計(jì)制度和內(nèi)部控制制度
會(huì)計(jì)制度是對(duì)企業(yè)所發(fā)生的交易和財(cái)務(wù)往來在賬簿中進(jìn)行分類、登錄、核算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分析、核實(shí)和上報(bào)的一種制度，是進(jìn)行會(huì)計(jì)工作要遵循的規(guī)則、方法和程序的統(tǒng)稱。
由于沒有現(xiàn)成的行業(yè)會(huì)計(jì)制度，所以在實(shí)際工作中，物業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置基本上靠從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，而對(duì)于新興的物業(yè)公司而言，可以借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)很少，所以導(dǎo)致這類企業(yè)會(huì)計(jì)賬目和財(cái)務(wù)管理非�；靵y。
內(nèi)部控制制度是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的總的指導(dǎo)思想，而且是企業(yè)財(cái)務(wù)自我監(jiān)管自我完善的重要措施。
在社會(huì)化大生產(chǎn)中，內(nèi)部控制往往構(gòu)成企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的自我調(diào)節(jié)和約束的內(nèi)在機(jī)制，并處于企業(yè)中樞神經(jīng)系統(tǒng)的核心位置，所以可以這樣說，內(nèi)部控制是否健全，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成敗與否的關(guān)鍵。
在物業(yè)企業(yè)由于領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)上的缺位(內(nèi)部控制制度是大型商業(yè)企業(yè)才用得上的制度，物業(yè)企業(yè)用不著)，同時(shí)由于物業(yè)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展歷程還很短暫，所以相對(duì)健全的內(nèi)部管理制度一直沒有建立起來。
3.資金管理水平低下
物業(yè)企業(yè)普遍存在自身管理不善、資金從投入到如數(shù)流回周期長(zhǎng)、滯留資金多等等現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了企業(yè)盈利能力的提高和運(yùn)營(yíng)資金的正常使用。
為了節(jié)省人員開支，物業(yè)企業(yè)在人員職務(wù)的設(shè)置上亦不盡合理，未體現(xiàn)不相容職務(wù)應(yīng)該相分離的原則，會(huì)計(jì)人員一人兼任多職的現(xiàn)象非常常見。
二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)
物業(yè)管理企業(yè)由于行業(yè)本身的特殊性，所以其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理具有自身的特點(diǎn)，而且物業(yè)管理企業(yè)的類型不同，其財(cái)務(wù)管理模式也不一樣，概括來講，主要有如下特點(diǎn)。
1.資金流動(dòng)過程和會(huì)計(jì)核算相對(duì)簡(jiǎn)單
在我國(guó)，物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，同時(shí)由于物業(yè)管理提供的是無形的服務(wù)，自始至終不會(huì)生產(chǎn)出有形的商品，所以其資金流動(dòng)過程相對(duì)簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理也相對(duì)簡(jiǎn)單。
最主要的會(huì)計(jì)核算過程也就是物業(yè)費(fèi)的收取與使用，為了便于接受業(yè)主的監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理企業(yè)必須定期披露最全面的財(cái)務(wù)信息，以保證業(yè)主能全面了解物業(yè)的資金運(yùn)作。
2.財(cái)務(wù)管理模式大致相同
我國(guó)的物業(yè)企業(yè)一般分為商業(yè)物業(yè)、辦公區(qū)物業(yè)和小區(qū)物業(yè)三種類型，其中，商業(yè)物業(yè)盈利性最高，一般情況下，商業(yè)物業(yè)企業(yè)提供的主要是物業(yè)管理服務(wù)，即提供安全、清潔服務(wù)以及進(jìn)行工程管理等等，以保證物業(yè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
但是商業(yè)物業(yè)對(duì)各方面的配套條件要求很高，而且市場(chǎng)規(guī)模與份額也會(huì)越來越大，逐漸形成良好的發(fā)展勢(shì)頭。
相比較而言，辦公區(qū)物業(yè)和小區(qū)物業(yè)盈利性稍差，因?yàn)檫@兩類物業(yè)是伴隨著開發(fā)商對(duì)物業(yè)的需要而產(chǎn)生的，是具有隸屬性的，所以其得到的利潤(rùn)相對(duì)于地產(chǎn)利潤(rùn)來講九牛一毛，而且目前這兩類物業(yè)規(guī)模較小、行業(yè)不集中，整體競(jìng)爭(zhēng)力較差。
對(duì)于各種類型的物業(yè)管理企業(yè)而言，其經(jīng)濟(jì)核算的核心便是財(cái)務(wù)核算，所以它們的財(cái)務(wù)管理模式是大致相同的，走的基本上都是粗放式財(cái)務(wù)管理，缺乏專業(yè)財(cái)會(huì)人員，行業(yè)準(zhǔn)入制度不健全，魚龍混雜，效率較差。
3.其他
物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程與一般的生產(chǎn)活動(dòng)和銷售活動(dòng)沒有多大關(guān)系，所以大多數(shù)情況下只涉及維修維護(hù)等管理服務(wù)的提供，其財(cái)務(wù)核算對(duì)象――資金運(yùn)動(dòng)過程肯定比大型生產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)單。
對(duì)物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用及資金運(yùn)營(yíng)情況的監(jiān)督，來自企業(yè)財(cái)務(wù)部門、政府有關(guān)部門和業(yè)主三方，所以一般情況下對(duì)其資金運(yùn)作的監(jiān)督更為完善。
由于業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理收費(fèi)的使用情況及效益，而企業(yè)管理層出于自身利潤(rùn)最大化的追求也很關(guān)注企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)情況，所以，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)信息使用方一般為業(yè)主和企業(yè)管理層。
三、如何加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理
1.有關(guān)部門應(yīng)該在制度層面大力支持
國(guó)家在大力開拓經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的同時(shí)，應(yīng)該加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策與資金支持，加快相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
此外，會(huì)計(jì)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快出臺(tái)一套可以規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理的基本準(zhǔn)則，以使物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員開展會(huì)計(jì)工作能夠有法可依。
2.建立內(nèi)部管理控制制度
雖然物業(yè)管理企業(yè)不像大型商業(yè)企業(yè)那樣業(yè)務(wù)量大、單筆業(yè)務(wù)金額數(shù)額眾多，但是物業(yè)企業(yè)事務(wù)很繁瑣，比如水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用等的收取工作。
所以物業(yè)企業(yè)應(yīng)該盡快聘用有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，逐步建立屬于自己的系統(tǒng)完善的內(nèi)部管理控制制度。
圖1 內(nèi)部控制制度框架
3.加強(qiáng)和規(guī)范物料用品采購(gòu)的管理
對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)特殊的行業(yè)而言，日常耗材構(gòu)成其企業(yè)成本的很大一塊，所以為了完善其財(cái)務(wù)管理制度，必須加強(qiáng)對(duì)專業(yè)耗材的日�？刂乒ぷ鳌�
例如，為了加強(qiáng)和規(guī)范物料用品采購(gòu)的管理，嚴(yán)格控制和節(jié)約各類物品的采購(gòu)支出成本，河南萬廈物業(yè)管理服務(wù)公司出臺(tái)了《物料用品采購(gòu)規(guī)定》，對(duì)本公司需要外購(gòu)的各種物品和耗材由管理處這個(gè)機(jī)構(gòu)根據(jù)采購(gòu)數(shù)量的多寡決定采用自行采購(gòu)方式還是集中采購(gòu)方式進(jìn)行統(tǒng)一辦理。
資金收支、管理由管理處統(tǒng)一安排進(jìn)行。
4.加強(qiáng)資金管理
有俗語(yǔ)道：沒有規(guī)矩不能成方圓，所以為了加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資金的監(jiān)督和管理，必須首先建立嚴(yán)格完善的資金管理制度。
一般情況下，財(cái)務(wù)管理部是企業(yè)的資金管理部門，與企業(yè)形成委托――代理關(guān)系，主要從事各個(gè)管理處及各部門的資金結(jié)算和管理工作，所以財(cái)務(wù)管理部具有管理和服務(wù)雙重職能。
其次還要定期對(duì)各個(gè)管理處的現(xiàn)金庫(kù)存情況及其與財(cái)務(wù)管理部門的資金結(jié)算情況進(jìn)行全方位檢查。
5.提高人員素質(zhì)
人力資源構(gòu)成企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，所以提高人員素質(zhì)是提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言尤其缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，杜絕不具備會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)和從業(yè)能力的人員進(jìn)入本公司從事財(cái)會(huì)崗位，進(jìn)入后，則要加強(qiáng)從業(yè)人員的職業(yè)道德和思想道德教育，提高職業(yè)素養(yǎng)，使物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門成為“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特”的專業(yè)技能很強(qiáng)的部門。
另外，要通過不斷的會(huì)計(jì)知識(shí)和形勢(shì)方面的繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，更新知識(shí)，適應(yīng)形勢(shì)。
四、結(jié)論
物業(yè)管理企業(yè)是伴隨著我國(guó)改革開放的歷程逐漸出現(xiàn)并新興的一個(gè)服務(wù)行業(yè)，存在很大的發(fā)展勢(shì)頭，但是目前尚無獨(dú)立的行業(yè)財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)管理工作也很不到位，許多問題仍有待發(fā)現(xiàn)和探索。
參考文獻(xiàn)：
[1]方莉.物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)金流的控制點(diǎn)[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2007.
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